На рынке ипотеки грядут перемены?
7 марта 2012 г. вступает в силу ФЗ от 06.12.2011 г. №405-ФЗ «О внесении изменения в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Новые поправки в законодательстве призваны скорректировать отношения между кредиторами и должниками, залогодателями и залогодержателями.
Особый интерес представляют изменения в ФЗ «Об ипотеке». В новой редакции п.5 ст.61 выглядит так: «Если залогодержатель, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
Многие эксперты называют изменения поистине революционными. Более того - некоторые уже успели окрестить еще не вступивший в силу закон «ипотечной амнистией» и спрогнозировать потребительский бум на рынке ипотеки.
Но что же подразумевает под собой столь сухая формулировка, и в чем заключается ее революционность?
На сегодняшний день ситуация с невозвратом ипотечных кредитов выглядит следующим образом. В том случае, если клиент не имеет возможности выплачивать долг, то банк забирает у него квартиру. Но ввиду того, что часто рыночная стоимость квартиры неспособна покрыть всю сумму долга, с должника взыскиваются и дополнительные платежи, включающие в себя все накопившиеся проценты и комиссии.
Однако с 7 марта ситуация изменится. Теперь должнику достаточно вернуть банку квартиру, после чего долг признается погашенным. А какова разница между рыночной стоимостью квартиры на данный момент и реальной суммой долга, - проблема исключительно для банка, но не для клиента.
Понятно, что при таком раскладе число желающих оформить ипотеку возрастет. Но тут же возникает первый и вполне резонный вопрос, - а не повлечет ли за собой увеличение спроса рост цен? Ведь элементарные законы экономики еще никто не отменял.
Если поведение населения при новых, явно смягченных обстоятельствах предсказуемо, то его следует ожидать от банков? Очевидно, что именно их интересы будут ущемлены. Поэтому можно предположить, что банки пойдут по пути снижения потенциальных рисков и убытков. Например, не исключен отказ от ипотечных программ без первоначального взноса. Статистика гласит, что при нулевом первоначальном взносе вероятность невозврата кредита в 4 раза выше, нежели при взносе в 30 %. И в новых условиях подобные риски - непозволительная роскошь для банков.
Под большим вопросом и величина ставок по ипотеке. В частности, глава ВТБ24 Михаил Задорнов заявил: «По сути, эти ставки с точки зрения дальнейшего снижения уже двигаться при сегодняшней стоимости денег не могут. Поэтому, говоря прямо, мы не планируем дальше снижать ставку по ипотеке в этом году, и я не исключаю, что она, напротив, может быть повышена». Правда, при этом не уточняется, связаны ли его слова с новым законом.
Причин для волнения у потенциальных клиентов банков быть не должно. Даже если и исчезнут те же программы без первоначальных взносов, то это приведет в большей степени к отсеиванию недобросовестных заемщиков. В целом, поправки увеличат прозрачность отношений между банками и клиентами, а более четкие правила игры в конечном итоге будут способствовать стабилизации рынка.
Весомым аргументом является прогноз «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», согласно которому в 2012 году может быть выдано 550 - 680 тысяч ипотечных кредитов на сумму 800 миллиардов - 1 триллион рублей. Для сравнения - в 2011 году было выдано 580,805 тысячи кредитов на сумму в 713 миллиардов рублей, что не только больше показателей предыдущего года почти в 2 раза, но и превышает докризисный максимум. Согласитесь, что прогноз звучит более чем оптимистично.
Но главное, что изменит новый закон - это отношение к ипотеке. Отныне она перестанет быть чем-то пугающим и ассоциирующимся с кабалой.
Особый интерес представляют изменения в ФЗ «Об ипотеке». В новой редакции п.5 ст.61 выглядит так: «Если залогодержатель, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки».
Многие эксперты называют изменения поистине революционными. Более того - некоторые уже успели окрестить еще не вступивший в силу закон «ипотечной амнистией» и спрогнозировать потребительский бум на рынке ипотеки.
Но что же подразумевает под собой столь сухая формулировка, и в чем заключается ее революционность?
На сегодняшний день ситуация с невозвратом ипотечных кредитов выглядит следующим образом. В том случае, если клиент не имеет возможности выплачивать долг, то банк забирает у него квартиру. Но ввиду того, что часто рыночная стоимость квартиры неспособна покрыть всю сумму долга, с должника взыскиваются и дополнительные платежи, включающие в себя все накопившиеся проценты и комиссии.
Однако с 7 марта ситуация изменится. Теперь должнику достаточно вернуть банку квартиру, после чего долг признается погашенным. А какова разница между рыночной стоимостью квартиры на данный момент и реальной суммой долга, - проблема исключительно для банка, но не для клиента.
Понятно, что при таком раскладе число желающих оформить ипотеку возрастет. Но тут же возникает первый и вполне резонный вопрос, - а не повлечет ли за собой увеличение спроса рост цен? Ведь элементарные законы экономики еще никто не отменял.
Если поведение населения при новых, явно смягченных обстоятельствах предсказуемо, то его следует ожидать от банков? Очевидно, что именно их интересы будут ущемлены. Поэтому можно предположить, что банки пойдут по пути снижения потенциальных рисков и убытков. Например, не исключен отказ от ипотечных программ без первоначального взноса. Статистика гласит, что при нулевом первоначальном взносе вероятность невозврата кредита в 4 раза выше, нежели при взносе в 30 %. И в новых условиях подобные риски - непозволительная роскошь для банков.
Под большим вопросом и величина ставок по ипотеке. В частности, глава ВТБ24 Михаил Задорнов заявил: «По сути, эти ставки с точки зрения дальнейшего снижения уже двигаться при сегодняшней стоимости денег не могут. Поэтому, говоря прямо, мы не планируем дальше снижать ставку по ипотеке в этом году, и я не исключаю, что она, напротив, может быть повышена». Правда, при этом не уточняется, связаны ли его слова с новым законом.
Причин для волнения у потенциальных клиентов банков быть не должно. Даже если и исчезнут те же программы без первоначальных взносов, то это приведет в большей степени к отсеиванию недобросовестных заемщиков. В целом, поправки увеличат прозрачность отношений между банками и клиентами, а более четкие правила игры в конечном итоге будут способствовать стабилизации рынка.
Весомым аргументом является прогноз «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», согласно которому в 2012 году может быть выдано 550 - 680 тысяч ипотечных кредитов на сумму 800 миллиардов - 1 триллион рублей. Для сравнения - в 2011 году было выдано 580,805 тысячи кредитов на сумму в 713 миллиардов рублей, что не только больше показателей предыдущего года почти в 2 раза, но и превышает докризисный максимум. Согласитесь, что прогноз звучит более чем оптимистично.
Но главное, что изменит новый закон - это отношение к ипотеке. Отныне она перестанет быть чем-то пугающим и ассоциирующимся с кабалой.