Итоговая статья за 2023 год. Прогнозы, перспективы
Не получается что-то штамповать статьи о недвижимости в последнее время. Но может, это и к лучшему, ведь ситуативные посты объективно имеют малую ценность, а прогнозы часто имеют свойство устаревать на следующий день. Однако хотя бы раз в год картину мира надо бы обновлять. Давайте выделим самое главное на рынке недвижимости уходящего года и наметим вероятные контуры следующего.
Прогноз на 2023 год
В статье «Где дно» были обозначены ориентиры для московской недвижимости. «Серьезного потенциала снижения рублевых цен на вторичку я не вижу», - писал я - «реалистичным выглядит сползание до 200к за метр в 2024 году… Другое дело долларовая цена недвижимости. Вот тут есть куда снижаться, и потенциал снижения есть почти в два раза (с 4 до 2к$)».
Ну, что тут скажешь. С одной стороны, относительно рублевых цен я в очередной раз оказался слишком оптимистичным, недооценив возможную ипотечную накачку. Действительно, в годовом выражении выдача ипотеки (по России) к концу 2023 превысила 7 трлн., что не только выше 2022 года, но и 2021 (см. рис). Разумеется, на таком фоне, рублевые цены имели шансы только вырасти, но никак не снизиться.
С другой стороны, излишняя активность фальшивомонетчиков в деле порчи рублей (частью которой и является выдача необеспеченных реальными сбережениями ипотечных кредитов) привела к закономерному обвалу рубля. Так что вторая часть моего прогноза, которая завуалированно предполагала такую девальвацию, попала в точку. И хоть до 2К цены на московскую недвижимость не опустились, в целом устойчивый даунтренд в валюте имел место (см. рис).
И, кстати, не стоит думать, что мои прогнозы - голое теоретизирование, не имеющее практической ценности. Пользуясь случаям, похвастаюсь - ведь в 2023 мои активы на фондовом рынке выросли почти на 50%, и значительная часть этого роста - как раз курсовой доход на девальвации рубля.
Печатание денег
Стоит поподробнее остановиться на процессе порчи денег (в простонародье, называемым печатаньем). Не секрет, что власти всех стран, и не только России, этим давно грешат. Но долгое время грешили довольно робко, стеснялись видимо. После ковида и локдаунов стесняться перестали, вбухивая конские дозы бабла в экономику. Последствия в виде инфляции не заставили себя долго ждать, после чего центральные банки одумались, и попытались откатить назад, повышая ставки. Но необеспеченное бабло уже разлилось по экономике, провоцируя рост цен - но рост цен неравномерный. Сильнее всего реагируют на эмиссионное впрыскивание сектора с ограниченным предложением, и сектора, где нет незадействованных производственных мощностей. Финансовый сектор, включая недвижимость (недвижимость - наполовину товарный, наполовину финансовый актив) из-за фактора ограниченного предложения - также сразу отзывается ростом цен на вертолетные деньги.
Есть два основных канала печатания денег - через банковское кредитование и через дефицит государственного бюджета. А лучше всего, как известно, иллюстрирует процесс печатанья денег статистика денежной массы.
Если бы инфляции (т.е. порчи денег) не было, денежная масса росла бы темпами примерно соответствующими темпам роста физического ВВП. В случае России - примерно по 1-2% в год. Для России «нормой» долгое время было 5-10% роста в год денежной массы, что приводило к относительно умеренной инфляции. Первый раз ушли в разнос в 2020 году, когда на фоне сокращения ВВП, темпы роста денежной массы подскочили до 15%. Но это были цветочки, т.к. в 2022, начале 2023 темпы роста денежной массы подскочили до 25%. И тоже на фоне сокращения физического ВВП!
Причины понятны: военная экономика, усиленное кредитование секторов, связанных с войной и дефицит государственного бюджета. Но ипотека тоже внесла свой вклад. Кстати, можно оценить меру порчи рубля через динамику задолженности банков по ипотеке. «Физическое производство» недвижимости почти не растет (объем текущего строительство уже давно болтается в районе 100 млн. м2), но ипотечная задолженность населения перед банками выросла почти в 3 раза с 2019 года, с 6 до 17 трлн. руб. Только за последний год задолженность выросла на 4 трлн. руб!
Шизофрения ДКП
Где-то к лету 2023 года власти поняли, что перестарались. Накачка экономики деньгами привела к закономерному обвалу рубля (не помогли и ограничения движения капитала), и усилилось инфляционное давление. Причем, со всех сторон: экономика (без учета военного производства) уменьшилась, трудовые ресурсы сократились, а денежная масса выросла. А тут еще и рубль упал - следовательно, к «местной» добавилась импортируемая инфляция. Население, понимая, что деньги на глазах обесцениваются, также мягко говоря, не стремилось экономить и охотно занимало. Классическая инфляционная спираль. Перед страной замаячил призрак 90-х.
Реагируя на происходящее, ЦБ нажал на тормоза и поднял ставку с 7,5 до 16%
В теории такого подъема цены денег было бы достаточно не только для охлаждения рынка жилья, но привело бы к почти полной остановке ипотечного кредитования.
Но это же Россия, детка, и тут свои «законы». В реальности никакого снижения выдач ипотеки не случилось, поскольку не случилось и ужесточения ДКП. Вопреки декларациям.
Судите сами: в 2022 году КС выросла до 20%, а средневзвешенные ипотечные ставки упали ниже 7% (помните околонулевые программы застройщиков?). В конце 2023 КС опять поднят до 16%, а ипотечные ставки болтаются в районе 8%. Как вообще такое может быть?
Мы уже говорили о шизофрении Б+ДКП. ЦБ и правительство одновременно проводят и мягкую и жесткую денежно-кредитную политику. Одной рукой наливают полные баки воды, а другой рукой вычерпывают из него воду.
Если говорить конкретно про рынок недвижимости - то подъем ставки не приводит к адекватному снижению выдач ипотеки по трем причинам:
Во-первых, есть огромный сектор льготной ипотеки, на которую ужесточение ДКП не распространяется (наоборот, чем выше ставка ЦБ, тем выше возможный арбитраж для льготных ипотечников);
Во-вторых, банки спокойно выдают кредиты по старым ставкам, как минимум в течение трех месяцев после повышения КС;
В-третьих, эффект последнего вагона, когда ажиотаж подогревается слухами о грядущем удорожании ипотеки.
Двухконтурный рынок недвижимости. Инверсия новостроек
Один из главных итогов уходящего года - окончательное расслоение недвижимости на два слабосвязанных контура - «новостройки» и «вторичка». Ипотека тоже раздвоилась на «рыночную» (используемую для покупки вторички) и «льготную» (на новостройки).
Когда я несколько лет назад писал, что ипотека это не рынок, я и представить себе не мог, насколько она станет не рынком. Льготная ставка на новостройки привела к вздутию цены первички, в то время как на вторичном рынке цены вели себя более адекватно.
К 2023 году уже полностью сформировалась инверсия новостроек. Еще не так давно новостройки стоили дешевле аналогичного вторичного фонда, и инвесторы имели простую мотивацию вкладывать деньги в «котлованы», рассчитывая к моменту постройки дома зафиксировать существенную доходность (в этой схеме дольщики кредитовали застройщика). Ситуация когда новостройка стоит дороже аналогичного вторичного фонда - абсурдна, т.к. при таких вводных инвестору нет никакого смысла покупать новострой (лучше сразу готовую квартиру). Но льготная ипотека на новостройки создала такую ущербную мотивацию, поскольку получалось, что несмотря на завышенную цену, ежемесячный платеж был меньше, чем для вторички.
По сути, это уже предкризисная ситуация. Ведь вне схемы льгот, новостройки по таким ценам никому не интересны. Уберите льготы - и продажи застройщиков упадут почти до нуля. Застройщики прекрасно это понимают, отсюда их отчаянное сопротивление проектам сворачивания субсидируемой ипотеки.
Сложность прогнозов
Одно дело прогнозировать рыночные закономерности, другое дело - политические тренды и чиновничьи бреды. В борьбе политиков со здравым смыслом побеждают политики. Вспомним хотя бы ту же шизофрению ДКП. Ставки повышаются, и выдача ипотеки на этом фоне растет!!!
Или вот такой пассаж от Набиуллиной (вообще, на фоне остальных, ее считаю относительно адекватной):
«Массовая программа льготной ипотеки, безадресная, закончит свое действие в июле, но адресная ипотека, в том числе семейная, останется…»
Это семейная ипотека-то адресная? Да на нее уже приходится больше, чем на массовую льготную.
«По ожиданиям ЦБ, ипотека в 2024 году вырастет на 7-12%. В этом году рост составит 35%»
Это говорит человек, который только что повысил ключевую ставку до 16% - что должно гарантировать практически запретительный уровень ипотечных ставок. За счет чего рост тогда? И при этом она все равно ожидает, что ипотека вырастет (наверное, имеется в виду ипотечный портфель, а не выдачи).
Главная интрига 2024 года - что же все-таки будет со льготной ипотекой. И здесь приходится быть политологом, а не экономистом.
Мне видится наиболее вероятным такой расклад:
- льготную ипотеку действительно уберут;
- семейную оставят и возможно, расширят ее действие;
- перед закрытием льготной ипотеки попробуют устроить ажиотаж «последнего вагона»;
- когда продажи застройщиков рухнут (а они рухнут), придумают еще какой-нибудь финт (например, программы рассрочки) или введут новые «адресные» программы.
Кстати, буквально на днях вышла новость, что Сбер собирается брать комиссионные с застройщиков за выдачу льготной ипотеки в размере около 10% от суммы кредитов. Борьба за распределение ренты обостряется. Но просто поднять цены на величину комиссионных застройщики не смогут, т.к. для этого нужно сперва как-то замотивировать покупателей. Скорее всего, 2024 год будет очень сложным для застроев.
Ожидания на 2024 год
Коротко, я ожидаю медленное сползание вторичного рынка и баталии за отмену льготки со сложно предсказуемым финалом.
Действительно, не все так просто.
Повышение ипотечных ставок до 17+% - весомый аргумент за снижение цен. Но само по себе повышение ставок не дает быстрого эффекта. Сперва должно увеличиться количество экспонируемых объектов (после осеннего ажиотажа их мало). К собственникам должно прийти осознание, что цены снижаются, и часть тех, кто покупал в качестве инвестиции, должны выставить квартиры на продажу. Но этот процесс может растянуться на несколько месяцев, если не лет. А тем временем, и ставки снизятся, и рублик еще обесценится.
Кроме того, в связи с дефицитом трудовых ресурсов существенно растут номинальные зарплаты, динамику денежной массы мы видели, а цены на вторичку и так не сильно переоценены (это мы выяснили в статье, где дно).
Не стоит забывать про военную экономику (военная экономика - это практически синоним инфляции), планы правительства по расходам бюджета и общий скепсис относительно рубля…
Короче говоря, мой прогноз на 2024 год - цены на вторичку в рублях если и упадут, то несущественно. Если говорить про московскую недвижимость - жду 240-250 тыс. за квадратный метр. А в 2025 году, вероятно цены даже вырастут (в рублях). Но с учетом того, что текущие денежные ставки позволяют заработать 12-14% за год (а кто умеет работать с облигациями - то даже выше), то у покупателей со своими деньгами похоже будет хорошее окно для покупки со второй половины следующего года.
С первичкой сложнее. С одной стороны, тут, в отличие от вторички, есть куда падать, но есть и отчаянное желание застройщиков защищать свои льготы.
Доля льготной ипотеки уже выросла до неприличных значений, что становится весьма накладно для бюджета. Просто посчитаем: при текущей ставке государство компенсирует банкам разницу 16-8+1,5=9,5%. Объем портфеля льготных кредитов достиг 7 трлн. Т.е. компенсации в год - 660 млрд. рублей!!!
И это только за один год. Затраты бюджета растут по экспоненте и конца этому не видать. Тут либо КС снижать, либо льготы отрубать. Но если отрубить льготы, строительный сектор рухнет в пропасть. Правительство само загнало себя в тупик.
Кстати, в июле 2024 речь идет про отмену только льготной ипотеки. А это меньше половины от всех льготных программ. Другие программы (в первую очередь более важная, как видно на рисунке, семейная ипотека, остаются). В общем, ломка наркомана будет долгой и мучительной...
И конечно, пока лучше держаться подальше от новостроек, хоть по каким ставкам, пока рынок не придет в естественное состояние (к сожалению, это займет не один год). А вот присмотреться ко вторичке в следующем году точно имеет смысл.
Прогноз на 2023 год
В статье «Где дно» были обозначены ориентиры для московской недвижимости. «Серьезного потенциала снижения рублевых цен на вторичку я не вижу», - писал я - «реалистичным выглядит сползание до 200к за метр в 2024 году… Другое дело долларовая цена недвижимости. Вот тут есть куда снижаться, и потенциал снижения есть почти в два раза (с 4 до 2к$)».
Ну, что тут скажешь. С одной стороны, относительно рублевых цен я в очередной раз оказался слишком оптимистичным, недооценив возможную ипотечную накачку. Действительно, в годовом выражении выдача ипотеки (по России) к концу 2023 превысила 7 трлн., что не только выше 2022 года, но и 2021 (см. рис). Разумеется, на таком фоне, рублевые цены имели шансы только вырасти, но никак не снизиться.
С другой стороны, излишняя активность фальшивомонетчиков в деле порчи рублей (частью которой и является выдача необеспеченных реальными сбережениями ипотечных кредитов) привела к закономерному обвалу рубля. Так что вторая часть моего прогноза, которая завуалированно предполагала такую девальвацию, попала в точку. И хоть до 2К цены на московскую недвижимость не опустились, в целом устойчивый даунтренд в валюте имел место (см. рис).
И, кстати, не стоит думать, что мои прогнозы - голое теоретизирование, не имеющее практической ценности. Пользуясь случаям, похвастаюсь - ведь в 2023 мои активы на фондовом рынке выросли почти на 50%, и значительная часть этого роста - как раз курсовой доход на девальвации рубля.
Печатание денег
Стоит поподробнее остановиться на процессе порчи денег (в простонародье, называемым печатаньем). Не секрет, что власти всех стран, и не только России, этим давно грешат. Но долгое время грешили довольно робко, стеснялись видимо. После ковида и локдаунов стесняться перестали, вбухивая конские дозы бабла в экономику. Последствия в виде инфляции не заставили себя долго ждать, после чего центральные банки одумались, и попытались откатить назад, повышая ставки. Но необеспеченное бабло уже разлилось по экономике, провоцируя рост цен - но рост цен неравномерный. Сильнее всего реагируют на эмиссионное впрыскивание сектора с ограниченным предложением, и сектора, где нет незадействованных производственных мощностей. Финансовый сектор, включая недвижимость (недвижимость - наполовину товарный, наполовину финансовый актив) из-за фактора ограниченного предложения - также сразу отзывается ростом цен на вертолетные деньги.
Есть два основных канала печатания денег - через банковское кредитование и через дефицит государственного бюджета. А лучше всего, как известно, иллюстрирует процесс печатанья денег статистика денежной массы.
Если бы инфляции (т.е. порчи денег) не было, денежная масса росла бы темпами примерно соответствующими темпам роста физического ВВП. В случае России - примерно по 1-2% в год. Для России «нормой» долгое время было 5-10% роста в год денежной массы, что приводило к относительно умеренной инфляции. Первый раз ушли в разнос в 2020 году, когда на фоне сокращения ВВП, темпы роста денежной массы подскочили до 15%. Но это были цветочки, т.к. в 2022, начале 2023 темпы роста денежной массы подскочили до 25%. И тоже на фоне сокращения физического ВВП!
Причины понятны: военная экономика, усиленное кредитование секторов, связанных с войной и дефицит государственного бюджета. Но ипотека тоже внесла свой вклад. Кстати, можно оценить меру порчи рубля через динамику задолженности банков по ипотеке. «Физическое производство» недвижимости почти не растет (объем текущего строительство уже давно болтается в районе 100 млн. м2), но ипотечная задолженность населения перед банками выросла почти в 3 раза с 2019 года, с 6 до 17 трлн. руб. Только за последний год задолженность выросла на 4 трлн. руб!
Шизофрения ДКП
Где-то к лету 2023 года власти поняли, что перестарались. Накачка экономики деньгами привела к закономерному обвалу рубля (не помогли и ограничения движения капитала), и усилилось инфляционное давление. Причем, со всех сторон: экономика (без учета военного производства) уменьшилась, трудовые ресурсы сократились, а денежная масса выросла. А тут еще и рубль упал - следовательно, к «местной» добавилась импортируемая инфляция. Население, понимая, что деньги на глазах обесцениваются, также мягко говоря, не стремилось экономить и охотно занимало. Классическая инфляционная спираль. Перед страной замаячил призрак 90-х.
Реагируя на происходящее, ЦБ нажал на тормоза и поднял ставку с 7,5 до 16%
В теории такого подъема цены денег было бы достаточно не только для охлаждения рынка жилья, но привело бы к почти полной остановке ипотечного кредитования.
Но это же Россия, детка, и тут свои «законы». В реальности никакого снижения выдач ипотеки не случилось, поскольку не случилось и ужесточения ДКП. Вопреки декларациям.
Судите сами: в 2022 году КС выросла до 20%, а средневзвешенные ипотечные ставки упали ниже 7% (помните околонулевые программы застройщиков?). В конце 2023 КС опять поднят до 16%, а ипотечные ставки болтаются в районе 8%. Как вообще такое может быть?
Мы уже говорили о шизофрении Б+ДКП. ЦБ и правительство одновременно проводят и мягкую и жесткую денежно-кредитную политику. Одной рукой наливают полные баки воды, а другой рукой вычерпывают из него воду.
Если говорить конкретно про рынок недвижимости - то подъем ставки не приводит к адекватному снижению выдач ипотеки по трем причинам:
Во-первых, есть огромный сектор льготной ипотеки, на которую ужесточение ДКП не распространяется (наоборот, чем выше ставка ЦБ, тем выше возможный арбитраж для льготных ипотечников);
Во-вторых, банки спокойно выдают кредиты по старым ставкам, как минимум в течение трех месяцев после повышения КС;
В-третьих, эффект последнего вагона, когда ажиотаж подогревается слухами о грядущем удорожании ипотеки.
Двухконтурный рынок недвижимости. Инверсия новостроек
Один из главных итогов уходящего года - окончательное расслоение недвижимости на два слабосвязанных контура - «новостройки» и «вторичка». Ипотека тоже раздвоилась на «рыночную» (используемую для покупки вторички) и «льготную» (на новостройки).
Когда я несколько лет назад писал, что ипотека это не рынок, я и представить себе не мог, насколько она станет не рынком. Льготная ставка на новостройки привела к вздутию цены первички, в то время как на вторичном рынке цены вели себя более адекватно.
К 2023 году уже полностью сформировалась инверсия новостроек. Еще не так давно новостройки стоили дешевле аналогичного вторичного фонда, и инвесторы имели простую мотивацию вкладывать деньги в «котлованы», рассчитывая к моменту постройки дома зафиксировать существенную доходность (в этой схеме дольщики кредитовали застройщика). Ситуация когда новостройка стоит дороже аналогичного вторичного фонда - абсурдна, т.к. при таких вводных инвестору нет никакого смысла покупать новострой (лучше сразу готовую квартиру). Но льготная ипотека на новостройки создала такую ущербную мотивацию, поскольку получалось, что несмотря на завышенную цену, ежемесячный платеж был меньше, чем для вторички.
По сути, это уже предкризисная ситуация. Ведь вне схемы льгот, новостройки по таким ценам никому не интересны. Уберите льготы - и продажи застройщиков упадут почти до нуля. Застройщики прекрасно это понимают, отсюда их отчаянное сопротивление проектам сворачивания субсидируемой ипотеки.
Сложность прогнозов
Одно дело прогнозировать рыночные закономерности, другое дело - политические тренды и чиновничьи бреды. В борьбе политиков со здравым смыслом побеждают политики. Вспомним хотя бы ту же шизофрению ДКП. Ставки повышаются, и выдача ипотеки на этом фоне растет!!!
Или вот такой пассаж от Набиуллиной (вообще, на фоне остальных, ее считаю относительно адекватной):
«Массовая программа льготной ипотеки, безадресная, закончит свое действие в июле, но адресная ипотека, в том числе семейная, останется…»
Это семейная ипотека-то адресная? Да на нее уже приходится больше, чем на массовую льготную.
«По ожиданиям ЦБ, ипотека в 2024 году вырастет на 7-12%. В этом году рост составит 35%»
Это говорит человек, который только что повысил ключевую ставку до 16% - что должно гарантировать практически запретительный уровень ипотечных ставок. За счет чего рост тогда? И при этом она все равно ожидает, что ипотека вырастет (наверное, имеется в виду ипотечный портфель, а не выдачи).
Главная интрига 2024 года - что же все-таки будет со льготной ипотекой. И здесь приходится быть политологом, а не экономистом.
Мне видится наиболее вероятным такой расклад:
- льготную ипотеку действительно уберут;
- семейную оставят и возможно, расширят ее действие;
- перед закрытием льготной ипотеки попробуют устроить ажиотаж «последнего вагона»;
- когда продажи застройщиков рухнут (а они рухнут), придумают еще какой-нибудь финт (например, программы рассрочки) или введут новые «адресные» программы.
Кстати, буквально на днях вышла новость, что Сбер собирается брать комиссионные с застройщиков за выдачу льготной ипотеки в размере около 10% от суммы кредитов. Борьба за распределение ренты обостряется. Но просто поднять цены на величину комиссионных застройщики не смогут, т.к. для этого нужно сперва как-то замотивировать покупателей. Скорее всего, 2024 год будет очень сложным для застроев.
Ожидания на 2024 год
Коротко, я ожидаю медленное сползание вторичного рынка и баталии за отмену льготки со сложно предсказуемым финалом.
Действительно, не все так просто.
Повышение ипотечных ставок до 17+% - весомый аргумент за снижение цен. Но само по себе повышение ставок не дает быстрого эффекта. Сперва должно увеличиться количество экспонируемых объектов (после осеннего ажиотажа их мало). К собственникам должно прийти осознание, что цены снижаются, и часть тех, кто покупал в качестве инвестиции, должны выставить квартиры на продажу. Но этот процесс может растянуться на несколько месяцев, если не лет. А тем временем, и ставки снизятся, и рублик еще обесценится.
Кроме того, в связи с дефицитом трудовых ресурсов существенно растут номинальные зарплаты, динамику денежной массы мы видели, а цены на вторичку и так не сильно переоценены (это мы выяснили в статье, где дно).
Не стоит забывать про военную экономику (военная экономика - это практически синоним инфляции), планы правительства по расходам бюджета и общий скепсис относительно рубля…
Короче говоря, мой прогноз на 2024 год - цены на вторичку в рублях если и упадут, то несущественно. Если говорить про московскую недвижимость - жду 240-250 тыс. за квадратный метр. А в 2025 году, вероятно цены даже вырастут (в рублях). Но с учетом того, что текущие денежные ставки позволяют заработать 12-14% за год (а кто умеет работать с облигациями - то даже выше), то у покупателей со своими деньгами похоже будет хорошее окно для покупки со второй половины следующего года.
С первичкой сложнее. С одной стороны, тут, в отличие от вторички, есть куда падать, но есть и отчаянное желание застройщиков защищать свои льготы.
Доля льготной ипотеки уже выросла до неприличных значений, что становится весьма накладно для бюджета. Просто посчитаем: при текущей ставке государство компенсирует банкам разницу 16-8+1,5=9,5%. Объем портфеля льготных кредитов достиг 7 трлн. Т.е. компенсации в год - 660 млрд. рублей!!!
И это только за один год. Затраты бюджета растут по экспоненте и конца этому не видать. Тут либо КС снижать, либо льготы отрубать. Но если отрубить льготы, строительный сектор рухнет в пропасть. Правительство само загнало себя в тупик.
Кстати, в июле 2024 речь идет про отмену только льготной ипотеки. А это меньше половины от всех льготных программ. Другие программы (в первую очередь более важная, как видно на рисунке, семейная ипотека, остаются). В общем, ломка наркомана будет долгой и мучительной...
И конечно, пока лучше держаться подальше от новостроек, хоть по каким ставкам, пока рынок не придет в естественное состояние (к сожалению, это займет не один год). А вот присмотреться ко вторичке в следующем году точно имеет смысл.