Ипотечная история
Сколько воды утекло с моего последнего поста, но я снова заплыла в этот пруд, где кто-то фотожабит, кто-то вату катает, а кто-то пересчитывает клозеты Омска. Пока вы занимались важными делами, мы с Бородачом сообщили государству, что живем вместе, и решили завести новую недвижимую собственность. Должна сказать, что от печати в паспорте волокиты несколько прибавилось. Оказывается, теперь без нотариально заверенного согласия мужа (2000 руб.) или его участия как созаемщика (бесценно), я не могу оформить ипотечный кредит в банке. Причем, некоторые банки даже не согласны на нотариальное согласие и готовы только на созаемщика, со всеми вытекающими отсюда последствиями в виде сбора второго пакета документов еще и на мужа. В общем, поскольку вопрос ипотечного кредитования сейчас для многих актуален, расскажу пошагово, как все это происходило.
Теоретически мы могли обойтись без ипотеки в двух случаях: купив недорогой частный дом с участком, на котором бы постепенно строили новый дом, или, продолжая снимать квартиру, копить деньги на новую, складывая в банк под проценты.
Я начала с просмотра вариантов частных домов. Один дом мы даже съездили оценить воочию. В общем, вывод был сделан такой: прожить в подобном жилье без претензий на комфорт даже год для меня невозможно, а ремонт делать во временном пристанище смысла мало. К тому же, в частном секторе наблюдается проблема с подключением хорошего высокоскоростного интернета, что в нашем случае немаловажно. Поэтому бюджетный вариант частного дома отпал, а вариант дальнейшего съема квартиры после нехитрых финансовых подсчетов выглядел крайне невыгодно. Решено было все-таки взять ипотеку, причем в качестве первоначального взноса использовать не все сбережения, а лишь часть, оставив необходимую сумму на ремонт и мебель для нового жилья.
Поскольку время близилось к новому году, и поиск подходящего варианта мог затянуться, я изучила предложения банков на рынке депозитов и выбрала самое выгодное, чтобы пока мы ищем, уже имеющиеся средства хоть как-то работали. В итоге депозит под 11% годовых фактически компенсировал нам месяц арендной платы за съемную квартиру.
Теперь мы стали смотреть и частные дома более высокой ценовой категории, и квартиры, ограничив район поиска территориально - нам не хотелось уезжать из Амура, тут до центра рукой подать. Искали все в Центральном районе, кроме Загородного и прочих зажопинсков. В процессе поиска удалось откопать пару вариантов частных домов в отличном состоянии: один новый совсем, но коммуникации проводить надо и земля с соседом не размежевана, а второй с коммуникациями и на вид ничего, но, как выяснилось, банки очень неохотно кредитуют частные дома, такая сделка может выгореть лишь в случае со Сбербанком, в котором, если нет у вас зарплатной карты, конский процент - от 13% и выше.
Если уж решили брать квартиру, а не дом, то в первую очередь стали смотреть новостройки. Тут как раз недалеко от Амурской Ленты Стройбетон только сдал дом и продолжал строить новые. Позвонила сначала самому застройщику - квартир в сданном доме уже нет. Но есть объявления по продаже квартир в этом доме от подрядчиков. Цена так и манила - 1320 тыр. всего, и за несколько дней до Нового 2013 года мы поехали ее смотреть. Отличная квартира, но вот только для ипотеки документы не оформлены. Все квартиры в этом доме от подрядчиков продаются только за наличку по договору уступки прав требования. Риэлтор, который занимался продажей квартир в этом доме от одного из подрядчиков, с которым мы и смотрели квартиру, сказал, что две квартиры готовы отдать под ипотеку, но сделку можно будет совершить только в феврале, к тому времени представители подрядчика планируют оформить необходимые документы. Квартиру можно забронировать, внеся залог в 10000 руб., который будет возвращен, если сделка не состоится по вине продавца. В общем, забронировали мы квартиру, встретили Новый год и стали ждать февраля.
После того, как все вышли из постновогодней комы, я активно начала искать самое выгодное предложение по ипотеке. Можно было, конечно, обратиться в агентство недвижимости, сейчас все готовы оказать помощь в оформлении кредита за определенную плату, но мне, как бывшему банковскому работнику, это виделось ненужной тратой денег. Поэтому я просто посмотрела сайты разных банков, работающих в Омске, заполнила несколько электронных заявок, а где не было такой возможности - позвонила на горячую линию.
Процентные ставки в рекламе варьировались от 6,5 до 13% годовых, а в реальности - от 10,5 до 16%. Я сразу отмела те банки, где предлагались ставки выше 12%, ибо все, что больше - это уже грабеж, учитывая практически безрисковость сделки. Из оставшихся запросила список документов для оформления и вычеркнула те, где обязательным было предоставление справки по форме 2-НДФЛ, привлечение мужа в созаемщики, и прочие требования дополнительных бумажек, вплоть до документов об образовании (диплом у меня есть, но мне претит сотрудничество с банком, который ставит мою платежеспособность в зависимость от окончания вуза).
В результате осталось совсем мало вариантов, а со ставкой в 10,5% всего 2, причем в одном из банков такая ставка была возможна только при гораздо большем, чем мы планировали, первоначальном взносе, в противном случае можно было рассчитывать только на 12,5%. Таким образом, остался единственный приемлемый вариант, с которым я и начала работать. Большим плюсом стало то, что мне даже не пришлось ехать в банк, чтобы оформить заявку - было достаточно заполнить анкету, саму заявку, отсканировать все документы (копию трудовой, справку о доходах по форме банка, паспорт, права или другой второй документ, свидетельство о браке) и отправить все это по электронной почте на рассмотрение. При заполнении заявки оказалось, что со ставкой 10,5% все не так-то просто: есть дополнительные расходы в виде страхования жизни, имущества, титула, оформления закладной, которые теоретически добровольные, но при отказе от оплаты каждого пункта, ставка повышается на 0,5%. В пересчете на деньги получается, что выгоднее заплатить.
У меня были ненапрасные сомнения, что из-за справки по форме банка, а не 2-НДФЛ, ставка тоже может измениться, но менеджер горячей линии сообщил, что это не имеет значения. Однако, в результате, через неделю мне одобрили кредит на 650 тыс. руб. под 11,5% годовых, что было не 10,5, но тоже неплохо, поскольку я изначально для себя поставила границу согласия на не более чем 12% годовых, при которых ежемесячный платеж не превышал бы 10000 руб. Итак, ипотека была одобрена, наступил февраль, и мы позвонили риэлтору от подрядчика. Оказалось, что документы на квартиру, которую мы забронировали, так и не оформлены, когда это случится - неизвестно, и продавец больше не хочет ждать, а хочет продать эту квартиру за наличные. В расстройстве мы договорились, что заберем залог в понедельник и в выходные приступили к новым поискам.
За такую цену сданных новостроек в Центральном больше не было, в других относительно новых домах цены выше, а это означало или увеличение первоначального взноса, или новую подачу заявки на новую сумму и неизвестный результат ее рассмотрения. По идее спешить было некуда, так как после одобрения заявки можно было три месяца искать подходящий вариант, но и затягивать было нецелесообразно. Поэтому я сразу же обзвонила подходящие объявления, и мы поехали оценить предложения. В ту же субботу мы нашли маленькую чистенькую квартирку по приемлемой цене. Меньше по площади, чем планировали, но потом это показалось даже к лучшему - ремонт с нашими запросами на ровность полов и стен тоже удовольствие не из дешевых. В результате в понедельник мы забрали залог за сорвавшуюся квартиру и тут же внесли за новую. Дальше уже остались чисто механические движения: взять у риэлтора от продавца документы на квартиру (на тот момент это был техпаспорт, кадастровый и копии свидетельств о праве собственности) и отвезти их в банк для предварительного одобрения, - это было первое посещение банка лично. На другой день после звонка из банка с сообщением о том, что все с документами в порядке, я съездила в оценочную компанию и заказала оценку. Через 3 дня забрала готовый отчет, оставшиеся документы по квартире (копию лицевого счета и копии паспортов собственников), отвезла их в банк, и через три дня мы встретились в банке с собственниками и их риэлтором уже на сделке.
Несмотря на то, что по требованию банка мы оформили нотариальное согласие Бородача на то, что я покупаю квартиру и отдаю ее в залог, его присутствие на сделке все равно было необходимо - он написал от руки еще одно согласие индивидуально для банка. Уже во время подписания договора выяснился неприятный момент: поскольку стоимость квартиры изменилась в меньшую сторону, а сумму кредита мы уменьшать не стали, то процент первоначального взноса стал другой и процентная ставка уже 12, а не 11,5%, как было изначально. Надо сказать, при первом посещении банка я уточнила, не изменится ли процентная ставка из-за того, что квартира дешевле, чем было заявлено, а сумма кредита останется такой же, на что мне ответили, что ничего не изменится, раз мне уже одобрили эту сумму под данный процент. И вот он - нежданчик! Естественно, на сделке уже отказываться поздно, поэтому пришлось согласиться на новые условия, и то только потому, что эта ставка не выходила за границы изначально мной для себя установленные. Еще один момент, о котором я тоже узнала только на сделке, - это необходимость оплаты 1000 руб. за перевод денежных средств на счет продавца, который банк открывает у себя же, и с которого в тот же день эти средства снимаются. От этих двух «сюрпризов» немного покоробило, но документы я все же подписала.
После оформления всех бумажек я отдала продавцам первоначальный взнос, и мы с ними посетили юстицию, оставив там документы на регистрацию. Ровно через неделю мы снова встретились, забрали документы и проследовали в банк, где я застраховала имущество и себя, оплатила закладную и перевод средств, получила ключи и оставшиеся справки об отсутствии задолженностей по квартплате, а они получили окончательный расчет.
В результате наши расходы на оформление всей сделки, исключая первоначальный взнос за квартиру, составили 41200 руб., из которых:
2500 руб. - оценка объекта недвижимости;
2000 руб. - нотариальное оформление согласия супруга;
1500 руб. - регистрация документов в юстиции;
4200 руб. - комплексное страхование за первый год;
30000 руб. - оформление закладной;
1000 руб. - перечисление средств на счет продавца.
Теперь у нас есть заложенная недвижимость, в которую я могу прописывать только членов своей семьи, и кредит на 10 лет с ежемесячным платежом в 9400 руб.+ ежегодное продление страховки на остаток задолженности. В принципе, по расходам то же самое, что снимать жилье. К тому же, можно гасить от 30000 руб. досрочно - проценты пересчитываются. Однако, хочу сказать, что при наличии менее 30% первоначального взноса и дохода на каждого члена семьи менее 20000 руб., я бы в ипотеку не полезла, потому что в этом случае пришлось бы большую часть жизни отрабатывать долги, а такая зависимость подавляет творческое начало и крайне противоречит счастливой жизни.