Строительный каблан и как с этим бороться...
Тут такое дело - покупаю квартиру. Точнее саму квартиру купил (во всяком случае основную часть денег выплатил), но квартиру (да и дом в целом) пока только строят.
Лирическое отступление. Ежели кого Кондратий хватит по поводу того, что я неосмотрительно каблану (который подрядчик) почти всё заплатил, а он вдруг разорится (что нередко практикуется недобросовестными кабланами), то как раз с этой стороны мне особо ничего не грозит. Если он разорится, то стройку продолжает банк, который является финансовым гарантом моего душевного спокойствия на случай недобросовестного умыкания денежек кабланом (который подрядчик).
Т.е. в Израиле принимают не только глупые законы, но и полезные тоже. Т.е. деньги, фигурвльно выражаясь, лежат на трастовом счету в банке и пока каблан (который подрядчик) не построит дом, он этих денег не увидит. А если и увидит, то расплачиваться, всё равно, будет банк.
Разумеется (пока вы только потенциальный покупатель), вам обещают золотые горы (молочные реки из крана в ванной и всё такое прочее). Понятно, что этот трёп нужно делить на 2, а ещё лучше на 10. На то они и агенты по продажам, чтобы втюхивать всё и всем.
Потенциальный покупатель решает стать самым, что ни на есть настоящим. Он получает, составленный адвокатом каблана (который подрядчик), договор на подпись. Если вам всё равно как будет выглядеть ваша квартира, насколько реально изменится её метраж от обещанного и сколько вы за неё заплатите (забудьте цену, которую вам обещал агент по продаже - это только стартовая цена, в договоре написаны некоторые (не все!) накрутки), то можите подписывать не раздумывая.
Умный человек задумается. И по здравому размышлению поймёт, что договор составленный адвокатом каблана (который подрядчик) защищает только одну сторону. Уже догадались какую? Кстати, ажвоката каблана (который подрядчик) оплачиваете тоже вы. Работает он на каблана, а за работу эту платите вы 2% от суммы сделки + налог (18%). Причём всё законно.
Итак, умный человек приходит к выводу, что свои интересы тоже нужно защитить, и он (умный человек) прав!!!
Если вам кто-то скажет, что договор, составленный адвокатом каблана невозможно изменить (с учётом ваших интересов), можете смело послать его подальше. Мой адвокат сумел добиться изменений многих пунктов, некоторые из них ключевые:
- вероятная "усушка" метража квартиры сократилась с 5% (если не больше - я уже запамятовал) раза в два. Т.е. вашу квартиру могут уменьшить фактически на пол-комнаты на законных основаниях.
- индексная привязка цены квартиры началась не с момента подписания договора, а с момента получения разрешения на строительство (разница ~пол-года).
- какие изменения в планировке мы можем бесплатно.
- проредил список того, что может считаться форс-мажором при задержке строительства (если квартиру не сдают вам в установленный срок).
- санкции, которые несёт каблан, если не сдаёт квартиру в срок.
Экономия выплат каблану существенная, так что мой адвокат честно отработал свои 0,5% + налог.
На этом этапе начинаем искать ипотечный банк. История, которая сама по себе требует отдельного поста. Без ложной скромности скажу - я теперь в ипотеке (машканте по нашему) дока, могу работать консультантом, могу диссертацию написать, могу много денег и нервов сэкономить (что и делаю друзьям). Скажу для наглядности - нашему семейному бюджету я сэкономил 98.000 шекельков (28.000$), и это только чистым %%, без учёта инфляции и привязки цен, а если и это учитывать, то хорошо за сто тысяч сохранил в семье.
Но вот клиент подписал договор и тут начинаются американские горки по нашим нервам. Если вы не настояли, чтобы всё то, что вам обещали, было внесено в договор - забудьте про все обещания.
Например: квартир на показ у каблана нет - дом ещё не начал строиться (даже разрешений ещё нет). Но нам обещали показать уже построенную квартиру (несколькими этажами ниже), чтобы мы могли увидеть квартиру не только в чертежах, но и наглядно и успели внести изменения до того, как начал строиться наш этаж.
Когда дело дошло до изменений, нам было сказано, что отдел изменений решил показывать покупателям только их собственные квартиры (пост фактум). На наш, отнюдь не немой укор, ответили - это вам обещал отдел продаж, с ними и говорите, а мы другой отдел. Ага, типа мне нужно было договор подписывать с каждым отделом и каждым строителем в отдельности? Как я решил эту проблему написать не могу - меня просили об этом не говорить.
Когда до нашего этажа осталось достроить ещё 4-5, нас позвали в отдел изменений, где дали чертежи планировки стен, электричества, инсталяции (разводка водо- и газо-проводов), гипсокартона и разводки кондиционера. Ещё дали список предлагаемых изменений, которые каблан готов провести (любой каприз за наши деньги с условием того, что количество капризов строго ограничено скудной фантазией каблана, зато в вопросах цен этих изменений фантазия каблана оказалась на недосягаемой высоте - реально в тридорога). И список компенсаций, если вы от чего-то (что есть в первоначальном договоре) отказываетесь. Но тут соотношение цен такое - если вы (к примеру) отказались от раковины, то вам вернут Х денежек, а если вы такую же раковину хотите дополнительно установить, то с вас возьмут 2Х-3Х денежек.
Естессно всё в жёстких временных рамках. Для вас, не для каблана. Если вы не успеете в срок, то вам построят по изначальному проекту. Зато если каблан не успеет обработать все изменения в срок... ну что-ж, бывает, все мы люди-человеки. Так и у нас произошло - то бумаги с нашими изменениями потерялись, то не те изменения внесли... В итоге только на днях подписали план изменений. А должны были полтора месяца назад.
Да и то в некоторых вещах каблан уперся и ни в какую. Мы попросили перенести одну стену. Каблан без слов перенёс, но влепил противопожарный спринклер на другую стену, при этом закрыл его гипсокартоном, за которые (естессно, а как же ещё) выставил нам немалый счёт. Я и так и эдак пытался перенести спринклер в более удобное мне место (почти там, где он изначально рос) и на логику упирал и на то, что мы платим большие деньги и за них имеем право на то, что хотим... все бесполезно. У них уже давно готовы все ответы потому, что недовольных куча и система управляться с ними у каблана давно отработана.
- почему так?
- а вот так и точка.
И на крайний случай (если клиент заартачится и скажет - не подпишу план изменений, пока не будет по моему) - если вам не нравится так, мы сделаем все по первоначальному плану.
Т.е. выбор у вас только в узких рамках, предлагаемых кабланом. Шаг вправо, шаг влево, прыжок на месте - карается по всей строгости израильского кабланизма.
Пришлось уступить и, подкорректировав кое-что в других местах, согласиться и подписать.
И естессно продолжение следует. Не решил ещё только чем пора запасаться - попкорном или валерьянкой...
Лирическое отступление. Ежели кого Кондратий хватит по поводу того, что я неосмотрительно каблану (который подрядчик) почти всё заплатил, а он вдруг разорится (что нередко практикуется недобросовестными кабланами), то как раз с этой стороны мне особо ничего не грозит. Если он разорится, то стройку продолжает банк, который является финансовым гарантом моего душевного спокойствия на случай недобросовестного умыкания денежек кабланом (который подрядчик).
Т.е. в Израиле принимают не только глупые законы, но и полезные тоже. Т.е. деньги, фигурвльно выражаясь, лежат на трастовом счету в банке и пока каблан (который подрядчик) не построит дом, он этих денег не увидит. А если и увидит, то расплачиваться, всё равно, будет банк.
Разумеется (пока вы только потенциальный покупатель), вам обещают золотые горы (молочные реки из крана в ванной и всё такое прочее). Понятно, что этот трёп нужно делить на 2, а ещё лучше на 10. На то они и агенты по продажам, чтобы втюхивать всё и всем.
Потенциальный покупатель решает стать самым, что ни на есть настоящим. Он получает, составленный адвокатом каблана (который подрядчик), договор на подпись. Если вам всё равно как будет выглядеть ваша квартира, насколько реально изменится её метраж от обещанного и сколько вы за неё заплатите (забудьте цену, которую вам обещал агент по продаже - это только стартовая цена, в договоре написаны некоторые (не все!) накрутки), то можите подписывать не раздумывая.
Умный человек задумается. И по здравому размышлению поймёт, что договор составленный адвокатом каблана (который подрядчик) защищает только одну сторону. Уже догадались какую? Кстати, ажвоката каблана (который подрядчик) оплачиваете тоже вы. Работает он на каблана, а за работу эту платите вы 2% от суммы сделки + налог (18%). Причём всё законно.
Итак, умный человек приходит к выводу, что свои интересы тоже нужно защитить, и он (умный человек) прав!!!
Если вам кто-то скажет, что договор, составленный адвокатом каблана невозможно изменить (с учётом ваших интересов), можете смело послать его подальше. Мой адвокат сумел добиться изменений многих пунктов, некоторые из них ключевые:
- вероятная "усушка" метража квартиры сократилась с 5% (если не больше - я уже запамятовал) раза в два. Т.е. вашу квартиру могут уменьшить фактически на пол-комнаты на законных основаниях.
- индексная привязка цены квартиры началась не с момента подписания договора, а с момента получения разрешения на строительство (разница ~пол-года).
- какие изменения в планировке мы можем бесплатно.
- проредил список того, что может считаться форс-мажором при задержке строительства (если квартиру не сдают вам в установленный срок).
- санкции, которые несёт каблан, если не сдаёт квартиру в срок.
Экономия выплат каблану существенная, так что мой адвокат честно отработал свои 0,5% + налог.
На этом этапе начинаем искать ипотечный банк. История, которая сама по себе требует отдельного поста. Без ложной скромности скажу - я теперь в ипотеке (машканте по нашему) дока, могу работать консультантом, могу диссертацию написать, могу много денег и нервов сэкономить (что и делаю друзьям). Скажу для наглядности - нашему семейному бюджету я сэкономил 98.000 шекельков (28.000$), и это только чистым %%, без учёта инфляции и привязки цен, а если и это учитывать, то хорошо за сто тысяч сохранил в семье.
Но вот клиент подписал договор и тут начинаются американские горки по нашим нервам. Если вы не настояли, чтобы всё то, что вам обещали, было внесено в договор - забудьте про все обещания.
Например: квартир на показ у каблана нет - дом ещё не начал строиться (даже разрешений ещё нет). Но нам обещали показать уже построенную квартиру (несколькими этажами ниже), чтобы мы могли увидеть квартиру не только в чертежах, но и наглядно и успели внести изменения до того, как начал строиться наш этаж.
Когда дело дошло до изменений, нам было сказано, что отдел изменений решил показывать покупателям только их собственные квартиры (пост фактум). На наш, отнюдь не немой укор, ответили - это вам обещал отдел продаж, с ними и говорите, а мы другой отдел. Ага, типа мне нужно было договор подписывать с каждым отделом и каждым строителем в отдельности? Как я решил эту проблему написать не могу - меня просили об этом не говорить.
Когда до нашего этажа осталось достроить ещё 4-5, нас позвали в отдел изменений, где дали чертежи планировки стен, электричества, инсталяции (разводка водо- и газо-проводов), гипсокартона и разводки кондиционера. Ещё дали список предлагаемых изменений, которые каблан готов провести (любой каприз за наши деньги с условием того, что количество капризов строго ограничено скудной фантазией каблана, зато в вопросах цен этих изменений фантазия каблана оказалась на недосягаемой высоте - реально в тридорога). И список компенсаций, если вы от чего-то (что есть в первоначальном договоре) отказываетесь. Но тут соотношение цен такое - если вы (к примеру) отказались от раковины, то вам вернут Х денежек, а если вы такую же раковину хотите дополнительно установить, то с вас возьмут 2Х-3Х денежек.
Естессно всё в жёстких временных рамках. Для вас, не для каблана. Если вы не успеете в срок, то вам построят по изначальному проекту. Зато если каблан не успеет обработать все изменения в срок... ну что-ж, бывает, все мы люди-человеки. Так и у нас произошло - то бумаги с нашими изменениями потерялись, то не те изменения внесли... В итоге только на днях подписали план изменений. А должны были полтора месяца назад.
Да и то в некоторых вещах каблан уперся и ни в какую. Мы попросили перенести одну стену. Каблан без слов перенёс, но влепил противопожарный спринклер на другую стену, при этом закрыл его гипсокартоном, за которые (естессно, а как же ещё) выставил нам немалый счёт. Я и так и эдак пытался перенести спринклер в более удобное мне место (почти там, где он изначально рос) и на логику упирал и на то, что мы платим большие деньги и за них имеем право на то, что хотим... все бесполезно. У них уже давно готовы все ответы потому, что недовольных куча и система управляться с ними у каблана давно отработана.
- почему так?
- а вот так и точка.
И на крайний случай (если клиент заартачится и скажет - не подпишу план изменений, пока не будет по моему) - если вам не нравится так, мы сделаем все по первоначальному плану.
Т.е. выбор у вас только в узких рамках, предлагаемых кабланом. Шаг вправо, шаг влево, прыжок на месте - карается по всей строгости израильского кабланизма.
Пришлось уступить и, подкорректировав кое-что в других местах, согласиться и подписать.
И естессно продолжение следует. Не решил ещё только чем пора запасаться - попкорном или валерьянкой...