Ипотечная мультипликация
Почему рынок недвижимости держится только на кредитах, а никакого спроса, кроме ипотечного, уже не осталось
Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим фактором спроса на недвижимость.
Упор государства на поддержку и стимулирование ипотечного кредитования также не вызывает сомнений. Но мало кто понимает, насколько сегодня важны кредиты.
Действительно, если судить по новостным заголовкам, то доля ипотеки хотя и значительная, но все же далека от 100%:
Доля ипотечных кредитов в структуре продаж строящегося жилья в Ленинградской области впервые с 2016 года снизилась до 55%
В III квартале 2019 года чуть более 70% покупок на первичном рынке Петербурга было совершено с использованием ипотеки.
В московском регионе доля ипотечных сделок еще ниже:
Доля кредитных сделок на первичном рынке недвижимости в Москве достигла 40% - Росреестр
Получается, паниковать рано, а ипотеке еще есть куда расти? - не торопитесь.
Сколько раз я ни заявлял, что кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала) на рынке спроса не осталась, мало кто мог понять ход моих рассуждений.
В лучшем случае следовали ссылки на отчетность девелоперов или новостные релизы Росреестра (примеры приведены выше), где доля ипотеки редко когда превышала 40-60%.
На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили» или ссылки на знакомых людей, которым посчастливилось купить квартиру на собственные сбережения.
Подозреваю, что и эта статья не всеми будет понята, однако все же надеюсь, что все больше людей начнут представлять истинную роль кредитования.
Для лучшего понимания начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал покупателю (Матвею) 5 млн. руб. на покупку вторичной квартиры. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости. Каждую операцию на рынке недвижимости мы разносим на две части. В левой части баланса мы смотрим источник средств на покупку недвижимости, в правой части - что именно было куплено на эти деньги.
Цепочка сделок на рынке недвижимости:
1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн. руб. / купил вторичку у Кости за 5 млн. руб.
2. Костя взял эти 5 млн., добавил 2 млн. накоплений/ купил вторичку у Натальи за 4 млн. руб.
/ и еще купил новостройку за 3 млн. руб.
3. Наталья взяла 4 млн. руб., вырученных с продажи / купила новостройку за 2 млн. руб.
/ положила остаток 2 млн. в банк
В левой и правой части баланса по 16 млн. руб.
Существуют три источника формирования спроса на недвижимость - частные, заемные и средства от продажи вторичной недвижимости. Все три есть в нашем примере. И есть три варианта использования этих денег - покупка первички, вторички и положить остаток в банк. Эти три варианта также есть в нашем примере.
Что увидят аналитики и девелоперы
Теперь на секунду представим себя «Росреестром» и посчитаем долю ипотеки в каждом секторе.
А) По вторичному рынку:
Прошло две сделки. Объем 5+4=9 млн. руб. Доля ипотечных сделок по отчетности 5/9=55%
Б) По первичному рынку:
Две сделки. Объем 3+2=5 млн. руб. Доля ипотечных сделок 0%
В) По всему рынку недвижимости:
Суммарный объем сделок по первичному и вторичному рынку - 14 млн. руб.
Доля ипотеки по отчетности 5/14=36%
Итак, мы видим, что по отчетностям «Росреестра» доля ипотеки в спросе составила скромные 36%. Вроде бы ничего страшного не происходит. На рынке ипотеки чуть более трети! - радуются застройщики.
Реальная доля ипотеки в спросе намного выше, чем принято думать
Читатели уже вероятно увидели подвох. Ведь очевидно, что все четыре сделки в нашем примере стали возможными только благодаря первоначальным пяти кредитным миллионам. Не будь этих пяти миллионов, не будет ни одной дальнейшей сделки. Фактическое влияние ипотеки - максимальное (Костя вложил два своих миллиона, но это было компенсировано выводом этой же суммы с рынка Натальей).
Из этого следует, что:
Статистика аналитических агентств по доли ипотеки в сделках не имеет никакого смысла
Эксперты видят 36%, а на самом деле 100% (весь добавочный спрос обеспечен ипотекой). Поэтому все подсчеты «экспертов» можно спокойно выкидывать в мусорную корзину.
Такое произошло из-за поверхностного учета сделок и полного игнорирования специфики вторичного рынка (деньги, потраченные на покупку вторичных квартир, могут быть использованы при дальнейших сделках).
Весь дополнительный приток денег на рынок недвижимости обеспечивает ипотека
Заметим также, что в нашем примере суммарный вклад незаемных средств равен нулю. Костя снял 2 млн. в банке и ровно эту же сумму положила обратно в банк Наталья. Никакого притока частных денег на рынок недвижимости (в нашем примере) не произошло, а весь приток денег обеспечила ипотека. Иными словами нетто-частный спрос (приток частного спроса за вычетом оттока) на рынке недвижимости вполне может быть в районе нуля.
С помощью ипотеки выкупается весь объем новостроек
А теперь обратим внимание на еще одну тонкость.
В систему было влито 7 миллионов (5 ипотека и 2 частных).
Покинуло систему тоже 7 миллионов (5 через покупку новостроек и 2 обратно в банк).
Несложно заметить, что 2 и 2 взаимно уравновешивают друг друга (хотя это не обязательно происходит в точности как в примере)
Если предположить, что в сумме ввод и вывод денег частниками примерно совпадает, мы получаем очень интересную мысль, что объем кредитных вливаний как раз соотносится со стоимостным объемом новостроек.
[ипотека]==[новостройки]
Это конечно не равенство, а тождество.
Получается забавная вещь: мы увидели, что по отчетностям девелоперов у них может быть даже 0% кредитных средств в покупках, но реальная их зависимость от кредитов близка к максимальной.
Такой фокус стал возможным потому, что кредитные деньги на покупку вторички не заканчивают свое хождение, а могут неограниченно долго «гулять» по вторичному рынку через альтернативы. Это в нашем примере цепочка состояла лишь из 4-х трансакций, а на практике количество сделок может быть намного больше. Например:
Петя взял кредит на 5 млн., купил квартиру у Маши. Маша на эти деньги купила у Веры, Вера у Саши, Саша у Вани, а Ваня, наконец, купил новостройку на те же 5 млн.
В итоге ипотечные 5 млн. попали к застройщику, но спустя время и сменяя множество владельцев.
При этом самим покупателям невдомек, что они получили деньги благодаря ипотеке. Откуда например Ване знать, что его деньги - на самом деле не его деньги, в банковские, которые банк выдал Пете задолго до этого? А между тем, это именно так.
Полную версию статьи можно прочитать тут:
https://www.bn.ru/gazeta/articles/258030/
Многие знают, что ипотека сегодня является ведущим фактором спроса на недвижимость.
Упор государства на поддержку и стимулирование ипотечного кредитования также не вызывает сомнений. Но мало кто понимает, насколько сегодня важны кредиты.
Действительно, если судить по новостным заголовкам, то доля ипотеки хотя и значительная, но все же далека от 100%:
Доля ипотечных кредитов в структуре продаж строящегося жилья в Ленинградской области впервые с 2016 года снизилась до 55%
В III квартале 2019 года чуть более 70% покупок на первичном рынке Петербурга было совершено с использованием ипотеки.
В московском регионе доля ипотечных сделок еще ниже:
Доля кредитных сделок на первичном рынке недвижимости в Москве достигла 40% - Росреестр
Получается, паниковать рано, а ипотеке еще есть куда расти? - не торопитесь.
Сколько раз я ни заявлял, что кроме ипотеки (да еще субсидий, прежде всего маткапитала) на рынке спроса не осталась, мало кто мог понять ход моих рассуждений.
В лучшем случае следовали ссылки на отчетность девелоперов или новостные релизы Росреестра (примеры приведены выше), где доля ипотеки редко когда превышала 40-60%.
На мой уточняющий вопрос, а откуда у народа оставшаяся половина денег (а речь, между прочим, о триллионах рублей), шли невнятные предположения о том, что «накопили» или ссылки на знакомых людей, которым посчастливилось купить квартиру на собственные сбережения.
Подозреваю, что и эта статья не всеми будет понята, однако все же надеюсь, что все больше людей начнут представлять истинную роль кредитования.
Для лучшего понимания начнем с конкретного примера. Предположим, банк выдал покупателю (Матвею) 5 млн. руб. на покупку вторичной квартиры. Проследим дальнейшее движение этих денег и основные типы сделок на рынке недвижимости. Каждую операцию на рынке недвижимости мы разносим на две части. В левой части баланса мы смотрим источник средств на покупку недвижимости, в правой части - что именно было куплено на эти деньги.
Цепочка сделок на рынке недвижимости:
1. Матвей взял ипотечный кредит на 5 млн. руб. / купил вторичку у Кости за 5 млн. руб.
2. Костя взял эти 5 млн., добавил 2 млн. накоплений/ купил вторичку у Натальи за 4 млн. руб.
/ и еще купил новостройку за 3 млн. руб.
3. Наталья взяла 4 млн. руб., вырученных с продажи / купила новостройку за 2 млн. руб.
/ положила остаток 2 млн. в банк
В левой и правой части баланса по 16 млн. руб.
Существуют три источника формирования спроса на недвижимость - частные, заемные и средства от продажи вторичной недвижимости. Все три есть в нашем примере. И есть три варианта использования этих денег - покупка первички, вторички и положить остаток в банк. Эти три варианта также есть в нашем примере.
Что увидят аналитики и девелоперы
Теперь на секунду представим себя «Росреестром» и посчитаем долю ипотеки в каждом секторе.
А) По вторичному рынку:
Прошло две сделки. Объем 5+4=9 млн. руб. Доля ипотечных сделок по отчетности 5/9=55%
Б) По первичному рынку:
Две сделки. Объем 3+2=5 млн. руб. Доля ипотечных сделок 0%
В) По всему рынку недвижимости:
Суммарный объем сделок по первичному и вторичному рынку - 14 млн. руб.
Доля ипотеки по отчетности 5/14=36%
Итак, мы видим, что по отчетностям «Росреестра» доля ипотеки в спросе составила скромные 36%. Вроде бы ничего страшного не происходит. На рынке ипотеки чуть более трети! - радуются застройщики.
Реальная доля ипотеки в спросе намного выше, чем принято думать
Читатели уже вероятно увидели подвох. Ведь очевидно, что все четыре сделки в нашем примере стали возможными только благодаря первоначальным пяти кредитным миллионам. Не будь этих пяти миллионов, не будет ни одной дальнейшей сделки. Фактическое влияние ипотеки - максимальное (Костя вложил два своих миллиона, но это было компенсировано выводом этой же суммы с рынка Натальей).
Из этого следует, что:
Статистика аналитических агентств по доли ипотеки в сделках не имеет никакого смысла
Эксперты видят 36%, а на самом деле 100% (весь добавочный спрос обеспечен ипотекой). Поэтому все подсчеты «экспертов» можно спокойно выкидывать в мусорную корзину.
Такое произошло из-за поверхностного учета сделок и полного игнорирования специфики вторичного рынка (деньги, потраченные на покупку вторичных квартир, могут быть использованы при дальнейших сделках).
Весь дополнительный приток денег на рынок недвижимости обеспечивает ипотека
Заметим также, что в нашем примере суммарный вклад незаемных средств равен нулю. Костя снял 2 млн. в банке и ровно эту же сумму положила обратно в банк Наталья. Никакого притока частных денег на рынок недвижимости (в нашем примере) не произошло, а весь приток денег обеспечила ипотека. Иными словами нетто-частный спрос (приток частного спроса за вычетом оттока) на рынке недвижимости вполне может быть в районе нуля.
С помощью ипотеки выкупается весь объем новостроек
А теперь обратим внимание на еще одну тонкость.
В систему было влито 7 миллионов (5 ипотека и 2 частных).
Покинуло систему тоже 7 миллионов (5 через покупку новостроек и 2 обратно в банк).
Несложно заметить, что 2 и 2 взаимно уравновешивают друг друга (хотя это не обязательно происходит в точности как в примере)
Если предположить, что в сумме ввод и вывод денег частниками примерно совпадает, мы получаем очень интересную мысль, что объем кредитных вливаний как раз соотносится со стоимостным объемом новостроек.
[ипотека]==[новостройки]
Это конечно не равенство, а тождество.
Получается забавная вещь: мы увидели, что по отчетностям девелоперов у них может быть даже 0% кредитных средств в покупках, но реальная их зависимость от кредитов близка к максимальной.
Такой фокус стал возможным потому, что кредитные деньги на покупку вторички не заканчивают свое хождение, а могут неограниченно долго «гулять» по вторичному рынку через альтернативы. Это в нашем примере цепочка состояла лишь из 4-х трансакций, а на практике количество сделок может быть намного больше. Например:
Петя взял кредит на 5 млн., купил квартиру у Маши. Маша на эти деньги купила у Веры, Вера у Саши, Саша у Вани, а Ваня, наконец, купил новостройку на те же 5 млн.
В итоге ипотечные 5 млн. попали к застройщику, но спустя время и сменяя множество владельцев.
При этом самим покупателям невдомек, что они получили деньги благодаря ипотеке. Откуда например Ване знать, что его деньги - на самом деле не его деньги, в банковские, которые банк выдал Пете задолго до этого? А между тем, это именно так.
Полную версию статьи можно прочитать тут:
https://www.bn.ru/gazeta/articles/258030/