Опасно покупать новостройку
Речь про дома на этапе котлована и строительства, которые загоняют желающих купить в них квартиру - в ловушку.
Многие наверняка заметили, что несуществующие ещё пока квартиры стали дороже готовых, такого же класса.
Рынок достиг своего пика, но ещё в 2019 году с рынка полностью ушли частные инвесторы, которые инвестировали в котлован и получали дополнительный доход, беря на себя риски остаться без денег и жилья.
Всем казалось, что убрав посредников инвесторов, можно сделать жилье ещё доступнее, но это не сработало, поскольку после введения эскроу-счета инвесторы отвалились, однако в 20-м и в 21-м ковидных годах цены снова устремились в потолок
А смысл в том, что инвесторов заменил БАНК, который держит у себя деньги покупателей квартир на эскроу-счетах, пока дом не сдан, а строителям выдаются кредиты на строительство под проценты.
Но в отличии от инвесторов, которые рисковали, которых можно было продавить ценой, банки рисковать не хотят, им вынь да положь.
Ещё инвесторы были движущей силой для строительства, они своими инвестициями двигали не только цены, но и объемы строительства. Банки не покупают жилье, они помогают его покупать и строить. Но когда с рынка исчезли инвесторы-покупатели, покупателей стало заметно меньше, а цены из-за банковских % опустить уже невозможно. И строители попали в ловушку.
Нашли временный выход из этой ситуации
Льготная ипотека стала временным выходом. Цены находились на самом пике, однако покупая новостройку на этапе строительства покупатель мог оформить льготную ипотеку, что выгодно для покупателя, если не учитывать детали.
Льготная ипотека состоит из двух частей, дотации государства и наценка застройщика, которой он делится с банком.
Многие наверняка слышали про сказочно маленький % по ипотеке от 0,01%. Так вот этот процент не из пустого места. Застройщики прикручивали эту выгоду к цене квартиры. Т.е. могли продать за 7 млн рублей, а продавали в ипотеку за 9 млн рублей, где ипотека условно - 0,01% годовых
Почему такая ипотека выгодна
Если рассчитать месячные платежи, то можно сделать вывод, что покупать по льготной ипотеке выгодно, если вы будете её выплачивать в течении всего срока, условно 30 лет.
Когда льготная ипотека не выгодна
Если вы решили закрыть кредит меньше чем за пять лет, чем быстрее вы закрываете кредит, тем меньше шанс получить выгоду.
В чем ловушка льготной ипотеки, если вы инвестировали в котлован
Вам придется платить несколько лет, пока дом строится, потом ещё до года на время ремонта, а когда захотите продать - потеряете, поскольку даже без учёта переплаты на процентах, на вторичном рынке ваша квартира будет стоить заметно дешевле.
Банки тоже попали в финансовую ловушку
Рассчитывая наценку на квартиру банки учитывают статистику, что ипотеку закрывают в первые 5 лет и с учетом этого рассчитывается наценка и она же разница, между готовой квартирой и строющейся (в нашем примере это 7 и 9 млн рублей). Если клиент банка будет выплачивать ипотеку более 5 лет, то для банка это будет уже проблема с потерей выгоды.
Т.е. уже через несколько лет 2019 год + 5 лет, в банковском секторе может возникнуть серьезный кризис ликвидности.
Вывод
Как мы видим история с льготной ипотекой и эскроу-счетами загоняет отрась в ловушку, где покупать новостройку стало не выгодно для всех участников рынка. Покупатель сильно переплачивает, а банк не получает положенный доход.
При этом тот кто взял ипотеку и купил на этапе котлована, должен несколько лет платить банку и жить на съемной квартире.
Возможно по этой причине в 2019 году сделал последнюю свои инвестицию в жилую недвижимость, благо открылась новая возможность, которую описываю у себя в блоге про [недорогую доходную недвижимость]
Мои короткие мысли на запрещенные темы в [телеге]
Мой блог [про строительство фахверка]
Добавляйтесь:
Телега / ВК / ОК / Ютюб / Инста* / ФБ* (*запрещенная в РФ)
Делимся:
Многие наверняка заметили, что несуществующие ещё пока квартиры стали дороже готовых, такого же класса.
Рынок достиг своего пика, но ещё в 2019 году с рынка полностью ушли частные инвесторы, которые инвестировали в котлован и получали дополнительный доход, беря на себя риски остаться без денег и жилья.
Всем казалось, что убрав посредников инвесторов, можно сделать жилье ещё доступнее, но это не сработало, поскольку после введения эскроу-счета инвесторы отвалились, однако в 20-м и в 21-м ковидных годах цены снова устремились в потолок
А смысл в том, что инвесторов заменил БАНК, который держит у себя деньги покупателей квартир на эскроу-счетах, пока дом не сдан, а строителям выдаются кредиты на строительство под проценты.
Но в отличии от инвесторов, которые рисковали, которых можно было продавить ценой, банки рисковать не хотят, им вынь да положь.
Ещё инвесторы были движущей силой для строительства, они своими инвестициями двигали не только цены, но и объемы строительства. Банки не покупают жилье, они помогают его покупать и строить. Но когда с рынка исчезли инвесторы-покупатели, покупателей стало заметно меньше, а цены из-за банковских % опустить уже невозможно. И строители попали в ловушку.
Нашли временный выход из этой ситуации
Льготная ипотека стала временным выходом. Цены находились на самом пике, однако покупая новостройку на этапе строительства покупатель мог оформить льготную ипотеку, что выгодно для покупателя, если не учитывать детали.
Льготная ипотека состоит из двух частей, дотации государства и наценка застройщика, которой он делится с банком.
Многие наверняка слышали про сказочно маленький % по ипотеке от 0,01%. Так вот этот процент не из пустого места. Застройщики прикручивали эту выгоду к цене квартиры. Т.е. могли продать за 7 млн рублей, а продавали в ипотеку за 9 млн рублей, где ипотека условно - 0,01% годовых
Почему такая ипотека выгодна
Если рассчитать месячные платежи, то можно сделать вывод, что покупать по льготной ипотеке выгодно, если вы будете её выплачивать в течении всего срока, условно 30 лет.
Когда льготная ипотека не выгодна
Если вы решили закрыть кредит меньше чем за пять лет, чем быстрее вы закрываете кредит, тем меньше шанс получить выгоду.
В чем ловушка льготной ипотеки, если вы инвестировали в котлован
Вам придется платить несколько лет, пока дом строится, потом ещё до года на время ремонта, а когда захотите продать - потеряете, поскольку даже без учёта переплаты на процентах, на вторичном рынке ваша квартира будет стоить заметно дешевле.
Банки тоже попали в финансовую ловушку
Рассчитывая наценку на квартиру банки учитывают статистику, что ипотеку закрывают в первые 5 лет и с учетом этого рассчитывается наценка и она же разница, между готовой квартирой и строющейся (в нашем примере это 7 и 9 млн рублей). Если клиент банка будет выплачивать ипотеку более 5 лет, то для банка это будет уже проблема с потерей выгоды.
Т.е. уже через несколько лет 2019 год + 5 лет, в банковском секторе может возникнуть серьезный кризис ликвидности.
Вывод
Как мы видим история с льготной ипотекой и эскроу-счетами загоняет отрась в ловушку, где покупать новостройку стало не выгодно для всех участников рынка. Покупатель сильно переплачивает, а банк не получает положенный доход.
При этом тот кто взял ипотеку и купил на этапе котлована, должен несколько лет платить банку и жить на съемной квартире.
Возможно по этой причине в 2019 году сделал последнюю свои инвестицию в жилую недвижимость, благо открылась новая возможность, которую описываю у себя в блоге про [недорогую доходную недвижимость]
Мои короткие мысли на запрещенные темы в [телеге]
Мой блог [про строительство фахверка]
Добавляйтесь:
Телега / ВК / ОК / Ютюб / Инста* / ФБ* (*запрещенная в РФ)
Делимся: