Пузырь на рынке недвижимости раздули нехилый. За счет льготной ипотеки, которая вряд ли когда вернется в РФ. Я пережил лопнувший пузырь в США после 2008. Тогда тоже казалось что цены никогда не пойдут вниз, только вверх. В 2012, через 4 года после начала кризиса, в моем прекрасном дорогом нейбохуде в Ойстер Бей на Лонг Айланде в Нью Йорке цены домов упали от пика в 2008 на 30% как минимум. Даже на Манхеттене цены упали процентов на 20. Только иностранцы и спасали рынок там. В соседнем графстве Саффолк на 40%!
Во мире есть неписанное правило левой руки что в норме жилье которое вы покупаете не должно быть в цене выше чем 4 годовых ваших зарплаты. Исходя из этого, правильная медианная цена квартиры в Москве не Р15 мил, а Р5 мил. Цены в больших городах в провинции кстати близки к этому при медианных зарплатах там не намного ниже чем в Москве (я имею ввиду промышленные центры, а не Бобруйски с Нижнежопинсками). Так что рынок квартир в Москве переоценен раза в 2-3. Сдувание пузыря займет 3-5 лет, но это неизбежно как приход лета. Я бы не покупал сейчас, а только снимал бы. А деньги приготовленные на первый взнос положил бы в банк на долгосрочный депозит под 20%.
Те кто берет иппотеку, даже семейную иппотеку, на таких условиях - идиоты. Продажи сейчас держаться за счет богатых немосквичей которым деньги некуда девать, или хотят переехать в Москву, или их дети уехали в Москву учится, и они им покупают однушку или двушку - не в гостинице же жить когда приезжаешь навещать чадо! Скоро все эти люди закончаться. У застройщиков еще есть жирок накопленный с предыдущих времен, они не спешат продавать. Но по оценкам спецов, жирка у них хватит максимум на 2-3 года. Потом пойдет череда банкротств.
...можно долго фантазировать на тему - сколько должна стоить недвижимость и какая должна быть пропорция к доходам граждан. Однако если сегодня стоимость строительства выше ваших желаемых цен, то банально не будут строить, да и собственники не дураки продавать дешево. Да, кто-то, кто набрал ипотек может и продаст или отдаст, но таких пока не так много, по этой причине пузыря пока нет. Есть кризис ликвидности из-за высокой ключевой ставки в 21% и наличные принято держать в банке под % который выше дохода от недвижимости. Когда % упадет, народ снова хлынет в недвижимость.
А чтобы доказать, что рынок упал, достаточно попробовать купить, ну или продать своё сильно дешевле, а таких желающих пока ничтожно мало.
Застройщики сейчас нашли новую схему и она рабочая: они ещё подняли цену и на разницу субсидируют ипотеку на 3 года, а там мол и ставка придёт в норму или клиент погасит ипотеку раньше. И народ снова покупает у застройщиков. Да, не так активно как раньше, но этого им хватает...
Т.е. вывод. Продать сложно, очень сложно, но желающих продавать со скидкой нет, поскольку аренда рекордно высокая и банально сдают...
Да пузырь это, пузырь, ибо все эти завышенные цены исключительно за счет льготной ипотеки. И пока он не сдуется, рынок не оздоровится. У нас цены держались 2 года минимум после начала кризиса 2008. Народ тоже ждал и никто не хотел продавать дешево. А потом началась череда дефолтов по иппотеке. И понеслась... Сейчас это трудно себе представить, но поживем 2-4 года и посмотрим. Даже если РФ додавит Украину и заморозит конфликт (самое вероятное в 2025), то никто никаких санкций отменять не собирается, а я думаю многие в РФ думают наоборот. Я думаю перспективы развития экономики в РФ не сильно радужные. А это самое главное для рынка жилья.
...вопрос в его размере пузыря и давлении. Опасный пузырь возникает при активном спросе из-за повышения доходов, возможности получить льготную ипотеку, на ожидании высокой доходности, когда есть ограничения по строительству (земли нет, разрешений не дают и т.д.)
А лопается, когда кончаются деньги, снижаются доходы, нет кредитных инструментов, многие набрали от жадности и желания заработать, а цены не растут и нужно платить по кредиту, а доходы как мы помним снижаются. При этом стоимость строительства сильно ниже...
Сейчас чуть другая ситуация, стройка стала очень дорогой из-за инфляции и высокого спроса на некоторые позиции. При этом кредитных инструментов стало меньше, однако доходы растут и деньги у людей есть. Смысл в том, что деньги сейчас держат на депозитах (там высокая доходность). Нет череды опасных дефолтов, до этого ещё далеко
Я знаю одно что когда цена медианной двушки стоит более 10-летней медианной зарплаты - это нонсенс и обьективно пузырь. Всегда есть лаг в несколько лет, инерция. Но рынок жилья в Москве практически накрылся медным тазом. Богатых людей на все это добро которое построили или строят, не хватит.
Стоимость однушки в Москве 164 месячные зарплаты, то есть почти 14 лет непрерывной работы при условии откладывания полной зарплаты на выплату 0% иппотеки.
"Стоимость однушки в Москве 164 месячные зарплаты, то есть почти 14 лет непрерывной работы при условии откладывания полной зарплаты на выплату 0% иппотеки."
У меня есть официальная зарплата - что-то чуть больше 20 тыс рублей (она идет в статистику), при этом мой общий доход сильно выше
Думаю не нужно рассказывать, что вашу формулу, которая работает в США нельзя примерять на Россию, ещё и по тому, что у нас совсем иные расходы на жизнь, они значительно ниже...
"Т.е вы считаете что так было на протяжении 34 лет?"
На на протяжении многих лет после развала СССР официальные зарплаты не позволяли купить квартиру по коммерческой цене даже за всю трудовую жизнь работника.
У нас большое количество граждан получили жилье в собственность по приватизации и есть соцнайм за копейки и есть ведомственное/служебное жилье, которое можно выкупить по остаточной льготной цене в сотни раз дешевле рынка, есть льготы на получение жилья для малоимущих и многое другое. Все же государство всё ещё социальное.
Тут уже новый пузырь с ценами "только вверх". Ставки по моргиджам с 2021-го выросли в 2.5 раза, но цены при этом не упали, а тоже выросли.
Сын с герлфрендой смотрят дома, походили с ними за компанию, посмотрели. Дешевле миллиона вообще ничего нет, более-менее сносные дома уже ближе к полутора миллионам.
Как-то даже не знаешь, что советовать. Подождать, пока что-то упадёт - или ставки, или цены? Они уже пару лет ждут, и ничего не упало.
Все еще зависит от места. У нас в Нью-Йорке все еще растет, количество домов на продажу все еще мало, тупо не хватает, что задирает цены. А во многих других штатах, типа Флориды и Техаса, цены уже начали стремительно падать, а количество домов на продажу достигло допандемийного уровня. Я бы подождал с покупкой дома. Общая тенденция - к краху рынка недвижимости в США. Все пероценено на 20-30% минимум, а в некоторых местах и все 50%. Будет расти количество дефолтов и фореклозингов, как снежный ком, после массивного кризиса который уже по моему мнению на горизонте нескольких месяцев. Плюс, мы накануне массовых беспорядков после выборов, что тоже не поможет экономике.
Мне тоже кажется, что цены должны обвалиться. Может быть не так быстро - рынок недвижимости огромный, неликвидный и поэтому медленный (если память не изменяет, после кризиса 2008-го минимум цен был достигнут только в 2011).
Лично меня это мало слабо затронет - я переезжать не собираюсь, так что пофигу, стоит мой дом пол-миллиона или полтора. Полмиллиона даже лучше, налог на недвигу будет ниже.
Как что советовать? Жить с родаками, а банки и застройщики пусть идут нахер. Вот если бы все так делали, то за приобретение квартир еще бы доплачивали. Нет, блеать, как бараны лезут в эти ебатеки, а то вдруг в интернетах кто-нибудь обзовет лузером и инфантилом, так что надо брать!
Кризис недвижимости США и РФ невозможно сравнить. В США дошло до того, что можно было взять квартиру и не платить ипотеку. К моменту отьема она всегда дорожала. Огромная часть ипотек была оформлена на тех, кто был не готов её нормально обслуживать, но растущий рынок это все покрывал. В россии намного больше первоначальный взнос и цены давно растут медленнее инфляции. Нац валюта дешевеет. Нет основания считать, что будет кризис неплатежей по ипотеке с завадиванием рынка этими квартирами. Проблема решится сама собой по мере отставание роста цен на рынке недвижимости перед инфляцией в целом. В 2020 я покупал квартиру за 173тыс за метр. Сейчас метр подобной квартиры в этом же доме продаётся в районе 300. И экспонируется уже оч долго. Машины за это время подорожали гораздо сильнее, продукты питания наверное чуть меньше. Стоимость ремонта выросла вдвое. Соответсивенно мы уже в реальности близки к ситуации 2020 года. Ещё год стояния цен при текущем уровне инфляции и ситуация выровняется. Тем более, что застройщики оказались не идиотами и заранее резко сократили ввод новых объектов на рынок. В регионах же все давно уперлось в себестоимость. Поэтому в текущей ситуации я не вижу перспектив для значительных потрясений на рынке в плане цены.
Проблема еще в том что нет бенчмарка к которому привязывать цены. Раньше это был доллар, и в долларах квартиры не росли на самом деле. А сейчас инфляция, рубль дешевеет, но доллар искусственно привязан к рублю, и цена квартир в долларах тоже растет. Инфляция в РФ показывает реальную стоимость рубля по отношению к доллару, ибо импорт доминирует в экономике. Сейчас конвертация большой суммы в рублях в доллары практически невозможна, как и вывод этих долларов заграницу или сохранение капитала в РФ. Поэтому курс доллара не важен. Когда режим сменится по естественным причинам, и восстановят свободную конвертацию, я не представляю что будет с курсом рубля по отношению к доллару. Это будет просто крах.
Пузырь на рынке недвижимости раздули нехилый. За счет льготной ипотеки, которая вряд ли когда вернется в РФ. Я пережил лопнувший пузырь в США после 2008. Тогда тоже казалось что цены никогда не пойдут вниз, только вверх. В 2012, через 4 года после начала кризиса, в моем прекрасном дорогом нейбохуде в Ойстер Бей на Лонг Айланде в Нью Йорке цены домов упали от пика в 2008 на 30% как минимум. Даже на Манхеттене цены упали процентов на 20. Только иностранцы и спасали рынок там. В соседнем графстве Саффолк на 40%!
Во мире есть неписанное правило левой руки что в норме жилье которое вы покупаете не должно быть в цене выше чем 4 годовых ваших зарплаты. Исходя из этого, правильная медианная цена квартиры в Москве не Р15 мил, а Р5 мил. Цены в больших городах в провинции кстати близки к этому при медианных зарплатах там не намного ниже чем в Москве (я имею ввиду промышленные центры, а не Бобруйски с Нижнежопинсками). Так что рынок квартир в Москве переоценен раза в 2-3. Сдувание пузыря займет 3-5 лет, но это неизбежно как приход лета. Я бы не покупал сейчас, а только снимал бы. А деньги приготовленные на первый взнос положил бы в банк на долгосрочный депозит под 20%.
Те кто берет иппотеку, даже семейную иппотеку, на таких условиях - идиоты. Продажи сейчас держаться за счет богатых немосквичей которым деньги некуда девать, или хотят переехать в Москву, или их дети уехали в Москву учится, и они им покупают однушку или двушку - не в гостинице же жить когда приезжаешь навещать чадо! Скоро все эти люди закончаться. У застройщиков еще есть жирок накопленный с предыдущих времен, они не спешат продавать. Но по оценкам спецов, жирка у них хватит максимум на 2-3 года. Потом пойдет череда банкротств.
Reply
...можно долго фантазировать на тему - сколько должна стоить недвижимость и какая должна быть пропорция к доходам граждан. Однако если сегодня стоимость строительства выше ваших желаемых цен, то банально не будут строить, да и собственники не дураки продавать дешево. Да, кто-то, кто набрал ипотек может и продаст или отдаст, но таких пока не так много, по этой причине пузыря пока нет. Есть кризис ликвидности из-за высокой ключевой ставки в 21% и наличные принято держать в банке под % который выше дохода от недвижимости. Когда % упадет, народ снова хлынет в недвижимость.
А чтобы доказать, что рынок упал, достаточно попробовать купить, ну или продать своё сильно дешевле, а таких желающих пока ничтожно мало.
Застройщики сейчас нашли новую схему и она рабочая: они ещё подняли цену и на разницу субсидируют ипотеку на 3 года, а там мол и ставка придёт в норму или клиент погасит ипотеку раньше. И народ снова покупает у застройщиков. Да, не так активно как раньше, но этого им хватает...
Т.е. вывод. Продать сложно, очень сложно, но желающих продавать со скидкой нет, поскольку аренда рекордно высокая и банально сдают...
Reply
Да пузырь это, пузырь, ибо все эти завышенные цены исключительно за счет льготной ипотеки. И пока он не сдуется, рынок не оздоровится. У нас цены держались 2 года минимум после начала кризиса 2008. Народ тоже ждал и никто не хотел продавать дешево. А потом началась череда дефолтов по иппотеке. И понеслась... Сейчас это трудно себе представить, но поживем 2-4 года и посмотрим. Даже если РФ додавит Украину и заморозит конфликт (самое вероятное в 2025), то никто никаких санкций отменять не собирается, а я думаю многие в РФ думают наоборот. Я думаю перспективы развития экономики в РФ не сильно радужные. А это самое главное для рынка жилья.
Reply
...вопрос в его размере пузыря и давлении. Опасный пузырь возникает при активном спросе из-за повышения доходов, возможности получить льготную ипотеку, на ожидании высокой доходности, когда есть ограничения по строительству (земли нет, разрешений не дают и т.д.)
А лопается, когда кончаются деньги, снижаются доходы, нет кредитных инструментов, многие набрали от жадности и желания заработать, а цены не растут и нужно платить по кредиту, а доходы как мы помним снижаются. При этом стоимость строительства сильно ниже...
Сейчас чуть другая ситуация, стройка стала очень дорогой из-за инфляции и высокого спроса на некоторые позиции. При этом кредитных инструментов стало меньше, однако доходы растут и деньги у людей есть. Смысл в том, что деньги сейчас держат на депозитах (там высокая доходность). Нет череды опасных дефолтов, до этого ещё далеко
Reply
Поживем - увидим. Если бы у нас были такие ставки по депозитам (I wish!), я бы тоже не дергался, и вообще ничего бы не делал ))
Reply
...вот и не дергаются, одни не покупают, а другие не продают и цены не снижаются, по некоторым позициям даже рост
Reply
Я знаю одно что когда цена медианной двушки стоит более 10-летней медианной зарплаты - это нонсенс и обьективно пузырь. Всегда есть лаг в несколько лет, инерция. Но рынок жилья в Москве практически накрылся медным тазом. Богатых людей на все это добро которое построили или строят, не хватит.
Reply
...так было на протяжении 34 лет, не кислы такой лаг
Тут ещё важно понимать реальные доходы, а не зп и цены на недвижимость не только в Москве, а по всей России.
У вас есть такое исследование?
Reply
Стоимость однушки в Москве 164 месячные зарплаты, то есть почти 14 лет непрерывной работы при условии откладывания полной зарплаты на выплату 0% иппотеки.
https://www.m24.ru/news/obshchestvo/29012024/661212?utm_source=CopyBuf
Т.е вы считаете что так было на протяжении 34 лет?
Reply
...
"Стоимость однушки в Москве 164 месячные зарплаты, то есть почти 14 лет непрерывной работы при условии откладывания полной зарплаты на выплату 0% иппотеки."
У меня есть официальная зарплата - что-то чуть больше 20 тыс рублей (она идет в статистику), при этом мой общий доход сильно выше
Думаю не нужно рассказывать, что вашу формулу, которая работает в США нельзя примерять на Россию, ещё и по тому, что у нас совсем иные расходы на жизнь, они значительно ниже...
"Т.е вы считаете что так было на протяжении 34 лет?"
На на протяжении многих лет после развала СССР официальные зарплаты не позволяли купить квартиру по коммерческой цене даже за всю трудовую жизнь работника.
У нас большое количество граждан получили жилье в собственность по приватизации и есть соцнайм за копейки и есть ведомственное/служебное жилье, которое можно выкупить по остаточной льготной цене в сотни раз дешевле рынка, есть льготы на получение жилья для малоимущих и многое другое. Все же государство всё ещё социальное.
А вы это наверняка не учитываете...
Reply
Тут уже новый пузырь с ценами "только вверх". Ставки по моргиджам с 2021-го выросли в 2.5 раза, но цены при этом не упали, а тоже выросли.
Сын с герлфрендой смотрят дома, походили с ними за компанию, посмотрели. Дешевле миллиона вообще ничего нет, более-менее сносные дома уже ближе к полутора миллионам.
Как-то даже не знаешь, что советовать. Подождать, пока что-то упадёт - или ставки, или цены? Они уже пару лет ждут, и ничего не упало.
Reply
Все еще зависит от места. У нас в Нью-Йорке все еще растет, количество домов на продажу все еще мало, тупо не хватает, что задирает цены. А во многих других штатах, типа Флориды и Техаса, цены уже начали стремительно падать, а количество домов на продажу достигло допандемийного уровня. Я бы подождал с покупкой дома. Общая тенденция - к краху рынка недвижимости в США. Все пероценено на 20-30% минимум, а в некоторых местах и все 50%. Будет расти количество дефолтов и фореклозингов, как снежный ком, после массивного кризиса который уже по моему мнению на горизонте нескольких месяцев. Плюс, мы накануне массовых беспорядков после выборов, что тоже не поможет экономике.
Reply
Мне тоже кажется, что цены должны обвалиться. Может быть не так быстро - рынок недвижимости огромный, неликвидный и поэтому медленный (если память не изменяет, после кризиса 2008-го минимум цен был достигнут только в 2011).
Лично меня это мало слабо затронет - я переезжать не собираюсь, так что пофигу, стоит мой дом пол-миллиона или полтора. Полмиллиона даже лучше, налог на недвигу будет ниже.
А вот для молодежи это важный вопрос
Reply
Reply
В 2020 я покупал квартиру за 173тыс за метр. Сейчас метр подобной квартиры в этом же доме продаётся в районе 300. И экспонируется уже оч долго. Машины за это время подорожали гораздо сильнее, продукты питания наверное чуть меньше. Стоимость ремонта выросла вдвое. Соответсивенно мы уже в реальности близки к ситуации 2020 года. Ещё год стояния цен при текущем уровне инфляции и ситуация выровняется. Тем более, что застройщики оказались не идиотами и заранее резко сократили ввод новых объектов на рынок. В регионах же все давно уперлось в себестоимость. Поэтому в текущей ситуации я не вижу перспектив для значительных потрясений на рынке в плане цены.
Reply
Проблема еще в том что нет бенчмарка к которому привязывать цены. Раньше это был доллар, и в долларах квартиры не росли на самом деле. А сейчас инфляция, рубль дешевеет, но доллар искусственно привязан к рублю, и цена квартир в долларах тоже растет. Инфляция в РФ показывает реальную стоимость рубля по отношению к доллару, ибо импорт доминирует в экономике. Сейчас конвертация большой суммы в рублях в доллары практически невозможна, как и вывод этих долларов заграницу или сохранение капитала в РФ. Поэтому курс доллара не важен. Когда режим сменится по естественным причинам, и восстановят свободную конвертацию, я не представляю что будет с курсом рубля по отношению к доллару. Это будет просто крах.
Reply
Leave a comment