Рынок жилья оживился, но цены пока не растут
На российском рынке недвижимости большие перемены. Продажи жилья резко выросли - по последним данным, почти наполовину. Но цены на квартиры в большинстве регионов не успевают даже за инфляцией, то есть фактически продолжают падать.
Одновременно смена московского мэра запустила механизм передела на строительном рынке, причем не только в Москве. Эксперты считают, что все это может привести к дальнейшему снижению цен и последующему строительному буму. Но только при условии, что появлению доступного жилья поможет государство.
О том, что квадратный метр в нашей стране слишком дорого стоит, еще год назад говорил премьер-министр Владимир Путин. Тогда он даже порекомендовал строителям и чиновникам стремиться к цене не выше 30 тысяч рублей за квадратный метр. В то время как в Москве цена сейчас в среднем выше в пять с половиной раз, в Санкт-Петербурге и даже в весьма далеком от обоих столиц Сочи- в три раза, в Московской области - в два раза. Вряд ли вообще удастся найти такую дешевую квартиру даже в средних городах, не говоря уже про миллионники и столицы регионов. Есть ли вообще потенциал для снижения цен?
Еще какой. На прошедшем в июле этого года во время работы в Москве всероссийской выставки технологий малоэтажного строительства "Свой дом" "круглом столе" участники говорили, что многие застройщики готовы попробовать строить по 12-16 тысяч рублей за квадратный метр. Такая цена уже обеспечивает им прибыль, потому что с учетом всех современных требований себестоимость жилья должна составлять 10-12 тысяч рублей за квадратный метр. Что же мешает сдвинуть цены вниз?
Мешает многое. Кроме коррупции и монополизма еще и то, что застройщику приходится брать на себя сооружение всей необходимой дому инфраструктуры - вроде подведения коммуникаций и прокладки дорог. На практике они увеличивают себестоимость жилья в три раза. Так и получается цена минимум в 45 тысяч рублей за квадратный метр. Как с этим можно бороться?
Выбор государства
Достаточно освободить строителей от проблем с подключением коммуникаций, говорит вице-президент генерального совета Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерий Казейкин. Но пока удачно применить такой метод удалось разве что в Оренбургской области, где при участии региона добились цены в 26,5 тысячи рублей за квадратный метр в квартире без отделки.
Опыт оренбуржцев как раз точно соответствует идее, высказанной президентом Дмитрием Медведевым и премьером Владимиром Путиным. Они предлагали освободить строительные компании от сооружения подходящей к домам инфраструктуры, полностью передав эту работу местным властям в рамках государственно-частного партнерства. Но в "лужковской системе" главной помехой являлись крупные столичные строительные компании, которые были заинтересованы строить жилье как можно дороже. И всячески разгонять цены. Получалось, что государство никакого влияния на строительство жилья оказать не могло.
Всё изменилось в кризис. Набравшие миллиардные кредиты строители были вынуждены передать многие свои проекты банкам. В частности, государственным Сбербанку и ВТБ. Отставка Лужкова фактически стала логическим завершением этого перераспределения влияния на строительном рынке. И теперь государство может сконцентрироваться на строительстве необходимой инфраструктуры, руководствуясь интересами уже не компаний, а людей. Это означает, что квартиры станут дешевле, а дома - лучше.
- Уверен, изменения отразятся позитивно на сегодняшнем дефиците застройщиков, свободных от финансовых проблем. Диспозиция игроков скорее всего изменится. В том числе те, кто почивал на лаврах исключительно благодаря нарушающимся сегодня связям, могут оказаться неспособными работать в условиях жесткой конкуренции. Для всех девелоперов грядут трудные полгода-год, когда согласования будут затруднены, а бремя содержания проектов, выплаты процентов по кредитам, на которые сами проекты были приобретены, никуда не делись, - говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Почувствовав неладное на рынке, бизнесмены активизировались. Многим хочется оказаться поближе к новому мэру, чтобы сохранить позиции или получить новые. Но мэрия подчеркнуто "равноудалилась". Более того, в последнее время она активно подает иски к застройщикам, которые еще недавно считались "своими". Так, в Арбитражном суде Москвы недавно было зарегистрировано сразу 9 исков правительства Москвы к ЗАО "ПИК-Регион" почти на миллиард рублей. Буквально на днях еще восемь исков почти на 720 миллионов правительство Москвы подало к корпорации "Главмосстрой", входящей в строительный холдинг "Главстрой" Олега Дерипаски. Компания не передала городу вовремя жилье в Красногорске и Подольске, и теперь с нее требуют деньги. "Главмосстрой" только что избежал банкротства, так что иски для него существенные. Компанию не уберегло и то, что ее совет директоров возглавляет первый зам мэра Владимир Ресин. Не уберегло даже то, что сам Олег Дерипаска в конце сентября лично поехал с Сергеем Собяниным в Сингапур.
Строить надо лучше
Впрочем, чиновникам еще предстоит постараться, чтобы удешевление произошло на самом деле. Ведь если инфраструктурные затраты просто перекладываются на местные бюджеты, то эффективности расходования средств из-за опасности коррупции это явно не прибавляет. А ведь главной проблемой строительства в России является низкая производительность труда.
- Такое же по размеру и числу занятых предприятие у нас построит в два-три раза меньше жилья, чем в Европе. А зарплату платит уже вполне соизмеримую с европейской. Очень хорошим достижением для нас будет хотя бы такой рост производительности труда, который позволит сдавать дома вовремя, - говорит управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский.
Спешить со строительством как раз стоит. В России живет 141 миллион человек, а по данным Росстата, весь жилищный фонд составляет 3,2 млрд кв. м. Значит, обеспеченность жильем на одного человека составляет у нас всего 22,7 кв. м. Столько же, сколько и в Китае. Для сравнения: в Нидерландах - 74, США - 65, Великобритании - 62, во Франции - 37.
- Если в год вводить 100 миллионов квадратных метров, то обеспеченность жильем вырастет до уровня Франции за 15 лет. Иными словами, 100 миллионов квадратных метров в год - мало. А мы не строим и 60 миллионов, - говорит аналитик независимого аналитического агентства "Инвесткафе" Максим Лобада.
Три повода для оптимизма
Так что убрать монополии и "простимулировать" производительность труда в строительстве давно пора. И похоже, сейчас для этого как раз очень удачный момент.
Во-первых, впервые после кризиса объем сделок с недвижимостью резко пошел вверх. С января по сентябрь число сделок по продаже жилья составило 1,92 млн и почти превысило показатель за весь прошлый год в 1,95 млн, свидетельствуют данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Если так пойдет дальше, то уже в этом году активность на рынке недвижимости превысит уровень 2008 года (2,33 млн сделок) и даже докризисного 2007-го (2,37 млн сделок).
Во-вторых, несмотря на очень "живой" рынок, цены растут никак не быстрее инфляции, которая в этом году ожидается на уровне 8%. Так, в Санкт-Петербурге с начала года жилье эконом-класса подорожало всего на 1,2%, свидетельствуют данные портала BN.RU. И даже в "самой богатой" Москве их рост, по данным компании "Инком", составил лишь 8%. То есть никакого перегрева не наблюдается.
И в-третьих, сейчас "лужковская" система строительства ломается. Именно она во многом вела к постоянному удорожанию строительства и в результате - к коррупции при распределении земельных участков и монополизации поставок строительных материалов.
Передел гигантов
Как может произойти передел на рынке недвижимости? Скорее всего он будет спокойным и не приведет к банкротствам, считают эксперты.
- Отставка Лужкова, безусловно, вызовет перераспределение влияния в строительной отрасли. Ведь до этого были допущенные к столу и не допущенные. Теперь будет другая политика. Кто сможет строить дешево и хорошо, те смогут строить, - говорит председатель комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум.
Более того, неожиданная отставка мэра скажется не только на застройщиках, но и на самом рынке. Затягивание согласований приведет к задержке строек, что вызовет дефицит предложения, считает генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.
Приведет ли это к снижению цен? Вряд ли. Но и дорожать квартиры не будут.
- В ближайшие год-два никакого радикального изменения цены не жду. Будут небольшие колебания, сориентированные на общую экономическую активность, - прогнозирует Мартин Шаккум.
Как только станет понятно, что цены начнут пусть медленно, но стабильно расти, покупку квартир возобновят спекулянты, сокрушается управляющий партнер консалтинговой группы "Решение" Александр Батушанский:
- И это подстегнет цены. По-хорошему в этот момент должны были бы вырасти и объемы строительства. Но у нас это невозможно.
Дешевые квартиры будут дорожать, дорогие - дешеветь
Анна Гараненко
В Москве рынок недвижимости стал оживать с конца прошлого лета. В среднем стоимость квадратного метра увеличилась за прошлый год примерно на 10%. По поводу того, что будет дальше, мнения экспертов полярны. Застройщики и риэлторы надеются увидеть аналог осени 2000-го, когда рынок недвижимости восстановился после дефолта 1998 года и рос, не переставая, восемь лет подряд. Другая группа считает, что московская недвижимость осталась переоцененной.
- Возникает вопрос: кто сейчас покупает недвижимость в Москве? - задался вчера вопросом на конференции по недвижимости в "Мариотт-отеле" Олег Репченко, руководитель аналитического центра портала IRN.ru. - Я выделяю две категории. Первая - это люди, которые заработали деньги на покупку квартиры не сегодня. До кризиса они не успевали за стоимостью метра - недвижимость дорожала быстрее, чем росли их сбережения. Кризис прошел, цены просели, а валютные сбережения подросли. Люди начали покупать. При этом делают это осмотрительно, для себя - в отличие от докризисных времен, когда инвестиционные покупатели сметали все подряд. Я знаю людей, купивших несколько квартир и ни разу не видевших их вживую. Вторая группа - это так называемые "альтернативы" или цепочки. Начиная с 2005 года они массово рушились - из-за бешеного роста цен люди не успевали договориться и оформить сделки. Сейчас рынок стабилизировался, и эти отложенные цепочки стали реализовываться. Нынешней осенью серьезного оживления не случилось. Рост цен - около 1% в месяц, при этом он явно сформирован дешевым сегментом, где идут активные продажи. Остальной рынок стоит на месте. Что будет дальше? На мой взгляд, в отличие от ситуации 2000 года потенциала для того, чтобы рынок набирал обороты, нет. Количество людей с докризисными сбережениями ограничено - рано или поздно они закончатся, и, похоже, уже заканчиваются. Инвестиционные покупатели в большом количестве тоже вряд ли подтянутся. Думаю, в ближайшие год-два мы вряд ли увидим взрывной рост цен на жилье как в Москве, так и в регионах. Скорее всего, это будет год разнонаправленных трендов. Новостройки эконом-класса, которых всегда не хватает, будут подрастать в цене и хорошо распродаваться. Остальной рынок будет продолжать стагнировать. То есть дешевые квартиры станут карабкаться вверх, дорогие - сползать вниз.
* * *
Может ли повлиять на ситуацию смена мэра?
PRO"
Александр Пыпин, глава аналитического центра портала ГдеЭтотДом.ру:
- Цены не изменятся, пока новый мэр не продекларирует свою стратегию в земельной и строительной сфере. Будет ли он работать с иногородними - а может, и с иностранными - строительными компаниями? Если он не только внятно продекларирует, но и продемонстрирует большую открытость рынка и развитие конкуренции, то цены пойдут вниз. Пока существует большая прослойка людей, которые заинтересованы именно в той картине рынка, которая сложилась за время правления предыдущего мэра. Надо понимать, что некоторые направления, та же государственная экспертиза, находятся в управлении федеральных ведомств. Здесь целый клубок проблем, и не один год уйдет на то, чтобы их распутать. В долгосрочной перспективе снижение цен возможно, если на это будет властная воля нового мэра. Краткосрочное влияние смены мэра на ситуацию на рынке будет отрицательным - в силу бардака, который неизбежен при любой смене руководства.
CONTRA"
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов:
- Напрямую цены на квартиры от отставки Лужкова не зависят. Но она может обострить ситуацию на первичном рынке. Слишком много земельных участков было предоставлено застройщикам не в соответствии с федеральным законодательством. При этом часть застройщиков привлекала деньги также с нарушениями. При прежнем мэре эти действия рассматривались под одним углом зрения, теперь, когда пришел другой, многое может измениться. Что касается вторичного рынка, то цены здесь зависят от колебаний валют, экономической стабильности в стране и в мире, от цен на нефть и многого другого. Такой микроэкономический фактор, как отставка мэра, не способен существенно повлиять на общий тренд, тем более что обороты здесь очень значительные. С другой стороны, если на первичном рынке цены пойдут вниз, то они потянут за собой и вторичный. Но для этого надо, чтобы они снизились очень значительно. Что маловероятно: раньше рынок недвижимости был инвестиционный, сегодня - потребительский.