Право на милость
«Буратино и золотое дерево»
После утомительного перечисления стран с их локальными традициями передела территорий, хотелось бы сделать небольшое умозрительное отступление о земельном вопросе.
Любому правоведу известна старая, как мир, аксиома: операции с землей - основа юридической культуры.
С недвижимостью, в отличие от интеллектуальной собственности или корпоративного арбитража, невозможно играть в кошки-мышки. Здесь затрагиваются глубинные механизмы восприятия человеком себя, естественное желание владения местом проживания.
Сложности с восприятием земельного права - всегда игра в пользу тех, для кого это конкретное государство существует на самом деле.
Если считают долго, то, по умолчанию, хотят обмануть.
Других вариантов нет.
Национальный колорит в минимальных дозах допустим, но всегда идет рука об руку с прозрачной механикой купли, продажи, наследования и контроля. Иначе на верхнем уровне возникали бы бесконечные конфликты между статусными собственниками.
Так называемое британское земельное право, распространяемое в той или иной степени на все страны Commonwealth, устроено настолько парадоксально, что ни у одного добросовестного исследователя не может закрасться мысль о случайности конфигурации.
Возьмем два основных вида владения, freehold и leasehold.
Они возникли совсем не в седой древности, как можно было бы предположить, а закреплены специальным Land Act от 1925 года. Определения каждому из этих типов давали много раз и даже, о ужас, редактировали задним числом в 1960-1980-х годах на волне становления регуляций в доминионах.
Какое-то законченное определение мы смогли увидеть лишь в 2002 году, когда на свет родился Land Registry Act и грандиозного феодального монстра в паре мест пришлось оголить - ничего не поделаешь, как-то приходится записывать арендуемые участки!
Взглянем на значения freehold/leasehold, как их понимают на Туманном Альбионе.
Freehold описан в оригинале следующим образом: «an interest in an estate in land, fee simple». Хм, любопытно. Похоже на описание бессрочной аренды.
Leasehold до боли напоминает предыдущую коротенькую фразу, несмотря на интуитивно иной смысл: «an interest in an estate in land, in fee simple, for a term of years».
Здесь появляется упоминание «срока в годах», но яснее не становится.
Что такое «fee simple», ключевая часть мышеловки?
Похоже никто точно не знает. Якобы, фраза возникла еще в XVIII веке (или ранее) и означает возможность распоряжения землей, с учетом: налогов, власти шерифа (полиции) и двух сложносочиненных констант, а именно Eminent Domain и Escheat.
Eminent Domain, также называемой Обязательной Покупкой, дает Монарху или его законному представителю право покупки земли в одностороннем порядке. Необходимость подобной акции не поясняется продавцу-держателю участка. И, более того, может быть оформлена вне его непосредственного присутствия.
Ситуация, определяемая Escheat, возникает в случае смерти freeholder'а и отсутствия у него прямых наследников. В этом случае земля переходит … нет, не государству, а ближайшему феодалу или, при отсутствие оного, Короне. Дальше она может превратиться в специально управляемую территорию или стать островом Мэн. Почему бы и нет?
Не говоря уже о том, что шериф, роль которого могли выполнять феодалы на местах или нанятые ими лица, также преспокойно лишают держателя участка права freehold/leasehold без судебного предписания на основании «убедительных подозрений» в чистоте оформления сделки по приобретению земли.
На первый взгляд закрепление права «fee simple» выглядит уступкой традициям и в большей части случаев, ни с leasehold, ни с freehold ничего экстраординарного не происходит, однако из всякого правила бывают исключения.
Во время ВМВ около 44,5 тысячи кв. км. земли были изъяты у законных владельцев-freeholder'ов “для военных нужд”. С минимально возможной компенсацией или вовсе без нее.
Незначительную часть земли вернули прежним владельцам после окончания военных действий и это не воспринималось в качестве чего-то невероятного.
В США конца XIX века, к примеру, мы видели отдельные превышения полномочий чиновниками на местах и столоверчения вокруг земли, прилегающей к строящимся железным дорогам. Следовали грандиозные, невообразимые для тихой заводи UK скандалы. Потому что затронуто СВЯТОЕ ПРАВО на собственность. Несмотря на бьющую через край коррупцию, такие разбирательства нередко решались в пользу обиженных владельцев. Иначе не ясно - а зачем тогда огород городить? Если так можно поступать с налоговой базой на уровне территории, то тогда нужно из конституционной демократии бежать, куда глаза глядят.
А в UK все всем довольны до сих пор и восхищаются справедливой древностью местных законов.
«И смех, и грех»
Продолжение воспоследует...
https://telegram.me/mikaprok