Пятиэтажки. Права и ответственность
У меня нет сомнений, для чего был затеян процесс реновации пятиэтажек. Основная причина - нажива стройкомплекса. Причем москвичам придется заплатить дважды. Первый раз через налоги (бюджет, а значит налогоплательщики, должны будут заплатить за постройку нового жилья взамен снесенного). Второй раз, через возросшие цены на квартиры - тому, кто решит купить новую квартиру, придется отдать строительным фирмам существенно больше денег, чем, если бы реновации не было. Почему это так?
Рынок недвижимости характеризируется неэластичностью предложения. Если даже цена на недвижимость резко растет, то рынок не может существенно увеличить предложение жилья, так как, во-первых, строительство новых квартир занимает значительное время, а, во-вторых, Москва не резиновая - количество площадок для новых домов ограничено. Когда спрос падает, то сократить предложение тоже быстро не удается, потому что если даже полностью остановить строительство нового жилья, то на рынке присутствует значительный запас уже готовых квартир. Поэтому даже полная остановка строительства не может существенно сократить предложения жилья, а значит, стабилизировать цены.
Неэластичность предложения означает, что цена на рынке недвижимости во многом определяется текущим спросом. В начале 2000-х население быстро богатело и спрос на жилье существенно вырос. Именно этим фактором объясняется резкий скачок цен на недвижимость и расцвет стройкомплекса в нулевые. При средней цене продажи в $4000 и себестоимости в $1000, можно было, и платить огромные взятки, и отдавать долю городу, и получать сверхприбыли. Однако после кризиса 2008-2009 спрос резко упал, а за ним и цена на недвижимость. Последующая за тем стагнация зафиксировала спрос на низком уровне, что привело к кризису на рынке недвижимости. Многие лидеры строительного рынка, такие как Миракс, СУ-155 и многие другие просто разорились. Но даже сокращение строительства не позволило сократить предложение до того уровня, чтобы цены на недвижимость начали расти. Чтобы сократить предложение квартир и искусственно увеличить спрос, и был затеян процесс реновации.
На реновации московский стройкомплекс заработает два раза. Согласно планам мэрии, собираются снести 25 миллионов метров жилья (https://ria.ru/society/20170314/1489954301.html), а значит, выкупят у строительных фирм как минимум столько же. Однако это не только дополнительные закупки, но и значительное уничтожение существующего предложения квартир на 25 миллионов метров (ведь разрушат существующее жилье), а значит, и увеличение цены на рынке. Москвич, который решит купить жилье, будет вынужден заплатить за него существенно больше. Ведь если бы сноса не было, то стройкомплекс бы отправил 25 миллионов метров построенного жилья на рынок, и предложение на рынке нового жилья было бы на 25 миллионов метров больше. Сейчас эти 25 миллионов метров (многие из которых уже построены, и строители просто не могут их продать), просто уберут с рынка, строители будут заняты выполнением заказов мэрии, значит, на рынке будет создан искусственный дефицит нового жилья и, соответственно, цена на него вырастет. Поэтому москвичи будут вынуждены заплатить стройкомплексу два раза. Первый раз через налоги, которые направят на выкуп жилья, второй раз через более высокие цены на новое жилье (вывод с рынка 25 миллионов метров обязательно приведет к росту цен).
Но тут возникает другой важный вопрос: почему мэрия вообще имеет право инициировать подобные процессы? Объяснения, которые звучат в оппозиционной прессе и из уст лидеров общественного мнения, что мэрия не уважает частную собственность и поэтому затеяла эту аферу. Это правда, но только ее часть. Вторая часть правды состоит в том, что у нас и сам собственник не уважает частную собственность. Ведь собственность - это не только права, но и обязанности. Когда где-то случается наводнение или какое-то стихийное бедствие, то негласная обязанность государства - это обеспечить жилье тем, кто пострадал. Потом те, кто получил, новое жилье жалуются, что им его дали не в срок, куча недоделок, и т.д. Вопрос, а почему государство (то есть налогоплательщики) должно вообще компенсировать кому-то утрату собственности? Если вы живете в зоне, где есть риски стихийных бедствий, то можете застраховать свою собственность. Если что случится, то вам страховая компания возместит утрату. Почему, я, как налогоплательщик, должен оплачивать риски владения вашей собственностью? Аналогично, почему если ваш дом приходит в негодность, и в нем становится невозможно жить, почему я должен оплачивать вам замену старого жилья на новое? К примеру, если у кого-то есть машина, постепенно она становится старой и начинает ломаться, никто же не требует бесплатной замены старой на новую, потому что на ней стало невозможно ездить? Обычно в таких случаях старая машина продается за копейки, и покупается новая, за существенно бОльшие деньги.
То, что государство обязано как-то решать проблему аварийного жилья, глубоко сидит в нашем менталитете. Это убеждение закреплено и в кино (например, фильм «Дурак», где главный герой пытается добиться расселения аварийного дома), и в регулярных обращениях активистов и политических партий (вот, например, обращение партии Яблоко касательно расселения аварийных общежитий http://www.newsmsk.com/article/04may2017/za_bortom.html). То есть в обществе есть консенсус - если жилье пришло в негодность, государство обязано обеспечить новое. Это не частная собственность, это фактически признание обязанности государства обеспечить человека жильем. Частная собственность - это когда собственник обладает всеми правами, но и несет все риски касательно объекта собственности. Если у вас протерлись джинсы, то вы их выбрасываете, и за свой счет покупаете новые (а не требуете у государства дать вам новые, потому что старые протерлись). Если у вас сломался телефон или машина, вы также ремонтируете за свой счет или, если ремонт невозможен, покупаете новые. Касательно жилья у нас до сих пор действует наследие советской идеологии: государство обязано обеспечить человека жильем. Если случилось наводнение или другое бедствие - требование к государству построить новые дома взамен разрушенных. Если дом стал аварийным, потому что был рассчитан на 25 лет, а ему уже 35, то требование к государству - построй нам новый, и еще желательно каждому дай жилье в этом же месте согласно санитарным нормам (но не меньше существующего).
Это негласное требование, что государство обязано решать проблемы собственника, в случае разрушения или аварийности, ведет к тому, что чиновники используют его для извлечения собственных выгод. Чтобы заработать и получить откаты от стройкомплекса, они всегда могут сказать - мы сносим ветхое жилье, чтобы жители не пострадали. Нам интересы жителей превыше всего. Понятно, что выбирать для сноса они будут те дома, на которых они смогут больше заработать, а не самое старое и аварийное. Однако формально доказать это жителям очень сложно. Чиновник всегда может сказать, что этот дом сносят, потому что он через несколько лет станет аварийным, и они решают вопрос превентивно, пока есть деньги. Через 2-3 года, когда начнут рушиться перекрытия, денег может не быть. А он, как чиновник, будет нести ответственность. И действительно, так как у нас в сознании за расселение аварийных домов отвечает государство, значит, чиновник имеет право, если ему вдруг так скажет комиссия - признать дом аварийным и начать его снос.
Чтобы прекратить правовой беспредел, нужно работать не только с государством, но и собственниками. Оппозиция не должна играть роль собеса, собирая жалобы и требуя расселения аварийных общежитий и домов, а вести просветительскую работу с жильцами. Ваш дом - ваша собственность. Вы должны за ним следить, страховать, ремонтировать не только свою квартиру, но и общественные места, крышу, коридоры и т.д. Для этого нужно нанимать управляющую компанию. К примеру, мне довелось быть собственником квартир в других странах. Обычно затраты на содержание дома (услуги управляющей компании, зарплата консьержа, текущий и капитальный ремонт общественных помещений, и т.д.) существенно превышают коммунальные услуги. Я понимаю, это непопулярно. Объяснить людям, что они сами должны содержать свой дом в порядке это не то, что ходить митинговать, показывать страшные картинки из коридоров, и требовать у государства решить проблемы бедных людей. Но это единственный путь к настоящей частной собственности, владелец которой действительно может требовать у государства оставить его в покое.
Что же должно произойти, если дом стал по-настоящему аварийным и в нем невозможно жить? То же, что происходит в случае с другими товарами. Собственники должны продать этот дом какой-нибудь строительной компании, которая построит на этом месте новый дом. Деньги разделить, например, пропорционально площади квартир или как еще прописано в уставе дома. И распоряжаться этими деньгами по собственному усмотрению. Например, можно купить новую квартиру. На всю квартиру денег, скорее всего, не хватит, но можно заплатить первый взнос ипотеки. Можно переехать в другой, более дешевый район или город, и тогда денег, может, и хватит. Можно купить машину, а квартиру снимать. В США 40% людей не имеют собственного жилья и снимают квартиру. Почему те, кто по каким-то причинам решил продать жилье (в том числе и аварийное), не могут снимать?
Мы не можем требовать от государства не трогать жилье, до тех пор, пока мы сами требуем от государства не права собственности, а права проживания. Если владельцы начнут относиться к своей собственности серьезно - организуют регулярное собрание жильцов, найдут вменяемую управляющую компанию, будут сами следить за домом и придомовой территорией, то их переговорная позиция с властями резко возрастет. Намного тяжелей вести дела с конкретным представителем собственника (управляющей компанией) или организованным собранием жильцов, чем с абстрактной совокупностью жильцов, у которой нет даже понятного формата выражения воли всего дома. А до тех пор отношения жителей и властей напоминают отношения родителей и подростка. Вроде это уже не дети, а взрослые люди, и они научились говорить о своих правах и требовать независимости. Но если что случится, понадобится новый телефон или будет нужно решить другие проблемы - обращаются за помощью к родителям. Родители чувствуют эту зависимость, и используют для проведения своей воли. Могут требовать выполнения условий, которые подростку неприятны, но никуда деться он не может. Поэтому подросток только тогда становится по-настоящему независимым, когда научится сам платить по счетам. С момента падения Советского Союза прошло уже более четверти века. Пора и российскому собственнику квартир, наконец, научиться платить по собственным счетам.