Рынок вторичного жилья активизировался в ожидании очередного кризиса?
"Рынок недвижимости, который служит индикатором экономики в любой стране, оказался в прошлом году необычайно щедрым для Беларуси на позитивные тренды. Речь в первую очередь идет о росте спроса в секторе жилой недвижимости, который вылился в увеличение числа сделок. Парадокс: чем беднее становятся белорусы, тем больше недвижимости они покупают! Но если вспомнить, что аналогичный всплеск активности наблюдался в 2008 году, то становится очевидной истинная причина происходящего: к интенсивному инвестированию в недвижимость людей стимулирует угроза очередных финансовых потрясений.
"Вторичка" ставит рекорды.
Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количества сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое произошло как в Минске, так и по стране в целом. Согласно записям в едином реестре цен сделок Национального кадастрового агентства по состоянию на 3 января 2013 года, число квартирных сделок в 2012 году превысило показатели предыдущих 3 лет (2009-2011 гг.) на 14-16%. И это еще не окончательный итог.
А для квартирного столичного рынка прошедший год может стать самым результативным за последние 10 лет. Число заключенных договоров купли-продажи квартир перешагнуло 12 тыс. и всего лишь на 70 сделок отстает от результата 2003 года, который пока является лучшим.
Такой всплеск активности на рынке жилья, произошедший одновременно в Минске и в регионах, можно объяснить не чем иным, как ожиданием очередного финансового кризиса, желанием людей защитить свои деньги от инфляционных потерь. Какие-либо другие причины менее очевидны.
Угроза роста цен на квартиры в 2013 году маловероятна. Рост сделок за счет граждан, которые лишились в прошлом году права на государственную поддержку при строительстве жилья, возможен, но не в таких масштабах, чтобы претендовать на роль ведущего фактора. К тому же эти масштабы практически невозможно оценить даже приблизительно.
Покупательная способность населения в прошлом году тоже не выросла, даже притом что официальная средняя зарплата приблизилась к 500 USD, а проценты по банковским кредитам снизились почти вдвое по сравнению с 2011 годом. Чтобы соотношение средних официальных доходов белорусов и размеров ежемесячных выплат по процентам и основному долгу вернулось к уровню 2009 года, доходы должны быть в 3 раза больше или во столько же раз должны снизиться квартирные цены.
Впрочем, говоря о платежеспособности, не следует сбрасывать со счетов существование серого рынка, который в прежние годы являлся чуть ли не основным источником, питавшим рынок жилой недвижимости необходимой наличностью. Возможно, этот источник после финансовых проблем 2010-2011 годов приобрел в прошлом году второе дыхание, что и поспособствовало росту покупок на рынке жилья. Но оценить уровень влияния этого источника на динамику сделок невозможно, тем более в очень короткий промежуток времени.
Свою роль, безусловно, могло сыграть пусть и несильное (в среднем на 100 долларов с квадратного метра), но все же снижение квартирных цен. Например, средняя цена продажи квадратного метра квартир в 2012 году в Минске колебалась преимущественно в диапазоне 1.230-1.250 USD, в 2011 году (если не считать октябрь - декабрь) - 1.260-1.310 USD, в 2010 г. - 1.260-1.370 USD. В регионах ценовая динамика похожая. Заметим также, что снижение цены продажи - единственный из перечисленных факторов влияния на активность продаж, который можно оценить и выразить в цифрах.
Еще одной особенностью вторичного рынка жилья в прошлом году стало увеличение разницы между ценами предложения и продажи, которое к концу года превысило 10%, а это вдвое больше традиционного показателя.
К позитивным трендам можно отнести достаточно высокий индекс покупательской активности, о чем говорят результаты мониторингов, проводимых аналитическим центром группы компаний "Твоя столица". Так, в 2010 и 2011 годах в разные месяцы этот индекс колебался в пределах от 0,7 до 1,5, редко переходя через 1,0. А в 2012 году он менялся в диапазоне от 0,7 до 2,74, притом что ниже 1,0 опускался три раза - в январе, феврале и марте, а по итогам октября и ноября вообще составил 1,86 и 2,74.
Арендодатели снимают сливки.
Вторым заметным трендом рынка недвижимости в прошлом году явилась резко выраженная динамика спроса в секторе аренды жилых помещений. Это проявилось в большей степени в Минске, но частично затронуло и областные центры.
После традиционного всплеска спроса на аренду квартир, который каждый год благодаря студентам начинается в августе и заканчивается к середине сентября, спрос не утих ни в сентябре, ни в последующие месяцы. Более того, соотношение желающих снять квартиру и сдать квартиру выросло в разы. Время экспозиции предлагаемого в аренду жилого помещения (кроме дорогих квартир) сократилось с нескольких дней до нескольких часов. А сами арендные ставки в категории жилья эконом- и бизнес-класса подскочили на 20-50%.
Причиной такого ажиотажа, хотя с этим и не согласны многие специалисты, стала начавшаяся кампания по зачистке рядов вчерашних льготников - тех, кто построил жилье за льготные кредиты. В конце сентября глава государства поручил местным властям проверить, как используются построенные с господдержкой квартиры, и принять меры вплоть до изъятия квартир, если они сдаются в аренду.
Как итог, владельцы льготных квартир начали в спешном порядке избавляться от квартиросъемщиков. Одновременно с этим на треть упало предложение, что произошло благодаря квартирам в новостройках, которые традиционно занимают около 30% рынка.
Дефицит привел к повышению арендных ставок.
Анализируя причины данного явления, нельзя не учесть еще один очень важный фактор. Это существенный по сравнению с предыдущими годами рост вакансий на рынке труда в Минске и областных центрах. Недостаток специалистов работодатели восполняют из числа иногородних, которым с недавних пор разрешили работать в Минске без наличия постоянной прописки. Теперь достаточно регистрации по месту пребывания (временная прописка).
Кроме иногородних белорусов, на работу в Минск и областные центры в последнее время приезжает все больше иностранцев. Таким образом, спрос на рынке аренды жилья не уменьшается, а постоянно увеличивается. А в прошлом году ускорение этому росту придал существенный отток местных кадров в страны ближнего зарубежья, преимущественно в Россию.
Эти тенденции на рынке труда в дальнейшем будут только усиливаться, что обеспечит в перспективе положительную динамику спроса и ставок в секторе аренды жилья в Минске и областных центрах.
Жилищные облигации конкурируют с "долевкой".
Главными трендами минского рынка жилых новостроек в текущем году явились незначительный рост цен, относительная стабильность спроса и предложения, а также структурные изменения в системе финансирования строящихся объектов.
Вопреки пессимистическим прогнозам некоторых аналитиков, первичный рынок не сузился, цены не выросли, а число желающих приобретать квартиры на стадии строительства не уменьшилось.
В настоящий момент на рынке коммерческих новостроек представлено более 100 многоквартирных жилых домов, реализуемых частными компаниями. Из них около семи десятков объектов строится, остальные либо вводятся в эксплуатацию, либо уже введены и реализуются застройщиками по договорам купли-продажи.
Изменения, причем заметные, произошли в способах реализации новостроек. Если в начале 2011 года доля новостроек, реализуемых путем выкупа жилищных облигаций, не превышала 15%, то к концу 2012 года этот показатель приблизился к 40%.
Аналогичные изменения произошли и в структуре спроса. Количество граждан, отдающих предпочтение жилищным облигациям, продолжает расти. И эта тенденция сохранится в 2013 году.
Стабильность в коммерческом секторе.
Главным трендом рынка коммерческой недвижимости стали стабильность и отсутствие каких-либо всплесков, падений и потрясений.
Стабильно в течение всего года увеличивался спрос в секторе аренды офисной недвижимости. В итоге, как заметили специалисты отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", совокупный объем востребованных в аренду площадей на рынке офисной и торговой недвижимости в 2012 году вырос более чем в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.
Почти неизменными в течение года оставались арендные ставки. Средняя стоимость аренды офисных помещений класса "А" колебалась в разные месяцы в диапазоне от 29 до 31 EUR/кв. м, класса "В" - от 15 до 19 EUR/кв. м, класса "С" - от 14 до 16 EUR/кв. м.
Средние ставки аренды магазинов в торговых и торгово-развлекательных центрах устойчиво росли, поднявшись с 22 EUR/кв. м в январе до 27-28 EUR/кв. м в декабре. Данный рост специалисты объясняют появлением на рынке новых объектов, отличающихся более высокими потребительскими качествами.
Аналогичная ценовая динамика наблюдалась на вторичном рынке офисной недвижимости. В результате медленного, но устойчивого роста средняя цена офисных помещений поднялась с 2.000 до 2.300 USD/кв. м.
В то же время сектор долевого строительства офисных объектов отличился стабильными ценами, которые в течение всего года не выходили за пределы 1.770-1.870 USD/кв. м.
Стабильность проявлялась в поступательном развитии практически всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Говоря о рынке офисной недвижимости в Минске, в компании Colliers International отметили реализацию крупного проекта в сегменте built-to-suit - ввод в эксплуатацию головного офиса АСБ "Беларусбанк" на пр-те Дзержинского площадью более 35 тыс. кв. м. Новым словом в классе "А" явилось открытие бизнес-центра "Велком" на ул. Интернациональной.
Среди знаковых торговых объектов специалисты называют ТЦ ALL на Долгиновском тракте, где в качестве якорного арендатора в новом для себя формате гипермаркета разместилась сеть "Соседи", а также первый в Беларуси полноформатный дисконт-центр Adidas, что наряду с остальным пулом арендаторов делает этот проект успешным.
В конце прошлого года открылись такие знаковые для рынка объекты, как многофункциональные торгово-развлекательные центры - автовокзал "Центральный" (рабочее название) и "Замок".
В компании "Вива Консалт" в числе важных событий на рынке ритейла назвали выход на белорусский рынок такого игрока, как MAXIMA, - известной в Прибалтике крупной торговой сети. И хотя официального открытия магазинов под этим брендом не было, сама новость дает большие надежды на будущее белорусской торговой недвижимости.
Активно развивались в прошлом году такие торговые сети, как "Евроопт", "Рублевский", "Виталюр", "Алми".
Важное событие произошло в секторе гостиничной недвижимости: введен в эксплуатацию первый в Беларуси апарт-отель.
Сектор индустриальной недвижимости тоже пополнился рядом объектов. В прошлом году были сданы логистические комплексы возле поселка Раков и в городе Заславль ("Белвингеслогистик" и "Владпродимпорт"), а также менее крупный, но весьма оригинальный по решению и оснащению логистический центр компании "Минск-Кристалл" под Минском.
Не хватило объектов и денег.
По-прежнему одним из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости оставался рост отложенного спроса на покупку и строительство объектов, который проявился во всех секторах рынка. В прошлом году он был обусловлен как недостаточным предложением, так и низкой покупательной способностью потенциальных покупателей. Неподъемные кредитные ставки в сочетании с ухудшившимся финансовым положением большинства субъектов хозяйствования вынудили многих отказаться от приобретения недвижимости в собственность и остаться работать на арендованных площадях. При этом достаточно большая часть субъектов попыталась поменять просторные арендуемые площади на более скромные.
Таким образом, стабильность и спокойствие, царившие на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году, были обусловлены дефицитом предложения и продолжавшимся ухудшением финансового здоровья реального сектора экономики. Если бы в белорусской экономике наметился очевидный подъем, события на рынке недвижимости развивались бы совсем иначе".
ссылка
"Вторичка" ставит рекорды.
Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количества сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое произошло как в Минске, так и по стране в целом. Согласно записям в едином реестре цен сделок Национального кадастрового агентства по состоянию на 3 января 2013 года, число квартирных сделок в 2012 году превысило показатели предыдущих 3 лет (2009-2011 гг.) на 14-16%. И это еще не окончательный итог.
А для квартирного столичного рынка прошедший год может стать самым результативным за последние 10 лет. Число заключенных договоров купли-продажи квартир перешагнуло 12 тыс. и всего лишь на 70 сделок отстает от результата 2003 года, который пока является лучшим.
Такой всплеск активности на рынке жилья, произошедший одновременно в Минске и в регионах, можно объяснить не чем иным, как ожиданием очередного финансового кризиса, желанием людей защитить свои деньги от инфляционных потерь. Какие-либо другие причины менее очевидны.
Угроза роста цен на квартиры в 2013 году маловероятна. Рост сделок за счет граждан, которые лишились в прошлом году права на государственную поддержку при строительстве жилья, возможен, но не в таких масштабах, чтобы претендовать на роль ведущего фактора. К тому же эти масштабы практически невозможно оценить даже приблизительно.
Покупательная способность населения в прошлом году тоже не выросла, даже притом что официальная средняя зарплата приблизилась к 500 USD, а проценты по банковским кредитам снизились почти вдвое по сравнению с 2011 годом. Чтобы соотношение средних официальных доходов белорусов и размеров ежемесячных выплат по процентам и основному долгу вернулось к уровню 2009 года, доходы должны быть в 3 раза больше или во столько же раз должны снизиться квартирные цены.
Впрочем, говоря о платежеспособности, не следует сбрасывать со счетов существование серого рынка, который в прежние годы являлся чуть ли не основным источником, питавшим рынок жилой недвижимости необходимой наличностью. Возможно, этот источник после финансовых проблем 2010-2011 годов приобрел в прошлом году второе дыхание, что и поспособствовало росту покупок на рынке жилья. Но оценить уровень влияния этого источника на динамику сделок невозможно, тем более в очень короткий промежуток времени.
Свою роль, безусловно, могло сыграть пусть и несильное (в среднем на 100 долларов с квадратного метра), но все же снижение квартирных цен. Например, средняя цена продажи квадратного метра квартир в 2012 году в Минске колебалась преимущественно в диапазоне 1.230-1.250 USD, в 2011 году (если не считать октябрь - декабрь) - 1.260-1.310 USD, в 2010 г. - 1.260-1.370 USD. В регионах ценовая динамика похожая. Заметим также, что снижение цены продажи - единственный из перечисленных факторов влияния на активность продаж, который можно оценить и выразить в цифрах.
Еще одной особенностью вторичного рынка жилья в прошлом году стало увеличение разницы между ценами предложения и продажи, которое к концу года превысило 10%, а это вдвое больше традиционного показателя.
К позитивным трендам можно отнести достаточно высокий индекс покупательской активности, о чем говорят результаты мониторингов, проводимых аналитическим центром группы компаний "Твоя столица". Так, в 2010 и 2011 годах в разные месяцы этот индекс колебался в пределах от 0,7 до 1,5, редко переходя через 1,0. А в 2012 году он менялся в диапазоне от 0,7 до 2,74, притом что ниже 1,0 опускался три раза - в январе, феврале и марте, а по итогам октября и ноября вообще составил 1,86 и 2,74.
Арендодатели снимают сливки.
Вторым заметным трендом рынка недвижимости в прошлом году явилась резко выраженная динамика спроса в секторе аренды жилых помещений. Это проявилось в большей степени в Минске, но частично затронуло и областные центры.
После традиционного всплеска спроса на аренду квартир, который каждый год благодаря студентам начинается в августе и заканчивается к середине сентября, спрос не утих ни в сентябре, ни в последующие месяцы. Более того, соотношение желающих снять квартиру и сдать квартиру выросло в разы. Время экспозиции предлагаемого в аренду жилого помещения (кроме дорогих квартир) сократилось с нескольких дней до нескольких часов. А сами арендные ставки в категории жилья эконом- и бизнес-класса подскочили на 20-50%.
Причиной такого ажиотажа, хотя с этим и не согласны многие специалисты, стала начавшаяся кампания по зачистке рядов вчерашних льготников - тех, кто построил жилье за льготные кредиты. В конце сентября глава государства поручил местным властям проверить, как используются построенные с господдержкой квартиры, и принять меры вплоть до изъятия квартир, если они сдаются в аренду.
Как итог, владельцы льготных квартир начали в спешном порядке избавляться от квартиросъемщиков. Одновременно с этим на треть упало предложение, что произошло благодаря квартирам в новостройках, которые традиционно занимают около 30% рынка.
Дефицит привел к повышению арендных ставок.
Анализируя причины данного явления, нельзя не учесть еще один очень важный фактор. Это существенный по сравнению с предыдущими годами рост вакансий на рынке труда в Минске и областных центрах. Недостаток специалистов работодатели восполняют из числа иногородних, которым с недавних пор разрешили работать в Минске без наличия постоянной прописки. Теперь достаточно регистрации по месту пребывания (временная прописка).
Кроме иногородних белорусов, на работу в Минск и областные центры в последнее время приезжает все больше иностранцев. Таким образом, спрос на рынке аренды жилья не уменьшается, а постоянно увеличивается. А в прошлом году ускорение этому росту придал существенный отток местных кадров в страны ближнего зарубежья, преимущественно в Россию.
Эти тенденции на рынке труда в дальнейшем будут только усиливаться, что обеспечит в перспективе положительную динамику спроса и ставок в секторе аренды жилья в Минске и областных центрах.
Жилищные облигации конкурируют с "долевкой".
Главными трендами минского рынка жилых новостроек в текущем году явились незначительный рост цен, относительная стабильность спроса и предложения, а также структурные изменения в системе финансирования строящихся объектов.
Вопреки пессимистическим прогнозам некоторых аналитиков, первичный рынок не сузился, цены не выросли, а число желающих приобретать квартиры на стадии строительства не уменьшилось.
В настоящий момент на рынке коммерческих новостроек представлено более 100 многоквартирных жилых домов, реализуемых частными компаниями. Из них около семи десятков объектов строится, остальные либо вводятся в эксплуатацию, либо уже введены и реализуются застройщиками по договорам купли-продажи.
Изменения, причем заметные, произошли в способах реализации новостроек. Если в начале 2011 года доля новостроек, реализуемых путем выкупа жилищных облигаций, не превышала 15%, то к концу 2012 года этот показатель приблизился к 40%.
Аналогичные изменения произошли и в структуре спроса. Количество граждан, отдающих предпочтение жилищным облигациям, продолжает расти. И эта тенденция сохранится в 2013 году.
Стабильность в коммерческом секторе.
Главным трендом рынка коммерческой недвижимости стали стабильность и отсутствие каких-либо всплесков, падений и потрясений.
Стабильно в течение всего года увеличивался спрос в секторе аренды офисной недвижимости. В итоге, как заметили специалисты отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", совокупный объем востребованных в аренду площадей на рынке офисной и торговой недвижимости в 2012 году вырос более чем в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.
Почти неизменными в течение года оставались арендные ставки. Средняя стоимость аренды офисных помещений класса "А" колебалась в разные месяцы в диапазоне от 29 до 31 EUR/кв. м, класса "В" - от 15 до 19 EUR/кв. м, класса "С" - от 14 до 16 EUR/кв. м.
Средние ставки аренды магазинов в торговых и торгово-развлекательных центрах устойчиво росли, поднявшись с 22 EUR/кв. м в январе до 27-28 EUR/кв. м в декабре. Данный рост специалисты объясняют появлением на рынке новых объектов, отличающихся более высокими потребительскими качествами.
Аналогичная ценовая динамика наблюдалась на вторичном рынке офисной недвижимости. В результате медленного, но устойчивого роста средняя цена офисных помещений поднялась с 2.000 до 2.300 USD/кв. м.
В то же время сектор долевого строительства офисных объектов отличился стабильными ценами, которые в течение всего года не выходили за пределы 1.770-1.870 USD/кв. м.
Стабильность проявлялась в поступательном развитии практически всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.
Говоря о рынке офисной недвижимости в Минске, в компании Colliers International отметили реализацию крупного проекта в сегменте built-to-suit - ввод в эксплуатацию головного офиса АСБ "Беларусбанк" на пр-те Дзержинского площадью более 35 тыс. кв. м. Новым словом в классе "А" явилось открытие бизнес-центра "Велком" на ул. Интернациональной.
Среди знаковых торговых объектов специалисты называют ТЦ ALL на Долгиновском тракте, где в качестве якорного арендатора в новом для себя формате гипермаркета разместилась сеть "Соседи", а также первый в Беларуси полноформатный дисконт-центр Adidas, что наряду с остальным пулом арендаторов делает этот проект успешным.
В конце прошлого года открылись такие знаковые для рынка объекты, как многофункциональные торгово-развлекательные центры - автовокзал "Центральный" (рабочее название) и "Замок".
В компании "Вива Консалт" в числе важных событий на рынке ритейла назвали выход на белорусский рынок такого игрока, как MAXIMA, - известной в Прибалтике крупной торговой сети. И хотя официального открытия магазинов под этим брендом не было, сама новость дает большие надежды на будущее белорусской торговой недвижимости.
Активно развивались в прошлом году такие торговые сети, как "Евроопт", "Рублевский", "Виталюр", "Алми".
Важное событие произошло в секторе гостиничной недвижимости: введен в эксплуатацию первый в Беларуси апарт-отель.
Сектор индустриальной недвижимости тоже пополнился рядом объектов. В прошлом году были сданы логистические комплексы возле поселка Раков и в городе Заславль ("Белвингеслогистик" и "Владпродимпорт"), а также менее крупный, но весьма оригинальный по решению и оснащению логистический центр компании "Минск-Кристалл" под Минском.
Не хватило объектов и денег.
По-прежнему одним из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости оставался рост отложенного спроса на покупку и строительство объектов, который проявился во всех секторах рынка. В прошлом году он был обусловлен как недостаточным предложением, так и низкой покупательной способностью потенциальных покупателей. Неподъемные кредитные ставки в сочетании с ухудшившимся финансовым положением большинства субъектов хозяйствования вынудили многих отказаться от приобретения недвижимости в собственность и остаться работать на арендованных площадях. При этом достаточно большая часть субъектов попыталась поменять просторные арендуемые площади на более скромные.
Таким образом, стабильность и спокойствие, царившие на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году, были обусловлены дефицитом предложения и продолжавшимся ухудшением финансового здоровья реального сектора экономики. Если бы в белорусской экономике наметился очевидный подъем, события на рынке недвижимости развивались бы совсем иначе".
ссылка