Трудности перемещения... из жилого в нежилой фонд
Трудности перемещения... из жилого в нежилой фонд zetabet
Сделать из квартиры офис или малый магазин - теоретически это не так уж тяжко. Казалось бы, для перевода жилых поселений в нежилой фонд есть и предпосылки, и законодательство, и знающие игроки в среде риэлторов.
Но при ближайшем анализе попадает, что перевод из одной категории недвижимости в противоположную у нас в городе выходит не благодаря, а вопреки сложившейся ситуации. Тяжести этого процесса обсудили специалисты на совершенном столе, организованном газетой «Строительный еженедельник» в мае данного возраста. Restate публикует наиболее интересные мгновения из выступлений участников.
Все знают, каковы арендные ставки в главных «торговых коридорах» города. При этом в этаких местах как Невский, Загородный проспект, Большущий проспект Петроградской страны, потребность в коммерческих помещениях не останавливается меньше.
Аналитики утверждают, что вопрос то есть iarhельно превышает предложение на 50% процентов.
В личную очередь это вызывает рост цен продаж, рост арендных ставок. Так как радикально новоиспеченной застройки в центре не возникает, предложение в склонных и еще создающихся торговых зонах созидается за счет перевода коммерческих помещении из жилого в необитаемый фонд. Хотя ресурсы для перевода скупой недвижимости в категорию нежилой в Санкт-Петербурге достаточно вящие, далеко не все они может быть быть эффективно использованы. И задевало даже не в дряхлости старого фонда, причина быстрее в особенностях покупательского поведения, в стереотипах дельцов и их клиентов.
Изменить направление хода
Сергей Федоров, глава отдела развития ООО «Praktis», считает, что здесь петербуржцам необходимо менять угол зрения: «Мы все понимаем, что вкладчиков привлекают те фасадные линии, какие у нас уже очень ладно освоены в основных торговых коридорах и торговых зонах. На Западе живет такой специфический момент, как ход вглубь. Во других, третьих дворах ритейл начинает развиваться - в частности, за счет благоустройства, сотворения проходов, добавочного освещения. У нас же в городе идет сразу немного программ без каждой связи друг с другом: расселение коммуналок, благоустройство дворов, вырабатывание торговых зон. Хотелось бы, для того чтобы эти программы были увязаны любимый с другом и подталкивали street-ритейл развиваться не лишь на фасадных контурах, а во вторых-третьих дворах - пусть будет синергетический эффект от баста программ. Это влечет за собой не только лишь увеличение полезных торговых площадей и улучшение преступной мебели. Это повышает ликвидность жилья в данных домах, где на первых этажах есть торговые помещения. Частично решается и проблема парковок».
Интересно, что при подобном подходе малому бизнесу уже не мешает крупный ритейл. Складывается обособленная, духовная торговая зона, где могут орудовать только маленькие компании. «Небольшой девелопмент должен идти вглубь, за фасадные черты. А большой девелопмент меняет инвестиционную привлекательность немалых территорий, созидает новые зоны, формирует новые потоки, - разъясняет Сергей Федоров. -«Где активизируются процессы перевода из жилого в необитаемый фонд? Разуметься, в районе метро и новых торговых центров. Получается, что новые торговые середины позволяют жить и street -ритейлу».
Ускорить изучение бюрократических барьеров
Нужно ли говорить, что для девелоперов одна из величественных составляющих удачной сделки по переводу из жилого фонда в нежилой - как раз скорость. Играет большую роль проблема стоимости денег. Рынок недвижимости, увеличивается стоимость денег у инвесторов вследствие всемирного экономического кризиса. В результате вопрос сроков перехода из жилого в нежилой фонд делается критичным в части экономической целесообразности для вкладчика. По оценке Сергея Федорова, год волокит дает удорожание итого процесса в полтора-два одного. Замедляют работу, главным образом, бюрократические барьеры, кои образуются как благодаря законодательству, так и сами собой, «впридачу».
Даниил Селедчик, директор юридического департамента ЗАО «УКСХ «Образец-ЛенСпецСМУ» Ленспецсму, представляет на линии перемещения недвижимости из статуса некоммерческой в коммерческую так проблем, что с его точки зрения, лучше рубить новые помещения. «В корреспонденции с Жилищным кодексом переводить дом в нежилой фонд, значит неукоснительно организовывать отдельный вход», - объясняет Даниил Селедчик. - «А это задевает все дом, а его стены принадлежат всем сособственникам. Следственно, надо получать их общее согласие. Перспективы нелучшие, это осложняет передвижение в жилой недвижимости в необитаемую. Это оправдано едва в старых районах. В более отдаленных более обелено строительство новейших зданий под коммерческие цели. Перевод - это все-таки вторичная вопрос, призванная уменьшить остроту нехватки помещений. Хотя стройка тоже осложняется рядом фактором. Так, развитие ипотеки коммерческих помещений у нас находится в жалком состоянии». Проблема не только в том, для того чтобы добиться согласия на организацию, сообщим, обувной мастерской на первом этаже со всех сособственников дома. Нормы часто выражены так, что перевод становится практически невыносим. Кроме строительных, санитарных заявок есть еще, например, запроса по сохранению памятников культуры. Общность Комитета по охране памятников достается с еще большим трудом, чем согласие сособственников (каких, кстати, может быть быть и больше тысячи).
К процессу создания сложностей подключаются и другие строения. Сергей Подлевских, генеральный директор Середины юридических услуг ООО «АВЕНТИН-недвижимость» высчитал, сколько дверей надо пройти риэлторам в рамках одной сговора:
«При переводе из жилого в необитаемый фонд нужно получить 18 согласований в 18 инстанциях. Затем там нужно еще получить добавочные 2-3 согласования по подтверждению предшествующих согласований. При КГА существует коммерческая организация, какая изготовляет эти проекты и увязывает их без проблем. У других компаний появляются нюансы, по которым увязки не добиться 3 месяца минимум. Мы клиентам сообщаем - 3 месяца на КГА отдайте и забудьте! А пожарники? Признаться, я не обнаружил нормативных действий, в которых бы требовалось от пожарных согласования при передвижении из жилого в нежилой фонд, но мы должны с ними увязывать. Есть еще совместные идеи различных служб. Например, онажды от нас вызывали выложить мостовую плиткой вдоль итого фасада здания. Такова была мысль районной власти и Комитета по благоустройству. Денежек не хватает, вот перевели проблему на нашего клиента. Пожалуйста, что потом обошлось малой кровью: плиткой мостили только 30 метров по тараторь фасада». Даже ГИБДД может «примазаться» к процессу и вызвать оборудовать парковку рядом помещения. Случались курьезы, иногда вокруг салона красоты просили оборудовать парковочные места по числу парикмахеров.
Городские программы как предлог к сотрудничеству
До сих пор начиналось впечатление, что переход из жилого фонда в необитаемый нужен только клиентам, а городу это нисколько не интересно. Но с провозглашением программы по расселению коммунальных квартир условие немножко меняется. Теперь городская администрация заинтересована в обращении коммуналок в офисы и лавки, причем речь может исходить не только о первых этажах.
Ирина Романова, глава проекта по расселению коммунальных квартир компании «Петербургская Недвижимость» повествует что вопрос на квартиры на первых этажах вблизи перегонов метро очень высокий: «Этакая квартира продается быстро, стоит в листинге всего 2-3 недели. Но внезапно поднялся спрос и на квартиры на других этажах. Квартиры над лавками нужны под офисы, и таких звонков очень максимум». Казалось бы, есть все причины, чтобы теперь риэлторам и горожанином службам работать в вязке. Однако для этого нужно слишком многое обмануть. Павел Созинов, председатель Комитета по труду с городскими жилищными программами АРСП сетует на путаницу в законодательстве. «В Жилищном кодексе сказано, что стены относятся всем владельцам, но нигде не сообщено четко, кто принимает решение, можно ли их менять, - рассказывает Павел Созинов. - «Кто постановляет вопрос о конструктивных элементах дома, о возможностях перепланировки? Различные субъекты федерации приобретают свои собственные решения. Где-то это общее коллекция владельцев жилья, а в Санкт-Петербурге ситуация иная. Компетенция этого собрания владельцев поставлена под вопрос. В 2005 году выпито решение, что данным будут заниматься районные администрации. Это приводит к книге, что в каждом районе приживается своя собственная документация по данному вопросу. Количество документов, вызываемое в каждом районе, разнится и совершенно не привязано к Жилищному кодексу. Странно существовало бы говорить о перепланировках в крупных строительных предметах, иногда требуется зачастую только поместить к окну лестницу, сделать вход. И в Петербурге эта условие, помноженная на произвол районных бюрократов, привела к определенному коллапсу.
Мы надули мониторинг силами Объединения риэлторов, и к сожалению, ни одно из созданий не смогло нам дать те цифры, на которые мы может быть бы опереться. Нет ни одной организации (ни ГУИОН, ни ГБР), которая бы разборчиво сказала, сколько поселений переводится или находится в стадии перевода из жилого фонда в пустой. На настоящее мы создали совместно с Жилищным комитетом рабочую группу, ее множествами делаем запросы в районы, для того чтобы получить данные на должностях. Даже если veolab взять из открытых источников заявленные 1750 квартир, помножить на цена квадратного метра, получится 250 млн долларов - подобный оборот объемов перехода из жилого в нежилой».
Павел Созинов рассказал о том, что Объединением риэлторов подготовлены предложения по модифицированию текущей обстановки в наилучшую сторону. Совместная работа уже завязалась. База Горжилобмена с данными по коммунальным квартирам, подлежащим расселению, сейчас изображается Ассоциации риэлторов для труда над поиском вариантов. Риэлторами прочерчивается мониторинг, и каждая компания выбирает, которые объекты она берет себе для дальнейшей произведения. Возможно, что это будет началом формирования некой общей стратегии всех заинтересованных стран по переводу некоммерческой недвижимости в разряд коммерческой.
Елена Горелкина, Restate.ru
Сделать из квартиры офис или малый магазин - теоретически это не так уж тяжко. Казалось бы, для перевода жилых поселений в нежилой фонд есть и предпосылки, и законодательство, и знающие игроки в среде риэлторов.
Но при ближайшем анализе попадает, что перевод из одной категории недвижимости в противоположную у нас в городе выходит не благодаря, а вопреки сложившейся ситуации. Тяжести этого процесса обсудили специалисты на совершенном столе, организованном газетой «Строительный еженедельник» в мае данного возраста. Restate публикует наиболее интересные мгновения из выступлений участников.
Все знают, каковы арендные ставки в главных «торговых коридорах» города. При этом в этаких местах как Невский, Загородный проспект, Большущий проспект Петроградской страны, потребность в коммерческих помещениях не останавливается меньше.
Аналитики утверждают, что вопрос то есть iarhельно превышает предложение на 50% процентов.
В личную очередь это вызывает рост цен продаж, рост арендных ставок. Так как радикально новоиспеченной застройки в центре не возникает, предложение в склонных и еще создающихся торговых зонах созидается за счет перевода коммерческих помещении из жилого в необитаемый фонд. Хотя ресурсы для перевода скупой недвижимости в категорию нежилой в Санкт-Петербурге достаточно вящие, далеко не все они может быть быть эффективно использованы. И задевало даже не в дряхлости старого фонда, причина быстрее в особенностях покупательского поведения, в стереотипах дельцов и их клиентов.
Изменить направление хода
Сергей Федоров, глава отдела развития ООО «Praktis», считает, что здесь петербуржцам необходимо менять угол зрения: «Мы все понимаем, что вкладчиков привлекают те фасадные линии, какие у нас уже очень ладно освоены в основных торговых коридорах и торговых зонах. На Западе живет такой специфический момент, как ход вглубь. Во других, третьих дворах ритейл начинает развиваться - в частности, за счет благоустройства, сотворения проходов, добавочного освещения. У нас же в городе идет сразу немного программ без каждой связи друг с другом: расселение коммуналок, благоустройство дворов, вырабатывание торговых зон. Хотелось бы, для того чтобы эти программы были увязаны любимый с другом и подталкивали street-ритейл развиваться не лишь на фасадных контурах, а во вторых-третьих дворах - пусть будет синергетический эффект от баста программ. Это влечет за собой не только лишь увеличение полезных торговых площадей и улучшение преступной мебели. Это повышает ликвидность жилья в данных домах, где на первых этажах есть торговые помещения. Частично решается и проблема парковок».
Интересно, что при подобном подходе малому бизнесу уже не мешает крупный ритейл. Складывается обособленная, духовная торговая зона, где могут орудовать только маленькие компании. «Небольшой девелопмент должен идти вглубь, за фасадные черты. А большой девелопмент меняет инвестиционную привлекательность немалых территорий, созидает новые зоны, формирует новые потоки, - разъясняет Сергей Федоров. -«Где активизируются процессы перевода из жилого в необитаемый фонд? Разуметься, в районе метро и новых торговых центров. Получается, что новые торговые середины позволяют жить и street -ритейлу».
Ускорить изучение бюрократических барьеров
Нужно ли говорить, что для девелоперов одна из величественных составляющих удачной сделки по переводу из жилого фонда в нежилой - как раз скорость. Играет большую роль проблема стоимости денег. Рынок недвижимости, увеличивается стоимость денег у инвесторов вследствие всемирного экономического кризиса. В результате вопрос сроков перехода из жилого в нежилой фонд делается критичным в части экономической целесообразности для вкладчика. По оценке Сергея Федорова, год волокит дает удорожание итого процесса в полтора-два одного. Замедляют работу, главным образом, бюрократические барьеры, кои образуются как благодаря законодательству, так и сами собой, «впридачу».
Даниил Селедчик, директор юридического департамента ЗАО «УКСХ «Образец-ЛенСпецСМУ» Ленспецсму, представляет на линии перемещения недвижимости из статуса некоммерческой в коммерческую так проблем, что с его точки зрения, лучше рубить новые помещения. «В корреспонденции с Жилищным кодексом переводить дом в нежилой фонд, значит неукоснительно организовывать отдельный вход», - объясняет Даниил Селедчик. - «А это задевает все дом, а его стены принадлежат всем сособственникам. Следственно, надо получать их общее согласие. Перспективы нелучшие, это осложняет передвижение в жилой недвижимости в необитаемую. Это оправдано едва в старых районах. В более отдаленных более обелено строительство новейших зданий под коммерческие цели. Перевод - это все-таки вторичная вопрос, призванная уменьшить остроту нехватки помещений. Хотя стройка тоже осложняется рядом фактором. Так, развитие ипотеки коммерческих помещений у нас находится в жалком состоянии». Проблема не только в том, для того чтобы добиться согласия на организацию, сообщим, обувной мастерской на первом этаже со всех сособственников дома. Нормы часто выражены так, что перевод становится практически невыносим. Кроме строительных, санитарных заявок есть еще, например, запроса по сохранению памятников культуры. Общность Комитета по охране памятников достается с еще большим трудом, чем согласие сособственников (каких, кстати, может быть быть и больше тысячи).
К процессу создания сложностей подключаются и другие строения. Сергей Подлевских, генеральный директор Середины юридических услуг ООО «АВЕНТИН-недвижимость» высчитал, сколько дверей надо пройти риэлторам в рамках одной сговора:
«При переводе из жилого в необитаемый фонд нужно получить 18 согласований в 18 инстанциях. Затем там нужно еще получить добавочные 2-3 согласования по подтверждению предшествующих согласований. При КГА существует коммерческая организация, какая изготовляет эти проекты и увязывает их без проблем. У других компаний появляются нюансы, по которым увязки не добиться 3 месяца минимум. Мы клиентам сообщаем - 3 месяца на КГА отдайте и забудьте! А пожарники? Признаться, я не обнаружил нормативных действий, в которых бы требовалось от пожарных согласования при передвижении из жилого в нежилой фонд, но мы должны с ними увязывать. Есть еще совместные идеи различных служб. Например, онажды от нас вызывали выложить мостовую плиткой вдоль итого фасада здания. Такова была мысль районной власти и Комитета по благоустройству. Денежек не хватает, вот перевели проблему на нашего клиента. Пожалуйста, что потом обошлось малой кровью: плиткой мостили только 30 метров по тараторь фасада». Даже ГИБДД может «примазаться» к процессу и вызвать оборудовать парковку рядом помещения. Случались курьезы, иногда вокруг салона красоты просили оборудовать парковочные места по числу парикмахеров.
Городские программы как предлог к сотрудничеству
До сих пор начиналось впечатление, что переход из жилого фонда в необитаемый нужен только клиентам, а городу это нисколько не интересно. Но с провозглашением программы по расселению коммунальных квартир условие немножко меняется. Теперь городская администрация заинтересована в обращении коммуналок в офисы и лавки, причем речь может исходить не только о первых этажах.
Ирина Романова, глава проекта по расселению коммунальных квартир компании «Петербургская Недвижимость» повествует что вопрос на квартиры на первых этажах вблизи перегонов метро очень высокий: «Этакая квартира продается быстро, стоит в листинге всего 2-3 недели. Но внезапно поднялся спрос и на квартиры на других этажах. Квартиры над лавками нужны под офисы, и таких звонков очень максимум». Казалось бы, есть все причины, чтобы теперь риэлторам и горожанином службам работать в вязке. Однако для этого нужно слишком многое обмануть. Павел Созинов, председатель Комитета по труду с городскими жилищными программами АРСП сетует на путаницу в законодательстве. «В Жилищном кодексе сказано, что стены относятся всем владельцам, но нигде не сообщено четко, кто принимает решение, можно ли их менять, - рассказывает Павел Созинов. - «Кто постановляет вопрос о конструктивных элементах дома, о возможностях перепланировки? Различные субъекты федерации приобретают свои собственные решения. Где-то это общее коллекция владельцев жилья, а в Санкт-Петербурге ситуация иная. Компетенция этого собрания владельцев поставлена под вопрос. В 2005 году выпито решение, что данным будут заниматься районные администрации. Это приводит к книге, что в каждом районе приживается своя собственная документация по данному вопросу. Количество документов, вызываемое в каждом районе, разнится и совершенно не привязано к Жилищному кодексу. Странно существовало бы говорить о перепланировках в крупных строительных предметах, иногда требуется зачастую только поместить к окну лестницу, сделать вход. И в Петербурге эта условие, помноженная на произвол районных бюрократов, привела к определенному коллапсу.
Мы надули мониторинг силами Объединения риэлторов, и к сожалению, ни одно из созданий не смогло нам дать те цифры, на которые мы может быть бы опереться. Нет ни одной организации (ни ГУИОН, ни ГБР), которая бы разборчиво сказала, сколько поселений переводится или находится в стадии перевода из жилого фонда в пустой. На настоящее мы создали совместно с Жилищным комитетом рабочую группу, ее множествами делаем запросы в районы, для того чтобы получить данные на должностях. Даже если veolab взять из открытых источников заявленные 1750 квартир, помножить на цена квадратного метра, получится 250 млн долларов - подобный оборот объемов перехода из жилого в нежилой».
Павел Созинов рассказал о том, что Объединением риэлторов подготовлены предложения по модифицированию текущей обстановки в наилучшую сторону. Совместная работа уже завязалась. База Горжилобмена с данными по коммунальным квартирам, подлежащим расселению, сейчас изображается Ассоциации риэлторов для труда над поиском вариантов. Риэлторами прочерчивается мониторинг, и каждая компания выбирает, которые объекты она берет себе для дальнейшей произведения. Возможно, что это будет началом формирования некой общей стратегии всех заинтересованных стран по переводу некоммерческой недвижимости в разряд коммерческой.
Елена Горелкина, Restate.ru