Аренда улетает
Россиянам пора сказать решительное «адью» старым ценам.
Колбаса и колготки, автомобили и путевки - нет, пожалуй, ничего, что еще не улетело в небесные выси.
Есть и хорошие новости - зарплаты тоже растут. В номинале уж точно.
Аренда держалась до последнего, но вот и до нее добирается неотвратимая инфляция.
Если цены на квартиры, благодаря перманентной ипотечной накачке, чувствовали себя неплохо как минимум с 2018 года (на самом деле еще раньше), то аренда находилась в депрессии последние лет пятнадцать.
Помню, в 2007 году, когда я только-только начинал трудовую карьеру, 30 тыс. за однушку в Москве был вполне себе стандартный бюджет. Прошло 14 лет, и до сих пор можно найти варианты за те же 30 тыс, правда их быстро разбирают, и скоро они исчезнут вовсе.
Вот только в конце нулевых 30 тыс. - было на уровне средней зарплаты в Москве, а квартиру в единоличную аренду мало кто мог себе позволить, то теперь даже курьеры легко имеют 60-80 тыс (не верите - откройте доски вакансий), так что даже для них не проблема найти себе вариант, что вообще-то нонсенс.
Экономистам понятно, что если в номинале цены пятнадцать лет топчутся на месте, то в реальном выражении аренда за все эти годы подешевела раза в 3! Вы только вдумайтесь. Однако бесконечно так продолжаться не может, и ценники все же будут переписаны (иначе еще через пятнадцать лет килограмм сыра будет стоить дороже).
Меня часто спрашивают, когда же недвижимость в России подешевеет. На что я всегда уточняю - «в каких единицах, по вашему мнению, должна подешеветь недвижимость?» Если в пикирующих рублях, то возможно и никогда, ну или, во всяком случае, нескоро.
Не, ребята, вы правда думаете, что если магазины переписывают ценники ежедневно, а работодатель по доброте душевной индексирует вам зарплату ежегодно на 10-15%, то недвижимость должна вопреки всему пойти вниз? (Строго говоря, как раз недвижимость один из немногих товаров, которым под силу плыть против течения, статистику я приводил тут, но то возможно лишь в условиях жесткой ДКП (денежно-кредитной политики), а не в эпоху взбесившихся печатных станков).
Можно сказать проще. Это не товары (в том числе недвижимость) дорожают, а рубль, в котором они номинируются, дешевеет. С товарами-то все нормально, проблема именно в рублях. А теперь еще и в долларах / евро, которые точно так же теряют покупательскую способность (например, долларовая официальная инфляция в 2021 году 5,4%, а индекс цен производителей 8,6%). Поэтому измерять цены в валюте - теперь тоже, увы, не выход.
Кстати, насчет индексируемых зарплат. Очень часто сыплются возражения, что, дескать, инфляция кругом, все растет в цене, недвижимость растет, а зарплаты не растут. Лукавите, товарищи. Еще как растут!
Уже приводил статистику номинальных зарплат, приведу еще раз.
По данным Росстат
В том же 2007 году средняя зарплата по России была 13 тыс. рублей, сейчас 57 тыс. Рост в 4,4 раза! С 2011 года зарплаты выросли почти в 2,5 раза. Только за 2021 год рост на 12,8% по итогам II квартала, к концу года, скорее всего цифры будут еще выше. В Москве, кстати, средняя зарплата перевалила за 100 тыс. рублей (точнее, 106 тыс., увеличившись к прошлому году на 9,9%). Не было вообще ни одного года, когда номинальные зарплаты снижались!
Цена аренды, естественно, привязана к средней номинальной зарплате. Наивно полагать, что если у людей все больше денег на руках, то при стабильном предложении платить за услуги они будут столько же, как и раньше. Чудес не бывает: если производство не выросло, а платят на 10% больше, то и цены вырастут на 10% (при прочих равных). Квартир это тоже касается.
Если цена аренды до сих пор почти не росла даже в номинале, то конечно на это были причины. Во-первых, и главных, это огромный навес предложения на первичном рынке. Стремясь стимулировать продажи через дешевую ипотеку, власти способствовали постоянному оттоку арендаторов со вторичного рынка. Стоило только собственнику заикнуться о росте квартирной платы, как арендатор тут же съезжал в ипотечное «зато свое». Повышать плату на таком фоне было невозможно. Кстати, собы не только упускали клиентов, но, серьезно теряли в качестве арендаторов, что немаловажно. Поэтому многие адекватные хозяева готовы были мириться с низким доходом от аренды, если жильцы не доставляли им хлопот.
Во-вторых, демография тоже играла не на руку арендодателям. Медленно, но верно освобождались многочисленные «бабушкины квартиры», которые опять-таки пополняли рынок аренды.
В-третьих, существенный удар был нанесен локдаунами и переходом части сотрудников на удаленку. Наконец, многие гастарбайтеры разъехались в 2020 году (именно они составляют нынче костяк арендаторов), впрочем, многие уже вернулись.
В общем, имелось и имеется много факторов, которые давят на рынок вниз, но рост зарплат перевешивает все. Объективно, аренда достигла дна, падать ниже в реальных ценах уже некуда.
Я бы даже хотел быть одним из первых, кто спрогнозирует резкий рост номинальной аренды. Тренд стал понятен мне еще летом, когда я столкнулся с беспрецедентным дефицитом на рынке труда. Увы, на тот момент у меня не было времени для написания статьи, и я опоздал. Сегодня, рост арендой платы уже факт.
По данным domofond.ru
Хорошей качественной статистики по рынку аренды не так уж много. Но, например, по данным Домофонда, резкий скачок уже произошел.
В этом можно убедиться самому, просмотрев объявления. Дешевых вариантов осталось мало и их быстро разбирают.
В целом, ничего плохого во всем этом нет. Как я уже отметил выше, поскольку зарплаты растут вместе с ценами на товары и услуги (и зарплаты обязательно будут расти дальше, работодателям деваться некуда, требуйте роста зарплат!), то фактически для потребителей ничего не меняется.
Но от старых ценников придется мучительно отвыкать.
//////////
Недвиномика - группа ВК