Квартирный вопрос
Тяжелое это дело - квартиру выбирать, поэтому решил поделиться своим опытом и подводными камнями, с которыми столкнулся во время сделок.
Первое, что предстояло мне сделать в апреле, это начать активно продавать квартиру в Томске. Параллельно я был занят подготовкой к гос. экзаменам и написанием диплома. Так вот, мне посоветовали работать с одним риэлтером, вернее даже директором агентства недвижимости, так как раньше с ним работали и остались довольны его услугами. Не доверять совету не было причин, решил согласиться.
Обычное человеческое поведение при продаже чего-то дорого, это задрать цену и постепенно ее опускать, держа руку на пульсе по количеству звонков и просмотров квартиры. Когда квартиру смотрят хотя бы два раза в неделю - знак к тому, что цену снижать больше не стоит, пусть даже сосед продает ее дешевле. Все зависит от состояния, этажа, труб, сантехники, потолка, полов и прочего. Человек, который видит в одном и том же доме две квартиры, сначала пойдет смотреть дорогую.
Первое общение с риэлтером, кстати, ее зовут Лариса Александровна, директор агентства недвижимости Вариант, которое находится на Гагарина, 32, не путать со старым агентством Вариант на Белинского, это разные конторы. Так вот, первое общение свелось к тому, что Лариса Александровна сказала: "Я могу продать вашу квартиру на 175 т.р. дешевле вашей цены". Если честно, я просто охренел от такой наглости, получалось, что поставь удобную цену для риэлтера, потеряй в деньгах, а риэлтер, нифига не делая, за счет низкой цены быстро продаст квартиру в центре Томска. Естественно, я сказал, что ничего снижать не буду, либо продаете за такую цену, либо я ее продам сам. Две недели я занимался своими делами и не интересовался, что там и как с квартирой, звонков и просмотров квартиры не было.
Тут я уже начал сам потихоньку снижать цену и давать бесплатные объявления куда только возможно. В итоге в ходе еще трех недель я опустил цену на 100 т.р., после чего пошли просмотры и активные звонки.
Объявление, размещаемое на сайтах
Кстати, звонили в основном агентства, узнавали подробности про квартиру, кто-то сам приезжал с фотоаппаратом и фотографировал квартиру. Только один фиг, все они были в РУ09 вместе со мной, где было написано в объявлении, что я собственник.
Дмитрий из агентства Алмаз предложил эксклюзивный договор с агентством, за который продавец должен заплатить 30 т.р., уловили да? Агентство получает 30 т.р. не только с покупателя, но и с продавца, причем точно такую же сумму, за какие-то безоблачные обещания публиковать и рекламировать вашу квартиру везде. Везде - в основном РУ09, Рынок недвижимости, ну еще пара-тройка газет. Никогда не соглашайтесь и не подписывайте никакие эксклюзивы, даже если они бесплатные, вы сами себя ограничиваете, так как по таким договорам вы не можете выставлять квартиру в другие агентства, а, следовательно, и пытаться продать ее самостоятельно.
Состояние квартиры после 1,5 лет сдачи в аренду
АН Алмаз, через которое в итоге мы оформляли квартиру, именно оформляли, т.е. квартиру покупатель нашел напрямую, без агентства. Агентство в итоге занималось только сопровождением сделки, что существенно дешевле для покупателя. Агентство Алмаз все документы собрали и подготовили без лишней головной боли и дополнительных поездок в офис или еще куда. Т.е. кроме мнимого эксклюзива, работой этого агентства я остался доволен, но покупкой решил заниматься все-таки через АН Вариант, так как по рекомендации посоветовали скидки.
О своем выборе я впоследствии не раз жалел. Спустя нескольких дней, после того как я рассказал, что я хочу, в итоге получил список вариантов, не соответствующих сумме, на которую рассчитывал, естественно, в большую сторону. Да и варианты меня особо не обрадовали. После этого я понял, что проще самому найти варианты в РУ09, а Лариса Александровна пусть сама занимается обзвоном и договоренностями о встречах и просмотрах. И тут тоже начались, какие-то косяки. Из тех первых вариантов, которые я ей отправил, оставались только два, остальное не подходило по причине "занижения". И тут мне, кажется, косяк самого риэлтера, продавец, может быть, и не знал, что можно уйти от уплаты налогов на продажу недвижимости путем занижения ее стоимости, а риэлтер продавца проконсультировал и, естественно, продавец больше не хочет продавать квартиру за реальную сумму. А это для нас с условиями ипотеки было неприемлемо, что отсекало сразу несколько вариантов.
Затем мы все-таки нашли вариант, который нам понравился. Лариса Александровна как попугай повторяла, что хозяйка не настроена торговаться, и так далее, хорошо, что я ее не послушал, в итоге удалось снизить цену квартиры на 150 т.р. при личном разговоре с хозяйкой в отсутствии риэлтера. Так как продавец собиралась покупать две квартиры, то она попросила задаток в 100 т.р., на что я ей объяснил, что задаток в случае срыва сделки по закону возвращается в двойном размере. После этого мне звонит Лариса Александровна, и говорит, что вот она просит 100 т.р., я говорю что я в курсе, она продолжает - что 50 т.р. мы оформим как задаток, а 50 т.р. мы оформим как аванс в счет будущей сделки. На что я ответил категорическим отказом, никогда не соглашайтесь на такие предложения, это страхует только продавца. Т.е. в случае, если вы дали задаток по такой схеме, а продавец передумает продавать квартиру, вы получите 150 т.р. вместо положенных по закону 200 т.р. Эта позиция Ларисы Александровны по отношению к клиенту меня просто взбесила и ей пришлось выслушать повышенный тон по телефону, что меня больше удивило, так это то, что эта дама позволила себе в адрес клиента тоже повышать тон и настаивать на своей схеме оформления задатка.
В общем, все закончилось тем, что позвонила продавец и еще до оформления задатка отказалась продавать квартиру, объяснив это тем, что у нее не хватит денег на покупку двух квартир. Вот такие продавцы тоже бывают, сначала свою квартиру выставят, не мониторя рынок, а потом начинают себе что-то искать, а за эту цену ничего найти не могут.
В итоге, каждый день мониторя объявления на РУ09, я увидел квартиру, которую мы впоследствии и купили. Договорились о просмотре в тот же день, как объявление появилось, на следующий день решение уже было принято.
И тут началась другая фаза риэлтерских головотяпов. Квартира эта была на эксклюзиве, т.е. в нашем случае пришлось платить % тому агентству, где она была подписана, и нашей ненавистной Ларисе Александровне за работу, по сути дела, секретаря, а не профессионального риэлтера. Эксклюзив был АН Солнечный город. Так как, в день подписания предварительного договора меня повезли в ОКБ с почками, я этот этап уже не мог контролировать, но по факту потом посмотрел предварительный договор, где нашел ошибку в подписи. Выяснилось, что ошибка эта была из-за того, что директор АН Солнечный город при подписании предварительных договоров диктовала, что писать, и надиктовала не то что нужно, ошиблась в фамилии, что в случае возможного суда, было бы существенным юридическим фактом не в нашу пользу. Поэтому никогда не пишите под диктовку никакие договоры, особенно связанные с недвижимостью.
После этого была отдельная эпопея со специалистом банка Газпромбанк, который выдавал ипотеку, но это отдельный рассказ о профессионализме и вообще компетентности тех людей,работающих там.
Надеюсь краткое описание эпопеи, длившейся два месяца, вам поможет.
Резюмирую:
- не подписывайте эксклюзивные договоры на продажу недвижимости, это вас ограничивает.
- сами мониторьте рынок, предложения, цены.
- не обращайтесь в АН Вариант и АН Солнечный город.
- старайтесь искать собственников квартир, оформление сделки можете сделать через любое агентство.
- задаток в предварительном договоре всегда должен быть задатком, а не авансом.
- на заключении договоров сверяйте данные не только свои, но и второй стороны.
- большинство вариантом квартир можно найти в интернете.
- торгуются все, только нужно это сразу на первом просмотре озвучивать, а не потом.
- квартир без недостатков не бывает.
Первое, что предстояло мне сделать в апреле, это начать активно продавать квартиру в Томске. Параллельно я был занят подготовкой к гос. экзаменам и написанием диплома. Так вот, мне посоветовали работать с одним риэлтером, вернее даже директором агентства недвижимости, так как раньше с ним работали и остались довольны его услугами. Не доверять совету не было причин, решил согласиться.
Обычное человеческое поведение при продаже чего-то дорого, это задрать цену и постепенно ее опускать, держа руку на пульсе по количеству звонков и просмотров квартиры. Когда квартиру смотрят хотя бы два раза в неделю - знак к тому, что цену снижать больше не стоит, пусть даже сосед продает ее дешевле. Все зависит от состояния, этажа, труб, сантехники, потолка, полов и прочего. Человек, который видит в одном и том же доме две квартиры, сначала пойдет смотреть дорогую.
Первое общение с риэлтером, кстати, ее зовут Лариса Александровна, директор агентства недвижимости Вариант, которое находится на Гагарина, 32, не путать со старым агентством Вариант на Белинского, это разные конторы. Так вот, первое общение свелось к тому, что Лариса Александровна сказала: "Я могу продать вашу квартиру на 175 т.р. дешевле вашей цены". Если честно, я просто охренел от такой наглости, получалось, что поставь удобную цену для риэлтера, потеряй в деньгах, а риэлтер, нифига не делая, за счет низкой цены быстро продаст квартиру в центре Томска. Естественно, я сказал, что ничего снижать не буду, либо продаете за такую цену, либо я ее продам сам. Две недели я занимался своими делами и не интересовался, что там и как с квартирой, звонков и просмотров квартиры не было.
Тут я уже начал сам потихоньку снижать цену и давать бесплатные объявления куда только возможно. В итоге в ходе еще трех недель я опустил цену на 100 т.р., после чего пошли просмотры и активные звонки.
Объявление, размещаемое на сайтах
Кстати, звонили в основном агентства, узнавали подробности про квартиру, кто-то сам приезжал с фотоаппаратом и фотографировал квартиру. Только один фиг, все они были в РУ09 вместе со мной, где было написано в объявлении, что я собственник.
Дмитрий из агентства Алмаз предложил эксклюзивный договор с агентством, за который продавец должен заплатить 30 т.р., уловили да? Агентство получает 30 т.р. не только с покупателя, но и с продавца, причем точно такую же сумму, за какие-то безоблачные обещания публиковать и рекламировать вашу квартиру везде. Везде - в основном РУ09, Рынок недвижимости, ну еще пара-тройка газет. Никогда не соглашайтесь и не подписывайте никакие эксклюзивы, даже если они бесплатные, вы сами себя ограничиваете, так как по таким договорам вы не можете выставлять квартиру в другие агентства, а, следовательно, и пытаться продать ее самостоятельно.
Состояние квартиры после 1,5 лет сдачи в аренду
АН Алмаз, через которое в итоге мы оформляли квартиру, именно оформляли, т.е. квартиру покупатель нашел напрямую, без агентства. Агентство в итоге занималось только сопровождением сделки, что существенно дешевле для покупателя. Агентство Алмаз все документы собрали и подготовили без лишней головной боли и дополнительных поездок в офис или еще куда. Т.е. кроме мнимого эксклюзива, работой этого агентства я остался доволен, но покупкой решил заниматься все-таки через АН Вариант, так как по рекомендации посоветовали скидки.
О своем выборе я впоследствии не раз жалел. Спустя нескольких дней, после того как я рассказал, что я хочу, в итоге получил список вариантов, не соответствующих сумме, на которую рассчитывал, естественно, в большую сторону. Да и варианты меня особо не обрадовали. После этого я понял, что проще самому найти варианты в РУ09, а Лариса Александровна пусть сама занимается обзвоном и договоренностями о встречах и просмотрах. И тут тоже начались, какие-то косяки. Из тех первых вариантов, которые я ей отправил, оставались только два, остальное не подходило по причине "занижения". И тут мне, кажется, косяк самого риэлтера, продавец, может быть, и не знал, что можно уйти от уплаты налогов на продажу недвижимости путем занижения ее стоимости, а риэлтер продавца проконсультировал и, естественно, продавец больше не хочет продавать квартиру за реальную сумму. А это для нас с условиями ипотеки было неприемлемо, что отсекало сразу несколько вариантов.
Затем мы все-таки нашли вариант, который нам понравился. Лариса Александровна как попугай повторяла, что хозяйка не настроена торговаться, и так далее, хорошо, что я ее не послушал, в итоге удалось снизить цену квартиры на 150 т.р. при личном разговоре с хозяйкой в отсутствии риэлтера. Так как продавец собиралась покупать две квартиры, то она попросила задаток в 100 т.р., на что я ей объяснил, что задаток в случае срыва сделки по закону возвращается в двойном размере. После этого мне звонит Лариса Александровна, и говорит, что вот она просит 100 т.р., я говорю что я в курсе, она продолжает - что 50 т.р. мы оформим как задаток, а 50 т.р. мы оформим как аванс в счет будущей сделки. На что я ответил категорическим отказом, никогда не соглашайтесь на такие предложения, это страхует только продавца. Т.е. в случае, если вы дали задаток по такой схеме, а продавец передумает продавать квартиру, вы получите 150 т.р. вместо положенных по закону 200 т.р. Эта позиция Ларисы Александровны по отношению к клиенту меня просто взбесила и ей пришлось выслушать повышенный тон по телефону, что меня больше удивило, так это то, что эта дама позволила себе в адрес клиента тоже повышать тон и настаивать на своей схеме оформления задатка.
В общем, все закончилось тем, что позвонила продавец и еще до оформления задатка отказалась продавать квартиру, объяснив это тем, что у нее не хватит денег на покупку двух квартир. Вот такие продавцы тоже бывают, сначала свою квартиру выставят, не мониторя рынок, а потом начинают себе что-то искать, а за эту цену ничего найти не могут.
В итоге, каждый день мониторя объявления на РУ09, я увидел квартиру, которую мы впоследствии и купили. Договорились о просмотре в тот же день, как объявление появилось, на следующий день решение уже было принято.
И тут началась другая фаза риэлтерских головотяпов. Квартира эта была на эксклюзиве, т.е. в нашем случае пришлось платить % тому агентству, где она была подписана, и нашей ненавистной Ларисе Александровне за работу, по сути дела, секретаря, а не профессионального риэлтера. Эксклюзив был АН Солнечный город. Так как, в день подписания предварительного договора меня повезли в ОКБ с почками, я этот этап уже не мог контролировать, но по факту потом посмотрел предварительный договор, где нашел ошибку в подписи. Выяснилось, что ошибка эта была из-за того, что директор АН Солнечный город при подписании предварительных договоров диктовала, что писать, и надиктовала не то что нужно, ошиблась в фамилии, что в случае возможного суда, было бы существенным юридическим фактом не в нашу пользу. Поэтому никогда не пишите под диктовку никакие договоры, особенно связанные с недвижимостью.
После этого была отдельная эпопея со специалистом банка Газпромбанк, который выдавал ипотеку, но это отдельный рассказ о профессионализме и вообще компетентности тех людей,работающих там.
Надеюсь краткое описание эпопеи, длившейся два месяца, вам поможет.
Резюмирую:
- не подписывайте эксклюзивные договоры на продажу недвижимости, это вас ограничивает.
- сами мониторьте рынок, предложения, цены.
- не обращайтесь в АН Вариант и АН Солнечный город.
- старайтесь искать собственников квартир, оформление сделки можете сделать через любое агентство.
- задаток в предварительном договоре всегда должен быть задатком, а не авансом.
- на заключении договоров сверяйте данные не только свои, но и второй стороны.
- большинство вариантом квартир можно найти в интернете.
- торгуются все, только нужно это сразу на первом просмотре озвучивать, а не потом.
- квартир без недостатков не бывает.