Какими бывают нежилые помещения и как их легализовать

[lsn24]

Авторская публикация юриста Кочеткова А. В.



Сегодня мы поговорим о нежилых помещениях, определим статус, рассмотрим виды нежилых помещений, а также разберём порядок их легализации.

Рынок нежилой недвижимости сегодня довольно обширный и позволяет получить большую прибыль при правильном распоряжении и управлении.

Поэтому перед тем как иметь дело с нежилой недвижимостью, необходимо разобраться и получить предварительную информацию, что это такое, какой нежилая недвижимость бывает и как узаконить право собственности на такую недвижимость.

Будет также полезной информация, кто просто интересуется по вопросу либо в каком-либо плане сталкивался непосредственно с нежилыми помещениями и так далее.

Определение нежилого помещения

Смотрите, законодательство у нас огромное, как и масса различных законов и правовых актов. Но можно выделить следующие понятия нежилого помещения из разных источников.

Так, например, нежилым помещением считается любое помещение, которое является частью здания или сооружения, имеет статус жилого помещения, то есть, предназначено для использования в иных целях, которые никаким образом не связаны с постоянным проживанием граждан в данном помещении (Прим. автора: ниже раскроем виды и типы таких помещений) (см. ст. 141.4, п. 2 ст. 288 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ).



Также под нежилым помещением, например, в многоквартирном доме подразумевается объект, который указывается в технической или проектной документации, и не включается в состав общедомового имущества МКД (см. п. 2 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг…»).

При этом сведения о нежилом помещении обычно указываются в государственном кадастре недвижимости, такие объекты могут находиться в составе зданий и сооружений (см. ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В нежилом помещении невозможно оформление регистрации для проживания граждан, которая может производиться только в жилом помещении (квартира, дом и другое помещение) на основании правоустанавливающих документов, договора найма (аренды) либо соцнайма, а также на безвозмездной основе без договора и особых условий (см. ст. 2 ФЗ «О праве граждан РФ на свободу передвижения…»).

Признаки нежилого помещения

Имеет статус «нежилое».

Существуют чёткие границы, которые изолируют объект от окружения: стены, пол и потолок.

Недвижимый характер объекта: находится в составе жилого или нежилого здания, его можно зарегистрировать на конкретном земельном участке и невозможно никуда переместить.

Помещение имеет отдельный вход, который изолирован от входа в подъезд.

Наличие запасного выхода при площади помещения более 100 кв. м.

Повышенные требования к соблюдению санитарно-гигиенической и пожарной безопасности (по линии Роспотребнадзора и МЧС).

Если помещение входит в состав многоквартирного дома, может находиться только на первом или цокольном этаже.

Переоборудование части квартиры в нежилое помещение невозможно, перевод помещения производится целым объектом.

Является нежилым фондом. Объект не предназначен для проживания людей, его можно использовать только в торговых, общественных, производственных или административных целях. Нельзя оформить регистрацию для проживания граждан.

Важно знать

Следует правильно понимать разницу между нежилыми помещениями и объектами общего пользования.

Например, подъезд многоквартирного дома это общедомовое имущество, а если взять место под торговые точки (ритейл) на первом этаже здания (дома) - это уже является нежилым помещением с коммерческим назначением.

Нежилые помещения могут быть собственностью физических или юридических лиц. Их использование обычно регулируются строительными и земельными законами, а также региональными нормативами (правилами) и разрешениями.

Виды нежилых помещений

Нежилые помещения могут быть различного вида и типа, всё зависит от их назначения и нахождения.

Обычно это коммерческие здания и постройки, хозяйственные помещения и различные промышленные объекты.

По виду нежилые помещения распределяются следующим образом:

• Офисные объекты;
• Административные объекты;
• Торговые объекты;
• Складские объекты;
• Промышленные (производственные) объекты;
• Развлекательные объекты;
• Универсальные объекты.

Далее раскроем определения объектов нежилых помещений и их назначение, чтобы иметь собственное представление по вопросу.

Офисные объекты

В общем понимании это помещения, где, собственно говоря работают сотрудники различных организаций. Такие помещения, как правило, располагаются в административных и бизнес-центрах, а также могут относиться к жилому фонду многоквартирного дома. Обычно в таких помещениях предусмотрены все коммуникации, отопление, водоснабжение и газоснабжение для осуществления нормальной деятельности организаций и работы самих сотрудников. Как правило, в большинстве случае офисные помещения организации снимают в аренду и в редких случаях являются собственниками нежилых помещений.

Офисные объекты подразделяются на определённые категории (классы).

Категорий офисов

Класс А - это самая высшая и престижная категория. Офисы такого класса располагаются в новостройках или жилищных кооперативах закрытого характера (тип кондоминиум) с дорогой отделкой и очень развитой инфраструктурой. Здания подобного вида чаще всего встречаются в центральных районах города либо в шаговой доступности, что может говорить о транспортной доступности.

Класс B - помещения этой категории находятся в отдалённости от центральной части города, но имеют также транспортную доступность, а всё благодаря нахождению к автомагистралям. В собственности обычно находятся менее 10 лет, а поэтому могут иметь качественную отделку и остаются достаточно длительное время в хорошем состоянии.

Класс С - помещения данной категории обычно располагаются на городской периферии, транспортная доступность оставляет желать лучшего. В эксплуатации могут находиться более 10 лет, имеют стандартный или косметический ремонт, при этом о хорошей инфраструктуре не приходиться здесь говорить, как правило, ограниченное количество мест для парковки автомашин.

Класс D - это, так скажем, самый бюджетный и экономный вариант. Техническое состояние таких помещений обычно среднее или ниже среднего. Такие помещения могут находиться даже ниже уровня земли, то есть располагаются в подвалах или полуподвалах. Инженерные и другие коммуникации находятся обычно в среднем удовлетворительном состоянии, возможно требуется даже ремонт.

Административные объекты

Обычно административные помещения располагаются в многоквартирных домах, в отдельных административных и торговых зданиях (например: торговые центры).

Как правило, речь идёт об офисах управленческих и других организаций (УК, ТСЖ и так далее), консалтинговые, рекрутинговые и другие организации, банковские учреждения и даже государственные организации.

Торговые объекты

Помещения торгового вида располагаются, как правило, на первых и цокольных этажах многоквартирных домов, а также в отдельно стоящих зданиях и постройках.

В данном случае речь идёт о различных точках продаж (сети магазинов, торговые организации). Основная функция таких объектов является хранение товаров и продуктов для их последующей реализации. Это так называемый стрит-ритейл или площади в торгово-развлекательных центрах, когда имеют шаговую близость к жилым комплексам или многоквартирным домам.

Складские объекты

Помещения и постройки складского характера предназначены для хранения готовой продукции и товаров, обычно это помещения закрытого вида. Как правило, склады не располагаются рядом с жилыми строениями, располагаются в производственных и промышленных зонах, а также на городской периферии.

Складские помещения используют для приёма, хранения и транспортировки товаров и продуктов. Можно встретить небольшие складские помещения в подвалах или на цокольных этажах зданий.

Склады при этом подразделяются на определённые классы.

Категории складов

Класс А - это самый высокий класс помещений данной категории. Такие склады имеют высокотехнологичное оборудование, обычно близко располагаются к автомагистралям.

Внутри таких помещений имеются системы вентиляции, кондиционирования, видеонаблюдения и пожаротушения, подведены различные коммуникации.

Помещения имеют высокие потолки от 10 метров и более, большой шаг колонн в связи со своей спецификой предназначения. В таких помещениях используют лёгкие металлоконструкции и огнеупорные саэндвич-панели.

Класс B - помещения такого класса располагаются в старых постройках и зданиях, иногда могут не соответствовать требованиям в сфере логистики, поэтому, здесь требуются дополнительные расходы на содержание и усовершенствование помещений. Помещения могут иметь несколько этажей, внутри могут быть установлены специальные грузовые лифты для перемещения товаров. В таких помещениях высота потолков может быть от 6 метров и более.

Класс С - помещения данного класса изначально не предназначались, как складские помещения. В большинстве случаев это переоборудованные ангары или производственны цеха, которые были переделаны под складское назначение.

Здесь требуются высокие расходы на оборудование и модернизацию, при этом аренда таких помещений на порядок ниже других категорий. Обычно такие помещения располагаются вдали от автомагистралей. Высота потолков может быть от 4 метров и выше.

Класс D - это самый бюджетный и экономный класс в своей категории. Как правило, помещения являются непрофильными, которые не были рассчитаны под складское назначение, но имеющих минимальные условия для хранения товаров и различной продукции. Нет также и специальных условий, микроклимат внутри складов просто не регулируется. Для небольшого бизнеса может являться неплохим началом, где не требуется больших вливаний собственных средств.

Промышленные (производственные) объекты

Производственные помещения предназначены для непосредственной трудовой деятельности людей. Например, это производственные цеха, ангары и различные технические строения. Обычно такие помещения находятся в пределах крупных производственных комплексах и заводов, могут находиться за чертой города, но в некоторых городах и в непосредственной близости от центра.

Развлекательные объекты

Это одна из самых распространённых наверное категорий нежилых помещений, так как связана, как правило, с общественным питанием или развлечением граждан.

Речь идёт о различных кафе, ресторанах, барах и других развлекательных заведений.

При этом здесь предусмотрены самые высокие санитарно-эпидемиологические требования, а также региональные правила, которые регулируют период времени, в течение которого запрещается производить любой шум. Такие помещения располагаются в отдельно стоящих зданиях, а также на первых или подвальных этажах многоквартирных домов.

Универсальные объекты

Помещения этой категории могут иметь различное предназначение и могут подходить практически под различные сферы деятельности:

спортивные секции, частные клиники, цветочные лавки и так далее.

Обычно находятся на первых этажах многоквартирных домов и торговых центрах.

Такие помещения должны быть обособленного характера, иметь отдельный свой вход и подведённые независимые коммуникации.

Типы нежилых помещений

Нежилые помещения могут делиться на следующие типы (см. Свод правил 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»):

• Встроенные: сюда входит недвижимость, которая может находиться в пределах жилого здания, не может выступать за его установленные границы более, чем на 1.5 метра;
• Пристроенные: такие помещения могут выходить за пределы границ здания, но могут делить с ним капитальную стену;
• Встроенно-пристроенные: помещения выходят за пределы здания более, чем на 1. 5 метра. Если здание отдельно стоящее, то является архитектурным объектом, который не связан с другими строениями общими коммуникациями и фундаментом.

Порядок легализации нежилых помещений

Возведение и строительство нежилых построек и зданий требует обычно предварительного разрешения через орган местного самоуправления (ст. 51 ГрК РФ).

Также согласовать свои действия необходимо в случае реконструкции объекта, его перепланировки или переустройства, в противном случае собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть помещение в изначальное состояние либо вообще снести, признав объект в установленном порядке в качестве самостроя (ст. 222 ГК РФ).

Легализовать нежилое помещение возможно следующими способами:

В административном порядке

Все вопросы, связанные с нежилыми помещениями рассматриваются градостроительно-земельной комиссией (ГЗК) при местной администрации.

Для легализации объекта необходимо пройти сложную процедуру, которая включает сбор пакета документов, проведение заседаний по вопросу, где выясняют все обстоятельства дела, далее выносится заключение либо постановление о привлечении к административной ответственности, если собственник объекта допустил нарушения действующего законодательства и региональных правил.

При положительном решении собственник объекта получает разрешение, которое подтверждает возможность сохранения постройки в существующем виде и в определённых границах, а также предоставляется право на строительство, реконструкцию, перепланировку или переустройство объекта. После вынесения такого решения, нежилое помещение в течение месяца исключается из списка объектов, признанных самостроем (при выполнении всех условий, которые были предъявлены и при оплате штрафа, если такой был наложен).

Далее, собственник объекта может вводить нежилое помещение в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт через Росреестр, одновременно оформив регистрацию права собственности на объект недвижимости.

В судебном порядке

Собственник нежилого помещения может обратиться с исковым заявлением в суд и обжаловать решение комиссии (ГЗК), как только получит отказ.

Можно подать административный иск в суд по месту нахождения ответчика в порядке норм ст. 218-220 КАС РФ, одновременно направив в суд ходатайство об применении обеспечительных мер (ст. 85 КАС РФ), для временного приостановления всех решений администрации (комиссии) до вынесения судебного решения.

На практике рассмотрение подобных дел в суде может продолжаться в течение 6-12 месяцев.

Здесь необходимо собрать доказательства, которые подтверждают Вашу позицию и выстроить грамотную стратегию по защите своих прав и интересов.

Документы, которые понадобятся при легализации (узаконивания) нежилого помещения:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок (обычно это выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, договор дарения и так далее, на основании чего объект стал собственностью);
• Технический план объекта (составляется кадастровым инженером);
• Техническое заключение (выдаётся организацией-проектировщиком, которая состоит в СРО);
• План-схема расположения постройки (здания) на земельном участке;
• Письменный отказ уполномоченного органа в согласовании строительства (реконструкции) объекта (при наличии);
• Любые акты, квитанции, чеки и другие документы, которые могут подтвердить позицию собственника объекта (другими словами, все документы, которые имеются на данный объект).

Сбор документов это только малая часть, все действия будут зависеть от конкретной ситуации и положения, а также конечно, как поведёт себя уполномоченный орган в лице Администрации.

Для решения вопроса безусловно необходимо обратиться к профильным специалистам, которые специализируются в данной сфере, так как здесь имеются свои нюансы, требуется проанализировать ситуацию, составить план действий и так далее. Как Вы поняли, если нежилой объект у Вас не было должным образом оформлен, потребуется пройти довольный сложный и трудный процесс, но если изначально правильно совершать свои действия, таких проблем быть не должно.

Надеемся, что мы вас не утомили столь обширной информацией, а возможно, кому-то наоборот поможет в решении своего вопроса, если это так, будем за Вас только рады.

Можете использовать, как памятку, все действия здесь указаны в рекомендательном порядке, наша цель дать необходимую информацию, ответить на основные вопросы и предоставить несколько полезных советов при разрешении Вашего дела или проблемы.

Источник: Юридическая социальная сеть 9111.ru.

Чтобы быть в курсе самых важных изменений в законодательстве, подписывайтесь на наш Telegram-канал «Слово Юристу»: @slovouristu
https://t.me/slovouristu