Как правильно заключить договор на обслуживание многоквартирного дома
Встреча жилищного актива района Отрадное с членом регионального совета РОДП «Яблоко» Татьяной Овчаренко, руководителем ШАГа (школы активного горожанина).
Под управляющими организациями закон понимает, как ТСЖ, ЖСК, некоммерческое партнерство, так и коммерческие организации.
То, что нам предоставляется для заключения должно иметь название «проект договора», а не договор - так гражданское право предусматривает свободу договора, а получатель услуг и управляющая организация - равные стороны по договору.
Договор считается заключенным, если общее собрание обсудило существенные условия договора:
- наименование сторон, адрес дома;
- срок действия договора;
- цена договора (ни в коем случае не ссылка на порядок установления цены); цена договора не может быть ниже фактических затрат; фактические затраты можно определить на основе отчета управляющей компании; следует предусмотреть в договоре право через пол года на основании фактических затрат снизить
- состав общего имущества дома, которым УО будет управлять;
- марка и год изготовления оборудования;
- исчерпывающий перечень услуг и работ по содержанию и ремонту (смотреть постановления РФ № 491, 25, 307, Росстроя СССР № 170;
- обязательства по аварийности;
- порядок изменения договора;
- порядок изменения перечня услуг.
К проекту договора должен быть приложен паспорт на дом.
Можно ставить вопрос о согласовании с советом дома (домкомом, иным субъектом) подрядчика.
Следует требовать сведения о квалификационном составе руководства и сотрудников компании.
Если проект предоставлен не вовремя, следует писать на проекте договора дату ее получения.
При расхождениях пишется протокол разногласий, который направляется в УО. УО должна либо принять позицию жителей либо идти в суд и настоять на своей позиции.
В договоре целесообразно предусмотреть:
- право жителей частоты сверок поставок и оплаты коммунальных услуг, а также штрафные санкции за несвоевременное проведение сверок и несвоевременные платежи;
- обеспечение качества оказания услуг;
- право жителей на участие в снятии показателей счетчика;
- установку счетчиков с функцией расшифровки данных (непосредственного считывания).
Степень (%) износа дома можно узнать в БТИ за 200 рублей.
Рекомендую не заключать договора на 5 лет; если организация не известная, то лучше всего заключать с ней договор на 1 год, с известными организациями - на 3 года, так как развитие отношений на 5 лет предусмотреть практически невозможно.
В кабалу на 5 лет с управляющей организацией попадают жители новых домов.
Существуют 2 вида договоров: договора управления и договора содержания и ремонта. Первый вид договор отличается от договоров содержания и ремонта тем, что к содержанию и ремонту прибавляется обязанность заключать от имени дома договора с ресурсоснабжающими организациями. В этих договорах обычно 3 пункта, в т.ч. пункт об иной деятельности - так этот пункт имеет неопределенно широкий характер, рекомендую этот пункт из договора исключить, так на разовые работы можно заключить отдельный договор.
Существует 2 различных поставщика тепла: Московские тепловые сети и МОЭК, у которых разница на поставку тепла в 300 рублей.
Все ДЕЗы используют запрещенный кассовый метод: деньги учитываются не в момент платежа, а в момент расчета раз в пол года или раз в 3 месяца.
Другая опасная особенность - получение услуг по товарным кредитам, что оправданно в торговле, так как существуют сезонные колебания сбыта товара, но не существует колебаний поставки услуг в ЖКХ (кроме поставки тепла).
Этими организациями не ведутся субсчета
По информации Министра регионального развития России за 9 мес этого года в сфере ЖКХ управляющие организации не перевели ресурсникам 500 млрд. Руб., а еще более 200 млрд. не заплатили граждане.
Поэтому договор должен предусматривать ответственность УО за неплатежи ресурсникам.
ЕИРЦ - это абонентские отделы ГУ ИС. ГУ ИС - представители собственника на местах.
ри жалобе на ЖКО надо писать не коллективные письма, а отдельно письмо от каждого, так как закон требует дать ответ каждому человеку.
Вычеркнуть из платежки один из платежей нельзя, но можно в окошке итоговой суммы написать свою сумму, написав в ДЕЗ заявление об отказе от антенны и радиоточки, если Вы не хотите ими пользоваться. 11 телеканалов и 3 радиоканала должны предоставляться бесплатно. Антенна входит в состав общедомового имущества. На антенне можно установить декодер, который обеспечивает поставку тем, кто не платит 11 бесплатных каналов.
Следует обратить внимание на уставной капитал УО, - сумма, которой организация отвечает за свои невыполненные обязательства. Так, уставной капитал ГУП ДЕЗ Отрадное составляет 1360 тыс. руб. При заключении договора надо узнать, чем обеспечена их деятельность в случае банкротства, например, произведено ли страхование рисков.
При установке в подъездах подъездных счетчиков часто выясняется, что к электроснабжению подъезда подключены сторонние организации.
В соответствие с постановлением правительства № 307 в случае оказания услуги ненадлежащего качества жители вправе прекратить платежи до обеспечения надлежащего качества, выдвинув требование незамедлительно приступить оказание услуги надлежащего качества
При поломке счетчика в течение 14 дней должен быть поставлен резервный счетчик. По прошествии 14 дней оплату должна производить управляющая компания. Поверка счетчика должна производиться: 1 раз в 6 раз по холодной воде, 1 раз в 4 года по горячей воде. Такую поверку вправе делать только аккредитованная фирма.