Марат ХУСНУЛЛИН: "Городу экономически намного выгоднее строить самому"
Марат Хуснуллин рассказывает, когда город начнет переселять жителей первых сносимых пятиэтажек, не станет ли тесно с новой застройкой и кто ему говорит «спасибо»
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы
В последний день июля 1957 г. ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положившее начало эре хрущевок. Эти дома возводились как временное жилье - для ускоренного переселения людей из бараков. Ровно через 60 лет, 1 августа 2017 г., московские власти приняли программу сноса таких домов. До 2032 г. мэрия собирается снести 5144 дома (все - преимущественно хрущевки) общей площадью 16 млн кв. м, а жителей переселить в комфортные дома. Отвечая на вопрос, не придется ли и их сносить через 60 лет, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин обещает, что новые дома прослужат минимум 100 лет. В какой очередности пойдут на слом старые дома, как будут обустраиваться новые кварталы и насколько увеличится население Москвы из-за программы реновации, он рассказал в интервью «Ведомостям».
- Вот Москва приняла программу реновации. Что дальше?
- До 1 октября мы определим кварталы, где в первые годы программы (2017-2019) будут возведены стартовые дома. Их строительство может начаться уже в текущем году. Эти дома и станут основой для волнового переселения жителей, что позволит в дальнейшем приступить к комплексному развитию кварталов. После утверждения проектов планировок кварталов, определения их градостроительных потенциалов мы точно назовем окончательные этапы и сроки реализации программы. Проекты планировок новых кварталов разработаем до 1 августа 2019 г., будем обсуждать их с жителями, утвердить должны до конца 2019 г.
- Когда переселите первых жителей?
- В конце этого года начнем переселять. Есть готовые квартиры и строящиеся дома, которые принадлежат городу. Например, в Бескудникове люди очень хотят переехать. Там есть готовые дома, построенные КП «Управление гражданского строительства» (УГС). Причем жители чуть ли не требуют передать квартиры в том виде, который есть. На Вернадского два красивых дома, их УГС строило частично под муниципальные нужды, частично на продажу. Там квартиры продаются по 210 000 руб. за 1 кв. м. Как-то я приехал на площадку, а меня жители окружили: «Вот у вас тут дом стоит, когда вы уже нас переселите?» Начинаю объяснять, что у нас стандарты отделки, благоустройство. В ответ: «Да нас все устраивает! Какой стандарт? Вот детская площадка есть, спортивная есть, лавочки есть, переселяйте нас!» (Смеется.) Кстати, отделка на 90% походит под наши стандарты. Конечно, люди из соседних пятиэтажек с удовольствием в эти дома переедут.
- Сколько у города готовых домов под переселение?
- Около 4000 квартир, примерно 250 000 кв. м. Это 20 различных домов. Мы сейчас их смотрим, какие-то по высотности не подходят, другие нужно перепроектировать, отделать и благоустроить согласно стандартам, одобренным мэром. До конца этого года мы это сделаем. Всего вместе с домами, которые в стройке, у УГС более 1 млн кв. м. Еще до принятия программы реновации, для того чтобы развивать в городе рынок жилья, мы стали формировать дополнительные объемы. У нас вообще цели продавать квартиры нет. УГС продавало их, чтобы рынок почувствовать, нарабатывало компетенции. Надо сказать, удачно нарабатывало. По итогам прошлого года оно продало квартир на 30 млрд руб. Деньги вернулись в город с хорошей доходностью.
- Вы сказали, что часть домов не проходит по этажности. Какой предел?
- У нас нет жесткого ограничения по этажности.
- Но ведь мэр обещал 9 этажей.
- Нет. Мэр говорил о 9-14 этажах. Речь о среднем показателе этажности застройки. Высотность может быть в одном месте 5 [этажей], в другом 8, а архитектурная доминанта квартала может быть и выше. Это будет зависеть от конкретного микрорайона.
- Как будет составляться график переселений?
- Это зависит от многих факторов. Для успешного переселения нам в первую очередь необходимо создать волну, т. е. стартовые дома, новое жилье для первых участников программы. При проектировании кварталов мы смотрим баланс между ее участниками и наличием стартовых площадок. Какие-то дома придется расселять только комплексно. Например, если тепловая труба проходит через подвалы четырех 5-этажных домов, то мы не можем отключить только один дом. Это фактор, который также повлияет на очередность переселения. Где-то стартовых площадок мало, а построить нужно много. Понятно, что там будет условно пять мелких волн. Где-то стартовых площадок достаточно для переселения всех домов.
Мы совместно с Москомархитектурой и префектурами за 3 месяца провели гигантскую работу, прочесав всю территорию города вплоть до каждого метра. Нашли порядка 300 участков, где можно построить первые дома. Дальше мы оцениваем состояние дома, насколько он изношен. Есть дома, которые в совсем плачевном состоянии и через 5 лет могут стать аварийными, поэтому мы их должны включить в первую очередь. А есть дома, которые постоят еще 10-15 лет. Скорее всего, они попадут в последнюю волну.
Также мы учитываем, как проголосовали жители. Если 80-90% «за», то мы понимаем, что они больше всех хотели попасть в программу, они готовы к ней. И их запросы надо удовлетворить.
Есть еще один такой момент - мы смотрим, как застройка будет влиять на окружающее пространство. Мэр поручил минимизировать неудобства от стройки и максимально создать дополнительные плюсы для жителей соседних домов, не попавших в реновацию.
- Например, как?
- Например, дом планируется капитально отремонтировать через 10- 15 лет. А раз уж мы заходим со стройкой в этот микрорайон, то мы эти дома включаем в капремонт в первую очередь. Мы благоустройство будем делать не по границе участка, а по границе квартала. То есть в каком-то квартале может оказаться всего 1-2 дома под реновацию, а благоустроим весь квартал.
- Войдут ли в первую очередь коммуналки? Они почти все в плохом состоянии.
- Для коммуналок и общежитий реновация - это просто подарок. Если качество дома совсем плохое, конечно, будем переселять в первую очередь.
- Коммуналки и общежития вошли в программу в основном через проведение собрания собственников. Почему их сразу не поставили на голосование?
- У жителей многих общежитий и коммуналок отсутствуют документы, закрепляющие их право собственности. Голосовать через сайт «Активный гражданин» они не могли, потому что их невозможно верифицировать. Поэтому им предложили голосовать на собраниях.
- Сколько всего общежитий и коммуналок вошло?
- Около 200. В программу реновации вошло 69 домов-девятиэтажек, они все в плохом состоянии. Кстати, по последним данным, жители 6 девятиэтажек, которые провели собрания собственников, но их не включили в программу реновации, сейчас оспаривают это решение. Еще были дома по 12-14 этажей, которые хотели в программу. Но так как они по закону не проходили, мы их даже рассматривать не стали.
- 300 стартовых площадок - все городские?
- 300 площадок городские, и они закрывают общий объем, достаточный для первой волны, но есть районы, где городского ресурса не хватает. То есть там, где у города нет своей земли либо стартовая площадка очень маленькая, и есть инвесторские площадки. Это еще около 50 точек. Возможно, предложим инвесторам обмен на другие участки.
- Реновация будет за бюджетные деньги или вы все-таки предоставите возможность и инвесторам поучаствовать в ней?
- К сожалению, опыт показал, что инвестор работает только в высокомаржинальном секторе. Чтобы заработать, ему пришлось бы сильно переуплотнять застройку, экономить на социальной инфраструктуре, работать на заемных деньгах. Поэтому зачем нам допускать излишнюю плотность только для того, чтобы девелопер имел возможность окупить свои затраты и получить прибыль? Городу экономически намного выгоднее строить самому, конечно. Примерно в середине срока реализации программы уже начнет возвращаться часть вложенных денег. На 7-8-й год реализации будут появляться свободные метры за счет квартир, не выбранных переселенцами, и тех домов, где хватило квартир для закрытия программы.
- 350 участков хватит, чтобы создать первую волну?
- 300 участков, которые есть, хватает, чтобы поднять первую волну на 5 млн кв. м. Начав с них, мы накроем сразу минимум 25% программы, это все районы Москвы.
Сколько стоит реновация
- Во сколько оценивается программа реновации после того, как она расширилась на четверть?
- Я думаю, что реновация обойдется в 3-3,5 трлн руб. Это цифра, которая включает комплекс мероприятий, а не просто строительство домов. Мэр поставил задачу создавать кварталы с повышенным качеством благоустройства: это жилье комфорт-класса, озелененные территории, обновленная инфраструктура.
- Какая часть из этих денег пойдет на строительство, какая - на инфраструктуру?
- Пока не ясно. Могу сказать, что стоимость 1 кв. м составит порядка 85 000 руб. Сколько будут стоить коммуникации, благоустройство, социальные объекты, дороги, станет ясно только после появления проектов планировок.
- Почему так дорого? За 85 000 руб., наверное, можно сегодня найти уже готовое жилье в Новой Москве. А ведь у вас как минимум земля будет бесплатной.
- Подождите, какого качества жилье вы можете купить за 85 000 руб.? У нас, во-первых, жилье комфорт-класса, такая отделка уже подразумевает дополнительные 11 000-13 000 руб. на 1 кв. м. Второе - улучшенное благоустройство: дополнительные парковки, спортивные площадки, дворы. Например, мы везде будем ставить видеокамеры - во дворах и подъездах - и будем объединять в единый диспетчерский пункт. Везде будет раздельный сбор мусора. Закладываем очень хорошего качества уличную мебель, детские площадки.
- Вы говорите, что на 7-8-й год начнете продавать квартиры на рынке. Почему не раньше?
- Потому что к этому времени фонд начнет существенно пополняться деньгами от продаж, а первые лет пять будет очень небольшое количество квартир. На старте все 80-90% первых построенных квартир будет уходить под переселение, излишки составят порядка 5-10%, в каких-то домах - до 20%, плюс первые этажи. Планируем продавать те квартиры, которые не подошли по квартирографии. Понятно, что лишние квартиры там появятся, когда мы всех переселим и останутся «хвосты», которые достроим в последние 2-3 года. То есть после начала программы через 17-18 лет.
- Вы, наверное, уже понимаете, какой будет минимальная площадь однушки, двушки?
- Понимаем. Однушка будет в среднем на 30% больше, чем существующая сегодня. Мы закладываем 38-40 кв. м минимум.
Кто переселит в новые квартиры
- Какая структура будет заниматься переселением граждан технически?
- В законе прописано, что переселением в рамках положенной площади будет заниматься уполномоченный орган, это департамент городского имущества. Если жители захотят улучшить условия, то Фонд реновации, он создан 8 августа. Мы сейчас как раз готовим предложения по улучшению жилищных условий и механизмы того, как их реализовать.
- Если вот мне не нравятся три варианта квартир, которые мне предлагает город, то что?
- Суд.
- А если я хочу расширить жилплощадь по вашей программе?
- Тогда нужно сразу с фондом заключить правовую сделку. Мы в течение месяца разработаем механизм, как это будет работать. Но мы хотим вопросы расширения площадей и вопросы ипотеки сначала отработать на пилотных проектах, поскольку в начале программы не будет излишков. Первоочередная задача - поднять волну переселения. На второй волне, когда появятся лишние метры, эти механизмы заработают в полную силу.
- Не всех устраивают предложенные варианты отделки квартир, люди в соцсетях жалуются, что будут, по сути, вынуждены сразу же делать новый ремонт поверх того, что предлагают. Почему не предусматривается возможность получения квартиры с черновой отделкой, без «ремонта комфорт-класса»?
- Мы не будем менять правила. Это закон. Если мы приняли решение и в законе прописали, [есть] постановление. Какой дом без отделки?
- А если у жителя очень дорогой ремонт и с его учетом ваша квартира не покрывает его расходов?
- Если человек считает, что у него хороший ремонт, неравнозначный предложенному варианту, то заплатим деньги по рыночной оценке. Если не согласен - суд.
- Когда окупите инвестиции?
- Это уравнение с тремя неизвестными. Я еще раз хочу сказать, что эта программа социальная. Она не построена на принципе выгодности. Сейчас в дальних районах Москвы, например в ТИНАО, квартиры в готовых домах стоят 80 000 руб., а мы построим с улучшенной отделкой тоже около этой цены.
- Может, и не надо там строить - все захотят в Москву перебраться?
- Подождите! Мы по закону обязаны переселить человека в своем районе. Есть еще один важный момент - мы должны смотреть, как программа идет в тренде со строительным рынком.
- Боитесь обрушить его?
- Обрушить его мы точно не обрушим. Надо, чтобы не было негативного влияния на рынок, мы должны учитывать, что на нем происходит. В Москве население проинвестировало в долевое строительство 1 трлн руб. Это очень много.
Вообще, в этом году в Москве параллельно идут два просто мощнейших тренда. Первый - колоссально растет спрос, а ипотечных сделок и договоров долевого участия заключено на 40% больше. Второй - еще большими темпами растет предложение. Это очень хорошо. В конечном итоге город должен выработать такую жилищную политику, чтобы у человека на любой вкус и кошелек была возможность улучшить свои жилищные условия как в собственность, так и в аренду.
Где парковаться
- Что будет с парковками?
- Важно сбалансировать новую застройку по парковочному пространству. Парковок будет точно не меньше, а даже больше, чем сейчас в этих районах. Придется строить подземные гаражи, делать их на прилегающей территории.
- Эти обещания идут вразрез со стремлением города пересадить всех на общественный транспорт.
- Я бы не сказал, что мы целенаправленно пытаемся пересадить всех на общественный транспорт. Но надо понимать, что большой город - это город больших возможностей. И за них надо платить - и в прямом смысле слова, и в косвенном. Ты можешь уехать в любой районный центр России, можешь ездить спокойно на машине и парковать ее, где хочешь. Но уровень твоих доходов там меньше, чем в Москве. Поэтому за работу, за право, возможности большого мегаполиса приходится чем-то жертвовать. Приведу простой пример: в нашем стройкомплексе 5 лет назад все вплоть до рядовых сотрудников могли приезжать на машине. Но в 200 м от Кремля невозможно всем дать парковочные места. И сотрудники пересели на общественный транспорт. Это вещь, которая произойдет сама собой. Мы не боремся с автомобилистами.
- А ощущение, что боретесь!
- Как можно это говорить команде мэра, когда мы построили 13% улично-дорожной сети Москвы и 26% дорожных сооружений, тоннелей, мостов, эстакад?! Такого прорыва в дорожно-транспортном строительстве, как в Москве, нет ни в одном мегаполисе. Мы жилы все порвали, чтобы город не загнать в сплошную пробку.
В Москве один из самых высоких показателей пользования общественным транспортом и самая низкая плотность улично-дорожной сети. Если нам удастся транспортным строительством выровнять диспропорции транспортного развития, разгрузить часть общественного транспорта и сделать его более комфортным, то люди сами пересядут на общественный транспорт. Если бы не решили в городе транспортную проблему, то не смогли бы взяться за реновацию.
- Вы считаете, что транспортную проблему решили?
- Конечно. Мы шли к неминуемой сплошной пробке - 40-30% города, по всем расчетам, должно было встать. Никто не предполагал, что в городе будет 5 млн автомобилей. У нас дешевое пользование автомобилями по сравнению с другими странами, поэтому автопарк прирос. Если посчитать совокупный показатель прироста автомобилей и прироста дорог, то мы сделали прорыв.
- Подсчитывали, сколько примерно может «понаехать» в Москву из-за реновации?
- Не понаедут. Не едет к нам вся страна. Мы считаем, что произойдет перераспределение внутри города. За 5 лет динамика приезжих в Москву - около 40 000-50 000 в год. Для 12,5-миллионного мегаполиса это вообще ничто. В Москве динамика прироста города меньше, чем у Нью-Йорка и Лондона. Я уже не говорю про Пекин, Шанхай, которые прирастают просто сумасшедшими темпами.
Кроме того, есть такая тенденция: в Московской области 25% жилья покупали москвичи, сейчас этот тренд стал снижаться. Люди возвращаются в город, потому что цена стабильно держится три года на одном уровне, а где-то даже падает.
Не слишком ли тесно
- В некоторых кварталах в программу попало по одному дому. Возвращается точечная застройка?
- Никто не будет строить большой дом внутри пятиэтажного квартала. Где-то будет дом такого же размера, а где-то и сноса не предполагается - только реконструкция. Людей будем отселять в новое жилье, а их дома - реконструировать. Но таких домов немного.
- Вы говорите, что плотность не будет сильно превышена, но, если сравнивать с существующим положением, все равно почти в 3 раза увеличится.
- Сегодня средняя плотность в городе - 25 000 кв. м на 1 га. Под пятиэтажками - от 8000 до 13 000 кв. м. Микрорайонов, где одни пятиэтажки, немного. В каком районе насколько повысится плотность, сегодня никто сказать не может. Но высотки и небоскребы мы точно строить не будем.
- Насколько плотность в городе увеличится?
- Сейчас мы в год строим примерно 3,5 млн кв. м, из них почти 1 млн кв. м строится под городские задачи. Плюс 400 000 кв. м апартаментов. Если мы раскрутим программу по переселению, в год добавится 1 млн кв. м - именно под переселение.
- А хватит мощностей, чтобы построить все запланированное?
- Хватит. Нам было тяжело собрать мощности по метро, и по ним до сих пор есть серьезный дефицит. По жилому строительству я не вижу проблем.
Меня больше беспокоит не вопрос со строителями, а недостаток проектировщиков. Поэтому задействованы будут все, кто хоть как-то в этом разбирается, потому что объем работы очень большой. За два года сделать градостроительную документацию на больших территориях, в которые входит 250 кварталов, - это очень большой вызов.
- То есть вы попали в любимую стихию?
- Нашей команде постоянно нужен проект, который мотивирует. Это такой очень серьезный вызов. На вызовы по дорогам, по метро, по железным дорогам команда Сергея Семеновича Собянина ответила. По реновации - мы тоже сможем. Но на первые результаты уйдет года три очень напряженной работы.
- Извините, а если осенью следующего года будет другой мэр?
- Для программы реновации это станет риском. Поскольку для того, чтобы такую программу реализовать, кроме денег нужен еще очень большой внутренний дух. Потому что первые ощутимые результаты мы сможем увидеть через 5 лет.
- То есть он пойдет на выборы?
- Лучше спросите Сергея Семеновича. Но я не знаю человека, у которого еще хватит духу взяться за такую программу, ведь она слишком большая и сложная. К сожалению, только единицы в нашей стране и в городе понимают масштабы этой программы. У нашей команды в багаже 30-летний опыт управления в строительной сфере. Этот проект, наверное, самый тяжелый. Причем тяжелый не из-за физики, а из-за тонкостей работы с населением.
- То есть тяжелый из-за химии - нет большой любви народа?
- Из-за политики. А по поводу большой любви скажу, что, когда я пришел на работу, у меня был очень мудрый учитель [первый президент Татарстана Минтимер] Шаймиев. Он мне сказал: «Знаешь, Марат, ты приходишь на госслужбу и должен понимать, что, скорее всего, тебе никогда не скажут спасибо за ту работу, которую ты делаешь. И ты не должен жить в ожиданиях благодарности, иначе у тебя будет глубокое разочарование от того, что ты работаешь день и ночь, а тебе и спасибо за это не говорят».
- Неужели вам не говорят спасибо?
- Разумные люди говорят. Те, кто переедет, точно скажут мэру спасибо, по крайней мере, подумают об этом. 77% жителей квартир в новых домах поддерживают программу реновации даже при существующих рисках. Если мэр нам доверит, то мы готовы работать над этой миссией.
"Ведомости" № 4381 от 09.08.2017
https://www.vedomosti.ru/realty/characters/2017/08/09/728547-gorodu-ekonomicheski-vigodnee-stroit-samomu
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы
В последний день июля 1957 г. ЦК КПСС и Совет министров СССР приняли постановление «О развитии жилищного строительства в СССР», положившее начало эре хрущевок. Эти дома возводились как временное жилье - для ускоренного переселения людей из бараков. Ровно через 60 лет, 1 августа 2017 г., московские власти приняли программу сноса таких домов. До 2032 г. мэрия собирается снести 5144 дома (все - преимущественно хрущевки) общей площадью 16 млн кв. м, а жителей переселить в комфортные дома. Отвечая на вопрос, не придется ли и их сносить через 60 лет, заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин обещает, что новые дома прослужат минимум 100 лет. В какой очередности пойдут на слом старые дома, как будут обустраиваться новые кварталы и насколько увеличится население Москвы из-за программы реновации, он рассказал в интервью «Ведомостям».
- Вот Москва приняла программу реновации. Что дальше?
- До 1 октября мы определим кварталы, где в первые годы программы (2017-2019) будут возведены стартовые дома. Их строительство может начаться уже в текущем году. Эти дома и станут основой для волнового переселения жителей, что позволит в дальнейшем приступить к комплексному развитию кварталов. После утверждения проектов планировок кварталов, определения их градостроительных потенциалов мы точно назовем окончательные этапы и сроки реализации программы. Проекты планировок новых кварталов разработаем до 1 августа 2019 г., будем обсуждать их с жителями, утвердить должны до конца 2019 г.
- Когда переселите первых жителей?
- В конце этого года начнем переселять. Есть готовые квартиры и строящиеся дома, которые принадлежат городу. Например, в Бескудникове люди очень хотят переехать. Там есть готовые дома, построенные КП «Управление гражданского строительства» (УГС). Причем жители чуть ли не требуют передать квартиры в том виде, который есть. На Вернадского два красивых дома, их УГС строило частично под муниципальные нужды, частично на продажу. Там квартиры продаются по 210 000 руб. за 1 кв. м. Как-то я приехал на площадку, а меня жители окружили: «Вот у вас тут дом стоит, когда вы уже нас переселите?» Начинаю объяснять, что у нас стандарты отделки, благоустройство. В ответ: «Да нас все устраивает! Какой стандарт? Вот детская площадка есть, спортивная есть, лавочки есть, переселяйте нас!» (Смеется.) Кстати, отделка на 90% походит под наши стандарты. Конечно, люди из соседних пятиэтажек с удовольствием в эти дома переедут.
- Сколько у города готовых домов под переселение?
- Около 4000 квартир, примерно 250 000 кв. м. Это 20 различных домов. Мы сейчас их смотрим, какие-то по высотности не подходят, другие нужно перепроектировать, отделать и благоустроить согласно стандартам, одобренным мэром. До конца этого года мы это сделаем. Всего вместе с домами, которые в стройке, у УГС более 1 млн кв. м. Еще до принятия программы реновации, для того чтобы развивать в городе рынок жилья, мы стали формировать дополнительные объемы. У нас вообще цели продавать квартиры нет. УГС продавало их, чтобы рынок почувствовать, нарабатывало компетенции. Надо сказать, удачно нарабатывало. По итогам прошлого года оно продало квартир на 30 млрд руб. Деньги вернулись в город с хорошей доходностью.
- Вы сказали, что часть домов не проходит по этажности. Какой предел?
- У нас нет жесткого ограничения по этажности.
- Но ведь мэр обещал 9 этажей.
- Нет. Мэр говорил о 9-14 этажах. Речь о среднем показателе этажности застройки. Высотность может быть в одном месте 5 [этажей], в другом 8, а архитектурная доминанта квартала может быть и выше. Это будет зависеть от конкретного микрорайона.
- Как будет составляться график переселений?
- Это зависит от многих факторов. Для успешного переселения нам в первую очередь необходимо создать волну, т. е. стартовые дома, новое жилье для первых участников программы. При проектировании кварталов мы смотрим баланс между ее участниками и наличием стартовых площадок. Какие-то дома придется расселять только комплексно. Например, если тепловая труба проходит через подвалы четырех 5-этажных домов, то мы не можем отключить только один дом. Это фактор, который также повлияет на очередность переселения. Где-то стартовых площадок мало, а построить нужно много. Понятно, что там будет условно пять мелких волн. Где-то стартовых площадок достаточно для переселения всех домов.
Мы совместно с Москомархитектурой и префектурами за 3 месяца провели гигантскую работу, прочесав всю территорию города вплоть до каждого метра. Нашли порядка 300 участков, где можно построить первые дома. Дальше мы оцениваем состояние дома, насколько он изношен. Есть дома, которые в совсем плачевном состоянии и через 5 лет могут стать аварийными, поэтому мы их должны включить в первую очередь. А есть дома, которые постоят еще 10-15 лет. Скорее всего, они попадут в последнюю волну.
Также мы учитываем, как проголосовали жители. Если 80-90% «за», то мы понимаем, что они больше всех хотели попасть в программу, они готовы к ней. И их запросы надо удовлетворить.
Есть еще один такой момент - мы смотрим, как застройка будет влиять на окружающее пространство. Мэр поручил минимизировать неудобства от стройки и максимально создать дополнительные плюсы для жителей соседних домов, не попавших в реновацию.
- Например, как?
- Например, дом планируется капитально отремонтировать через 10- 15 лет. А раз уж мы заходим со стройкой в этот микрорайон, то мы эти дома включаем в капремонт в первую очередь. Мы благоустройство будем делать не по границе участка, а по границе квартала. То есть в каком-то квартале может оказаться всего 1-2 дома под реновацию, а благоустроим весь квартал.
- Войдут ли в первую очередь коммуналки? Они почти все в плохом состоянии.
- Для коммуналок и общежитий реновация - это просто подарок. Если качество дома совсем плохое, конечно, будем переселять в первую очередь.
- Коммуналки и общежития вошли в программу в основном через проведение собрания собственников. Почему их сразу не поставили на голосование?
- У жителей многих общежитий и коммуналок отсутствуют документы, закрепляющие их право собственности. Голосовать через сайт «Активный гражданин» они не могли, потому что их невозможно верифицировать. Поэтому им предложили голосовать на собраниях.
- Сколько всего общежитий и коммуналок вошло?
- Около 200. В программу реновации вошло 69 домов-девятиэтажек, они все в плохом состоянии. Кстати, по последним данным, жители 6 девятиэтажек, которые провели собрания собственников, но их не включили в программу реновации, сейчас оспаривают это решение. Еще были дома по 12-14 этажей, которые хотели в программу. Но так как они по закону не проходили, мы их даже рассматривать не стали.
- 300 стартовых площадок - все городские?
- 300 площадок городские, и они закрывают общий объем, достаточный для первой волны, но есть районы, где городского ресурса не хватает. То есть там, где у города нет своей земли либо стартовая площадка очень маленькая, и есть инвесторские площадки. Это еще около 50 точек. Возможно, предложим инвесторам обмен на другие участки.
- Реновация будет за бюджетные деньги или вы все-таки предоставите возможность и инвесторам поучаствовать в ней?
- К сожалению, опыт показал, что инвестор работает только в высокомаржинальном секторе. Чтобы заработать, ему пришлось бы сильно переуплотнять застройку, экономить на социальной инфраструктуре, работать на заемных деньгах. Поэтому зачем нам допускать излишнюю плотность только для того, чтобы девелопер имел возможность окупить свои затраты и получить прибыль? Городу экономически намного выгоднее строить самому, конечно. Примерно в середине срока реализации программы уже начнет возвращаться часть вложенных денег. На 7-8-й год реализации будут появляться свободные метры за счет квартир, не выбранных переселенцами, и тех домов, где хватило квартир для закрытия программы.
- 350 участков хватит, чтобы создать первую волну?
- 300 участков, которые есть, хватает, чтобы поднять первую волну на 5 млн кв. м. Начав с них, мы накроем сразу минимум 25% программы, это все районы Москвы.
Сколько стоит реновация
- Во сколько оценивается программа реновации после того, как она расширилась на четверть?
- Я думаю, что реновация обойдется в 3-3,5 трлн руб. Это цифра, которая включает комплекс мероприятий, а не просто строительство домов. Мэр поставил задачу создавать кварталы с повышенным качеством благоустройства: это жилье комфорт-класса, озелененные территории, обновленная инфраструктура.
- Какая часть из этих денег пойдет на строительство, какая - на инфраструктуру?
- Пока не ясно. Могу сказать, что стоимость 1 кв. м составит порядка 85 000 руб. Сколько будут стоить коммуникации, благоустройство, социальные объекты, дороги, станет ясно только после появления проектов планировок.
- Почему так дорого? За 85 000 руб., наверное, можно сегодня найти уже готовое жилье в Новой Москве. А ведь у вас как минимум земля будет бесплатной.
- Подождите, какого качества жилье вы можете купить за 85 000 руб.? У нас, во-первых, жилье комфорт-класса, такая отделка уже подразумевает дополнительные 11 000-13 000 руб. на 1 кв. м. Второе - улучшенное благоустройство: дополнительные парковки, спортивные площадки, дворы. Например, мы везде будем ставить видеокамеры - во дворах и подъездах - и будем объединять в единый диспетчерский пункт. Везде будет раздельный сбор мусора. Закладываем очень хорошего качества уличную мебель, детские площадки.
- Вы говорите, что на 7-8-й год начнете продавать квартиры на рынке. Почему не раньше?
- Потому что к этому времени фонд начнет существенно пополняться деньгами от продаж, а первые лет пять будет очень небольшое количество квартир. На старте все 80-90% первых построенных квартир будет уходить под переселение, излишки составят порядка 5-10%, в каких-то домах - до 20%, плюс первые этажи. Планируем продавать те квартиры, которые не подошли по квартирографии. Понятно, что лишние квартиры там появятся, когда мы всех переселим и останутся «хвосты», которые достроим в последние 2-3 года. То есть после начала программы через 17-18 лет.
- Вы, наверное, уже понимаете, какой будет минимальная площадь однушки, двушки?
- Понимаем. Однушка будет в среднем на 30% больше, чем существующая сегодня. Мы закладываем 38-40 кв. м минимум.
Кто переселит в новые квартиры
- Какая структура будет заниматься переселением граждан технически?
- В законе прописано, что переселением в рамках положенной площади будет заниматься уполномоченный орган, это департамент городского имущества. Если жители захотят улучшить условия, то Фонд реновации, он создан 8 августа. Мы сейчас как раз готовим предложения по улучшению жилищных условий и механизмы того, как их реализовать.
- Если вот мне не нравятся три варианта квартир, которые мне предлагает город, то что?
- Суд.
- А если я хочу расширить жилплощадь по вашей программе?
- Тогда нужно сразу с фондом заключить правовую сделку. Мы в течение месяца разработаем механизм, как это будет работать. Но мы хотим вопросы расширения площадей и вопросы ипотеки сначала отработать на пилотных проектах, поскольку в начале программы не будет излишков. Первоочередная задача - поднять волну переселения. На второй волне, когда появятся лишние метры, эти механизмы заработают в полную силу.
- Не всех устраивают предложенные варианты отделки квартир, люди в соцсетях жалуются, что будут, по сути, вынуждены сразу же делать новый ремонт поверх того, что предлагают. Почему не предусматривается возможность получения квартиры с черновой отделкой, без «ремонта комфорт-класса»?
- Мы не будем менять правила. Это закон. Если мы приняли решение и в законе прописали, [есть] постановление. Какой дом без отделки?
- А если у жителя очень дорогой ремонт и с его учетом ваша квартира не покрывает его расходов?
- Если человек считает, что у него хороший ремонт, неравнозначный предложенному варианту, то заплатим деньги по рыночной оценке. Если не согласен - суд.
- Когда окупите инвестиции?
- Это уравнение с тремя неизвестными. Я еще раз хочу сказать, что эта программа социальная. Она не построена на принципе выгодности. Сейчас в дальних районах Москвы, например в ТИНАО, квартиры в готовых домах стоят 80 000 руб., а мы построим с улучшенной отделкой тоже около этой цены.
- Может, и не надо там строить - все захотят в Москву перебраться?
- Подождите! Мы по закону обязаны переселить человека в своем районе. Есть еще один важный момент - мы должны смотреть, как программа идет в тренде со строительным рынком.
- Боитесь обрушить его?
- Обрушить его мы точно не обрушим. Надо, чтобы не было негативного влияния на рынок, мы должны учитывать, что на нем происходит. В Москве население проинвестировало в долевое строительство 1 трлн руб. Это очень много.
Вообще, в этом году в Москве параллельно идут два просто мощнейших тренда. Первый - колоссально растет спрос, а ипотечных сделок и договоров долевого участия заключено на 40% больше. Второй - еще большими темпами растет предложение. Это очень хорошо. В конечном итоге город должен выработать такую жилищную политику, чтобы у человека на любой вкус и кошелек была возможность улучшить свои жилищные условия как в собственность, так и в аренду.
Где парковаться
- Что будет с парковками?
- Важно сбалансировать новую застройку по парковочному пространству. Парковок будет точно не меньше, а даже больше, чем сейчас в этих районах. Придется строить подземные гаражи, делать их на прилегающей территории.
- Эти обещания идут вразрез со стремлением города пересадить всех на общественный транспорт.
- Я бы не сказал, что мы целенаправленно пытаемся пересадить всех на общественный транспорт. Но надо понимать, что большой город - это город больших возможностей. И за них надо платить - и в прямом смысле слова, и в косвенном. Ты можешь уехать в любой районный центр России, можешь ездить спокойно на машине и парковать ее, где хочешь. Но уровень твоих доходов там меньше, чем в Москве. Поэтому за работу, за право, возможности большого мегаполиса приходится чем-то жертвовать. Приведу простой пример: в нашем стройкомплексе 5 лет назад все вплоть до рядовых сотрудников могли приезжать на машине. Но в 200 м от Кремля невозможно всем дать парковочные места. И сотрудники пересели на общественный транспорт. Это вещь, которая произойдет сама собой. Мы не боремся с автомобилистами.
- А ощущение, что боретесь!
- Как можно это говорить команде мэра, когда мы построили 13% улично-дорожной сети Москвы и 26% дорожных сооружений, тоннелей, мостов, эстакад?! Такого прорыва в дорожно-транспортном строительстве, как в Москве, нет ни в одном мегаполисе. Мы жилы все порвали, чтобы город не загнать в сплошную пробку.
В Москве один из самых высоких показателей пользования общественным транспортом и самая низкая плотность улично-дорожной сети. Если нам удастся транспортным строительством выровнять диспропорции транспортного развития, разгрузить часть общественного транспорта и сделать его более комфортным, то люди сами пересядут на общественный транспорт. Если бы не решили в городе транспортную проблему, то не смогли бы взяться за реновацию.
- Вы считаете, что транспортную проблему решили?
- Конечно. Мы шли к неминуемой сплошной пробке - 40-30% города, по всем расчетам, должно было встать. Никто не предполагал, что в городе будет 5 млн автомобилей. У нас дешевое пользование автомобилями по сравнению с другими странами, поэтому автопарк прирос. Если посчитать совокупный показатель прироста автомобилей и прироста дорог, то мы сделали прорыв.
- Подсчитывали, сколько примерно может «понаехать» в Москву из-за реновации?
- Не понаедут. Не едет к нам вся страна. Мы считаем, что произойдет перераспределение внутри города. За 5 лет динамика приезжих в Москву - около 40 000-50 000 в год. Для 12,5-миллионного мегаполиса это вообще ничто. В Москве динамика прироста города меньше, чем у Нью-Йорка и Лондона. Я уже не говорю про Пекин, Шанхай, которые прирастают просто сумасшедшими темпами.
Кроме того, есть такая тенденция: в Московской области 25% жилья покупали москвичи, сейчас этот тренд стал снижаться. Люди возвращаются в город, потому что цена стабильно держится три года на одном уровне, а где-то даже падает.
Не слишком ли тесно
- В некоторых кварталах в программу попало по одному дому. Возвращается точечная застройка?
- Никто не будет строить большой дом внутри пятиэтажного квартала. Где-то будет дом такого же размера, а где-то и сноса не предполагается - только реконструкция. Людей будем отселять в новое жилье, а их дома - реконструировать. Но таких домов немного.
- Вы говорите, что плотность не будет сильно превышена, но, если сравнивать с существующим положением, все равно почти в 3 раза увеличится.
- Сегодня средняя плотность в городе - 25 000 кв. м на 1 га. Под пятиэтажками - от 8000 до 13 000 кв. м. Микрорайонов, где одни пятиэтажки, немного. В каком районе насколько повысится плотность, сегодня никто сказать не может. Но высотки и небоскребы мы точно строить не будем.
- Насколько плотность в городе увеличится?
- Сейчас мы в год строим примерно 3,5 млн кв. м, из них почти 1 млн кв. м строится под городские задачи. Плюс 400 000 кв. м апартаментов. Если мы раскрутим программу по переселению, в год добавится 1 млн кв. м - именно под переселение.
- А хватит мощностей, чтобы построить все запланированное?
- Хватит. Нам было тяжело собрать мощности по метро, и по ним до сих пор есть серьезный дефицит. По жилому строительству я не вижу проблем.
Меня больше беспокоит не вопрос со строителями, а недостаток проектировщиков. Поэтому задействованы будут все, кто хоть как-то в этом разбирается, потому что объем работы очень большой. За два года сделать градостроительную документацию на больших территориях, в которые входит 250 кварталов, - это очень большой вызов.
- То есть вы попали в любимую стихию?
- Нашей команде постоянно нужен проект, который мотивирует. Это такой очень серьезный вызов. На вызовы по дорогам, по метро, по железным дорогам команда Сергея Семеновича Собянина ответила. По реновации - мы тоже сможем. Но на первые результаты уйдет года три очень напряженной работы.
- Извините, а если осенью следующего года будет другой мэр?
- Для программы реновации это станет риском. Поскольку для того, чтобы такую программу реализовать, кроме денег нужен еще очень большой внутренний дух. Потому что первые ощутимые результаты мы сможем увидеть через 5 лет.
- То есть он пойдет на выборы?
- Лучше спросите Сергея Семеновича. Но я не знаю человека, у которого еще хватит духу взяться за такую программу, ведь она слишком большая и сложная. К сожалению, только единицы в нашей стране и в городе понимают масштабы этой программы. У нашей команды в багаже 30-летний опыт управления в строительной сфере. Этот проект, наверное, самый тяжелый. Причем тяжелый не из-за физики, а из-за тонкостей работы с населением.
- То есть тяжелый из-за химии - нет большой любви народа?
- Из-за политики. А по поводу большой любви скажу, что, когда я пришел на работу, у меня был очень мудрый учитель [первый президент Татарстана Минтимер] Шаймиев. Он мне сказал: «Знаешь, Марат, ты приходишь на госслужбу и должен понимать, что, скорее всего, тебе никогда не скажут спасибо за ту работу, которую ты делаешь. И ты не должен жить в ожиданиях благодарности, иначе у тебя будет глубокое разочарование от того, что ты работаешь день и ночь, а тебе и спасибо за это не говорят».
- Неужели вам не говорят спасибо?
- Разумные люди говорят. Те, кто переедет, точно скажут мэру спасибо, по крайней мере, подумают об этом. 77% жителей квартир в новых домах поддерживают программу реновации даже при существующих рисках. Если мэр нам доверит, то мы готовы работать над этой миссией.
"Ведомости" № 4381 от 09.08.2017
https://www.vedomosti.ru/realty/characters/2017/08/09/728547-gorodu-ekonomicheski-vigodnee-stroit-samomu