Сколько будут стоить квартиры, если ипотеку полностью отменить
Вдогонку к предыдущей статье задали мне вопрос - сколько будет стоить условная квартира при полном отсутствии ипотеки. Вот завтра мы проснулись, а ипотеки нет, совсем. Понятно, что цены снизятся, но насколько?
Давайте рассуждать. Цена определяется соотношением спроса и предложения. Спрос - это общее количество денег на покупку. Помимо ипотеки это различные субсидии (знаменитый маткапитал и не только), а также собственные накопления граждан, которые они готовы потратить на жилье.
Предложение - количество квартир на продажу. В макроэкономическом тождестве в качестве предложения учитываются только новостройки, поскольку предложение на вторичном фонде полностью уравновешивается спросом, который формируют продавцы вторички, но уже в качестве покупателей.
Поэтому основное тождество выглядит так:
[Кредиты]+[Нетто частный спрос]=[Новостройки]
Подробнее про методологию писал тут.
Давайте грубо посчитаем. Стоимостной объем новостроек на сегодняшний день примерно 5,2 трлн. руб. в год (средний ввод многоквартирных домов, помноженный на среднюю цену новостройки).
А ипотечных кредитов выдано за последние 12 месяцев… 4,7 трлн. руб. Получается, стоимостной объем новостроек как раз (плюс-минус) уравновешивается ипотекой. Вот, кстати, именно поэтому цены снижаются в 2023 году весьма вяло, ведь ипотеку по-прежнему вкалывают в конских дозах.
Понятно, что для того чтобы посчитать точнее, надо делать ряд поправок:
- не вся ипотека идет на покупку квартир - часть на рефинансирование кредитов, часть на ижс.
- с другой стороны, помимо ипотеки есть еще субсидии. На один лишь маткапитал в 2023 году выделено 550 млрд. руб. (известно, что почти вся эта сумма поступает на рынок недвижимости).
- не все новостройки выкупаются по рыночным ценам (часть различные программы, типа реновации).
Но, так или иначе, понятно, что в нашем тождестве последняя третья категория - «нетто частный спрос», по всей видимости, не играет никакой существенной роли.
Напомним, «нетто частный спрос» - это разница между частными деньгами, поступающими на рынок и деньгами, которые выводятся с рынка. Например, если Маша купила квартиру у Миши в ипотеку за 5 млн. руб. с первоначальным взносом 20%, а Миша вырученные деньги положил в банк, то нетто частный спрос равен 5*0,2-5=-4 (минус четыре миллиона).
Поскольку, как мы видим, на кредитные деньги выкупается почти весь объем новостроек (а если добавить субсидии, так вообще весь), то понятно, что нетто-частный спрос либо равен нулю, либо вовсе отрицательный. То есть частники (суммарно) вообще не добавляют собственных денег на покупку квартир.
В это сложно поверить, но это так. Конечно, есть категория покупателей, которые покупают «на свои» и даже те, кто покупает в кредит, как минимум вкладывают первоначальный взнос. Но это полностью уравновешивается выводом денег с рынка.
[Здесь надо сделать еще одно важное дополнение: околонулевой нетто-частный спрос не означает, что физики не тратят собственных средств на недвижимость. Ипотека ипотекой, а кредиты все равно надо выплачивать - так что раскошеливаться придется. Но с точки зрения макроэкономического тождества и цен на жилье это уже не имеет значения, т.к. спрос формируются в момент купли-продажи, а не в момент выплаты кредита].
Итак, возвращаясь к условиям задачи. Убираем из макроэкономического тождества всю ипотеку - почти 5 трлн. руб. в год и… ничего не получаем. Другого спроса, кроме кредитного, попросту на данный момент нет. Не на что выкупать новостройки. Вторичный рынок (цепочки сделок на котором формировали кредиты) умирает одновременно с новостройками. Коллапс.
Но конечно, ни до какого нуля, и даже близко, цены не упадут.
Во-первых, как мы выяснили, деньги на покупку у людей найдутся. Просто поменяется модель поведения. Если сейчас люди берут кредит, а потом копят деньги на выплату ипотеки, то теперь придется сначала копить деньги, а потом уже покупать (как и было до всяких ипотек). Таким образом, как ипотека вытеснила частный спрос, так теперь частный спрос вытеснит ипотеку. Только и всего.
Во-вторых, в любом случае у людей остается их первоначальный взнос. То есть падение будет ограничено средним размером первоначального взноса. При среднем первоначальном взносе 30%, снижение цен не превысит 70%.
В-третьих, по условиям задачи ничего не было сказано про субсидии. Если они остаются, то это весомый кусок в сотни миллиардов рублей ежегодно.
В-четвертых, шок на рынке жилья приведет к снижению предложения со стороны застройщиков (правда, не сразу).
В-пятых, рынок жилья очень инертен, и цены будут сползать очень долго. К тому времени уже и застройщики где-то сократят предложение. Впрочем, тут мы повторяем любимую страшилку застройщиков, которую они толкают, чтобы им не прикрывали лавочку; в действительности наличие или отсутствие ипотеки почти никак не влияет на объем предложения. По крайней мере, в рентных локациях.
В-шестых, снижение цен вызовет переток крупного капитала, заинтересованного в арендной отдаче. Действительно, если арендная плата не снизится, то арендная доходность квартир подскочит и превысит доходности альтернативных вложений. Сразу найдутся и люди, готовые покупать квартиры за собственные деньги.
И это мы еще не принимаем в расчет ослабление рубля.
Короче говоря, мое мнение, что с учетом всех перечисленных соображений, новые цены будут где-то в вилке 30-60% от текущих. Такой вот сферический конь в вакууме. И вот зачем я писал эту статью (((
////////
Друзья, я запустил новый проект Копилка Кризиса для интересующихся инвестициями на фондовом рынке. Есть что рассказать, и есть чем поделиться. Вход в закрытую группу платный. Подробнее тут.
Давайте рассуждать. Цена определяется соотношением спроса и предложения. Спрос - это общее количество денег на покупку. Помимо ипотеки это различные субсидии (знаменитый маткапитал и не только), а также собственные накопления граждан, которые они готовы потратить на жилье.
Предложение - количество квартир на продажу. В макроэкономическом тождестве в качестве предложения учитываются только новостройки, поскольку предложение на вторичном фонде полностью уравновешивается спросом, который формируют продавцы вторички, но уже в качестве покупателей.
Поэтому основное тождество выглядит так:
[Кредиты]+[Нетто частный спрос]=[Новостройки]
Подробнее про методологию писал тут.
Давайте грубо посчитаем. Стоимостной объем новостроек на сегодняшний день примерно 5,2 трлн. руб. в год (средний ввод многоквартирных домов, помноженный на среднюю цену новостройки).
А ипотечных кредитов выдано за последние 12 месяцев… 4,7 трлн. руб. Получается, стоимостной объем новостроек как раз (плюс-минус) уравновешивается ипотекой. Вот, кстати, именно поэтому цены снижаются в 2023 году весьма вяло, ведь ипотеку по-прежнему вкалывают в конских дозах.
Понятно, что для того чтобы посчитать точнее, надо делать ряд поправок:
- не вся ипотека идет на покупку квартир - часть на рефинансирование кредитов, часть на ижс.
- с другой стороны, помимо ипотеки есть еще субсидии. На один лишь маткапитал в 2023 году выделено 550 млрд. руб. (известно, что почти вся эта сумма поступает на рынок недвижимости).
- не все новостройки выкупаются по рыночным ценам (часть различные программы, типа реновации).
Но, так или иначе, понятно, что в нашем тождестве последняя третья категория - «нетто частный спрос», по всей видимости, не играет никакой существенной роли.
Напомним, «нетто частный спрос» - это разница между частными деньгами, поступающими на рынок и деньгами, которые выводятся с рынка. Например, если Маша купила квартиру у Миши в ипотеку за 5 млн. руб. с первоначальным взносом 20%, а Миша вырученные деньги положил в банк, то нетто частный спрос равен 5*0,2-5=-4 (минус четыре миллиона).
Поскольку, как мы видим, на кредитные деньги выкупается почти весь объем новостроек (а если добавить субсидии, так вообще весь), то понятно, что нетто-частный спрос либо равен нулю, либо вовсе отрицательный. То есть частники (суммарно) вообще не добавляют собственных денег на покупку квартир.
В это сложно поверить, но это так. Конечно, есть категория покупателей, которые покупают «на свои» и даже те, кто покупает в кредит, как минимум вкладывают первоначальный взнос. Но это полностью уравновешивается выводом денег с рынка.
[Здесь надо сделать еще одно важное дополнение: околонулевой нетто-частный спрос не означает, что физики не тратят собственных средств на недвижимость. Ипотека ипотекой, а кредиты все равно надо выплачивать - так что раскошеливаться придется. Но с точки зрения макроэкономического тождества и цен на жилье это уже не имеет значения, т.к. спрос формируются в момент купли-продажи, а не в момент выплаты кредита].
Итак, возвращаясь к условиям задачи. Убираем из макроэкономического тождества всю ипотеку - почти 5 трлн. руб. в год и… ничего не получаем. Другого спроса, кроме кредитного, попросту на данный момент нет. Не на что выкупать новостройки. Вторичный рынок (цепочки сделок на котором формировали кредиты) умирает одновременно с новостройками. Коллапс.
Но конечно, ни до какого нуля, и даже близко, цены не упадут.
Во-первых, как мы выяснили, деньги на покупку у людей найдутся. Просто поменяется модель поведения. Если сейчас люди берут кредит, а потом копят деньги на выплату ипотеки, то теперь придется сначала копить деньги, а потом уже покупать (как и было до всяких ипотек). Таким образом, как ипотека вытеснила частный спрос, так теперь частный спрос вытеснит ипотеку. Только и всего.
Во-вторых, в любом случае у людей остается их первоначальный взнос. То есть падение будет ограничено средним размером первоначального взноса. При среднем первоначальном взносе 30%, снижение цен не превысит 70%.
В-третьих, по условиям задачи ничего не было сказано про субсидии. Если они остаются, то это весомый кусок в сотни миллиардов рублей ежегодно.
В-четвертых, шок на рынке жилья приведет к снижению предложения со стороны застройщиков (правда, не сразу).
В-пятых, рынок жилья очень инертен, и цены будут сползать очень долго. К тому времени уже и застройщики где-то сократят предложение. Впрочем, тут мы повторяем любимую страшилку застройщиков, которую они толкают, чтобы им не прикрывали лавочку; в действительности наличие или отсутствие ипотеки почти никак не влияет на объем предложения. По крайней мере, в рентных локациях.
В-шестых, снижение цен вызовет переток крупного капитала, заинтересованного в арендной отдаче. Действительно, если арендная плата не снизится, то арендная доходность квартир подскочит и превысит доходности альтернативных вложений. Сразу найдутся и люди, готовые покупать квартиры за собственные деньги.
И это мы еще не принимаем в расчет ослабление рубля.
Короче говоря, мое мнение, что с учетом всех перечисленных соображений, новые цены будут где-то в вилке 30-60% от текущих. Такой вот сферический конь в вакууме. И вот зачем я писал эту статью (((
////////
Друзья, я запустил новый проект Копилка Кризиса для интересующихся инвестициями на фондовом рынке. Есть что рассказать, и есть чем поделиться. Вход в закрытую группу платный. Подробнее тут.