Как платить меньше за квартиру?
Должно произойти нечто очень важное для того, чтобы мы начали обращать внимание на цифры в наших квитках на оплату жилплощади. Например, финансовый кризис. Или снижение доходов. Или выход на пенсию. Или переезд в дом, управление которым осуществляет жилищно-строительный кооператив.
Да-да, далеко не все ЖСК преобразованы в товарищества собственников жилья. Как были они построены 15-20 лет тому назад, так и функционируют. При этом, как правило, управление домом осуществляет группа лиц, непонятно кем избранная и неясно в чьих интересах действующая. Ко мне за консультацией обратилась женщина, собственник двухкомнатной квартиры в небольшом подмосковном городе. Счета, которые она представила для ознакомления, впечатлили: 37 руб. 29 коп. за квадратный метр. Откуда взялась такая сумма? Изучение цен в среднем по городу показало, что самый высокий тариф составляет 35 руб., причем речь шла о жилых помещениях в элитной новостройке с собственной котельной. А тут почти 40 руб. за малогабаритную «двушку» в пятнадцатилетнем доме.
По результатам беседы выяснилось, что в доме функционирует жилищно-строительный кооператив. Однако в таком случае тариф на содержание и ремонт жилого помещения, как и все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются общим собранием (подп. 8 ст. 156 Жилищного кодекса РФ). Поскольку закон не запрещает устанавливать тарифы самые запредельные, то, быть может, сами жильцы согласились платить такие деньги?
Для того, чтобы это выяснить, мы направили запрос в правление с просьбой представить протоколы общих собраний, на которых были утверждены взимаемые тарифы. Как и следовало ожидать, правление ответило отказом: «мол, вы на общем собрании не были, а там все утверждали». Это несмотря на то, что существует Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 23.09.10 № 731), который обязывает представлять не просто протоколы общих собраний (подп. «г» п. 9 (1) Стандарта), но даже копии указанных документов, заверенные подписью председателя и печатью ЖСК «Новь» (п. 9(2) Стандарта), причем лично заявителю по адресу фактического местонахождения органов управления в течение 20 дней со дня поступления запроса (п. 21 (1) Стандарта).
Таким вот нехитрым образом было совершено административное правонарушение, предусмотренное статьей 7.23.1 КоАП РФ «Нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». Для сведения: ответственность наступает за нарушение установленных стандартом раскрытия информации порядка, способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации. Санкции такие:
• для должностных лиц: от 30 до 50 000 руб.;
• для фирм и индивидуальных предпринимателей - от 250 до 300 000 руб.
Впрочем, ставить вопрос об административной ответственности клиентка не захотела. Ее больше интересовало, откуда взялись странные цифры в платежках. Когда с помощью жилинспекторов удалось-таки буквально «с кровью» истребовать протоколы общих собраний, то выяснилось, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, на самом деле утвержденный жильцами, составлял:
• 23,30 руб. за кв. м - в 2012 году;
• 26 руб. за кв. м - в 2013 году.
Откуда же тогда в квитанциях появились другие суммы? Ответ обнаружился после изучения тарифов, вывешенных на информационных щитах в подъездах. Оказывается, сверх тарифа, утвержденного общим собранием жильцов, правление взимало ежемесячно:
в течение 2012 года - 2,71 руб. за кв. м за вывоз мусора и 8,00 руб. за кв. м за лифт;
в течение 2013 года - 2,93 руб. за кв. м за вывоз мусора и 8,36 руб. за кв. м за лифт.
Между тем какв плату за содержание общего имущества дома уже включены:
• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов (подп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.06 № 491));
• текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (подп. «з» п. 11 указанного документа), к которому относятся и лифты (подп. «а» п. 2 указанного документа).
То есть суммы уже включены в тариф на содержание и ремонт дома, однако они взимались и взимаются повторно. Кроме того, в тариф на содержание и ремонт, как оказалось, был включен НДС, несмотря на то, что по данным квитанций, обслуживание дома производится ЖСК своими силами (о заключении договоров со сторонними исполнителями жильцов не уведомляли). Это в то время как реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) ЖСК, от налогообложения НДС освобождена (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Попытки выяснить у бухгалтера, по каким ставкам НДС взимался и куда он, собственно говоря, шел, «довели» несчастную до нервного срыва (она, как поведали в правлении, «обиделась» и «бросила все» (?!)). Ну, нервы - нервами, а почти 14 тысяч рублей, которые за два года правление сумело «снять» с собственника одной-единственной «двушки» - это 14 тысяч рублей.
Кстати, заодно выяснилось, что все это время в платежках был приписан лишний квадратный метр, причем не только у нашей клиентки, но и у парочки ее соседей. Как говорится, курочка по зернышку клюет. Впрочем, исправить метраж правление милостиво согласилось. По результатам исследований было составлено письмо в Главное управление жилищной инспекции по области. По результатам проверки подтвердились наши подозрения: не было никаких оснований взимать оплату за вывоз мусора и обслуживание лифтов сверх того, что было заложено в размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденный жильцами на общем собрании.
Правлению было выдано предписание произвести сверку, сделать перерасчет и вернуть переплату. Разумеется, ничего этого до сих пор не сделано, поэтому спор переходит на другую стадию - уже судебную. Так что, если вас начинают смущать цифры в платежках, то стоит, пожалуй, выяснить, откуда они берутся. Не будем забывать, что в скором времени нам придется делать взносы на капитальный ремонт, и это будет еще 5-7 руб. с квадрата (в зависимости от региона). А вот куда пойдут в итоге ваши деньги - не всегда известно, особенно если дела ведут «все свои» во главе с «нервными» бухгалтерами.