Коллапс пузыря на рынке недвижимости США
Индекс доступности жилья в США рухнул до минимума с 1986 года, однако скорость изменения индекса за последний год самая высокая за всю историю США - еще никогда доступность жилья не ухудшалась так быстро и так масштабно.
Есть три основные причины: замедление темпов роста номинальных зарплат, запредельные темпы рост цен на недвижимость и рост ипотечных ставок.
Медианные цены на новые дома в США достигли 428 тыс долл, на существующие дома цены 382 тыс долл - рост на 40% за два года, а годовые темпы роста достигали 20% к маю 2022, немного сократив интенсивность роста до 17.3% г/г к июлю.
Средние цены на новые дома 503 тыс, а на существующие дома 382 тыс - рост за два года также близок к 40%, а годовые темпы роста цен почти 21%.
То, что было показано за последние два года - не имеет аналогов в современной истории по масштабу роста цен на недвижимость, как за год, так и за два года.
Одновременно с этим растут ставки по ипотечным кредитам. Так 30-летний кредит имеет рыночные ставки в среднем 6.18% - это максимальные уровни с августа 2008. Стоит отметить, с 2001 года ставки по 30-летней ипотеке никогда не превышали 7%, а сейчас все идет именно к этому рубежу.
Скорость изменения ставок от января 2022 к сентябрю 2022 фиксирует рекорд за 50 лет, последний раз подобное было в начале 70-х.
Спрэд между ставками по 30-летней ипотеке и 10-летними трежерис составляет 290 п.п., что является максимальным спрэдом с марта 2020 и с кризисного января 2009. Рынок ипотечных ценных бумаг в максимальном напряжении за 20 лет. Именно поэтому ФРС провалила план продаж MBS с баланса. Ранее я отмечал, что с июня MBS на балансе даже выросли.
Таким образом, наблюдается самый быстрый разгон ставок за 50 лет, беспрецедентный пузырь (подобного не было даже в 2007), что формирует худшие условия на рынке недвижимости за 35 лет, а масштаб шока - не имеет аналогов в истории США.
https://t.me/spydell_finance/1840