Назовите вашу цену
Сколько будет стоить квадратный метр жилья в Москве через год-два? Что ждет рынок недвижимости: рост или падение? Выставлять квартиры на продажу уже сейчас - или напротив, подождать до весны? Вот вопросы, которые задает себе каждый уважающий себя инвестор.
Те, кому нечего продавать, но есть на что покупать, тоже обеспокоены сложившейся ситуацией. За лето квадратный метр в сегменте эконом-класса отыграл вниз около 50 долларов и составляет, по разным данным, от 4050 до 4540 долларов. Будет ли он падать и дальше - или еще немного, и цены начнут постепенно расти?
В этом сезоне аналитики столичного рынка разошлись в своих прогнозах - и не так, как это бывало раньше: все предсказывали рост, не совпадали только цифры. Сегодня нас решили заинтриговать по-крупному: к весне 2009 года нам обещают и $9000 за метр (что означает удвоение текущей стоимости), и… $3200 (а это уже снижение на 20-25 процентов). Но обо всем по порядку.
В пределах инфляции
Москва догнала по ценам ведущие европейские столицы, поэтому совершенно естественно, что дальнейшего повышения цен быть не должно, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Это мнение он высказал 4 сентября в интервью радиостанции «Бизнес FM».
В ближайшее время еще стоит ожидать небольшого снижения цен, а в следующем году рынок стабилизируется ¬- таковы прогнозы Репченко. Для аналитика пока остается под вопросом возможность роста стоимости квадратного метра в 2008 году.
- Если рост цен и возобновится, то это будет умеренный рост на уровне инфляции, процентов 10-15 в год - вряд ли больше, - уточняет он.
По крайней мере, в настоящее время говорить о начале роста цен не приходится, считает эксперт. В своем недавнем выступлении на конференции Московской Ассоциации Риэлторов Репченко отметил, что, скорее, мы имеем дело с некоторым колебательным шумом после активного движения рынка, а все изменения находятся в рамках статистической погрешности.
- На рынке были периоды затишья и по 10 лет, и если на рынке не произойдет ничего экстраординарного, то мы будем наблюдать пока именно такое затишье, - спрогнозировал аналитик.
Умеренный рост
Руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Серг
ей Бобашев считает, что весной 2008 года значительный рост цен возобновится. В Москве он составит не более 60 процентов, причем дорожать будут, в основном, квартиры в уже построенных домах повышенной комфортности. Что касается цен на массовое жилье, то они могу подняться незначительно, а в некоторых случаях - и понизиться.
Прогноз по Санкт-Петербургу, по мнению руководителя БН.ру, также предполагает умеренный рост цен на жилую недвижимость.
- В течение года средняя планка поднимется примерно на 40 процентов и достигнет уровня $3800-$4000 за квадратный метр, - предположил Бобашев в интервью MosRealt.info.
Напомним, в настоящее время средняя стоимость квадратного метра в северной столице составляет $2900.
- Такой вариант развития событий представляется наиболее вероятным, в первую очередь, в связи с развитием ипотечного кредитования и значительным ростом доли заемных средств на вторичном рынке. При этом существенного увеличения количества сделок не произойдет, - сказал аналитик.
В то же время он считает, что увеличение объема предложения строящегося жилья, в том числе и вывод на рынок масштабных проектов в 2008 году, не будет столь значительным, чтобы серьезно повлиять на ценовую ситуацию.
Дешевое подешевеет
Руководитель информационно-аналитического агентства RWAY Александр Крапин считает, что до середины второго квартала следующего года цены на столичное жилье будут продолжать снижаться, как это происходило в последнее время. Напомним, что в течение нынешнего лета квадратный метр московского жилья эконом-класса стал дешевле примерно на 50 долларов.
В интервью, которое Александр Крапин дал Mosrealt.info, он отметил, что согласно данным агентства RWAY, цены на московское жилье начали снижаться в октябре 2006 года.
- Этот процесс начался с квартир в домах сегмента «элита» и «бизнес-класс», - рассказал аналитик. - В дальнейшем, напротив, наибольшее снижение цен будет происходить в сегменте жилья эконом-класса, поскольку именно в этом сегменте рынка цена предложения менее всего соответствует платежеспособному спросу.
По мнению Крапина, до мая 2008 года средняя скорость падения цен на столичном рынке составит примерно 05-0,7 процента в месяц.
- Уже сейчас разница между ценой предложения и суммой реальной сделки составляет от 9 до12 процентов, - говорит он. - А если говорить о скидках, на которые идут риэлторы, реализуя элитное жилье, то они достигают порой 30 процентов.
По его мнению, с мая будущего года падение цен прекратится, и рынок вступит в полосу стабильности, которая продлится до осени.
- А затем цены на жилье начнут расти, причем это будут цены предложения, отнюдь не реальных сделок, - подчеркивает аналитик. - Возможен рост цен на отдельные, особо удачные проекты - такие на рынке есть.
Руководитель RWAY отмечает, что в случае введения прогрессивного налога цены на недвижимость снизятся на 25-30 процентов.
- Очевидно, что необходимость уплаты налога приведет к тому, что крупные инвесторы пересмотрят свои портфели с тем, чтобы выставить на продажу часть объектов, - говорит Крапин.
Но введение этого налога, так же, как и переход бюро технической инвентаризации к оценке квартир по рыночной стоимости, постоянно откладывается… и тоже ведет к падению рынка. В отсутствии эффективных механизмов регулирования рынком Крапин видит одну из причин грядущего макроэкономического кризиса, начало которого он прогнозирует на конец 2008 года.
- Власть, которая представляет собой, в том числе, управляющую подсистему рынка, не создала инструментов, которые сдерживали бы спекулятивную составляющую, - отмечает аналитик.
Нет налогов, которые сдерживали бы аппетиты крупных инвесторов - следовательно, кризис, который Крапин называет «бизнесом сильных игроков рынка», неминуем. Вырастет курс доллара по отношению к рублю - а значит, вырастет число заемщиков, которые не смогут вовремя вернуть ипотечный кредит. Все вместе влечет за собой существенное увеличение предложения и снижение цен как минимум на 25-30 процентов.
- На сегодня средняя цена предложения в сегменте жилья эконом-класса составляет 4050 долларов за квадратный метр. Весной 2009 года этот показатель будет колебаться в районе от 3200 до 3300, - предполагает Крапин.
Рекорды будут биты
Главный сюрприз этой осени - в прогнозе главного эксперта Российской Гильдии Риэлторов, профессора РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадия Стерника, который считает, что к весне 2009 года стоимость квадратного метра жилья в столице вырастет вдвое и достигнет 9 тысяч долларов.
Сценарий Стерника, по которому будут развиваться события, таков: до весны 2008 года московский рынок недвижимости будет пребывать в состоянии стагнации, а затем начнется резкий рост цен, который продлится ровно год. За это время цены успеют вырасти вдвое.
- После этого нас снова ожидает стабилизация рынка и, возможно, коррекция цен в
сторону снижения, - подчеркивает аналитик.
Как утверждает сам Геннадий Стерник, его методика расчетов почти не давала сбоев на протяжении восьми лет, с 1995 по 2002 год.
- Однако, начиная с 2003 года, я вдруг стал ошибаться, - признался аналитик в июле этого года во время Национального Конгресса по недвижимости. - Прогноз то получался, то нет. Это было обидно, а главное, совершенно непонятно. Создавалось впечатление, что рынок прекратил подчиняться одному из основных законов своего развития, что он прекратил вести себя как колебательная система.
В результате длительных изысканий летом 2006 года Стерник выдвинул гипотезу о том, что рынок недвижимости вместе со всей экономикой России вступил в долговременный полупериод устойчивого роста. Согласно данной гипотезе, цены на российском рынке будут изменяться скачкообразно: в течение одного года прирост будет нулевым, а в течение следующего составит 80 процентов. Пока что теория себя оправдывает, уверен аналитик РГР.
Итак…
…в существенном падении цен сейчас не заинтересованы ни инвесторы, ни застройщики, ни риэлторы. Все хотят растущего рынка, а если это невозможно - то хотя бы не падающего.
В этих условиях прогнозы о двукратном росте цен на жилье могут выглядеть как желание манипулировать рынком и спровоцировать потенциальных покупателей приобрести квартиры в ближайшее время.
Но также вполне вероятно, что господин Стерник окажется прав, и цены взлетят туда, куда их стремятся загнать инвесторы. А то и выше. Почему бы и нет? Продали же сочинские риэлторы сотку земли за миллион долларов.
Вопрос остается только один: найдется ли достаточно желающих - а главное, способных платить такую цену? Известно, что после окончания сезона отпусков большинство банков ужесточили свои требования к потенциальным заемщикам по ипотечному кредитованию. По всей видимости, вслед за этим снизится и количество выдаваемых кредитов - а с ним и число совершаемых сделок на рынке. А ведь оно, как поговаривают риэлторы, и без того невелико.
Главный редактор портала MosRealt.info
Марта Савенко,
cпециально для БН.ру