Съем крвартиры, гайд
Всем привет.
Написание данного руководства имеет целью закрепить выводы, сделанные по результатам последнего переезда, а так же, поделиться опытом с сообществом.
Итак, исходя из каких-то соображений, вы решили снять квартиру на большой срок (год или более). Вам потребуются три вещи: деньги, деньги и деньги. Шутка. На самом деле, кроме денег потребуется гора времени : )
Итак, шаг первый: определяем ТЗ. Местонахождение, наличие мебели и техники, количество комнат и площадь (по нормам на человека необходимо от 18 кв. метров). Соотносим все это с бюджетом, находим оптимум (ценники на квартиры можно посмотреть на сайтах риэлтерских контор).
Если время позволяет - шерстим местные форумы на предмет прямых предложений (надо быть готовым к тому, что таких предложений почти нет).
Шаг второй: начинаем обзванивать агентства недвижимости. Заниматься этим стоит начинать недели за 2-3 до запланированного переезда.
ВАЖНО: никогда не называйте риэлторам ваши реальные дедлайны. Ни один агент не захочет иметь дело с клиентом, который будет «крутить носом», «выбирать», и кататься по разным вариантам в течение нескольких недель.
Оптимальная установка: «у нас есть три дня, чтобы найти квартиру». За это время каждое агентство выкатит вам 2-3 реальных варианта. По результатам работы несколькими агентами можно уже выбирать.
ВАЖНО: Перед просмотром квартиры, вам могут предложить подписать договор с агентством. Читайте его внимательно. Как правило, «договор на предоставление информационных услуг» включает пункт о том, что вы и ваши близкие не имеете права заключать договоры аренды помещений, которые вы просмотрели с агентом, под угрозой анальных кар. Холдтайм от пары месяцев (терпимо) до полугода-года (не пойти ли им?)
Иногда такие бумаги подсовывают как «это простая формальность, для нашей внутренней отчетности», оставляя поля под вписывания адресов пустыми.
Короче, читать внимательно, если условия покажутся излишне жесткими - шлем нафиг. «...А для вашей внутренней отчетности я могу написать расписку в том, что действительно посмотрел с вами эту квартиру».
Если агент уже приехал с вами к квартире, ему не интересно быковать и рисковать потерять и время и клиента. Как правило, можно договориться на приемлемые условия.
Пустые поля в бланке договора тоже не забываем перечеркивать.
Итак, 2-3-4 агентства озадачены и вам начинают поступать предложения. Переходим к шагу 3: выбор подходящего варианта.
Никакой спешки! Агенты часто предпринимают попытки давления на потенциальных клиентов, предлагая им «эксклюзивные варианты», и требуя «прямо сейчас подписать договор аренды, потому, что квартира может уйти». Желающих навести панику решительно шлем в жопу и говорим, что «уйдет так уйдет, и фиг с ней». Нет такого ажиотажа на рынке, чтобы арендаторы расхватывали квартиры на лету.
ВАЖНО: халявы не бывает! Если вас пытаются заставить «срочно хватать этот сочный кусок, пока он еще есть, а то не успеете» - вас пытаются развести. На такие штуки лучше вообще ставить психологические якоря с четкой установкой «пошливсенахер».
ВАЖНО: договор аренды подписывать только после детального осмотра квартиры, а лучше вообще на след. день, чтобы хорошенько все взвесить. Это может вызвать баттхерт у агента, но вас это волновать не должно. Инициатива должна быть на вашей стороне.
С хозяевами квартиры сразу оговариваете, не против ли они ваших домашних животных, можно ли сверлить стены и кто будет платить за ремонт, если он понадобится по независящим от вас причинам.
Подходящий вариант выбрали, переходим к шагу 4: заключение договора аренды.
Если совесть не сопротивляется, можно попробовать сэкономить:
На что стоит обратить внимание при заключении договора аренды:
Ессно, надо быть готовым к быкованию хозяев и переезду.
К договору обязательно прикладываем копии всех документов, там упоминающихся: копия документа, подтверждающего право собственности (распоряжения) на помещение, паспорта, доверенности и т.п.
Обменяйтесь максимальным количеством контактов с хозяевами квартиры. По возможности, стоит узнать телефоны их близких родственников, на случай форс-мажора.
В договоре аренды стоит предусмотреть поле, под вписывание сумм, которые вы передаете арендодателю, с подписями сторон. Это избавит вас от ежемесячного составления актов и расписок.
Следом, как правило, подписывается договор на предоставление услуг агенством недвижимости, по которому вы должны им денег за работу. Имеет смысл настоять на включение в договор пункта об ответственности агентства, в случае нечистоплотности арендодателя. К примеру: вы взяли в аренду квартиру, внесли предоплату, а потом оказывается, что арендодатель никаких прав на квартиру не имел и вы попали на 10-15-.... т.р.
Как минимум, агентство должно, в таком случае, найти вам альтернативный вариант бесплатно, либо каким-то еще образом разделить риски от сделки. Лучше заранее обговорить этот момент с агентством, хотя, если риэлторы пытались вас дрочить сроками, можно сказать просто: «я не подпишу договор на предоставление услуг в такой редакции, или переделываем/пишем протокол разногласий, или я вам ничего не должен». Естественно, если вы идете на силовое противостояние, надо четко понимать, что и кому вы говорите. Могу порекомендовать этот метод для юристов, или просто упорных и стрессоустойчивых людей.
Далее, подписывается передаточный акт, в котором стоит максимально точно указать все найденные вами косяки квартиры, наличие, количество и состояние мебели с техникой.
Шаг 5: переезд
Переезд желательно спланировать на первый из двух выходных, заручившись поддержкой максимального количества носильщиков.
Подготовка:
Положите в отдельные коробки и промаркируйте:
Алгоритм переезда простой: за пару дней до дня «Х» пакуем все вещи в коробки, подписывая каждую маркером, + по необходимости маркируем, где верх. Мебель максимально облегчаем (вытаскиваем полки, стекла, и т.п.). В день переезда с утра уточняем, что договоренность на грузотакси в силе. Далее вам понадобится два «караульных» - в исходной квартире и у подъезда и, как минимум, два носильщика.
Пожитки спускаются к подъезду, с запасом по времени. Затем грузятся в грузовик и увозятся к вашему новому дому, где все повторяется в обратном порядке.
Вы же не забыли, куда положили «меченые» коробки? : )
После подъема всех вещей в квартиру рекомендую употребить за новоселье, но без фанатизма : )
Следующий день (который вы, конечно же, зарезервировали) вы начинаете расставлять мебель, обживать жилплощадь, отмывать все и перфорировать стены.
Тут уже вопрос больше к упорности и терпению, никаких особых премудростей нет.
Автор: Shotgun
правка: Валечка
Написание данного руководства имеет целью закрепить выводы, сделанные по результатам последнего переезда, а так же, поделиться опытом с сообществом.
Итак, исходя из каких-то соображений, вы решили снять квартиру на большой срок (год или более). Вам потребуются три вещи: деньги, деньги и деньги. Шутка. На самом деле, кроме денег потребуется гора времени : )
Итак, шаг первый: определяем ТЗ. Местонахождение, наличие мебели и техники, количество комнат и площадь (по нормам на человека необходимо от 18 кв. метров). Соотносим все это с бюджетом, находим оптимум (ценники на квартиры можно посмотреть на сайтах риэлтерских контор).
Если время позволяет - шерстим местные форумы на предмет прямых предложений (надо быть готовым к тому, что таких предложений почти нет).
Шаг второй: начинаем обзванивать агентства недвижимости. Заниматься этим стоит начинать недели за 2-3 до запланированного переезда.
ВАЖНО: никогда не называйте риэлторам ваши реальные дедлайны. Ни один агент не захочет иметь дело с клиентом, который будет «крутить носом», «выбирать», и кататься по разным вариантам в течение нескольких недель.
Оптимальная установка: «у нас есть три дня, чтобы найти квартиру». За это время каждое агентство выкатит вам 2-3 реальных варианта. По результатам работы несколькими агентами можно уже выбирать.
ВАЖНО: Перед просмотром квартиры, вам могут предложить подписать договор с агентством. Читайте его внимательно. Как правило, «договор на предоставление информационных услуг» включает пункт о том, что вы и ваши близкие не имеете права заключать договоры аренды помещений, которые вы просмотрели с агентом, под угрозой анальных кар. Холдтайм от пары месяцев (терпимо) до полугода-года (не пойти ли им?)
Иногда такие бумаги подсовывают как «это простая формальность, для нашей внутренней отчетности», оставляя поля под вписывания адресов пустыми.
Короче, читать внимательно, если условия покажутся излишне жесткими - шлем нафиг. «...А для вашей внутренней отчетности я могу написать расписку в том, что действительно посмотрел с вами эту квартиру».
Если агент уже приехал с вами к квартире, ему не интересно быковать и рисковать потерять и время и клиента. Как правило, можно договориться на приемлемые условия.
Пустые поля в бланке договора тоже не забываем перечеркивать.
Итак, 2-3-4 агентства озадачены и вам начинают поступать предложения. Переходим к шагу 3: выбор подходящего варианта.
Никакой спешки! Агенты часто предпринимают попытки давления на потенциальных клиентов, предлагая им «эксклюзивные варианты», и требуя «прямо сейчас подписать договор аренды, потому, что квартира может уйти». Желающих навести панику решительно шлем в жопу и говорим, что «уйдет так уйдет, и фиг с ней». Нет такого ажиотажа на рынке, чтобы арендаторы расхватывали квартиры на лету.
ВАЖНО: халявы не бывает! Если вас пытаются заставить «срочно хватать этот сочный кусок, пока он еще есть, а то не успеете» - вас пытаются развести. На такие штуки лучше вообще ставить психологические якоря с четкой установкой «пошливсенахер».
ВАЖНО: договор аренды подписывать только после детального осмотра квартиры, а лучше вообще на след. день, чтобы хорошенько все взвесить. Это может вызвать баттхерт у агента, но вас это волновать не должно. Инициатива должна быть на вашей стороне.
- Район и расположение дома. Близость всяких пром. зон, помоек, и прочих частных секторов - можно посмотреть во всеразличных ГИСах.
- Инфраструктура: парковка, магазины, транспорт, школы-детсады по необходимости. Кстати, расположение «в центре города, в двух шагах от остановки кучи транспорта» - не плюс, а минус, т.к. к этому месту маршрутки и общественный транспорт, как правило, уже забиты под завязку.
- Состояние двора и подъезда. Гора пустых бутылок, обоссаный лифт и пар из подвала... ну вы поняли.
- Смотрим «хоромы»:
- окна: отсутствие щелей, нормальная работа фурнитуры в пластике и уплотнители в деревянных окнах. Не должно быть всяких потеков, следов промерзания и т.п.
- сантехника: проверить краны/канализацию, подводки на отсутствие протечек, общее состояние,
- электрика: никаких «соплей», изоленты, и следов колхозинга в проводке. Нормальный опломбированный счетчик и автоматы,
- общее состояние. Ищем следы «косметических ремонтов», попыток скрыть косяки,
- куда выходят окна? - транспортная развязка с оживленным движением дает много пыли, шума, и хреновый воздух. Повод хорошо скинуть ценник, а лучше поискать другой вариант.
С хозяевами квартиры сразу оговариваете, не против ли они ваших домашних животных, можно ли сверлить стены и кто будет платить за ремонт, если он понадобится по независящим от вас причинам.
Подходящий вариант выбрали, переходим к шагу 4: заключение договора аренды.
Если совесть не сопротивляется, можно попробовать сэкономить:
- предлагаем премию риэлтору, если он помогает продавить цену в торге с хозяином,
- риэлтерские конторы берут (применительно к моей локации) порядка 40-50% от месячной цены аренды. Можно предложить 20-25% на руки агенту, но тогда договор аренды придется писать самим.
На что стоит обратить внимание при заключении договора аренды:
- не должно быть штрафных санкций за досрочное расторжение договора. В обе стороны одно правило: предупредить за месяц до даты, к которой надо освободит помещение,
- должна быть прописана фиксированная цена на весь срок аренды, без возможности ее изменения,
- автопролонгация договора после окончания срока, если стороны не против
- четко закрепить в договоре аренды, что арендодатель предоставляет «пригодное для проживания помещение». Пригодность для проживания определяется соответствующими СанПиНами.
Ессно, надо быть готовым к быкованию хозяев и переезду.
К договору обязательно прикладываем копии всех документов, там упоминающихся: копия документа, подтверждающего право собственности (распоряжения) на помещение, паспорта, доверенности и т.п.
Обменяйтесь максимальным количеством контактов с хозяевами квартиры. По возможности, стоит узнать телефоны их близких родственников, на случай форс-мажора.
В договоре аренды стоит предусмотреть поле, под вписывание сумм, которые вы передаете арендодателю, с подписями сторон. Это избавит вас от ежемесячного составления актов и расписок.
Следом, как правило, подписывается договор на предоставление услуг агенством недвижимости, по которому вы должны им денег за работу. Имеет смысл настоять на включение в договор пункта об ответственности агентства, в случае нечистоплотности арендодателя. К примеру: вы взяли в аренду квартиру, внесли предоплату, а потом оказывается, что арендодатель никаких прав на квартиру не имел и вы попали на 10-15-.... т.р.
Как минимум, агентство должно, в таком случае, найти вам альтернативный вариант бесплатно, либо каким-то еще образом разделить риски от сделки. Лучше заранее обговорить этот момент с агентством, хотя, если риэлторы пытались вас дрочить сроками, можно сказать просто: «я не подпишу договор на предоставление услуг в такой редакции, или переделываем/пишем протокол разногласий, или я вам ничего не должен». Естественно, если вы идете на силовое противостояние, надо четко понимать, что и кому вы говорите. Могу порекомендовать этот метод для юристов, или просто упорных и стрессоустойчивых людей.
Далее, подписывается передаточный акт, в котором стоит максимально точно указать все найденные вами косяки квартиры, наличие, количество и состояние мебели с техникой.
Шаг 5: переезд
Переезд желательно спланировать на первый из двух выходных, заручившись поддержкой максимального количества носильщиков.
Подготовка:
- коробки для вещей можно раздобыть, совершив рейд по ближайшим магазинам. Размер коробок должен быть удобен для переноски одним человеком, с учетом прохождения в двери/лифты,
- запаситесь мусорными пакетами, парой мотков скотча и яркими маркерами, + малярным скотчем, чтобы крепить подвижные элементы бытовой техники и мебели,
- купите побольше минералки/сока/кваса. Спиртное до конца переезда - не рекомендую,
- соберите мини-аптечку: согревающая мазь, эластичный бинт, пластырь, стерильный бинт, антисептик,
- заранее, за день-два закажите грузотакси,
- отложите в доступное место отвертки (крест + шлиц), пассатижи и нож. Так же желательно заранее иметь под руками перфоратор, крепежную фурнитуру и шуруповерт, чтобы уже на новом месте развесить свои шкафы/полки/...
- наберите газетного спама в почтовых ящиках. Пригодится для прокладывания хрупких вещей типа посуды.
Положите в отдельные коробки и промаркируйте:
- цивильную одежду и обувь на следующий рабочий день,
- минимальный набор посуды и продуктов (чтобы после переезда вечером не шарить по всем коробкам с мыслью «что б сожрать»
, - бытовую химию, всякое и другое для мытья и уборки мебели, помещения и фаянса,
- туда же набор мыльнорыльных принадлежностей.
Алгоритм переезда простой: за пару дней до дня «Х» пакуем все вещи в коробки, подписывая каждую маркером, + по необходимости маркируем, где верх. Мебель максимально облегчаем (вытаскиваем полки, стекла, и т.п.). В день переезда с утра уточняем, что договоренность на грузотакси в силе. Далее вам понадобится два «караульных» - в исходной квартире и у подъезда и, как минимум, два носильщика.
Пожитки спускаются к подъезду, с запасом по времени. Затем грузятся в грузовик и увозятся к вашему новому дому, где все повторяется в обратном порядке.
Вы же не забыли, куда положили «меченые» коробки? : )
После подъема всех вещей в квартиру рекомендую употребить за новоселье, но без фанатизма : )
Следующий день (который вы, конечно же, зарезервировали) вы начинаете расставлять мебель, обживать жилплощадь, отмывать все и перфорировать стены.
Тут уже вопрос больше к упорности и терпению, никаких особых премудростей нет.
Автор: Shotgun
правка: Валечка