Снос самостроя и разрешенное использование: выводы ВС о недвижимости
Арендную плату в договоре, который заключили на аукционе, нельзя уменьшить после проведения торгов - ведь это нарушит права других участников аукциона.
В другом деле коллегия разрешила открыть офис банка на участке, предназначенном для производственных цехов, поскольку это не нарушает правового режима такого участка. Про эти и другие интересные дела о недвижимости, которые рассмотрел ВС в феврале, узнаете из материала.
Право собственности на фундамент
В 2014 году администрация Уфы предоставила ООО «Результат» земельный участок для строительства торгово-сервисного комплекса на три года. К середине 2017-го на участке появились несколько фундаментов. В июле того же года региональное управление Росреестра зарегистрировало право собственности общества на эти объекты незавершенного строительства. Тогда Управление земельных и имущественных отношений городской администрации подписало с «Результатом» еще один трехлетний договор аренды.
В 2018 году отдел земельного контроля Управления провел осмотр участка и решил, что фундаменты не соответствуют признакам недвижимого имущества. Чиновники обратились в АС Республики Башкортостан с иском о признании права собственности отсутствующим.
Первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что компания достроила фундаменты, не дожидаясь государственной регистрации права собственности на них. В 2020 году городская администрация также выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-сервисного комплекса. На основании этого суд решил, что «Результат» завершил все необходимые работы не только по фундаментам, но и по всему проекту строительства. Кроме того, первая инстанция указала, что все спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба их назначению», поэтому они обладают всеми необходимыми признаками недвижимости.
Но 18-й ААС посчитал, что завершение работ по возведению не только фундаментов, но и всех других объектов не имеет правового значения. Ведь предмет спора - право собственности на объекты незавершенного строительства, которое было зарегистрировано до ввода комплекса в эксплуатацию. Апелляция также обратила внимание на первую экспертизу фундаментов, которую провело управление до подачи иска. В ней указано, что общество все-таки не завершило работы до регистрации права собственности на спорные объекты. Учитывая эти выводы экспертизы, 18-й ААС удовлетворил иск. Решение апелляции поддержал и АС Уральского округа.
После чего «Результат» обратился в Верховный суд. Заявитель настаивал, что при проведении экспертизы для управления эксперт не выяснял, есть ли сваи, арматура, какой уровень заглубления фундаментной плиты и прочие технические характеристики объектов. Все это было сделано уже во второй экспертизе, которую положил в основу решения суд первой инстанции. В действительности работы по возведению фундаментов были завершены еще до регистрации права собственности, утверждали юристы общества.
Верховный суд в определении по делу № А07-17549/2018 обратил внимание, что летом 2020 года городская администрация выдала обществу разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса. Это случилось уже после того, как управление обратилось с иском по этому спору в мае 2019-го, отметил ВС. Суд также указал, что администрация заключила новый договор аренды через два месяца после регистрации права собственности общества на фундаменты.
ВС решил, что действия такие администрации нельзя считать последовательными. Кроме того, экономколлегия посчитала, что управление не обосновало законный интерес истца. Такое решение было бы возможно принять в целях защиты жизни или здоровья людей. Но не в целях защиты права на распоряжение земельными участками, о котором заявлял истец.
Кроме того, ВС согласился, что спорные объекты - недвижимость: их строительство уже завершено и их нельзя перенести без несоразмерного ущерба назначению. Возведение фундаментов в соответствии с проектной документацией также подтверждает разрешение администрации на ввод объекта в эксплуатацию, отметил суд.
В итоге «тройка» оставила в силе решение первой инстанции.
В этом деле экономколлегия призывает суды нижестоящих инстанций отказаться от формализма и учитывать все обстоятельства дела, отмечает Алена Дурнева, младший юрист Land Law Firm
Важное обстоятельство в споре - непоследовательность администрации. Она передала земельный участок для строительства, выдала разрешение на ввод в эксплуатацию, но при этом требовала признать право собственности на эти объекты отсутствующим. Поэтому очевидно, что сам по себе публичный интерес здесь отсутствует, и отказ в удовлетворении требований законный и обоснованный.
Алена Дурнева
Офис на участке для производства
В 1994 году московский департамент городского имущества сдал в аренду земельный участок обществу «Домостроительный комбинат № 2». Через несколько лет место комбината заняло ООО «ПИК-Индустрия».
Компании арендовали землю для строительства цеха и эксплуатации своих зданий и сооружений «в целях производства железобетонных изделий для домостроения». По условиям договора его стороны не могли изменять функциональное назначение участка.
В 2018 году госинспекция по недвижимости Москвы обнаружила, что «ПИК-Индустрия» с 2016 года сдает одно из помещений в трехэтажном здании банку ВТБ. За нарушение режима использования земельного участка инспекция привлекла общество к административной ответственности по ст. 6.7 КоАП Москвы и выписала штраф (размер из актов неизвестен).
Департамент горимущества также потребовал, чтобы компания перечислила 31 млн руб. за период с октября 2018-го по май 2019-го. Чиновники получили такую недоплату, применив ставку для земель, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. До этого «ПИК-Индустрия» платила по тарифу для производственных и административных зданий и строений.
Но общество отказалось подчиняться новым правилам. Тогда департамент решил взыскать задолженность в качестве неосновательного обогащения. Три инстанции посчитали требования чиновников обоснованными (дело № А40-285960/2019).
«ПИК-Индустрия» подала жалобу в Верховный суд. По мнению заявителя, департамент не мог изменить арендную плату для всего участка из-за небольшого офиса банка, которое общество разместило, чтобы им могли пользоваться сотрудники. Площадь отделения составляет 0,79% от всего арендуемого участка, пояснил ответчик. Он добавил, что разместил офис в соответствии со вспомогательным видом разрешенного использования земельного участка «для размещения офисных зданий».
ВС отменил акты нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В своем определении экономколлегия сослалась п. 3.3.5 Правил землепользования, которые утвердило московское правительство в Постановлении от 28.03.2017 № 120-ПП. В нем указано, что арендатор может использовать участок для вспомогательных видов деятельности, предусмотренных для данной территориальной зоны. Но площадь таких строений не должна превышать 25% площади всех капитальных объектов на участке.
ВС указал: суды должны были проверить, применимы ли к этому делу Правила землепользования и соблюдало ли общество эти условия. Вывод судов, что ответчик использовал участок не по целевому назначению, нельзя признать обоснованным, так как общество продолжало производство и предоставило только одно из помещений на участке под офис банка, решил суд.
Изменение арендной платы после проведения торгов
В 2011 году Министерство природных ресурсов и экологии Республики Карелии провело аукцион по продаже права на заключение договора аренды лесного участка площадью 32 921 га для заготовки древесины. По результатам торгов Минприроды Карелии заключило договор с ООО «Суоярвский леспромхоз».
Плата за участок составляла 10 млн руб. в год, но могла изменяться исходя из объемов древесины, указанных в лесных декларациях.
Таким образом общество уменьшало арендные платежи в 2016-2018 годах. А затем Федеральное агентство лесного хозяйства при плановой проверке признало условие незаконным. По мнению ведомства, Лесной кодекс не предусматривает возможности изменять размер арендной платы в зависимости от декларируемого объема древесины.
Тогда министерство обратилось в суд с иском к обществу. В нем истец потребовал признать недействительными пункты договора об уточнении размера арендной платы, а также взыскать с леспромхоза 14,5 млн руб. Именно такую сумму недополучил бюджет от ответчика из-за незаконных условий, уверены чиновники. Но три инстанции отказали министерству. В актах суды указали, что положения об уточнении размера платы нельзя признать недействительными, поскольку они были предусмотрены аукционной документацией, которую составлял сам истец.
Но с выводами нижестоящих инстанций не согласился Верховый суд. По мнению экономколлегии, спорные пункты договора ничтожны, так как нарушают требования Лесного кодекса. Учитывая это, ВС решил, что отказ судов в удовлетворении иска нельзя признать обоснованным (дело № А26-2243/2019).
В итоге «тройка» отменила акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Олег Москвитин, партнер КА Муранов, Черняков и партнеры , отмечает, что высшие инстанции занимали аналогичные позиции и ранее. Так, в Постановлении Президиума ВАС от 17.12.2013 № 12157/13 указывалось:
размер арендной платы в договоре аренды, заключенном на аукционе, определяется по цене, предложенной победителем;
недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения, так как это приведет к нарушению прав иных участников аукциона, которые предлагали меньшую сумму, чем победитель.
Иной подход нивелировал бы сам смысл предоставления участков по итогам тендеров и давал бы простор для антиконкурентных и даже коррупционных проявлений.
Снос зарегистрированного самостроя
В 2019 году столичная госинспекция по недвижимости обнаружила самовольную постройку на земле владельцев «Казанского рентного инвестиционного фонда». Этот участок отдан в доверительное управление УК «Капитал-Траст-Инвест» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства». Но на деле там стоит пятиэтажное здание (по документам трехэтажное). Его возвел еще в 2009 году предыдущий собственник, который не получал разрешения на строительство объекта.
Правительство Москвы и столичный департамент госимущества обратились в суд с иском к УК. Они потребовали прекратить право собственности на постройку и обязать ответчика ее снести (дело № А40-255826/2019). Но три инстанции отказали. Суды обратили внимание, что предыдущий владелец здания зарегистрировал свое право собственности еще в 2010 году. Согласно редакции ст. 25.3 закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которая действовала тогда, для регистрации права собственности не требовалось разрешение на ввод в эксплуатацию или разрешение на строительство. Владельцы фонда приобрели дом по договору купли-продажи, поэтому право собственности возникло у них на законных основаниях, решили нижестоящие инстанции. Кроме того, суды не выявили нарушений при строительстве объекта и указали, что постройка не создает угрозу жизни и здоровью.
Но Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций. По мнению экономколлегии, cуды не обосновали свой вывод, что постройка относится к жилым домам. Между тем именно этот вывод позволил установить, что у ответчика не было обязанности получать разрешение на строительство, отметил суд.
ВС также указал, что в соответствии со ст. 51 ГрК (в редакции 2009 года) застройщик все-таки должен был получить разрешение на возведение объекта индивидуального жилищного строительства. Но суды не приняли во внимание эти положения.
В итоге экономколлегия отменила решения нижестоящих судов и направила спор на новое рассмотрение.
Позиция ВС представляется обоснованной, поскольку идея признать трехэтажный (или даже пятиэтажный) дом площадью 1708 м² объектом индивидуального жилищного строительства выглядит сомнительно, она действительно нуждается в детальном техническом обосновании, отмечает Людмила Степанова, юрист практики недвижимости и инвестиций АБ Качкин и Партнеры
Дата заключения договора о выкупе
ООО «Каблучок», которое занимало нежилое помещение в Иркутске, получило предложение воспользоваться преимущественным правом выкупа объекта за 17,92 млн руб. Но компанию устроили не все условия.
Разногласия в сторон в мае 2019-го урегулировал Арбитражный суд Иркутской области (дело № А19-17799/2017). Он изменил некоторые пункты соглашения, хотя цену оставил прежней. Через полгода это решение вступило в законную силу. А в феврале 2020-го комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Иркутска направил новый проект договора купли-продажи. В письме чиновники сообщили, что соглашение необходимо подписать в течение пяти дней с даты получения и вернуть отправителю.
Директор общества получил письмо с договором только через четыре месяца, тогда же подписал документ и направил подписанный экземпляр обратно 30 июня 2020-го. Но чиновники не стали дожидаться ответа и отменили решение о приватизации объекта.
Тогда «Каблучок» решил оспорить отмену решения о приватизации в суде. В иске он также потребовал обязать администрацию заключить договор. Но три инстанции ему отказали. Суды обратили внимание, что в соответствии с отчетом «Почты России», письмо доставили в марте 2020-го, но ответ был направлен только через три месяца. Согласно ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ компания должна была подписать договор в течение 30 дней со дня его получения. Поскольку «Каблучок» пропустил этот срок, он утратил преимущественное право на его заключение, уверены суды.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций. В определении по делу № А19-15260/2020 экономколлегия сослалась на п. 42 Постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49: принимая решение об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части акта указывает основные пункты этого соглашения. После вступления в силу такого акта договор считается заключенным на установленных судом условиях. От сторон не требуется ничего делать. Таким образом, соглашение между администрацией и обществом заключено с даты вступления в силу решения. Поэтому необоснованы выводы судов, что «Каблучок» утратил право выкупа.
С такими выводами ВС отменил акты нижестоящих инстанций и направил спор на новое рассмотрение в АС Иркутской области.
https://pravo.ru/story/240139/