Санация загородного рынка Подмосковья: нет худа без добра
На рынке загородной недвижимости Подмосковья еще с докризисных времен накопилось многоженство неликвидных проектов - морально устаревших, с неудачной концепцией или просто расположенных в не самом удобном месте. Продать такие поселки можно только с хорошей скидкой и при условии, что людям не из чего выбирать. Падение интереса девелоперов к подмосковной «загородке» и их готовность к дисконту заставили покупателей обратить внимание на старые проекты, что фактически обеспечило санацию загородного рынка Московской области, считают участники аналитической конференции, состоявшейся во вторник, 28 января.
По данным компании ОПИН, в 2013 г. число новых поселков упало на 35% относительно 2012 г. - девелоперы либо ждут улучшения конъюнктуры, либо вообще уходят с рынка, об этом пишет Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости». С одной стороны, это свидетельствует о тяжелой ситуации в сегменте загородной недвижимости, с другой - дефицит нового качественного предложения способствовал ускорению продаж в проектах, зависших на рынке еще с докризисных времен, пояснила руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова. Во второй половине 2013 г. были полностью распроданы 25 таких поселков.
«Это очень важно, потому что на рынке сформировался очень большой объем неликвида. И именно отсутствие новых проектов заставляет покупателей смотреть на то, что есть», - подчеркнула Лобанова.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, согласилась с тезисом коллеги о санации загородного рынка в 2013 г. Проектов, давно утративших актуальность и переставших соответствовать потребительским предпочтениям, на рынке действительно много, и реализовать их можно только со значительным дисконтом, сказала эксперт. К счастью, застройщики осознают, что посткризисный загородный рынок остается рынком покупателя, и согласны идти на уступки. Скидка не обязательно предоставляется конечному потребителю: все больше компаний проводят специальные акции для брокеров, позволяющие девелоперу сохранить свое реноме, не объявляя публично о дисконте.
Помимо дисконта, повысить привлекательность старых, не слишком удачных проектов могут и локальные изменения на рынке. Речь главным образом идет об улучшении транспортной доступности конкретных поселков в результате строительства в области новых магистралей, добавил заместитель генерального директора компании Est-a-Tet Владислав Луцков.
Цены на «загородку» падают. Но скрытно
Несмотря на существенное падение спроса на загородную недвижимость, официально снижать стоимость объектов девелоперы категорически не хотят. Благодаря этому средние цены предложения на коттеджи, по данным Blackwood, держатся практически на одном уровне с 2009 г., слегка колеблясь в ту или иную сторону в зависимости от сезонных факторов и изменения структуры предложения. По информации Blackwood, на конец 2013 г. в элитных поселках 1 кв. м коттеджа стоил в среднем $4800, в поселках бизнес-класса - $3400, экономкласса - $1650.
Но цены реальных сделок далеки от цен предложения: из-за дефицита платежеспособного спроса скидки при продаже загородной недвижимости достигают 40% от заявленной стоимости объекта, согласно данным ОПИН. По словам Екатерины Лобановой, огромный дисконт обеспечил «историческую встречу» спроса и предложения. Продавцы вынуждены отказаться от части запланированной прибыли, в том числе в ущерб бизнес-модели проектов, но иного выхода нет: динамика продаж «загородки» сейчас прямо пропорциональна размеру скидки.
Правда, даже столь похвальная гибкость застройщиков не смогла уберечь рынок от резкого сокращения числа сделок. По данным ОПИН, в 2013 г. данный показатель в зависимости от сегмента упал на 20-50% по сравнению с 2012 г. Единственный сегмент, продолжающий пользоваться стабильным спросом, - это бюджетные участки без подряда. Покупатели рассматривают такие вложения как способ сохранения капитала, пояснила Екатерина Лобанова.
Таунхаусы, популярные среди инвесторов в предыдущие годы, в 2013 г. продемонстрировали свою полную несостоятельность в качестве инвестиционного инструмента.
«В 2011-2012 гг. люди понесли деньги на рынок таунхаусов в расчете на быстрый рост цен. Но в 2013 г. многие из них увидели, что их объекты не только не подорожали, но даже потеряли в цене. Это значит, что рынок находится в пути к состоянию равновесия - как на развитых рынках Западной Европы. Люди понимают, что сколько стоит и будет стоить в долгосрочной перспективе. Нет ажиотажного роста, который характеризует развивающиеся рынки», - отметила Лобанова.
Покупатели элитной недвижимости умеряют аппетиты
Проблемы с платежеспособностью наблюдаются не только в эконом- и бизнес-классе, но и в сегменте элитной загородной недвижимости, что выражается в снижении бюджета покупки и, соответственно, размеров пользующихся спросом объектов. Фактически сейчас элитным люди считают жилье, которое ранее можно было отнести максимум к бизнес-классу.
«На сегодняшний день 15 соток и 300 кв. м - это вполне себе элитный дом», - отметила Елена Ржавская.
В 2013 г. более половины клиентов компании Blackwood - 63% - были готовы потратить на покупку элитного загородного жилья не более $1,5 млн. Причем 41% от общего количества клиентов хотели ограничиться мизерной по докризисным меркам суммой в $1 млн. В 2012 г. таких любителей «жесткой экономии» было лишь 29%.
Скромные для элитного рынка бюджеты определили и желаемые параметры объектов: 77% элитного спроса в 2013 г. пришлось на участки до 20 соток. 69% покупателей коттеджей в 2013 г. хотели купить дом площадью до 400 кв. м, тогда как годом ранее такими «скромными» коттеджами интересовались 54% клиентов Blackwood.
В общем, ситуация на загородном рынке Подмосковья сложная и вряд ли резко изменится к лучшему в обозримом будущем. Нерадужная макроэкономическая ситуация в стране не позволяет надеяться на значительный рост платежеспособного спроса, тем более что загородная недвижимость не является предметом первой необходимости - покупку дома или участка всегда можно отложить до лучших времен. Конечно, сокращение предложения новых поселков помогает продавать залежалые объекты, но нельзя забывать, что подмосковные поселки конкурируют не только между собой, но и с зарубежной недвижимостью, которая подчас не только качественнее, но и доступнее по цене.