Тонкости съёма квартиры в Москве во время кризиса
Фотография: Общество шведской литературы в Финляндии
Если вам удалось найти съёмную квартиру в Москве по вменяемой цене - не радуйтесь раньше времени, через пару месяцев вам могут увеличить стоимость аренды. lefortoff о «риске внешней жадности» и о том, как кризис повлиял на процесс съёма квартиры в Москве.
Год назад lefortoff выделил три важных принципа для поиска и съёма жилья:
На рынке аренды квартир в Москве царит полный разброд по ценам: процессы установления платы за аренду не регулируются никакими законами (как это бывает в развитых странах). В одном и том же доме вполне могут уживаться свежеотремонтированная двушка за 40 тысяч в месяц и раздолбанная однушка - за 50. Квартира на каком-нибудь Рязанском проспекте вполне может стоить столько же, сколько такая же квартира - на Фрунзенской набережной.
Чтобы снять квартиру в Москве по цене ниже рыночной, нужно запомнить всего лишь три принципа, чтобы руководствоваться ими всякий раз, когда нужно арендовать жилье:
1. В любом районе Москвы всегда можно найти квартиру, которая стоит на 25-30% ниже рынка (при том же качестве). «Обычная» однушка в Медведково стоит в среднем 33-35 тысяч? Значит, можно найти такую же за 25. Двушка на Алексеевской с отличной планировкой и ремонтом стоит в среднем 65 тысяч? Значит, можно найти такую же за 50.
2. Искать надо только самостоятельно. Никаких агентов! Квартиры, которые стоят дешево, во-первых, появляются нечасто (один-два раза в неделю), а во-вторых, уходят, как правило, через несколько часов после публикации объявления. Даже самый расторопный агент по недвижимости не успеет договориться о встрече так же быстро, как вы это сделаете сами: во-первых, у него много других клиентов, во-вторых, его задача - заработать деньги, а не найти вам хорошую квартиру.
3. Надо ехать на осмотр только в ту квартиру, которую вы действительно готовы снять прямо сейчас. Принцип «я хочу еще покататься и посмотреть» работает только с вариантами по среднерыночной стоимости: действительно дешевая квартира достанется тому, кто приедет сразу после вас. Вероятность того, что риэлтор или хозяин решит придержать для вас свою квартиру, пока вы смотрите другие варианты, крайне невелика.
Читать далее про алгоритм использования этих принципов
Сейчас, по мнению lefortoff, вероятность пострадать от «риска внешней жадности» постоянно растёт:
Тогда я не упомянул о важном риске, на который идут те, кто снимает квартиру по цене намного ниже рынка. Назовем его «риском внешней жадности».
Предположим, вы сняли хорошую однушку за 25 тысяч где-нибудь в Отрадном или в Медведково (или, например, хорошую двушку за 45 тысяч на Алексеевской или в Сокольниках). Ниже рынка? Да, ниже. Квартира без подвохов? Да, квартира действительно хорошая, с ремонтом и в новом доме. Может быть, хозяин мутный? Нет, наоборот, хозяин мил и приятен: он как раз специально занизил цену, чтобы быстрее найти жильцов.
То есть, на момент заключения договора рисков нет. Риск появляется через несколько месяцев после того, как вы сняли квартиру.
Вот вы живете в своей дешевой съемной квартире, исправно платите хозяину, радуетесь, что платите меньше, чем все остальные, кто живет в таких же квартирах. А в это время милого и приятного хозяина вашей квартиры начинает пилить жена. Или, что гораздо хуже, внезапно появившаяся сожительница:
- Дорогой, мы сдаем квартиру очень дешево! Давай повысим им цену!
- Дорогая, но у нас же с ними договор на год. Условия все прописаны. Я не могу сейчас ничего повысить.
- Меня это не волнует! Вон, посмотри! Такие квартиры в два раза дороже сдаются! Сколько там у вас до окончания договора? Три месяца? Как пройдут, сразу повышаем цену!
- Но, дорогая, они же нормально платят, вообще никаких проблем...
- И ничего, что платят! Найдем тех, кто больше будет платить!
Разумеется, такой диалог происходит неоднократно, и ближе к дате окончания договора хозяин квартиры сначала смущенно предлагает вам повысить арендную плату, а услышав категоричный отказ, грустно предлагает разойтись. И его тоже можно понять: сдавать квартиру новым жильцам по более высокой цене, придется не вздорной сожительнице, а ему самому. А что такое сдача квартиры по рыночной цене? Это несколько недель простоя, это постоянные показы, это постоянное «ой, нам надо еще подумать, квартира хорошая, но цена высоковата», это ежедневная трата нервов.
А потом он еще и окажется виноват, что не удержал таких прекрасных арендаторов, которые платили всегда вовремя.
Читать полностью в блоге автора
lefortoff - о том, как ускорился поиск новой квартиры:
Так вышло, что я всегда снимал квартиры на два года, постепенно улучшая свои жилищные условия. С 2007 по 2009 была совсем скромная однушка в хрущевке, с 2009 по 2011 - однушка более просторная, в новом доме и с ремонтом. В 2011 году я переехал в обычную, но довольно большую двушку в сталинке, а в 2013 снял тоже двушку и тоже в сталинке, но уже с хорошим ремонтом.
Настал 2015 год, и вместе с ним - очередной переезд. Но цель на этот раз отличалась от традиционной: вместо улучшения жилищных условий нужно было найти более бюджетную квартиру, при этом почти не ущемив себя в комфорте.
Чтобы найти квартиру быстро, не распылиться в поиске и не менять привычный район, я, как и обычно, открыл http://www.cian.ru, задал максимальную стоимость и задал в качестве области для поиска квадрат со стороной примерно в три километра вокруг текущего на тот момент жилья.
Результат поиска несколько удивил, если не ошарашил.
Если раньше с нужными мне параметрами находилось от силы двадцать вариантов, а среди них можно было отфильтровать в лучшем случае три приемлемых (два из которых к моменту звонка были уже неактуальны, потому что квартиры уже сдались), то сейчас поиск выдал почти сто пятьдесят квартир. Сто пятьдесят!
Из этих ста пятидесяти сразу же нашлось почти двадцать квартир, которые, судя по фотографиям и описаниям, можно было сразу же с удовольствием снимать. Но тут и начались сложности, которых почти не было на Циане двух- и четырехлетней давности:
1. Риэлторов стало очень много, и среди них появилось много непрофессиональных. Даже если вы ищете хорошую квартиру в хорошем районе, нужно заранее подготовиться к тому, что перезванивать будут не в назначенное время, а как попало, пытаться содрать дополнительные деньги, на ходу менять условия договора, сходу предлагать поискать другие квартиры, (как раньше делали только некоторые крупные агентства типа Инкома).
2. Объектов стало очень много, и даже многие профессиональные риэлторы не могут справиться с количеством навалившихся на них квартир. Они не дают ложную информацию и не пытаются завысить комиссию, но перезвонить в назначенный срок тоже забудут.
3. Многие собственники, видимо, в связи с нестабильной ситуацией в экономике, решили сдать свои квартиры впервые. У некоторых собственников из этой категории могут появиться не вполне адекватные идеи. Например, создать своеобразный опцион, привязав цену на квартиру к курсу евро, если курс превысит определенное собственником пороговое значение. Или, например, внезапно заявить, что квартира сдается исключительно людям с московской пропиской, и даже регистрация не пройдет. (Зачем людям с московской пропиской недешевая съемная квартира в период нестабильности, не уточняется).
Если раньше, выходя на рынок, арендатор мог сравнить себя со снайпером, который сидит в засаде и несколько дней ждет, когда наконец появится устраивающая его квартира, то теперь он - типичный пулеметчик. Все новые и новые варианты появляются каждый час, телефон разрывается и разряжается за три часа, два-три показа проходят безрезультатно - снять квартиру с наскока не получается.
Читать далее в блоге автора
И напоследок lefortoff описывает несколько правил перевозки вещей во время переезда:
Итак, новая съемная квартира найдена. Дело, казалось бы, за малым: надо собрать и перевезти вещи.
Ничего принципиально сложного в этом этапе нет, но это не мешает ему быть самой неприятной частью процесса переезда. Когда я переезжал в рамках Москвы в первый раз (в 2006 году) все мои вещи уместились в одну-единственную клетчатую сумку. Теперь, спустя десять лет, все вещи, разложенные по сумкам и коробкам, с трудом помещаются в комнате площадью более 20 квадратных метров, приходится ставить друг на друга. И это без мебели = к счастью, от нее удалось вовремя избавиться.
Для себя я выделил несколько правил перевозки вещей на будущее.
1. Самое главное - вещи надо постараться перевезти за один раз. Одна ходка на газели в сравнении с десятью на своей машине сэкономит уйму времени при умеренных затратах.
2. «Постараться перевезти» не означает «перевезти все во что бы то ни стало». То есть, не стоит уже перед посадкой в загруженную газель носиться по квартире и выискивать забытые мелочи. Все равно придется возвращаться, чтобы окинуть все свежим взглядом.
3. Компаний, которые быстро предоставляют газели для частных перевозок, уже довольно много. Если сроки терпят, можно и поискать - конкуренция большая, у многих компаний можно найти скидки и акции.
4. Газель можно заказать с двумя грузчиками. Оплата почасовая. Если есть желание сэкономить (в том числе время), а заодно размяться, можно присоединиться к грузчикам.
5. Особое внимание нужно уделять упаковке. Если вещи грамотно упакованы, их перевозка будет не такой страшной и долгой, как кажется на первый взгляд. В моем случае переезд от двери до двери занял около трех часов.
Как уже говорилось, на следующий день стоит вернуться в прежнюю квартиру, осмотреть ее на предмет забытых градусников, молотков, ручек и креветок в морозильнике, все забрать и со спокойной душой сообщить владельцам, что переезд состоялся успешно.
Рассортировывать вещи не менее сложно, но гораздо более приятно, чем их перевозить. С новой квартирой начинается очередная новая жизнь.
Читать полностью в блоге автора