Зачем нужна и кому выгодна реновация жилья в Москве? Часть 2
http://www.infox.ru/realty/city/2017/04/27/Pyat_nyeudobnyyh_vop.phtml
Пять неудобных вопросов о программе реновации в Москве
Текст: /Infox.ru 27 апреля 2017
Власти Москвы уверяют потенциальных участников программы реновации, что перемены для них будут только к лучшему, обещая взамен хрущевок «равнозначные» квартиры с современными планировками и даже полной отделкой. Однако у экспертов и у самих будущих переселенцев имеется немало вопросов к программе, Инфокс выбрал из них самые острые.
Куда собираются переселять жителей хрущевок?
Бывшие промзоны и невостребованные квартиры в новостройках на юге и юго-востоке Москвы - вот что предлагают власти Москвы переселенцам взамен их старых «хрущевок».
Власти Москвы нашли примерно 150 площадок, где теоретически могли бы быть построены дома для переселенцев из хрущевок. Из этого пула для жилищной застройки однозначно пригодны 100 участков, пишет «Коммерсант» со ссылкой на источник в мэрии. Большая часть этих площадок расположена на востоке и юго-востоке столицы - там же, где и находится большинство хрущевок.
По данным мэрии, старый жилой фонд на востоке столицы оценивается в 5,7 млн квадратных метров (на которых проживает 357 тысяч человек), на юго-востоке - в 3,87 млн квадратных метров (242 тысячи человек). На юго-востоке и востоке города много бывших промзон, что облегчит процесс вовлечения земель под жилищное строительство.
При этом для первой волны переселенцев, которым чиновники рассчитывают выдать ключи от новых квартир уже осенью, начнут подыскивать построенное жилье, находящееся в собственности мэрии и подконтрольных ей застройщиков, либо выкупать площади в новостройках у девелоперов.
По данным риэлторов, в уже сданных новостройках нераспроданными остаются почти 200 тысяч квадратных метров. Девелоперы однозначно выиграют от программы реновации, поскольку от продажи городу невостребованных квартир они смогут выручить почти 35,5 млрд рублей, сообщили «Коммерсанту» участники рынка.
Эксперты «Метриум Групп» не исключают, что людей будут переселять в худшие районы. Больше всего рискуют собственники в тех округах Москвы, в рамках которых возможно расселение в любые районы (ЦАО, ТАО, НАО, ЗелАО). Схожие риски и у владельцев неоднородных районов, которые окружены противоречивыми локациями. Например, пятиэтажки в Царицыно могут расселить в прилегающее Чертаново, а из Южного Тушино - в Митино (за МКАД). С этим же связан риск проигрыша в цене. В менее удачной локации стоимость альтернативной квартиры может оказаться меньше, чем во вторичных «хрущевках» в более ликвидном районе. Так, в Кузьминках средняя стоимость «квадрата» в хрущевках - порядка 145 тысяч рублей. В соседнем Люблино средняя цена в новостройке составляет лишь 132 тысячи рублей.
А если собственники против?
На недавнем закрытом совещании в мэрии, содержание которого утекло в СМИ, вице-мэр Анастасия Ракова, курирующая в Москве внутреннюю политику, безапелляционно заявила: «Весь негатив подожжен оппозицией, он выдуман». Чиновница указала на необходимость снизить накал общественного мнения вокруг проблемы сноса домов. «К концу июля тему реновации надо погасить, должна остаться только тема, кто куда переезжает. А те, кто в программу не попал, будут локти кусать. Всегда надо делать что-то дефицитное, наш советский народ любит дефицит», - приводит слова Раковой Znak.com.
В случаях, когда 30-40% жителей выступают против сноса и переезда, вице-мэр не рекомендовала чиновникам пытаться переубедить активистов, а вычеркивать такие дома из программы.
При этом «молчунов» власти собираются записывать в выступающих за снос, следует из выступления Раковой.
Она также предупредила, что некоторые люди, которые согласятся на переезд, будут пытаться «злоупотребить правом», «требовать показать все варианты», и что поддаваться на такое давление недопустимо. «Это не программа улучшения жилищных условий, это программа уменьшения аварийного фонда. Улучшение жилищных условий только для очередников, пусть хоть десять семей в квартире живет, хоть больные туберкулезом. Иначе вся программа пролетит», - цитирует Ракову Znak.com.
Как следует из слов Раковой, не стоит ждать чуда от программы реновации и жителям коммунальных квартир. Один из глав управ спросил ее, войдут ли коммуналки в программу, и будут ли расселять живущих там в отдельные квартиры или в новые коммунальные квартиры. «Решения по коммунальным квартирам пока нет, оно в стадии разработки. Если расселять коммуналки, это будет огромный объем. Пока коммуналки не в программе реновации, по ним будет принято отдельное решение», - ответила вице-мэр.
Желая избежать усиления протестных настроений перед выборами, мэрия совершает ошибки, которые как раз могут привести к вспышкам массового недовольства вокруг программы реновации в Москве, сообщил порталу политолог Аббас Галлямов. По его словам, ошибки мэрии и «шапкозакидательские настроения» чиновников могут «раскачать протест так, что и Навальному не снилось».
В чьих интересах проводится программа реновации?
Небывалую для городской повестки мобилизацию москвичей отмечает также ведущий специалист кафедры территориального развития им. В.Л.Глазычева РАНХиГС Петр Иванов. Так, в Facebook-группе «Москвичи против сноса» уже порядка 10 тысяч пользователей - жителей, активистов, муниципальных депутатов, журналистов, профессионалов.
Союзы архитекторов Москвы и России выступили с жесткой критикой законопроекта, их поддержали и в Совете по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при президенте. Ведущие эксперты в области градостроительства и урбанистики также выступают с неприятием этого законопроекта.
«Горожане не хотят, чтобы у власти была возможность отнять их честно заработанные и с любовью обжитые дома», - пишет эксперт в статье, опубликованной на портале РБК, подчеркивая, что снос пятиэтажек означает демонтаж института частной собственности.
По мнению Иванова, принятие закона о сносе пятиэтажек приведет к тому, что и без того мало чем ограниченные застройщики Москвы получат полную власть над землей в городе. «Фактически любой приглянувшийся стройкомплексу участок земли можно будет бесконтрольно застроить», - считает эксперт.
Тем не менее, 20 апреля Государственная дума одобрила в первом чтении пакет поправок в федеральное законодательство о статусе Москвы - так называемый законопроект о реновации.
Ключевые новеллы законопроекта о реновации подразумевают следующее: во-первых, вводится понятие «зона реновации», границы которой назначает исполнительная власть. Все объекты капитального строительства в зоне реновации подлежат сносу.
Во-вторых, в случае если там располагаются жилые дома, то собственнику квартиры исполнительная власть предлагает один-единственный вариант переезда. Если собственник не переезжает в предложенную квартиру добровольно в течение 60 дней, его выселяют решением суда. При этом, отмечает Петр Иванов, «собственнику предлагается в качестве компенсации не равноценная, то есть имеющая ту же самую стоимость, квартира, как того требует Конституция, а «равнозначная», то есть обладающая таким же метражом жилой площади».
В-третьих, законопроект подразумевает, что в зонах реновации отменяется действие всех градостроительных и земельных регламентов, отменяются строительные нормы и правила. Застройщик, входящий в зону реновации, не имеет никаких законодательных ограничений своей деятельности.
В-четвертых, создается некий Фонд содействия реновации, в уставную деятельность которого входят покупка и продажа недвижимости, а также осуществление строительной деятельности. Юридически фонд субсидиарен правительству Москвы. По сути, создается государственный девелопер и риелтор.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Москвы, также принятые в этом году, «закрепили существующие феодальные отношения и дали право аристократам Стройкомплекса как угодно распоряжаться городской землей», пишет Иванов. «Однако еще оставалась земля под домами жителей, которая на тот момент была недосягаема для девелоперов. Это досадное недоразумение и призван изменить закон о реновации», - резюмирует он.
Петр Иванов также указывает на «спекулятивный характер» утверждения, что законопроект направлен на снос «ветхого» и «морально устаревшего жилья». «Законопроектом не даются определения того, что такое «ветхое» и, тем более, что такое «морально устаревшее» жилье. Российское право таких категорий не знает. Есть категория «аварийное жилье», есть процедура признания дома аварийным и его последующего сноса и расселения. Все необходимые законы и регламенты для работы с аварийным жильем у нас уже есть. К тому же вопреки разговорам о хрущевках как о «временном» жилье большинство из них строилось с расчетным сроком эксплуатации в диапазоне 75-120 лет. Многие еще и половины срока не простояли», - аргументирует эксперт.
Сносить нельзя реконструировать?
Хрущевки есть не только в России, но и в ряде стран-членов почившего в бозе Варшавского договора. Только в восточном Берлине возвели панельных домов более чем на 250 тысяч квартир. В наше время во многих бывших социалистических странах действуют государственные программы реновации панельных домов.
Так, в немецких городах Галле и Лайнефельде устаревший жилой фонд был реконструирован по проектам архбюро Stefan Forster Architekten. При этом менялся не только внешний вид домов, но также уменьшалось количество квартир, они становились более просторными. Некоторые из этих работ получили различные архитектурные премии. Самым ярким примером реконструкции в Лайнефельде стало превращение старого панельного дома «Платтенбау» длиной 180 метров в отдельные многоквартирные виллы.
Программа реновации хрущевок успешно реализуется и в Эстонии. Она осуществляется через жилищные товарищества. Как правило, у домов реконструируют фасады, меняют крыши. Такой «апгрейд» прошла большая часть хрущевок в стране. Сносить хрущевки не планируется и в Литве, даже наоборот, выделяются средства, в том числе и Евросоюзом, на реновацию домов.
Опыт реконструкции жилых домов с надстройкой дополнительных этажей имеется и в Москве. Первым реконструированным таким образом домом стала четырехэтажка на улице Мишина на севере столицы. Все работы проводились без отселения жильцов.
О начале эксперимента по надстройке кирпичной четырехэтажки 1956 года без отселения жильцов власти Москвы объявили в мае 2013 года. После реализации проекта в доме № 32 по улице Мишина к имеющимся 16 квартирам добавились 30 новых квартир, которые отошли жителям дома, финансировавшим строительство. В доме также появился лифт, мусоропровод, были заменены все инженерные коммуникации.
Чем закончится программа реновации?
Программа реновации жилья бурно обсуждается в блогах и соцсетях. Многие граждане высказывают вполне резонные опасения, что сносом хрущевок столичные власти откроют ящик Пандоры. «Сегодня снесли пятиэтажки. Завтра решат отправить под снос девятиэтажки, потом двенадцати, потом выяснится, что и в девяностые понастроили не так, как надо. Да и в нулевые. И в десятые. Дальше поймут, что пока сносили последнее, переселённые жители пятиэтажек теперь уже живут в морально и физически устаревших домах, и круг запустится по новой. Если вам это не напоминает строительство собачьих будок, курятников и хлевов для скотины - то я даже не знаю, с чем это ещё сравнить», - возмущается один из известных блогеров.
Исходя из всего сказанного очевидно одно: выбраться из реновационной истории без потерь у власти уже не получится. Самым оптимальным сценарием выглядит отказ от «зон реновации», где перестают действовать законы и правила, публикация точного списка домов, которые власть хочет снести. Это позволило бы снять тревогу и панику у большинства жителей. Однако пока действия правительства Москвы говорят лишь о неготовности к диалогу с обществом и упорном следовании каким-то своим, не очевидным на данный момент интересам.
http://realty.dmir.ru/articles/37830/
Скрытые и явные мотивы программы «Реновация»
Наталья Смирнова, 28 марта 2017
10 марта текущего года мэрия Москвы заявила о «перезагрузке» программы сноса пятиэтажек. В Госдуму был внесен законопроект о ликвидации всех без исключения оставшихся «хрущевок» и строительстве на их месте нового высотного жилья. На территориях, где будет осуществляться программа «Реновация», девелоперы снесут не только жилые 4-5-этажные дома, но и все прочие инфраструктурные постройки - чтобы расчистить территорию под новые микрорайоны. На весь процесс: от выселения жильцов до утверждения проекта - сноса старого дома - строительства новостройки, с учетом согласования документов, строителям будет выделено в среднем 4,5 года. Для поддержки программы будет использован фонд денежных средств, собранных гражданами на капремонт. Бюджет данного проекта составит, по предварительным подсчетам, около 3,5 триллиона рублей. Чтобы продемонстрировать серьезность намерений власти, новостные программы показали обсуждение нововведения С. Собянинина с В. Путиным.
Строителям необходимо строить
Видимой первопричиной события явился кризис строительной отрасли (как часть системного кризиса российской экономики на фоне введения санкций) и дефицит строительных площадей внутри границ «старой» Москвы. Точечная застройка не дает масштабно развернуться застройщикам, новостройки в Новой Москве не слишком хорошо продаются в кризис, ведь обещанные властями «бизнес-парки» и тысячи рабочих мест - в каком-то призрачном будущем. Зарабатывая на жизнь, «новые москвичи» все еще вынуждены каждый день ездить в столицу.
Чтобы заполнить новостройки Новой Москвы жильцами, людей можно отправить туда в рамках программы переселения жильцов из «хрущевок». Ведь 300 000 москвичей уже переселились из снесенных пятиэтажек «первой волны» сноса в новые дома, правда - в границах своих округов. Мероприятие не вызвало массового недовольства граждан, каких-либо социальных протестов. Люди получали в итоге квартиры просторнее, с лучшей отделкой и функционалом, чем старое жилье. Теперь же условия иные: выселенцев обещают переселять в квартиры примерно такого же метража, как те, из которых они будут выселены, с чуть более просторными коридорами и кухнями (с коэффициентом увеличения площади 1,3). Причем вписать в «хрущевку» всех своих родственников для того, чтобы получить квартиру попросторнее, уже не получится: сколько было метров в старой, столько и дадут в новой. Следовательно, девелоперам ничего не мешает застроить освободившиеся территории города высотными зданиями с малогабаритными квартирами, создав, как говорят архитекторы, новые гетто в пределах МЦК.
Почему гетто? Потому что сегодня в «хрущевках» живут небогатые граждане, стоимость квадратного метра в этих зданиях - самая низкая в Москве, и улучшать их условия проживания за счет горбюджета власти не намерены.
«Хрущевки» не подлежат ремонту (это дорого, нерентабельно), занимают «не по чину» дорогую московскую землю и портят эстетику мегаполиса. Впрочем, не факт, что новые, плотно стоящие друг к другу, «многоэтажки» сильно украсят ландшафт столицы. Скорее уплотнят и без того плотную городскую среду.
Тем не менее, снос оставшихся «хрущевок» - дело уже решенное.
Цель: сохранить бюджет?
Есть мнение, что накопленные столичными властями деньги на капремонт могут прогореть из-за инфляции или быть экспроприированы руководством страны на какие-то иные, насущные цели. Распорядились же власти нашими пенсионными накоплениями?.. Дотационные регионы, опять же, ждут от Центра регулярных финансовых вливаний, участие в военных действиях требует материальных средств, нужно затыкать бреши в экономике… Накопления, чтобы они не пропали, надо вложить в дело.
Согласно законодательству, деньги, собранные на капремонт, можно потратить только по назначению. Следовательно, 8 000 пятиэтажек будут если не ремонтироваться, то сноситься, а пустоты - застраиваться новыми домами, с участием (в том числе) «капремонтного» бюджета.
Плана и стратегии пока нет
Григорий Ревзин, партнер консалтингового бюро «Стрелка», профессор Высшей школы урбанистики, комментирует на сайте Московского центра Карнеги проект «Реновация» с точки зрения профессионала. Ученый указывает на следующий факт: программа реконструкции большой территории, занимаемой сегодня «поясом пятиэтажек» за Московской кольцевой железной дорогой, пока не имеет никакого плана разработки, управленческого дизайна, финансового плана.
По оценкам сторонних специалистов, срок реализации столь масштабного проекта составит никак не менее 20 лет, а его бюджет в итоге вырастет как минимум вдвое.
Какова цель проекта? Получение прибыли или улучшение социального климата? Не станет ли он убыточен?
Стратегия пространственного развития должна быть разработана градостроителями в подробностях, с графиками, расчетами, финансовыми выкладками. Создать такой документ - уже серьезный, долгий труд. Пока же в институтах власти никому не поручено им заниматься.
Объемно-пространственный регламент - FBD (form-based design) должен быть разработан с разной степенью детализации в формате 3D, и создание проекта должно быть поручено архитекторам, которые постараются уйти от типовых схем, придать индивидуальности новым районам. Именно от их умений и суммы финансирования будет зависеть - станут ли новые территориальные единицы комфортным жилым пространством либо депрессивным анклавом.
Пошаговая схема и «особые» условия
На первом этапе реализации проекта «Реновация» чиновники собираются создать новую государственную корпорацию - Фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве. Бюджет фонда будет пополняться как общегородскими деньгами, так и средствами, полученными от граждан и коммерческих организаций.
Сносить дома будут по районам - шаг за шагом. Поскольку типовых проектов 3-, 4-, 5-этажек довольно много, сносу будут подлежать все панельные здания, но не монолитные. Для простоты дела девелоперам разрешено будет отступать от требований, установленных техническими регламентами, включая санитарно-эпидемиологические, требования пожарной и иной безопасности, для чего будет достаточно получить «специальные технические условия». То есть законом на территориях, выбранных для сноса и нового строительства, отменяется действие всех СНиПов, СанПиНов и норм ГО и ЧС (гражданская оборона и чрезвычайные ситуации).
Таким образом, чиновники от новой госкорпорации будут решать, какие территории города в первую очередь подлежат «реновации», и привлекать для реализации своих замыслов исполнителей по контрактам.
Причем решать, какого вида, этажности, уровня комфорта будут новые дома, имеют право те же чиновники, они же будут определять степень плотности застройки новых микрорайонов и укомплектованность их объектами инфраструктуры.
Григорий Ревзин и его коллеги сильно беспокоятся, что новый проект создаст зоны напряженности в уже обжитых московских районах, поскольку под бульдозер пойдут не только ветхие «хрущевки», но и все магазины, культурные центры, офисы, точки общепита, медицинские и учебные учреждения, расположенные «в центре циклона», если только они не окажутся историческими памятниками, охраняемыми государством. Значит, понесет убытки малый бизнес, как это было уже со сносом «самостроя». А для того, чтобы районы новостроек заново проросли сеткой «нервных связей», нарастили собственную инфраструктуру, пройдет немало лет. Да и предприниматели должны захотеть обустроить эти пространства с учетом того, что правила в Москве могут в очередной раз измениться не в пользу бизнесменов.
Городская среда - это сложное понятие, и она формируется веками. Перспектива оказаться посреди великой бесконечной стройки сильно пугает москвичей. Парикмахерские, химчистки, ателье, ремонт обуви, парковки, детские и спортивные площадки в шаговой близости от дома - непременное условие комфортной жизни человека. Не станет ли город похож на разоренный улей, если госкорпорация затеет реализацию проекта «Реновация» одновременно в нескольких районах на долгие 20 лет?
Попытка «воспарить» на падающем рынке
Денис Харламов, экономист, руководитель консалтинговой компании, рассуждает в собственном блоге о том, что предыдущий этап программы по сносу пятиэтажек забуксовал именно по причине отсутствия интереса строителей к проекту. Перед тем, как снести «хрущевку», девелопер должен построить новый дом и заселить в него «выселенцев», а потом распродать в новостройке оставшиеся квартиры.
Если новым проектом планируется снести 25 млн «квадратов» жилья, значит, нужно построить дома с фондом около 75 млн квадратных метров. И попытаться распродать новостройки на перегретом рынке, с большим предложением жилья эконом-класса. Такой мощный вброс новых предложений может окончательно обрушить цены на дешевые квартиры, ведь застройщики и так уже работают в «ноль» или даже - себе в убыток.
Не стоит забывать и о коррупционных взятках, принятых в сфере строительства. На каждом этапе согласования нужно «заносить» чиновникам конверты. Новая Москва и Московская область уже застроены новыми кварталами с плохими дорогами и неразвитой инфраструктурой. А для того, чтобы «простимулировать» выселенцев к переезду на эти, пока безжизненные, поля, власти могут подкорректировать законодательство, приняв поправки к закону о переселении.
И тогда по новым правилам переселять москвичей из «хрущевок» можно будет не только в рамках их родного округа, но и в другие, более отдаленные районы.
Банки уже сейчас не дают покупателям ипотечные кредиты для приобретения жилья в «хрущевках». Выиграть от переезда в новостройку Новой Москвы сегодня, теоретически, может только малоимущая семья очередников, живущая в неприватизированной квартире. Тогда новоселы могут получить по 18 квадратных метров на человека, если они являются очередниками по программе улучшения жилищных условий.