Покупка квартиры в Португалии. Часть I
Перед началом сложных масштабных дел я люблю ознакомиться с опытом людей, которые соответствующий путь уже прошли. К сожалению, им делятся немногие. Поэтому нужную информацию порой приходится собирать по крупицам. Что, впрочем, тоже увлекательно. Именно поэтому я хочу описать процесс покупки жилья в Португалии as is. Все, что будет описано ниже, не претендует на истину в последней инстанции и содержит известную долю субъективизма.
Недвижимость в Португалии может купить любой желающий, но это не дает преимуществ при натурализации/получение ВНЖ. Если только суммарная стоимость недвижимости не превышает 500.000 €. В этом случае собственник имеет право на так называемую "золотую визу". Не мой случай.
Жилье в Португалии так же, как и в России, можно приобрести, уплатив полную сумму или взяв ипотеку. Но для получения ипотеки в Португалии (под вожделенные 4-5%) неплохо в Португалии же и работать." То есть россиянину теоретически получить ипотеку в Португалии можно, практически - нереально. Замечу, что существуют конторы, в том числе основанные нашими соотечественниками, которые обещают помощь и при получении ипотеки. Как они это делают, не знаю. Я располагала определенной суммой на покупку и в ее пределах собиралась искать квартиру.
Как раз в то время, когда я исследовала рынок португальской недвижимости, сестра посоветовала мне
посмотреть выпуски передачи "Хочу дом за рубежом". Любопытно. Суть: люди, располагающие определенным бюджетом, приезжают в страну на просмотр недвижимости. Им показывают 3 варианта с ценой чуть ниже
бюджета, равной бюджету и превышающей его. На тот момент было снято 16 выпусков: по 4 в каждой из стран - Болгарии, Кипре, Черногории и Испании - наиболее популярных среди россиян в плане инвестиций в недвижимость. Домики там порой демострировались наиприятнейшие. Единственное: бюджет в 70.000 € на квартиру в Болгарии, названный крайне ограниченным, не раз заставлял меня восклицать: "Guys, что вы знаете об ограниченном бюджете?!" Но, у богатых, как известно, свои причуды-). Мой бюджет составлял 65.000-67.000 € на все-про-все. Однако программа мне все равно понравилась.
С чего стоить начать? Я начала с получения визы, потому как у меня ее не было. Процесс описан здесь.
А с чего стоит начать поиск? С электронных досок объявлений. Их несколько, например, casa.sapo.net, olx.pt. Но пользоваться лучше сразу: olx.pt. Olx.pt - аналог нашего avito.ru: те же разделы от одежды и украшений до недвижимости. Я не сразу разобралась с сайтом, благо, наткнулась в жж на свежий пост, посвященный жизни в Португалии, и в комментариях к тому посту получила ответы на свои вопросы. Путаница возникла из-за особенностей административного деления в Португалии. Если провести параллель с Москвой, Московской и Калужской областями, то им будут соответствовать:
1. Москва -> região Lisboa, conselho Lisboa
2. Московская область, Химки -> região Lisboa, concelho Amadora
3. Калужская область, Балабаново -> região Setúbal, concelho Almada
То есть região - область, concelho - город. Более мелкое деление - freguesia-община - это район Большого города, так сказать, городок. Например, freguesia Almada - это городок, где я в итоге и купила квартиру. А freguesia Alfama в Лиссабоне - это тот самый район, где поют фаду, с которым у меня прохладные отношения-)
Особенность olx.pt в том, что последовательный выбор região->conselho->freguesia спрятан в один выпадающий список
По итогам онлайн-поиска квартир я составила список объектов, которые мне понравились. Люблю систематизацию
Затем я "прошерстила" список еще раз, выделив для себя лучшие предложения, и инициировала следующий этап. Оговорюсь, что все это происходило в начале февраля, то есть за полтора месяца до поездки, целью которой должны были стать просмотр квартир и, если повезет, заключение предварительного договора.
Следующим этапом стали письмена: письмена тем, кто представлял тот или иной объект. То есть агентам недвижимости. Частично нужная информация есть на сайте olx.pt: название агентства и/или его филиала в случае крупного агентства. Если таковой информации нет, письмо можно отправить через форму на сайте olx.pt.
Я делала веерную рассылку с одним текстом письма:
множеству адресатов, добиваясь тем самым контактов с реальными людьми. И по мере того, как люди отвечали (естественно не все), я аккуратно вписывала их контактные данные: имена, телефоны, электронную почту в мой файл с предпочтительными вариантами. Конечной целью было договориться заранее о встрече в определенный день при чем так, чтобы риэлтор подготовил(а) список объектов к просмотру. Так как времени на просмотр квартир у меня было по минимуму - неделя.
Не все риэлторы соглашались работать по такой схеме: кто-то просто не отвечал, кто-то ограничивался отписками вроде: "Приезжайте, заходите к нам в офис и мы обязательно вам поможем". Договариваться о встрече за 3 недели - это не для португальцев с их amanhã de manhã. Однако, забегая вперед, скажу, что именно эта схема: договориться заранее о встрече, встретиться и получить точный график посещения объектов - и сработал. Ну или он просто оказался для меня предпочтительнее остальных манер взаимодействия в силу характера.
Помимо самостоятельного просмотра квартир я воспользовалась также контактами агентов, полученных от знакомых, уже уехавших или купивших недвижимость в Португалии. И с одним из этих "контактов" мы работали очень плотно и продуктивно. Скажем так, я делала на них максимальную ставку. Русскоязычное агентство, очень адекватные, четкие и аккуратные сотрудницы. С ними (как и с риэлторами, которых я находила самостоятельно) вышел такой эпизод. Все шло хорошо, Н. и М. слали мне варианты к просмотру, мы конструктивно общались, и тут вдруг прилетает от них письмо: "Елена, нам стало известно, что вы работаете также с другими агентами. Просим определиться [уже сейчас] с агентом и т.п". По-моему, в России такая схема никого не удивит: когда человек ищет квартиру, он носится так от квартиры к квартире и от агента к агенту, что пятки сверкают. Но в Португалии, оказывается, "так не принято". Подобные претензии я получила трижды и трижды объяснила свою позицию: "Выбираю квартиру, а не агента. Чем лучше будут подходить ваши предложения под мои запросы, тем выше вероятность заключения сделки именно с вами". Дважды получила отказ сотрудничать после такого письма, но в случае М. и Н. (на которых я очень надеялась), мы пришли к компромиссу.
К сожалению, в итоге случилось именно то, чего они опасались. Я ушла к другому агенту. Хотя к этому конкретному агентству и агентам у меня никаких нареканий: просто понравилась другая квартира..
А для чего вообще самостоятельно смотреть квартиры и весь этот "головняк" с перепиской и прочим? Почему действительно не довериться одному конкретному человеку, и пусть он делает свою работу?!
Мое мнение: вполне можно довериться. То, что вы будете работать с агентством (а не прямым собственником), 99% из 100. А еще скорее - даже с цепочкой агентов. Но для покупателя это ничего не меняет. Комиссию в Португалии платит продавец. При работе с одним человеком, как мне кажется, очень важно озвучить свои критерии как можно четче. Однако, если есть время и желание, можно заняться поиском и самостоятельно хотя бы для того, чтобы держать руку на пульсе и иметь представление о том, что есть на рынке.
Какие документы нужны для покупки недвижимости?
До поездки нужно подготовить справку из ЖКО/выписку из домовой книги о том, что вы проживаете по такому-то адресу в России. Это необходимо для открытия счета в португальском банке. Справку нужно перевести на португальский или английский. Я переводила в Португалии. Возможно, дешевле будет сделать перевод в России. Также в банке попросят какие-либо чеки об оплате коммунальных услуг, что дополнительно призвано доказать ваше проживание по указанному российскому адресу.
Хотя кириллица для португальцев равна иероглифам, с квитанциями им спокойнее. У меня квитанций не было по той простой причине, что по адресу прописки оплату производят родители.
Также в банке иногда просят (зависит от банка) справку с работы. У нас такие справки делают как на русском, так и на английском, поэтому с этим проблем не было. Знакомая рассказывала мне, как она в банке за неимением подобной справки показала пропуск на работу (разумеется на русском языке), и это сработало.
Однако, самой главной "вещью", необходимой в Португалии, для покупки недвижимости, открытия счета в банке и всех официальных телодвижений вообще, является NIF - Número de identificação fiscal - ИНН. Основная сложность в получении NIF для россиян связана с тем, что нам, как не гражданам ЕС, нужен поручитель-португалец (или приравненный к нему в правах и обязанностях человек). Пишут, что поручитель несет какую-то ответственность в случае неуплаты налогов тем, за кого он поручился. Но по факту поручитель нужен главным образом для того, чтобы был адрес, контакт, на который можно слать корреспонденцию. То есть во Францию или Италию португальские налоговые службы письмо отправить могут, а в Россию нет. Н. и М. из русскоязычного агентства активно продвигали то ли дочернюю, то ли дружественную агентству контору, которая призвана заниматься налоговыми делами нерезидентов Португалии. Услуги стоят 170-200 € в год. К сожалению, мне пришлось заплатить эти деньги, хотя на данный момент мой NIF уже "имеет" другого поручителя. Спишем эти 170€ на непредвиденные расходы. В том смысле, что обойти подобные траты поможет только опыт.
Провоз денег
Для заключения предварительной сделки (promessa), необходимо передать продавцу [обычно] 10% от стоимости недвижимости, так называемый sinal - задаток. Сумма, которая для продавца является гарантией заинтересованности покупателя, а для покупателя гарантией снятия объекта с продажи. В случае, если окончательная сделка (escritura) не состоялась по вине покупателя, 10% ему не возвращаются. Если сделка срывается по вине продавца, он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере. Стало быть нужно определенную сумму денег иметь на руках. Как доставить ее в Португалию - каждый решает сам. Если уже есть банковский счет в Португалии, все просто: безналичный перевод. Мне только предстояло открыть счет, поэтому деньги я везла в виде кеша. Благо сумма небольшая. Но так как я брала с запасом, мне пришлось сумму декларировать. По российским законам вывозить и ввозить наличными можно не более 10.000$ без декларации. Ходят слухи, что есть ограничения на ввоз наличных и в Португалию, но на момент поездки я об этом не слышала и потому не заморачивалась.
С декларированием налички никаких проблем нет. Бланки легко гуглятся, их можно заполнить заранее, а можно и непосредственно на таможне. Я, как истинный педант заполнила их заранее (да еще и на 2 языках), но оказалось неправильно (из-за перелета с пересадкой), поэтому в красном коридоре мне пришлось бланк перезаполнить. Пожилой таможенник, которому явно было скучно - все же большинство людей идут через зеленый коридор - помог мне с заполнением. И собственно все. Кстати, справка с таможни может понадобиться в португальском банке, если вы захотите наличные деньги (крупную сумму) положить на свой счет.Так банк пытается обезопасить себя от денег неизвестного происхождения.
Итак, я везла с собой что-то около 8.000€. В рюкзаке, в специальном пакетике. А потом хранила их в своей комнате на квартире у девушки, которую нашла через airbnb.com. Комната не запиралась, жильцов там было порядочно, хозяйка о цели моего путешествия знала.
Деньги остались в целости и сохранности. Я не сторонник оголтелого оптимизма, но паранойю терпеть не могу.
За неделю до поездки у меня уже был ориентировочный график просмотров
Признаться, я очень переживала: как все пойдет? Смогу ли я что-то подобрать, уложившись в бюджет и так, чтобы квартира мне понравилась? Как я буду общаться с риэлторами, ведь среди них только одно агентство русскоязычное? Как я буду общаться со служащими банков, налоговых служб, как буду подписывать документы, Карл, на португальском, Карл???
Но: "Волков бояться, в лес не ходить."
За неделю до поездки в Португалию мы съездили в Нижний Новгород, после чего я заболела, поэтому в Португалию отправилась то ли в простуженном, то ли в гриппозном состоянии. Что, конечно, очень осложняло и без того нелегкие отпускные будни.
Первая встреча была запланирована прямо в день прилета. Риэлтор - португалец. Я не возлагала на эту встречу каких-либо надежд, в основном нужно было настроиться на работу и естественно оценить, что япойму из нашего с ним разговора. Зато тот факт, что я, едва приехав, уже бегу на деловую встречу, да еще и конкретно на станцию метро Senhor Roubado, очень позабавил Криштину (девушку-хоста). Вместе с ней мы посмеялись от души: конечно, "Обкраденный сеньор" - не лучшее название для места проживания. Но бывают и хуже. Например, Buraca, то есть, даже не дыра, а дырища-)) То ли дело Almada или Amadora. Правда, на счет последней, Н. и М. в один голос убеждали меня на красивое название не покупаться. Дескать, там полно amigos angolanos - то есть чернокожих португальцев и эмигрантов. Хотя у меня предубеждений на этот счет нет.
Итак, первая встреча состоялась в воскресенье: у выхода из метро меня ждал Jorge с семьей в машине. Пока мы ехали к квартире, поотвечала на всякие несложные вопросы в рамках светской беседы, успела спутать 3 и 13, что повеселило Жоржевых дочек. Добрые девочки-)) С числительными у нас вечные проблемы.
На следующий день было запланировано 2 встречи: до обеда в районе Odivelas (район, на который я положила глаз), после обеда в Алмаде (собиралась просто посмотреть, какие квартиры могут мне предложить там, но всерьез Алмаду я тогда не рассматривала). И Odivelas, и Almada - conselhos, то есть по сути огромные районы. Есть Одивелаш, который непосредственно у одноименной станции метро, а есть и Одивелаш в 5 км от первого через, холмы, пустыри и дороги. Точно так же, есть Almada Velha у самой пристани Cacilhas, а есть Almada - Costa de Caparica - курортный регион полуострова Setúbal. И ехать до него не меньше часа на общественном транспорте из Старой Алмады. Меня, конечно, интересовали квартиры в пешей доступности от метро в случае Одивелаша и недалеко от пристани в Алмаде.
Первые увиденные квартиры мне не понравились категорически: у одной окна комнат выходили на стену. Другая была расположена в каком-то малосимпатичном доме в малосимпатичном закоулке. В третьей нужен был капремонт. А потом мы приехали смотреть квартиру, которую я находила самостоятельно и общалась напрямую с риэлтором, эту квартиру представляющим. Я ее очень хорошо запомнила, потому что она была одним из немногих приличных вариантов. 55м2, светлая, высокий 8 или 9-й этаж. В том ценовом диапазоне, в котором я искала квартиры, такая этажность - редкость. В доме два лифта, от метро 5 минут, район симпатичный и развитый. Все отлично, но нужен неглобальный ремонт. И ванная комната... Самое огромное мое разочарование. Я понимаю, что ванны не всегда встречаются в португальских квартирах. Но тут даже душ в зачаточном состоянии. Комнатенка 2х2 м, санузел совмещенный, по полу в кирпич шириной и вполкирпича высотой выложена стеночка, обозначающая границы душевой, так сказать, кабины. В общем, очень бестолковое распределение в той квартире объявленных 55м2!
После обеда уже в Алмаде меня встретил Sr. Charraz. У него на пару с супругой маленькое, но свое агентство и специализируются они конкретно на районах Feijó и Laranjeira. Квартиры мне понравились, все они вписывались в бюджет, но располагались далеко от центральной Алмады (нужно ехать на автобусе или трамвае, а мне хотелось сократить поездки на общественном транспорте до минимума).
На следующий день снова с Н. и М. мы поехали исследовать районы Buraca, Paço de Arcos, Oeiras. Квартиры разные: были откровенно не варианты (первый этаж, кухня, совмещенная с гостиной и пр), но были и приличные предложения. И даже забавные истории.
В Бураке квартира продавалась уже "со съемщиками". Мне это подавалось под соусом: "Смотрите, как здорово. Вы купили квартиру, а вам уже платят арендную плату". Сомнительный плюс для меня, честно говоря. Но вот так оно было. Заходим в квартиру, а там девушка. Говорит по-русски, но немного странно. Оказалось (спросила у агентов) эта девушка вместе с братом приехала из Севастополя. Они как раз из числа тех, кто не был рад присоединению Крыма к России. Поэтому эмигрировали в Португалию, получили ВНЖ, как беженцы по политическим причинам. Государство (португальское) помогает оплачивать им коммуналку, работу же они ищут сами. Но украинская диаспора в Португалии огромна, так что это вопрос времени. По 10500 причинам это был не мой вариант.
Вторая же забавная история - следующая. Пока ехали к одной из квартир, Н. и М. расписывали мне район, в котором она расположена, как очень благополучный, то есть без черного населения вообще. И вот мы подходим к дому, и что я там вижу: на первом этаже pastelaria, которую держат как раз афропортугальцы, и, соответственно, тусит их рядом порядочно... Квартира не понравилась: дом расположен, может, и в благополучном районе, но как будто посреди какой-то пустыни. Ни деревца, ни тени, ни общественного транспорта - выжженная степь. Хотя каждый раз мне говорилось, что вон она в 10-20 метрах очередная остановка очередного автобуса... А мне не нужен автобус, мне нужна либо электричка, либо станция метро (привет, московские страхи).
Итак, по итогам первых двух дней я:
- поняла, что понять "околоквартирную" лексику просто;
- что я могу еще месяц-другой ездить и смотреть тонны аналогичных объектов, каждый будет иметь свои плюсы и свои минусы.
Нужно останавливаться.. Я остановилась на квартире с "недованной" в Одивелаше. Ибо без компромиссов и допущений купить квартиру невозможно.
В процессе мне очень помогло то, что я делала фотографии каждой квартиры, а потом с помощью карты, на которой айфон помечал месторасположение всех сделанных фотографий, я определяла, насколько далеко от ОТ находится каждая из квартир.
У меня оставалась запланированной еще одна встреча, которую я не считала такой уж обязательной. Более того, встреча с Vincenzo уже должна была состояться, но я попросила ее перенести (из-за просмотров с Н. и М.). Vincenzo перенес. Изначально он предлагал мне такой план: встречаемся в Алмаде, смотрим квартиры там. Потом едем на его мопеде в Лиссабон и продолжаем осмотр там (так как я в своих требованиях указывала в качестве приоритета Лиссабон, а не Сетубал).
Но на день нашей встречи синоптики не обещали ничего хорошего (единственный день из всей недели), поэтому я написала Vincenzo, что на мопеде из-за непогоды и моей простуды просмотр нереален, втайне
надеясь, что он отменит нашу встречу и вообще (я ж уже выбрала!). Но Vincenzo снова пошел на компромисс: ок, приезжай в Алмаду, я возьму свою машину, на следующий день поедем в Лиссабон. Мне показалось, будет по-свински снова отнекиваться, да и почему не посмотреть еще варианты (напоследок)...
В Алмаде Vincenzo встретил меня на станции Pragal на своей старенькой машинке. Сказал, что на второй машине ездит жена, а на этой его не пустят в Лиссабон из-за соображений экобезопасности. Приехали в первую из квартир, и я поняла, что она мне очень нравится. Небольшая (51м2), 3-й этаж 4хэтажного дома, грамотно скомпонованная, с высокими потолками, деревянными дверями и просторной ванной комнатой, хотя и совмещенной с WC. Однако я выросла в квартире с совмещенным санузлом и нахожу это удобным. Квартира продавалась с оборудованной кухней. Хозяйка - вдова, которая давно уже живет с дочерью, соответственно квартира пустует. Кроме того, по словам риэлтора, сеньора каждую неделю приезжает и убирается. В это охотно верилось, так как квартира находилась практически в стерильном состоянии. В общем я на нее запала..
Потом мы побывали еще в трех, две из которых располагались в центральной Алмаде, но чуть дальше, чем первая, правда, на очень тихих улочках. Третья квартира была на отшибе и Vincenzo сказал, что решил показать и ее тоже больше для сравнения. В этой последней квартире он расстелил на хозяйском столе папку с программой наших посещений с подробным описанием всех отобранных им квартир и маршрутом наших перемещений на сегодня и завтра. А затем пробежался по ссылкам, которые я ему высылала в феврале в качестве понравившихся мне примеров: эта квартира снята с продажи, эту мы можем посмотреть завтра, на счет этой ты, к сожалению, уже договорилась к просмотру с другим риэлтором и тд...
Тут следует сделать лирическое отступление на тему: "Как оно работает".
Vincenzo - агент отделения Remax в Алмаде. То есть, Алмада - его специализация, хотя он может устроить просмотры и в Лиссабоне тоже, воспользовавшись базой Ремакса и подключая к процессу лиссабонских коллег. Если только клиент не вышел на агента, представляющего определенный объект в Лиссабоне, самостоятельно. Профессиональная этика. Вполне логично.
Меня, признаться, очень подкупил подход Vincenzo. Было очевидно, что человек готовился и подошел к делу с максимальной ответственностью. Кроме того, около каждой квартиры он мне показывал и рассказывал об инфраструктуре и даже о рынках (если они были рядом), так как я в предпочтительных требованиях писала, что люблю продукты питания покупать на рынках.
Я прониклась к Vincenzo доверием и одновременно дошла до кондиции своего вечерне-простуженного состояния. Голова ничего не соображала, я хотела как можно скорее в Лиссабон, домой.
Уже "из дома" я позвонила Vincenzo и сказала, что завтрашняя встреча в Лиссабоне отменяется, но я буду думать по поводу квартиры на Carvalho Serra в Алмаде. Тот вечер и первая половина следующего дня были самыми тяжелыми во всей мартовской поездке. Я должна была выбрать...
Odivelas vs Almada, 5 мин от метро vs 10 мин на "корабле" (катере-шаттле между Cais-do-Sodre и Cacilhas). Квартира, в которой нужен ремонт (хотя и далеко не капитальный) и переделка ванной комнаты против квартиры-живи_хоть_сейчас. Плюс я уже практически сказала "да" Н. и М., и они сторговали немного цену. Кстати, разница в цене: 62.500 против 56.000, то есть существенная.
Утром я должна была ехать на встречу с Н. и М., чтобы оформлять NIF и предварительный договор в принципе. Вместо этого я ехала сказать им, что я в глубоких сомнениях. Несмотря на их в один голос: "зато Вы потом сможете продать эту квартиру выгодно..."
Приехала, сказала. В конце концов я никому ничем не обязана. За "изготовление" NIF я все-таки заплатила, скорее, даже из соображений совсем уж их не расстраивать. В общем, тут по полной начала включаться иррациональная часть меня.
Попросила до вечера продавцу ничего не говорить взамен на собственное обещание в этот же срок сообщить им окончательное решение. Позвонила Vincenzo, уточнила, успеем ли мы с предварительной сделкой. Он заверил меня, что да. Я немного успокоилась, наконец-то пообедала (!) и поехала в Алмаду, чтобы еще раз своими ножками измерить, как далеко находится квартира от пристани, посмотреть на район, расспросить у жителей о рынке и тп.
И спускаясь от своего "дома" в Лиссабоне (а жила я в районе São Sebastião) до набережной Tejo, я постепенно "выдыхала" и даже_смогла_сделать несколько кадров (первых за ту поездку). А потом на одном из типичных лиссабонских проулочков из открытого окна я услышала песню, которая мне очень нравится: "Amar alguém é viajar pra terra onde ninguém vai.."
Это было как гадание на книге (я ж говорила, что включилась иррациональная часть меня). Я поняла, что выбор квартиры я должна сделать сердцем. Как бы забавно и пафосно это не звучало.. Как и во всей "истории" с Португалией: есть рациональные аспекты, но больше необъяснимых, иррациональных, со стороны кажущихся случайными..
В общем, я сделала свой выбор. Вечером позвонила Н. и сообщила, что он не в их пользу. Позвонила и Vincenzo: уже завтра мы должны будем заняться подготовкой к предварительной сделке.
Но это уже другая история.
Недвижимость в Португалии может купить любой желающий, но это не дает преимуществ при натурализации/получение ВНЖ. Если только суммарная стоимость недвижимости не превышает 500.000 €. В этом случае собственник имеет право на так называемую "золотую визу". Не мой случай.
Жилье в Португалии так же, как и в России, можно приобрести, уплатив полную сумму или взяв ипотеку. Но для получения ипотеки в Португалии (под вожделенные 4-5%) неплохо в Португалии же и работать." То есть россиянину теоретически получить ипотеку в Португалии можно, практически - нереально. Замечу, что существуют конторы, в том числе основанные нашими соотечественниками, которые обещают помощь и при получении ипотеки. Как они это делают, не знаю. Я располагала определенной суммой на покупку и в ее пределах собиралась искать квартиру.
Как раз в то время, когда я исследовала рынок португальской недвижимости, сестра посоветовала мне
посмотреть выпуски передачи "Хочу дом за рубежом". Любопытно. Суть: люди, располагающие определенным бюджетом, приезжают в страну на просмотр недвижимости. Им показывают 3 варианта с ценой чуть ниже
бюджета, равной бюджету и превышающей его. На тот момент было снято 16 выпусков: по 4 в каждой из стран - Болгарии, Кипре, Черногории и Испании - наиболее популярных среди россиян в плане инвестиций в недвижимость. Домики там порой демострировались наиприятнейшие. Единственное: бюджет в 70.000 € на квартиру в Болгарии, названный крайне ограниченным, не раз заставлял меня восклицать: "Guys, что вы знаете об ограниченном бюджете?!" Но, у богатых, как известно, свои причуды-). Мой бюджет составлял 65.000-67.000 € на все-про-все. Однако программа мне все равно понравилась.
С чего стоить начать? Я начала с получения визы, потому как у меня ее не было. Процесс описан здесь.
А с чего стоит начать поиск? С электронных досок объявлений. Их несколько, например, casa.sapo.net, olx.pt. Но пользоваться лучше сразу: olx.pt. Olx.pt - аналог нашего avito.ru: те же разделы от одежды и украшений до недвижимости. Я не сразу разобралась с сайтом, благо, наткнулась в жж на свежий пост, посвященный жизни в Португалии, и в комментариях к тому посту получила ответы на свои вопросы. Путаница возникла из-за особенностей административного деления в Португалии. Если провести параллель с Москвой, Московской и Калужской областями, то им будут соответствовать:
1. Москва -> região Lisboa, conselho Lisboa
2. Московская область, Химки -> região Lisboa, concelho Amadora
3. Калужская область, Балабаново -> região Setúbal, concelho Almada
То есть região - область, concelho - город. Более мелкое деление - freguesia-община - это район Большого города, так сказать, городок. Например, freguesia Almada - это городок, где я в итоге и купила квартиру. А freguesia Alfama в Лиссабоне - это тот самый район, где поют фаду, с которым у меня прохладные отношения-)
Особенность olx.pt в том, что последовательный выбор região->conselho->freguesia спрятан в один выпадающий список
По итогам онлайн-поиска квартир я составила список объектов, которые мне понравились. Люблю систематизацию
Затем я "прошерстила" список еще раз, выделив для себя лучшие предложения, и инициировала следующий этап. Оговорюсь, что все это происходило в начале февраля, то есть за полтора месяца до поездки, целью которой должны были стать просмотр квартир и, если повезет, заключение предварительного договора.
Следующим этапом стали письмена: письмена тем, кто представлял тот или иной объект. То есть агентам недвижимости. Частично нужная информация есть на сайте olx.pt: название агентства и/или его филиала в случае крупного агентства. Если таковой информации нет, письмо можно отправить через форму на сайте olx.pt.
Я делала веерную рассылку с одним текстом письма:
множеству адресатов, добиваясь тем самым контактов с реальными людьми. И по мере того, как люди отвечали (естественно не все), я аккуратно вписывала их контактные данные: имена, телефоны, электронную почту в мой файл с предпочтительными вариантами. Конечной целью было договориться заранее о встрече в определенный день при чем так, чтобы риэлтор подготовил(а) список объектов к просмотру. Так как времени на просмотр квартир у меня было по минимуму - неделя.
Не все риэлторы соглашались работать по такой схеме: кто-то просто не отвечал, кто-то ограничивался отписками вроде: "Приезжайте, заходите к нам в офис и мы обязательно вам поможем". Договариваться о встрече за 3 недели - это не для португальцев с их amanhã de manhã. Однако, забегая вперед, скажу, что именно эта схема: договориться заранее о встрече, встретиться и получить точный график посещения объектов - и сработал. Ну или он просто оказался для меня предпочтительнее остальных манер взаимодействия в силу характера.
Помимо самостоятельного просмотра квартир я воспользовалась также контактами агентов, полученных от знакомых, уже уехавших или купивших недвижимость в Португалии. И с одним из этих "контактов" мы работали очень плотно и продуктивно. Скажем так, я делала на них максимальную ставку. Русскоязычное агентство, очень адекватные, четкие и аккуратные сотрудницы. С ними (как и с риэлторами, которых я находила самостоятельно) вышел такой эпизод. Все шло хорошо, Н. и М. слали мне варианты к просмотру, мы конструктивно общались, и тут вдруг прилетает от них письмо: "Елена, нам стало известно, что вы работаете также с другими агентами. Просим определиться [уже сейчас] с агентом и т.п". По-моему, в России такая схема никого не удивит: когда человек ищет квартиру, он носится так от квартиры к квартире и от агента к агенту, что пятки сверкают. Но в Португалии, оказывается, "так не принято". Подобные претензии я получила трижды и трижды объяснила свою позицию: "Выбираю квартиру, а не агента. Чем лучше будут подходить ваши предложения под мои запросы, тем выше вероятность заключения сделки именно с вами". Дважды получила отказ сотрудничать после такого письма, но в случае М. и Н. (на которых я очень надеялась), мы пришли к компромиссу.
К сожалению, в итоге случилось именно то, чего они опасались. Я ушла к другому агенту. Хотя к этому конкретному агентству и агентам у меня никаких нареканий: просто понравилась другая квартира..
А для чего вообще самостоятельно смотреть квартиры и весь этот "головняк" с перепиской и прочим? Почему действительно не довериться одному конкретному человеку, и пусть он делает свою работу?!
Мое мнение: вполне можно довериться. То, что вы будете работать с агентством (а не прямым собственником), 99% из 100. А еще скорее - даже с цепочкой агентов. Но для покупателя это ничего не меняет. Комиссию в Португалии платит продавец. При работе с одним человеком, как мне кажется, очень важно озвучить свои критерии как можно четче. Однако, если есть время и желание, можно заняться поиском и самостоятельно хотя бы для того, чтобы держать руку на пульсе и иметь представление о том, что есть на рынке.
Какие документы нужны для покупки недвижимости?
До поездки нужно подготовить справку из ЖКО/выписку из домовой книги о том, что вы проживаете по такому-то адресу в России. Это необходимо для открытия счета в португальском банке. Справку нужно перевести на португальский или английский. Я переводила в Португалии. Возможно, дешевле будет сделать перевод в России. Также в банке попросят какие-либо чеки об оплате коммунальных услуг, что дополнительно призвано доказать ваше проживание по указанному российскому адресу.
Хотя кириллица для португальцев равна иероглифам, с квитанциями им спокойнее. У меня квитанций не было по той простой причине, что по адресу прописки оплату производят родители.
Также в банке иногда просят (зависит от банка) справку с работы. У нас такие справки делают как на русском, так и на английском, поэтому с этим проблем не было. Знакомая рассказывала мне, как она в банке за неимением подобной справки показала пропуск на работу (разумеется на русском языке), и это сработало.
Однако, самой главной "вещью", необходимой в Португалии, для покупки недвижимости, открытия счета в банке и всех официальных телодвижений вообще, является NIF - Número de identificação fiscal - ИНН. Основная сложность в получении NIF для россиян связана с тем, что нам, как не гражданам ЕС, нужен поручитель-португалец (или приравненный к нему в правах и обязанностях человек). Пишут, что поручитель несет какую-то ответственность в случае неуплаты налогов тем, за кого он поручился. Но по факту поручитель нужен главным образом для того, чтобы был адрес, контакт, на который можно слать корреспонденцию. То есть во Францию или Италию португальские налоговые службы письмо отправить могут, а в Россию нет. Н. и М. из русскоязычного агентства активно продвигали то ли дочернюю, то ли дружественную агентству контору, которая призвана заниматься налоговыми делами нерезидентов Португалии. Услуги стоят 170-200 € в год. К сожалению, мне пришлось заплатить эти деньги, хотя на данный момент мой NIF уже "имеет" другого поручителя. Спишем эти 170€ на непредвиденные расходы. В том смысле, что обойти подобные траты поможет только опыт.
Провоз денег
Для заключения предварительной сделки (promessa), необходимо передать продавцу [обычно] 10% от стоимости недвижимости, так называемый sinal - задаток. Сумма, которая для продавца является гарантией заинтересованности покупателя, а для покупателя гарантией снятия объекта с продажи. В случае, если окончательная сделка (escritura) не состоялась по вине покупателя, 10% ему не возвращаются. Если сделка срывается по вине продавца, он возмещает покупателю сумму задатка в двойном размере. Стало быть нужно определенную сумму денег иметь на руках. Как доставить ее в Португалию - каждый решает сам. Если уже есть банковский счет в Португалии, все просто: безналичный перевод. Мне только предстояло открыть счет, поэтому деньги я везла в виде кеша. Благо сумма небольшая. Но так как я брала с запасом, мне пришлось сумму декларировать. По российским законам вывозить и ввозить наличными можно не более 10.000$ без декларации. Ходят слухи, что есть ограничения на ввоз наличных и в Португалию, но на момент поездки я об этом не слышала и потому не заморачивалась.
С декларированием налички никаких проблем нет. Бланки легко гуглятся, их можно заполнить заранее, а можно и непосредственно на таможне. Я, как истинный педант заполнила их заранее (да еще и на 2 языках), но оказалось неправильно (из-за перелета с пересадкой), поэтому в красном коридоре мне пришлось бланк перезаполнить. Пожилой таможенник, которому явно было скучно - все же большинство людей идут через зеленый коридор - помог мне с заполнением. И собственно все. Кстати, справка с таможни может понадобиться в португальском банке, если вы захотите наличные деньги (крупную сумму) положить на свой счет.Так банк пытается обезопасить себя от денег неизвестного происхождения.
Итак, я везла с собой что-то около 8.000€. В рюкзаке, в специальном пакетике. А потом хранила их в своей комнате на квартире у девушки, которую нашла через airbnb.com. Комната не запиралась, жильцов там было порядочно, хозяйка о цели моего путешествия знала.
Деньги остались в целости и сохранности. Я не сторонник оголтелого оптимизма, но паранойю терпеть не могу.
За неделю до поездки у меня уже был ориентировочный график просмотров
Признаться, я очень переживала: как все пойдет? Смогу ли я что-то подобрать, уложившись в бюджет и так, чтобы квартира мне понравилась? Как я буду общаться с риэлторами, ведь среди них только одно агентство русскоязычное? Как я буду общаться со служащими банков, налоговых служб, как буду подписывать документы, Карл, на португальском, Карл???
Но: "Волков бояться, в лес не ходить."
За неделю до поездки в Португалию мы съездили в Нижний Новгород, после чего я заболела, поэтому в Португалию отправилась то ли в простуженном, то ли в гриппозном состоянии. Что, конечно, очень осложняло и без того нелегкие отпускные будни.
Первая встреча была запланирована прямо в день прилета. Риэлтор - португалец. Я не возлагала на эту встречу каких-либо надежд, в основном нужно было настроиться на работу и естественно оценить, что япойму из нашего с ним разговора. Зато тот факт, что я, едва приехав, уже бегу на деловую встречу, да еще и конкретно на станцию метро Senhor Roubado, очень позабавил Криштину (девушку-хоста). Вместе с ней мы посмеялись от души: конечно, "Обкраденный сеньор" - не лучшее название для места проживания. Но бывают и хуже. Например, Buraca, то есть, даже не дыра, а дырища-)) То ли дело Almada или Amadora. Правда, на счет последней, Н. и М. в один голос убеждали меня на красивое название не покупаться. Дескать, там полно amigos angolanos - то есть чернокожих португальцев и эмигрантов. Хотя у меня предубеждений на этот счет нет.
Итак, первая встреча состоялась в воскресенье: у выхода из метро меня ждал Jorge с семьей в машине. Пока мы ехали к квартире, поотвечала на всякие несложные вопросы в рамках светской беседы, успела спутать 3 и 13, что повеселило Жоржевых дочек. Добрые девочки-)) С числительными у нас вечные проблемы.
На следующий день было запланировано 2 встречи: до обеда в районе Odivelas (район, на который я положила глаз), после обеда в Алмаде (собиралась просто посмотреть, какие квартиры могут мне предложить там, но всерьез Алмаду я тогда не рассматривала). И Odivelas, и Almada - conselhos, то есть по сути огромные районы. Есть Одивелаш, который непосредственно у одноименной станции метро, а есть и Одивелаш в 5 км от первого через, холмы, пустыри и дороги. Точно так же, есть Almada Velha у самой пристани Cacilhas, а есть Almada - Costa de Caparica - курортный регион полуострова Setúbal. И ехать до него не меньше часа на общественном транспорте из Старой Алмады. Меня, конечно, интересовали квартиры в пешей доступности от метро в случае Одивелаша и недалеко от пристани в Алмаде.
Первые увиденные квартиры мне не понравились категорически: у одной окна комнат выходили на стену. Другая была расположена в каком-то малосимпатичном доме в малосимпатичном закоулке. В третьей нужен был капремонт. А потом мы приехали смотреть квартиру, которую я находила самостоятельно и общалась напрямую с риэлтором, эту квартиру представляющим. Я ее очень хорошо запомнила, потому что она была одним из немногих приличных вариантов. 55м2, светлая, высокий 8 или 9-й этаж. В том ценовом диапазоне, в котором я искала квартиры, такая этажность - редкость. В доме два лифта, от метро 5 минут, район симпатичный и развитый. Все отлично, но нужен неглобальный ремонт. И ванная комната... Самое огромное мое разочарование. Я понимаю, что ванны не всегда встречаются в португальских квартирах. Но тут даже душ в зачаточном состоянии. Комнатенка 2х2 м, санузел совмещенный, по полу в кирпич шириной и вполкирпича высотой выложена стеночка, обозначающая границы душевой, так сказать, кабины. В общем, очень бестолковое распределение в той квартире объявленных 55м2!
После обеда уже в Алмаде меня встретил Sr. Charraz. У него на пару с супругой маленькое, но свое агентство и специализируются они конкретно на районах Feijó и Laranjeira. Квартиры мне понравились, все они вписывались в бюджет, но располагались далеко от центральной Алмады (нужно ехать на автобусе или трамвае, а мне хотелось сократить поездки на общественном транспорте до минимума).
На следующий день снова с Н. и М. мы поехали исследовать районы Buraca, Paço de Arcos, Oeiras. Квартиры разные: были откровенно не варианты (первый этаж, кухня, совмещенная с гостиной и пр), но были и приличные предложения. И даже забавные истории.
В Бураке квартира продавалась уже "со съемщиками". Мне это подавалось под соусом: "Смотрите, как здорово. Вы купили квартиру, а вам уже платят арендную плату". Сомнительный плюс для меня, честно говоря. Но вот так оно было. Заходим в квартиру, а там девушка. Говорит по-русски, но немного странно. Оказалось (спросила у агентов) эта девушка вместе с братом приехала из Севастополя. Они как раз из числа тех, кто не был рад присоединению Крыма к России. Поэтому эмигрировали в Португалию, получили ВНЖ, как беженцы по политическим причинам. Государство (португальское) помогает оплачивать им коммуналку, работу же они ищут сами. Но украинская диаспора в Португалии огромна, так что это вопрос времени. По 10500 причинам это был не мой вариант.
Вторая же забавная история - следующая. Пока ехали к одной из квартир, Н. и М. расписывали мне район, в котором она расположена, как очень благополучный, то есть без черного населения вообще. И вот мы подходим к дому, и что я там вижу: на первом этаже pastelaria, которую держат как раз афропортугальцы, и, соответственно, тусит их рядом порядочно... Квартира не понравилась: дом расположен, может, и в благополучном районе, но как будто посреди какой-то пустыни. Ни деревца, ни тени, ни общественного транспорта - выжженная степь. Хотя каждый раз мне говорилось, что вон она в 10-20 метрах очередная остановка очередного автобуса... А мне не нужен автобус, мне нужна либо электричка, либо станция метро (привет, московские страхи).
Итак, по итогам первых двух дней я:
- поняла, что понять "околоквартирную" лексику просто;
- что я могу еще месяц-другой ездить и смотреть тонны аналогичных объектов, каждый будет иметь свои плюсы и свои минусы.
Нужно останавливаться.. Я остановилась на квартире с "недованной" в Одивелаше. Ибо без компромиссов и допущений купить квартиру невозможно.
В процессе мне очень помогло то, что я делала фотографии каждой квартиры, а потом с помощью карты, на которой айфон помечал месторасположение всех сделанных фотографий, я определяла, насколько далеко от ОТ находится каждая из квартир.
У меня оставалась запланированной еще одна встреча, которую я не считала такой уж обязательной. Более того, встреча с Vincenzo уже должна была состояться, но я попросила ее перенести (из-за просмотров с Н. и М.). Vincenzo перенес. Изначально он предлагал мне такой план: встречаемся в Алмаде, смотрим квартиры там. Потом едем на его мопеде в Лиссабон и продолжаем осмотр там (так как я в своих требованиях указывала в качестве приоритета Лиссабон, а не Сетубал).
Но на день нашей встречи синоптики не обещали ничего хорошего (единственный день из всей недели), поэтому я написала Vincenzo, что на мопеде из-за непогоды и моей простуды просмотр нереален, втайне
надеясь, что он отменит нашу встречу и вообще (я ж уже выбрала!). Но Vincenzo снова пошел на компромисс: ок, приезжай в Алмаду, я возьму свою машину, на следующий день поедем в Лиссабон. Мне показалось, будет по-свински снова отнекиваться, да и почему не посмотреть еще варианты (напоследок)...
В Алмаде Vincenzo встретил меня на станции Pragal на своей старенькой машинке. Сказал, что на второй машине ездит жена, а на этой его не пустят в Лиссабон из-за соображений экобезопасности. Приехали в первую из квартир, и я поняла, что она мне очень нравится. Небольшая (51м2), 3-й этаж 4хэтажного дома, грамотно скомпонованная, с высокими потолками, деревянными дверями и просторной ванной комнатой, хотя и совмещенной с WC. Однако я выросла в квартире с совмещенным санузлом и нахожу это удобным. Квартира продавалась с оборудованной кухней. Хозяйка - вдова, которая давно уже живет с дочерью, соответственно квартира пустует. Кроме того, по словам риэлтора, сеньора каждую неделю приезжает и убирается. В это охотно верилось, так как квартира находилась практически в стерильном состоянии. В общем я на нее запала..
Потом мы побывали еще в трех, две из которых располагались в центральной Алмаде, но чуть дальше, чем первая, правда, на очень тихих улочках. Третья квартира была на отшибе и Vincenzo сказал, что решил показать и ее тоже больше для сравнения. В этой последней квартире он расстелил на хозяйском столе папку с программой наших посещений с подробным описанием всех отобранных им квартир и маршрутом наших перемещений на сегодня и завтра. А затем пробежался по ссылкам, которые я ему высылала в феврале в качестве понравившихся мне примеров: эта квартира снята с продажи, эту мы можем посмотреть завтра, на счет этой ты, к сожалению, уже договорилась к просмотру с другим риэлтором и тд...
Тут следует сделать лирическое отступление на тему: "Как оно работает".
Vincenzo - агент отделения Remax в Алмаде. То есть, Алмада - его специализация, хотя он может устроить просмотры и в Лиссабоне тоже, воспользовавшись базой Ремакса и подключая к процессу лиссабонских коллег. Если только клиент не вышел на агента, представляющего определенный объект в Лиссабоне, самостоятельно. Профессиональная этика. Вполне логично.
Меня, признаться, очень подкупил подход Vincenzo. Было очевидно, что человек готовился и подошел к делу с максимальной ответственностью. Кроме того, около каждой квартиры он мне показывал и рассказывал об инфраструктуре и даже о рынках (если они были рядом), так как я в предпочтительных требованиях писала, что люблю продукты питания покупать на рынках.
Я прониклась к Vincenzo доверием и одновременно дошла до кондиции своего вечерне-простуженного состояния. Голова ничего не соображала, я хотела как можно скорее в Лиссабон, домой.
Уже "из дома" я позвонила Vincenzo и сказала, что завтрашняя встреча в Лиссабоне отменяется, но я буду думать по поводу квартиры на Carvalho Serra в Алмаде. Тот вечер и первая половина следующего дня были самыми тяжелыми во всей мартовской поездке. Я должна была выбрать...
Odivelas vs Almada, 5 мин от метро vs 10 мин на "корабле" (катере-шаттле между Cais-do-Sodre и Cacilhas). Квартира, в которой нужен ремонт (хотя и далеко не капитальный) и переделка ванной комнаты против квартиры-живи_хоть_сейчас. Плюс я уже практически сказала "да" Н. и М., и они сторговали немного цену. Кстати, разница в цене: 62.500 против 56.000, то есть существенная.
Утром я должна была ехать на встречу с Н. и М., чтобы оформлять NIF и предварительный договор в принципе. Вместо этого я ехала сказать им, что я в глубоких сомнениях. Несмотря на их в один голос: "зато Вы потом сможете продать эту квартиру выгодно..."
Приехала, сказала. В конце концов я никому ничем не обязана. За "изготовление" NIF я все-таки заплатила, скорее, даже из соображений совсем уж их не расстраивать. В общем, тут по полной начала включаться иррациональная часть меня.
Попросила до вечера продавцу ничего не говорить взамен на собственное обещание в этот же срок сообщить им окончательное решение. Позвонила Vincenzo, уточнила, успеем ли мы с предварительной сделкой. Он заверил меня, что да. Я немного успокоилась, наконец-то пообедала (!) и поехала в Алмаду, чтобы еще раз своими ножками измерить, как далеко находится квартира от пристани, посмотреть на район, расспросить у жителей о рынке и тп.
И спускаясь от своего "дома" в Лиссабоне (а жила я в районе São Sebastião) до набережной Tejo, я постепенно "выдыхала" и даже_смогла_сделать несколько кадров (первых за ту поездку). А потом на одном из типичных лиссабонских проулочков из открытого окна я услышала песню, которая мне очень нравится: "Amar alguém é viajar pra terra onde ninguém vai.."
Это было как гадание на книге (я ж говорила, что включилась иррациональная часть меня). Я поняла, что выбор квартиры я должна сделать сердцем. Как бы забавно и пафосно это не звучало.. Как и во всей "истории" с Португалией: есть рациональные аспекты, но больше необъяснимых, иррациональных, со стороны кажущихся случайными..
В общем, я сделала свой выбор. Вечером позвонила Н. и сообщила, что он не в их пользу. Позвонила и Vincenzo: уже завтра мы должны будем заняться подготовкой к предварительной сделке.
Но это уже другая история.