Текущий момент и индекс Лоуренса
Мировая экономическая теория имеет в своем арсенале весьма занятный эмпирический индекс Эндрю Лоуренса, в 1999 году доказавшего, что между строительством небоскребов и бизнес-циклами существует определенная устойчивая взаимосвязь. Лоуренс, проанализировав экономическую историю ХХ века, пришел к интересному выводу.
Упрощенно он выглядит так: небоскребы начинают строить во время экономического бума - наличия дешевых денег, недооцененной недвижимости и инвесторов, ищущих достойного применения имеющимся ресурсам. Заканчивается строительство во время финансовых кризисов, когда лопаются пузыри на рынках недвижимости, ценных бумаг, банковских услуг, на фоне роста инфляции и падения спроса на жилые и нежилые помещения.
В качестве примеров Лоуренс приводит сооружение в Нью-Йорке 47-этажного Зингер Билдинг и 50-этажного Метрополитен Лайф Билдинг, строительство которых было начато в начале века и закончено соответственно в 1908 и 1909 годах на фоне биржевой и финансовой паники 1907 года, по итогам которых была создана Федеральная резервная система США (ФРС США).
Далее в качестве примеров следуют строительство в том же Нью-Йорке Трамп Билдинг, Крайслер Билдинг, Эмпайр Стэйт Билдинг, начатых на фоне экономического бума середины 20-х годов и завершившихся в 1930-1931 годах во время Великой депрессии. Лоуренс упоминает и строительство Всемирного торгового центра в Нью-Йорке, законченного в 1972-1973 годах во время мирового взлета цен на нефть и начавшейся стагфляции, а из последних примеров - возведение в Малайзии Петронас Тауэрс, окончившееся в 1997 году во время азиатского финансового кризиса.
Многие проезжали мимо московского делового центра «Сити», а некоторые там даже бывали или работали. . Так вот, большая часть уже достроена, а то что не доделано - перепрофилировано. Фактически стройка завершена. Причем формально еще в прошлом году. Это может означать, что настоящий кризис начнется в России уже в этом году. Ну и последние события на мировых рынках, как-Бэ намекают... Правда есть еще выборы, а значит кризис будет оттянут на следующую весну - лето... Но не факт - может элементарно не хватить ресурсов.
Ну так вот как спросите это скажется на нашем брате ? - Плохо скажется. Только начавшая приподниматься строительная активность - грохнется о земь, но ни во что не превратится. Потому как спроса на продукт не станет. А тот минимум спроса что есть - будет удовлетворяться за счет вторички. Цена которой тоже грохнется.
Заметьте, достроенные на средства полученные " перезакладом закладных" бизнес-центры - по прежнему полупустые. Элитка продается плоховатенько, да и количество сделок на рынке мягко говоря не внушает... Но скажете вы мне - Москва город с одной из самых высоких плотностей населения в мире , а значит недвижимость в ней подешеветь не может!
Ой как может:
“Население Лос-Анжелеса увеличилось с 10,000 в 1880 до 50,000 в 1890 и до 100,000 в 1900. Тем не менее, колоссальный крах недвижимости потряс город в 1887 и 1888 годах. Дейвид Старр Джордан описал взлет и падение в книге Калифорния и Калифорнийцы : “Почти каждый утес вдоль всего побережья, от Лос-Анжелеса до Сан Диего и далее, был поделен на участки земли.” Он продолжает: ”Каждый житель покупал участки на все имеющиеся деньги. Туристы тоже не оставались в стороне от спекуляции. Хорошие участки в Сан Диего, Дель Мар, Азузе, Редлэндс, Риверсайд, Пасадене и других местах стоили фантастические суммы.”
“Один из поселков был спроектирован на необитаемом дне пересохшей горной реки, и люди стояли в очередях на улицах Лос-Анжелеса всю ночь(!), чтобы не упустить шанс покупки земельного участка. Ничего не стоящая и недоступная земля, высохшие днища рек, песочные холмы, кактусовые пустыни, все это быстро находило покупателя. Вера в то, что вся южная Калифорния станет станет одним великим городом, была непоколебима. Желание прикупить земли превратилось в манию. Даже самые расчетливые потеряли головы, и стали ’Миллионерами на день’. Бум закончился, как заканчиваются все подобные бумы - полным коллапсом.”
“Объем сделок с недвижимостью в Лос-Анжелесе впервые превысил $2 миллиона в мае 1886, преодолел $5 миллионов в январе 1887, $10 миллионов в июне 1887, и достиг пика в $12 миллионов в июле 1887 года. Затем он упал ниже $5 миллионов к декабрю 1887 и скатился ниже $3 миллионов в ноябре 1888 года.”
Крупный кризис рынка недвижимости произошел в 1926 году в американской Флориде. С начала 1920-х годов этот штат, расположенный на побережье Атлантического океана, стал очень популярен среди покупателей недвижимости. В результате цены на нее начали быстро расти. Лишь за 1925 год стоимость дома во Флориде выросла в четыре раза. 99% жителей Флориды были либо инвесторами, либо риэлтерами. К началу 1926 года цены достигли максимума: новые участники рынка приезжать перестали, а старые решили, что пора продавать свои дома. В итоге за несколько месяцев цены обвалились до уровня 1923 года. Довершил крах ураган, обрушившийся на Флориду в сентябре 1926 года и разрушивший около 13 тыс. построек.
Последующие кризисы носили системный характер и затрагивали другие секторы экономики. Так, в 1929-1933 годах в США случилась Великая депрессия. Первым 21 октября 1929 года обвалился фондовый рынок (так называемый американский "черный вторник"). Среди прочего упали и котировки недвижимости. Параллельно во всех отраслях (в том числе и в real estate) возник кризис перепроизводства. В результате в марте 1930 года цены на недвижимость стали стремительно падать. Банки, из-за неплатежей по кредитам с трудом державшиеся на плаву, принялись на последние деньги скупать дешевеющую недвижимость. Следствием стал мощнейший банковский кризис (обанкротилось около 6 тыс. банков, примерно пятая часть от всех). Добиться улучшения на рынке недвижимости правительству США удалось, приняв в 1932 году программу развития ипотечного кредитования.
В 1987 году в США разразился очередной кризис. Первым, как обычно, 19 октября 1987 года упал фондовый рынок ("черный понедельник"). В результате падения котировок недвижимость обесценилась на 40-45%, достигнув уровня конца 1960-х годов. Выйти из кризиса на рынке недвижимости Соединенным Штатам невольно помогла Япония, вложившая между 1985 и 1992 годами в американскую недвижимость около $75 млрд.
Резкое увеличение инвестиций в американскую недвижимость послужило катализатором кризиса в 1990 году в Японии. На балансе японских банков оказалось огромное количество ссуд, выданных под залог недвижимости. В результате разразился кризис, и цены на японскую недвижимость упали почти на 50% за короткий период времени. Лишь к середине 1990-х годов японская экономика начала оправляться от последствий этого кризиса. Для этого правительству Японии в том числе пришлось снизить учетную ставку до самой низкой за всю историю отметки в 0,15% годовых.
В 1990 году экономический кризис во всех отраслях начался в Швеции. С 1991 по 1993 год цены на офисную недвижимость упали на 20-25%. Из-за сокращения спроса на недвижимость и невозврата кредитов разорилась одна из крупнейших финансовых компаний Nykeln, что стало началом кризиса банковской системы. К декабрю 1992 года ведущие финансовые институты Швеции впервые за 60 лет оказались перед угрозой банкротства. Справиться с кризисом помогли либерализация экономики и привлечение внешних капиталов.
Самым масштабным падением рынка со времен второй мировой войны стал азиатский финансовый кризис 1997-1998 годов. В июле 1997 года валюты Таиланда, Индонезии, Филиппин и Малайзии обесценились на 30-40%. В октябре кризис пришел в Гонконг: местная валюта устояла, но рухнули фондовый рынок и рынок недвижимости, которые являлись ориентиром для соседних стран. В итоге цены на недвижимость упали на 35-45% во всем регионе, спровоцировав кризис банковских систем. Кризис охватил всю Юго-Восточную Азию, Южную Корею и Японию. Во всех странах была введена бюджетная экономия и резко повышена ставка рефинансирования, что спасло положение ценой резкого ограничения возможностей экономического роста.
18 августа 1998 года азиатский кризис достиг России. За несколько дней обрушились рубль, фондовый рынок и банковский сектор. Рынок недвижимости держался до апреля 1999 года. Однако сокращение покупательной способности населения привело к тому, что с апреля по август 1999 года цены на квартиры упали примерно на 50% (например, в 1998 году однокомнатная квартира в Петербурге стоила около $22 тыс., а в 1999 году - $11 тыс.). Столь долгий временной промежуток между началом широкомасштабного экономического кризиса и падением цен на недвижимость объяснялся тем, что в России в то время не было распространено кредитование, а на фондовом рынке присутствие сектора недвижимости было минимальным.
Когда я год назад писал о скором падении цен на недвижимость - народ как только не покатывался со смеху. Ведь намечался рост. Отсмеявшись, меня на полном серьезе начинали убеждать, что недвижимость - это о-го-го какая ценность, что она страшно недооценена и еще вырастет минимум раза в 2. Теперь что-то хохотунов не слышно. Народ, наоборот, замер в сладком ожидании: вот сейчас, сейчас... Сейчас рухнет! Еще чуть-чуть! Рухнет - и мы все тут же набежим улучшать свои жилищные условия!!
Я, пожалуй, именно сейчас малость уточню свой прогноз: да, цены на недвижимость упадут в 2 раза. Сразу после того, как ваши доходы снизятся раза в три. Не волнуйтесь: ждать осталось не очень долго.