Боксёры со связанными руками (нормативка 2006!)
Тема безопасности сделок - речь идет о юридической безопасности - тема, безусловно, вечная: ибо интересует всех участников рынка. Особенно большой интерес эта тема представляет для физических лиц, покупающих квартиры, которые в момент сделки расстаются с деньгами, а взамен получают бамаги с печатями, в которых написано - русским по белому - что теперь они собственники…
Я сейчас не буду останавливаться на теме надёжности этих самых печатей: динозавров, которые считают, что раз нотариус шлепнул на договоре печать, а регистратор сделку зарегистрировал, то, стало быть, сия сделка неоспорима, на сегодняшний день осталось немного.
Хотя…
Сейчас речь пойдет о том, как безопасность обеспечивается агентствами по недвижимости, как это сегодня происходит на практике, и какими документами руководствуются компании, работающие на это рынке, а также о том, как государство помогает агентствам защищать законные интересы своих граждан.
Скажу сразу: «сегодня» всё лучше чем «вчера».
«Вчера» квартира, выставленная на продажу, проверялась риэлтером (если проверялась вообще) благодаря личному обаянию, коробке конфет или пакету с фруктами, и блокноту, куда были записаны ФИО паспортисток и бухгалтеров ЖЭСов. Т.е. вот с Анной Сергевной всё всегда без проблем, а с ДарьПетровной постоянно головняк. При этом и первая, и вторая имели полное право послать обаяшку-риэлтера куда подальше - вместе с конфетами, фруктами и улыбками, что делало бы проверку квартиры попросту невозможной, ибо сведения о ранее проживавших - они не для конфетных риэлтеров, а для следователей и прочих прокурорских небожителей. То, что без подобных сведений гарантировать белорусскому гражданину ту самую юридическую безопасность агентство просто не в состоянии, никого, естественно, не парило.
Однако в 2006-м годе государство встрепенулось и обратило всевидящее око в сторону проблемы.
9 января 2006-го года был подписан 15-й Указ, утвердивший «Правила риэлтерской деятельности», а уже в апреле того же года увидело свет 406-е Постановление СовМина, утвердившее Положение, согласно которому гос.органы стали-таки обязаны предоставлять риэлтерским компаниям интересующие их сведения.
Казалось бы, воз сдвинулся с места, и наряду с обязанностями у риэлтеров появились и права.
Практика агентств поменялась.
Конфеты и фрукты были упразднены за ненадобностью, а на смену им пришли запросы, на которые расчетные центры стали давать оперативные (хотя далеко не всегда полные) ответы. Кто был прописан, куда выписан, на основании какого документа владел и прочее и прочее - работать стало действительно легче.
И ровно до декабря 2011-го Ваш покорный слуга не сталкивался в вопросах проверки квартир с какими-то серьезными трудностями - эпизодически возникавшие проблемы гасились на раз на уровне начальников РСЦ.
На выходе в отличие от конфетно-букетного периода потребителю стало возможно предоставлять не только «сведения», но и сведения, документально подтвержденные.
Так было до начала декабря.
А в его начале наш бронированнный, отвечающий за спокойный сон покупателей крэйсер неожиданно натолкнулся на два айсберга.
Первым айсбергом оказалась зам.начальника одного Минского РСЦ.
Точнее, эта дама (назовём её Танюшка), оказалась надводной частью айсберга, подводная же его часть состояла из коктейля, состоящего из собственно Танюшкиного скудоумия и… текста утвержденного 406-м Постановлением Положения… Из того самого Положения, которое вроде как должно было помогать риэлтерам защищать права граждан.
Роль второго айсберга досталась больной на всю голову клиентке (назовем ее Светиком), имеющей более чем интересны диагноз, и… «Правилам риэлтерской деятельности».
С Танюшкой было так… Работник агентства приехал в РСЦ со стандартным запросом (а также пластиковой карточкой МинЮста и документом, подтверждающим его полномочия, как представителя компании). Он со всем этим приехал и был послан принципиальной Танюшкой на йух. Потому что Танюшка была принципиальная, а еще - гордилась своей дотошностью и умением внимательно прочитывать документы. И вот, лёжа в своей холодной постели и читая на ночь 406-е, Танюшка узрела вострым глазом, что перечисленных бамаг недостаточно, что нужна еще - внимание! - доверенность «от потребителя»…
Взволнованная этим открытием, бледная и торжественная, словно сотрудник ЗАГСа, Танюха указала агенту на дверь. Ибо нефиг! Без доверенности потребителя и пракцыцки за яво спиной пользоваццо тут… в своих корыстных целях!
В творческом запале она даже наваяла ответ на запрос, в котором требовала, чтобы агентство довело до всех сотрудников требования законодательства и отчиталось перед ней, Танюшкой, «в установленные сроки»…
Когда мне притащили ее эпистолу, я некоторое время смаковал полученный оргазм - ибо доставило неимоверно.
С Татошкой… с Танюшкой то есть, можно было, конечно поспорить, сослаться на договор с потребителем (который, как и доверенность, может выступать письменным подтверждением поручения), добавить о толковании закона и прочими софизмами деву загрузить, но ведь понятно же было, что с этой дурой ничего такого не прокатит. Ибо постель холодна, а в Положении написано чотка «доверенность»…
Тогда я решил порезвицца.
Ибо в Положении никак не расшифровывалось понятие «потребитель». Глупая Танька стояла на том, что это обязательно продавец (собственник квартиры), но это была ее персональная галлюцинация. Потребитель - это тот, кто заключил договор с агентством, не более, это с таким же успехом тот же покупатель. И договор с ним есть, и доверенность он напишет без проблем - нам лишь стоит намекнуть, что это нужно, дабы ему гарантировать спокойные цветные сны - и всё, и столкновение локомотивов в принципиальной Таниной голове обеспечено. Причем это - даже не единственная возможность обеспечить такое столкновение. Ибо нигде в тексте Положения не написано, что доверенность должна быть удостоверена нотариально. Согласно ГК РБ, нотариальному удостоверению подлежит та доверенность, которая нужна для совершения действий, требующих нотариального удостоверения (для заключения договора купли-продажи, к примеру). Но получение справок в РСЦ тут кагбе ваще ни при чем. Т.е., образно говоря, доверенность может быть написана на листке бумаги, в который рыбу заворачивали, и эта бестолочь обязана будет ее принять…
Т.е., если говорить не о таньках из РСЦ, а о вещах серьезных - об упомянутых нормативных актах, к примеру, получится, что они сляпаны бестолково и топорно.
Ну вот к примеру… хочу я проверить собственников квартиры на предмет их нахождения на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. А собственник вообще со мной договора не заключал - и потребителем моей услуги является, опять же, покупатель. Ведь сто пудов, что эскулапы начнут пищать о врачебной тайне, конфиденциальности и гнуть прочую дичь в этом же духе. Хотя потребитель - он вот, и вот, если на то пошло, доверенность от него! А предположим, потребителем является продавец, и доверенность от него, но я хочу проверить и бывших собственников тоже - дабы обеспечить неоспоримость собственной сделки в суде (все ведь в курсе, что недействительность сделки влечет признание недействительными всех последующих сделок, не так ли?). И что? - мне от них доверенности брать? Нонсенс! И отсюда необходимость повторной констатации: 406-е лохи писали!!!
Но вернемся ко второму айсбергу, и приправим 406-е «Правилами риэлтерской деятельности» - тоже документик от настоящих правовых светил.
Итак, проверяем мы квартиру.
И, натурально, узнаем, что с тем диагнозом, который имеет продающий ее Светик, сделку проводить нельзя - ибо она со всех сторон ненормальная!!!
И повалить такую сделку в суде - это просто как два пальца об асфальд!
Что из этого следует?.. казалось бы, всё просто: Светику по шапке за сокрытие важных для сделки обстоятельств, расторжение договора задатка, возврат покупателю полученного (в двойном размере). Покупателя, есессна, трэба уведомить примерно вот так:
«Согласно п.3.1.7 договора и п.14 «Правил об осуществлении риэлтерской деятельности в РБ» агентство обязано информировать Вас о ходе исполнения договора, а также предупреждать о возможных препятствиях в процессе совершения сделки. Кроме того, п.16 «Правил осуществления риэлтерской деятельности» обязывает Исполнителя предоставлять Вам «достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, о правах на него, в том числе о его собственнике (владельце)», а п.45 Правил обязывает риэлтерскую организацию «препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством».
Вроде как все ясно, не так ли? Правда, вывихнутый на голову Светик чего-то там орет о ее нарушенных правах и тех же тайнах медицинских, но нам ведь пофигу, правда, мы ведь все типа по букве делаем, да-с?..
Кхе-кхе… ну, кагбе… не совсем.
Потому как те же «Правила», как видно, разными людьми писались: писал один, не дописал, пошел отобедать, пришел другой, не прочитал написанное ранее, но сел дописывать.
И дописался вот до чего:
- конфиденциальной является информация «о потребителе, ставшая известной риэлтерской организации в процессе осуществления риэлтерской деятельности», а «риэлтерская организация обязана обеспечивать конфиденциальность информации»…
И получается, что риэлтер, с одной стороны, обязан перед покупателем нехорошего продавца разоблачить, причем немедленно, а с другой - не имеет права этого делать: и все согласно одному и тому же правовому акту, написанному развеселыми людьми.
Вот такой Гондурас, друзья)
Да, опять же: это я вам свой сон рассказывал, ничего такого на самом деле не было, а все совпадения случайны.
Я сейчас не буду останавливаться на теме надёжности этих самых печатей: динозавров, которые считают, что раз нотариус шлепнул на договоре печать, а регистратор сделку зарегистрировал, то, стало быть, сия сделка неоспорима, на сегодняшний день осталось немного.
Хотя…
Сейчас речь пойдет о том, как безопасность обеспечивается агентствами по недвижимости, как это сегодня происходит на практике, и какими документами руководствуются компании, работающие на это рынке, а также о том, как государство помогает агентствам защищать законные интересы своих граждан.
Скажу сразу: «сегодня» всё лучше чем «вчера».
«Вчера» квартира, выставленная на продажу, проверялась риэлтером (если проверялась вообще) благодаря личному обаянию, коробке конфет или пакету с фруктами, и блокноту, куда были записаны ФИО паспортисток и бухгалтеров ЖЭСов. Т.е. вот с Анной Сергевной всё всегда без проблем, а с ДарьПетровной постоянно головняк. При этом и первая, и вторая имели полное право послать обаяшку-риэлтера куда подальше - вместе с конфетами, фруктами и улыбками, что делало бы проверку квартиры попросту невозможной, ибо сведения о ранее проживавших - они не для конфетных риэлтеров, а для следователей и прочих прокурорских небожителей. То, что без подобных сведений гарантировать белорусскому гражданину ту самую юридическую безопасность агентство просто не в состоянии, никого, естественно, не парило.
Однако в 2006-м годе государство встрепенулось и обратило всевидящее око в сторону проблемы.
9 января 2006-го года был подписан 15-й Указ, утвердивший «Правила риэлтерской деятельности», а уже в апреле того же года увидело свет 406-е Постановление СовМина, утвердившее Положение, согласно которому гос.органы стали-таки обязаны предоставлять риэлтерским компаниям интересующие их сведения.
Казалось бы, воз сдвинулся с места, и наряду с обязанностями у риэлтеров появились и права.
Практика агентств поменялась.
Конфеты и фрукты были упразднены за ненадобностью, а на смену им пришли запросы, на которые расчетные центры стали давать оперативные (хотя далеко не всегда полные) ответы. Кто был прописан, куда выписан, на основании какого документа владел и прочее и прочее - работать стало действительно легче.
И ровно до декабря 2011-го Ваш покорный слуга не сталкивался в вопросах проверки квартир с какими-то серьезными трудностями - эпизодически возникавшие проблемы гасились на раз на уровне начальников РСЦ.
На выходе в отличие от конфетно-букетного периода потребителю стало возможно предоставлять не только «сведения», но и сведения, документально подтвержденные.
Так было до начала декабря.
А в его начале наш бронированнный, отвечающий за спокойный сон покупателей крэйсер неожиданно натолкнулся на два айсберга.
Первым айсбергом оказалась зам.начальника одного Минского РСЦ.
Точнее, эта дама (назовём её Танюшка), оказалась надводной частью айсберга, подводная же его часть состояла из коктейля, состоящего из собственно Танюшкиного скудоумия и… текста утвержденного 406-м Постановлением Положения… Из того самого Положения, которое вроде как должно было помогать риэлтерам защищать права граждан.
Роль второго айсберга досталась больной на всю голову клиентке (назовем ее Светиком), имеющей более чем интересны диагноз, и… «Правилам риэлтерской деятельности».
С Танюшкой было так… Работник агентства приехал в РСЦ со стандартным запросом (а также пластиковой карточкой МинЮста и документом, подтверждающим его полномочия, как представителя компании). Он со всем этим приехал и был послан принципиальной Танюшкой на йух. Потому что Танюшка была принципиальная, а еще - гордилась своей дотошностью и умением внимательно прочитывать документы. И вот, лёжа в своей холодной постели и читая на ночь 406-е, Танюшка узрела вострым глазом, что перечисленных бамаг недостаточно, что нужна еще - внимание! - доверенность «от потребителя»…
Взволнованная этим открытием, бледная и торжественная, словно сотрудник ЗАГСа, Танюха указала агенту на дверь. Ибо нефиг! Без доверенности потребителя и пракцыцки за яво спиной пользоваццо тут… в своих корыстных целях!
В творческом запале она даже наваяла ответ на запрос, в котором требовала, чтобы агентство довело до всех сотрудников требования законодательства и отчиталось перед ней, Танюшкой, «в установленные сроки»…
Когда мне притащили ее эпистолу, я некоторое время смаковал полученный оргазм - ибо доставило неимоверно.
С Татошкой… с Танюшкой то есть, можно было, конечно поспорить, сослаться на договор с потребителем (который, как и доверенность, может выступать письменным подтверждением поручения), добавить о толковании закона и прочими софизмами деву загрузить, но ведь понятно же было, что с этой дурой ничего такого не прокатит. Ибо постель холодна, а в Положении написано чотка «доверенность»…
Тогда я решил порезвицца.
Ибо в Положении никак не расшифровывалось понятие «потребитель». Глупая Танька стояла на том, что это обязательно продавец (собственник квартиры), но это была ее персональная галлюцинация. Потребитель - это тот, кто заключил договор с агентством, не более, это с таким же успехом тот же покупатель. И договор с ним есть, и доверенность он напишет без проблем - нам лишь стоит намекнуть, что это нужно, дабы ему гарантировать спокойные цветные сны - и всё, и столкновение локомотивов в принципиальной Таниной голове обеспечено. Причем это - даже не единственная возможность обеспечить такое столкновение. Ибо нигде в тексте Положения не написано, что доверенность должна быть удостоверена нотариально. Согласно ГК РБ, нотариальному удостоверению подлежит та доверенность, которая нужна для совершения действий, требующих нотариального удостоверения (для заключения договора купли-продажи, к примеру). Но получение справок в РСЦ тут кагбе ваще ни при чем. Т.е., образно говоря, доверенность может быть написана на листке бумаги, в который рыбу заворачивали, и эта бестолочь обязана будет ее принять…
Т.е., если говорить не о таньках из РСЦ, а о вещах серьезных - об упомянутых нормативных актах, к примеру, получится, что они сляпаны бестолково и топорно.
Ну вот к примеру… хочу я проверить собственников квартиры на предмет их нахождения на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. А собственник вообще со мной договора не заключал - и потребителем моей услуги является, опять же, покупатель. Ведь сто пудов, что эскулапы начнут пищать о врачебной тайне, конфиденциальности и гнуть прочую дичь в этом же духе. Хотя потребитель - он вот, и вот, если на то пошло, доверенность от него! А предположим, потребителем является продавец, и доверенность от него, но я хочу проверить и бывших собственников тоже - дабы обеспечить неоспоримость собственной сделки в суде (все ведь в курсе, что недействительность сделки влечет признание недействительными всех последующих сделок, не так ли?). И что? - мне от них доверенности брать? Нонсенс! И отсюда необходимость повторной констатации: 406-е лохи писали!!!
Но вернемся ко второму айсбергу, и приправим 406-е «Правилами риэлтерской деятельности» - тоже документик от настоящих правовых светил.
Итак, проверяем мы квартиру.
И, натурально, узнаем, что с тем диагнозом, который имеет продающий ее Светик, сделку проводить нельзя - ибо она со всех сторон ненормальная!!!
И повалить такую сделку в суде - это просто как два пальца об асфальд!
Что из этого следует?.. казалось бы, всё просто: Светику по шапке за сокрытие важных для сделки обстоятельств, расторжение договора задатка, возврат покупателю полученного (в двойном размере). Покупателя, есессна, трэба уведомить примерно вот так:
«Согласно п.3.1.7 договора и п.14 «Правил об осуществлении риэлтерской деятельности в РБ» агентство обязано информировать Вас о ходе исполнения договора, а также предупреждать о возможных препятствиях в процессе совершения сделки. Кроме того, п.16 «Правил осуществления риэлтерской деятельности» обязывает Исполнителя предоставлять Вам «достоверную и полную информацию об объекте недвижимости, о правах на него, в том числе о его собственнике (владельце)», а п.45 Правил обязывает риэлтерскую организацию «препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством».
Вроде как все ясно, не так ли? Правда, вывихнутый на голову Светик чего-то там орет о ее нарушенных правах и тех же тайнах медицинских, но нам ведь пофигу, правда, мы ведь все типа по букве делаем, да-с?..
Кхе-кхе… ну, кагбе… не совсем.
Потому как те же «Правила», как видно, разными людьми писались: писал один, не дописал, пошел отобедать, пришел другой, не прочитал написанное ранее, но сел дописывать.
И дописался вот до чего:
- конфиденциальной является информация «о потребителе, ставшая известной риэлтерской организации в процессе осуществления риэлтерской деятельности», а «риэлтерская организация обязана обеспечивать конфиденциальность информации»…
И получается, что риэлтер, с одной стороны, обязан перед покупателем нехорошего продавца разоблачить, причем немедленно, а с другой - не имеет права этого делать: и все согласно одному и тому же правовому акту, написанному развеселыми людьми.
Вот такой Гондурас, друзья)
Да, опять же: это я вам свой сон рассказывал, ничего такого на самом деле не было, а все совпадения случайны.