Казусы нерационального поведения: «Буду продавать квартиру год (2, 3), но только не в убыток себе..»
Нежелание закрывать убыточную сделку - одна из ключевых закономерностей поведения мелких игроков на финансовых рынках. На рынке недвижимости это правило также работает.
Я много раз сталкивался с психологией мелких инвесторов на фондовом рынке, которые совершив неудачную сделку, не спешили ее закрывать, т.к. это означало бы для них фиксацию убытков и признание своего поражения.
При этом они готовы были с ужасом наблюдать, как их убыток растет, но ничего не предпринимали.
Один мой приятель накупил акций «ОГК-2», когда их цена упала в два раза от максимума, считая, что это «дешево». Точно так же поступили и другие миноритарии. Беда в том, что цену определяли не они, и цена продолжала падать, а убытки, соответственно, расти. На мой вопрос «И что дальше?», приятель с грустью заявил, что все равно не будет продавать, а если цена не отрастет, оставит акции себе на пенсию или детям. К слову, на тот момент он был неженат, и детей пока не намечалась...
Именно так работает психология на финансовых рынках. В недвижимости (купля-продажа) эта психологическая особенность также широко известна, хотя и недостаточно подробно описана.
Более того, именно эта закономерность приводит к тому, что цены на жилье падают очень медленно и неохотно.
Если на рынке акций доминируют крупные игроки, то на вторичном рынке жилья - частные собственники. Если все частники «упрутся рогом» (а именно так и происходит), то цены действительно могут словно бы застыть. При этом количество сделок снизится, т.к. покупатели тоже не дураки, и не будут покупать по завышенным ценам. В итоге возникает патовая ситуация - продавцы не хотят дешево продавать, а покупатели не хотят дорого покупать. Остаются лишь единичные сделки, а весь спрос уходит на первичный рынок, где работают крупные компании, заинтересованные в объемах продаж и поэтому более гибкие в своей ценовой политике.
В итоге проигрывают все, кроме застройщиков. Продавцы годами не могут реализовать свою недвижимость, а покупатели лишены реального выбора на вторичном рынке.
Но все же время работает на покупателей, а не продавцов. Во-первых, даже стабильные цены на жилье выгодны покупателям, т.к. инфляцию никто не отменял. Потенциальный покупатель, если у него есть какие-то средства, может положить их в банк и получать процент. Даже консервативный процент позволяет существенно увеличить бюджет покупки (например, 6% годовых за три года увеличивает его на 19%, а 8% - уже почти на 26%). Во-вторых, упорство продавцов играет против них же: оно замедляет снижение цен, но и нивелирует риск быстрого взлета в дальнейшем, когда тенденция развернется. Достаточно будет спросу немного оживиться, как на рынок выйдут множество продавцов, которые «сидели в засаде». Про покупателей такое сказать нельзя - имеющих свободные деньги изначально немного. В-третьих, недвижимость, хотя и медленно, теряет в цене за счет износа (так, еще недавно люди охотно покупали «хрущевки», теперь и спрос и цены на некачественное жилье упали).
Что касается убеждения, что «если квартира не продалась за год, то продастся за три» неверно. На падающем рынке реализовать завтра дороже, чем сегодня - из области фантастики. Максимум, что возможно - это убедить себя и окружающих, что удалось заработать. К примеру, купить квартиру за 2 миллиона, потратить миллионна ремонт, полмиллиона на ипотечный кредит, двести тысяч на оформление двух сделок и продать за 3 миллиона. И рассказывать всем, что «заработал миллион», хотя на самом деле убыток составил 700 тыс.
Покупатели настороженно относятся к квартирам, которые давно находятся в продаже, предполагая какой-то изъян.
Продавцам было бы гораздо проще сразу реализовать свое жилье по реальным ценам, раз уж они приняли решение о продаже, а возможный «убыток» легко отбить за счет банковского процента. Но в действительности, только единицы могут так поступить. Остальные предпочитают ждать неведомого роста цен, наподобие моего приятеля с акциями «ОГК-2».