Перестроили. Предложение квартир в разы превышает спрос
В Москве прошла вторая «Черная пятница недвижимости» - большая распродажа, на которой были представлены квартиры, апартаменты, лофты, коттеджи и земельные участки, а также машиноместа и коммерческие помещения. Всего на сайте мероприятия Refriday.ru было представлено несколько тысяч лотов от нескольких десятков девелоперов.
Налетай - подешевело!
Обещалось, что скидки на недвижимость будут доходить до 50%, однако, по заявлениям участников, в реальности снижение цен на объекты было гораздо меньшим. Максимальная скидка, которую называли девелоперы, составила 16%, при условии, что покупатель сразу полностью внесет полную оплату за квартиру.
Для сравнения - в обычные дни в некоторых проектах сегодня предлагаются скидки до 20%. Не случайно, сами застройщики рассматривают «Черную пятницу» не как распродажу, а как маркетинговую акцию - люди, привлеченные акцией, изучают имеющиеся предложения, а потом покупают квартиры уже без всяких скидок, на типовых условиях. «Идея этой акции в том, чтобы создать некий ажиотаж в период мертвого сезона и перед осенним оживлением рынка», - признается один из девелоперов.
Продавцы недвижимости сегодня готовы использовать любую возможность для стимулирования продаж. Сейчас активность на рынке столичной недвижимости выше, чем прошлым летом, которое оказалось совсем «мертвым», но объясняется это в основном тем, что цены за год снизились в среднем на более, чем на 10%: в июне 2015 г., квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоил в среднем 190 549 руб. по индексу IRN. RU, в июне 2016 г. - уже 172 800 руб. Новостройки тоже подешевели - на 9,6%: по данным «ИРН-Консалтинг» цена «квадрата» (без учета элитного жилья в центре и самых дешевых предложений за МКАД) снизилась за год в среднем с 225 900 руб. до 204 300 рублей. Сейчас на рынке даже появились новостройки с немыслимыми до кризиса ценами - от 80 000 - 100 000 рублей за квадратный метр.
JÄNNICK Jérémy, 2009 год
Стоимость минимального «входного билета на рынок» внутри МКАД упала на 32,7%. Год назад самая дешевая новостройка в Москве стоила 4,7 млн рублей (33,77 кв. м в ЖК «Царицыно-2» на юге Москвы), а сейчас студию в 23,33 кв. м в ЖК «Влюблино» в ЮВАО можно приобрести за 3,16 млн. Реальные цены сделок еще ниже, поскольку более 80% московских вторичных квартир реализуется с дисконтом. в мае в границах «старой» Москвы размер дисконта редко превышал 10% ( хотя в отдельных проектах доходил до 20%), а в Московской области чаще всего варьировался в пределах 10-20%. Встречаются в области и скидки до 25% и более, но крайне редко.
Снижение цен на недвижимость стало следствием радикального падения платежеспособного спроса. Реальные доходы населения РФ сокращаются уже почти два года подряд - в последний раз их прирост в годовом исчислении отмечался в октябре 2014 г. В 2015 г. показатель снизился на 4,3% по сравнению с 2014 г., а в январе - мае 2016 г. - на 4,9% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. При этом инфляция остается очень высокой: в июне 2016 г. она составила 7,48% в годовом выражении (против 12,9% по итогам 2015 года). Падение доходов в сочетании с ростом цен привело к тому, что россияне все больше денег тратят на товары первой необходимости, урезая все остальные расходы.
Как показал майский опрос ВЦИОМ, 38% российских семей уже экономят и на продуктах. 30% отказались от потребления «необязательных» товаров и услуг, 24% респондентов задерживают платежи за «коммуналку», 13% не могут позволить себе покупку назначенных врачом лекарств. Неудивительно, что в этих условиях копить на покупку жилья или обслуживать ипотечный кредит становится более чем проблематично. В результате по данным ЦБ на 1 июня 2016 г., просроченная свыше 90 дней задолженность россиян по ипотеке достигла 131,2 млрд руб. против 96,1 млрд годом ранее.
Применительно к московскому рынку недвижимости общая для всей страны проблема - снижение платежеспособности покупателей - усугубляется огромными объемами предложения. Если в 2011-2013 годах в столичном регионе продавалось примерно 4-5 млн кв. м многоэтажного жилья, то год назад - уже 5,9 млн, а в начале нынешнего года - уже 7,1 млн «квадратов». По данным компании «ИРН-Консалтинг», за год только в старых границах Москвы предложение новостроек и апартаментов увеличилось почти на 50%, в «Новой Москве» - на 16,9%. В целом, по оценкам аналитиков, объем предложения на московском вторичном рынке жилья сегодня в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей.
LEEROY.ca, 2014 год
В то же время по сравнению с докризисным периодом доля покупателей со свободными деньгами в Москве сократилась с 40% до 20%. В результате доля количество сделок по покупке квартир за живые деньги в июле осталась на уровне июня, а количество ипотечных сделок выросло на 37%. К тому же более 80% сделок по приобретению недвижимости сегодня приходится на сделки с учетом взаимозачета. То есть люди покупают новые квартиры в основном на средства от продажи старых, или в кредит. Это тревожный сигнал для застройщиков, свидетельствующий, что покупатели с «живыми» деньгами кончились и рынок держится за счет заемных средств.
Дёшево отделаться
Противостоять негативным тенденциям застройщики стараются во-первых, за счет увеличения предложения маленьких квартир. Сейчас на рынке новостроек в центре Москвы появляется больше одно- и двухкомнатных квартир и, напротив, сокращается число домов, где предусмотрены квартиры с четырьмя комнатами и более.
Соотношение квартир разной комнатности, % (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
За последний год доля новостроек с небольшими квартирами выросла с 35% до 40%, а в целом предложение малогабаритных квартир в российских новостройках выросло за два года в 4 раза.
Средняя площадь квартир разной комнатности, кв.м (Москва внутри ТТК) «ИРН-Консалтинг», 2016 год
Вторым ответом девелоперов на низкую платежеспособность населения является предложение квартир с отделкой. До кризиса 2008 года таких предложений на рынке не было вообще, но сейчас с каждым годом доля квартир с отделкой на рынке растет. Причем предложение здесь отстает от спроса. Так, по оценкам компании «Инком-недвижимость», на первичном рынке Москвы квартиры с отделкой востребованы у 65 процентов покупателей, но предложить рынок может намного меньше: в столице квартиры с отделкой имеют 26 процентов реализуемых проектов. В других регионах ситуация лучше: в Санкт-Петербурге до 70 процентов сделок, заключенных с жильем на первичном рынке недвижимости, приходится на покупку квартир с готовой отделкой. Во многих городах-миллионниках России на квартиры с отделкой также приходится основной объем предложения.
Выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика очевидна: она обходится в два-три раза дешевле, чем ремонт своими силами. По оценкам Минстроя, ремонт своими силами россиянину в среднем обходится от 15 тыс рублей за квадратный метр квартиры, в то время как застройщик способен уложиться в 5-9 тысяч рублей за отделку аналогичного уровня и класса. Такое значительное удешевление достигается за счет оптовой закупки материалов и меньшей стоимости самих работ.
Еще одна немаловажная выгода при покупке жилья с ремонтом касается ипотечных заемщиков: затраты на ремонт включаются в стоимость ипотечного кредита, следовательно, процентная ставка по нему существенно ниже, чем была бы по потребительскому, который, скорее всего, такому покупателю пришлось бы брать на ремонт.
Дополнительный плюс - хорошо продуманный проект, за который не надо платить. Типовой проект от застройщика, конечно, уступает индивидуальному, разработанному дизайнером исключительно под вас, но он в любом случае будет лучше, чем стихийный ремонт без всякого проекта, который, к сожалению, очень часто делают наши соотечественники. И последнее, но не по значимости - покупатель полностью освобождается от «головной боли», связанной с ремонтом: не надо искать материалы, выбирать, закупать и тратить время и силы на саму работу.
LEEROY.ca, 2014 год
К недостаткам готового ремонта относят, прежде всего, невозможность воплотить индивидуальные дизайнерские решения. Но тут уж ничего не поделаешь: ограниченность возможностей и вариантов - это обратная сторона дешевизны, поскольку именно максимальная стандартизация процесса позволяет поставить его на поток и обеспечить низкие цены.
В результате квартиры с отделкой оказываются выгодными и для застройщика, и для покупателя. И российский Минстрой уже выступил с предложением для поддержания рынка жилья законодательно запретить продажу квартир без отделки.
Тем не менее, прогнозы по перспективам рынка недвижимости остаются пессимистичными. Ситуация в сегменте аренды, которая служит опережающим индикатором для рынка купли-продажи жилья, не дает оснований надеяться на рост цен в обозримом будущем: предложение квартир в аренду в разы превышает спрос, ставки упали и поднять их не может даже существенное улучшение качества недвижимости.
Таким образом, тенденция к снижению стоимости жилья сохраняется. По прогнозам аналитиков, в 2016 г. цены на вторичное жилье в Москве просядут на 5-10%. Продожится снижение цен и в целом по стране.
И это плохая новость для застройщиков, многие из которых последние два года работают на грани рентабельности. Снижение цен на фоне постоянного роста себестоимости грозит многим компаниям банкротством. И этот процесс уже начался: за первое полугодие этого года обанкротилось 1,6 тыс. строительных организаций - это в два раза больше, чем в январе - июне 2015 года, свидетельствуют данные Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). За весь прошлый год с рынка ушло 2,7 тыс. компаний - в пять раз больше, чем за 2014 год. «Сейчас банкротятся в основном мелкие компании, в дальнейшем этот тренд может перекинуться на средних и крупных игроков», - предупреждают аналитики агентства.