Ипотека начинает пузыриться
На этой неделе стало известно, что Центробанк РФ с 2018 года ужесточит требования к оценке рисков при выдаче ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, чтобы избежать надувания пузыря на этом рынке. Определенные основания для таких опасений у регулятора есть. В сентябре этого года объем выдачи ипотечных кредитов в России, по предварительным оценкам АИЖК, вырос в денежном выражении не менее чем на 42% по сравнению с сентябрем прошлого года. Темпы роста этого сегмента кредитования в годовом выражении держатся в районе 40% пятый месяц подряд, а в целом август-сентябрь объем выдачи займов на покупку жилья вырос более чем на 20%. При этом кредитование физических лиц в целом выросло в сентябре всего на 8,7% в годовом выражении.
Основными причинами бурного роста ипотеки стали отложенный спрос и снижение ставок по ипотечным кредитам. Затяжная рецессия в российской экономике, сокращение реальных доходов населения и жесткие условия выдачи ипотечных кредитов вынуждали значительную часть россиян откладывать улучшение жилищных условий до лучших времен. Однако в последние полгода доходы граждан демонстрируют хотя бы некую стабильность, а средние ставки по ипотеке неоднократно обновляли минимумы за все время развития рынка ипотечного кредитования в России. Для банков же ипотека до сих пор остается одним из наиболее привлекательных с точки возвратности кредитов направлений работы.
По данным АИЖК, средняя ставка по кредитам на приобретение жилья на первичном рынке опустилась до 10,34% годовых, на вторичном - до 10,7%, и в дальнейшем ставки продолжит снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ. АИЖК ожидает, что уже к концу следующего года средняя ставка по ипотеке упадет до 8% годовых. Впрочем, под 8 и меньше процентов можно найти ипотеку уже сейчас в Сбербанке, ВТБ и некоторых других банках. Рекордсменом в этом стал Кошелев-Банк, активно рекламирующий кредиты под 3,7%.
Правда, получить такие кредиты можно на покупку жилья в строго определенных домах, поскольку такие низкие ставки объясняются просто - строительные компании в рамках партнерских программ с банками компенсируют часть реальной стоимости ссуды. Делается это, естественно, не от хорошей жизни и не от искренней заботы о клиентах - спрос на жилье до сих пор недостаточно высок, что сказывается и на объеме продаж, и на уровне цен, и на прибыли строителей.
По данным СОФЖИ, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Самары в сентябре упала на 7,3% по сравнению с сентябрем прошлого года, в Тольятти - на 6,5%. Причин для этого несколько: резкое сокращение инвестиционных покупок жилья, на долю которых еще несколько лет назад приходилось 20-30% сделок, сохраняющиеся финансовые проблемы у значительной части населения, довольно активное строительство новых объектов и введение налога на жилье по кадастровой стоимости, который в дальнейшем планируется повысить.
В этих условиях падение темпов роста ипотечного кредитования, в том числе из-за ужесточения требований ЦБ, новый виток сокращения доходов населения или чрезмерно активное увеличение предложения жилья могут создать банкам серьезные финансовые проблемы из-за падения стоимости залогов по кредитам и возможных неплатежей. Причем в первую очередь пострадают именно банки, выдающие ипотеку по заниженным ставкам и с минимальным первоначальным взносом, особенно на приобретение бюджетного жилья, во вторую - сами строители, а в третью - опять же банки, кредитовавшие этих строителей.
Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», для «Бизнес ФМ Самара», 02.11.2017.
Основными причинами бурного роста ипотеки стали отложенный спрос и снижение ставок по ипотечным кредитам. Затяжная рецессия в российской экономике, сокращение реальных доходов населения и жесткие условия выдачи ипотечных кредитов вынуждали значительную часть россиян откладывать улучшение жилищных условий до лучших времен. Однако в последние полгода доходы граждан демонстрируют хотя бы некую стабильность, а средние ставки по ипотеке неоднократно обновляли минимумы за все время развития рынка ипотечного кредитования в России. Для банков же ипотека до сих пор остается одним из наиболее привлекательных с точки возвратности кредитов направлений работы.
По данным АИЖК, средняя ставка по кредитам на приобретение жилья на первичном рынке опустилась до 10,34% годовых, на вторичном - до 10,7%, и в дальнейшем ставки продолжит снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ. АИЖК ожидает, что уже к концу следующего года средняя ставка по ипотеке упадет до 8% годовых. Впрочем, под 8 и меньше процентов можно найти ипотеку уже сейчас в Сбербанке, ВТБ и некоторых других банках. Рекордсменом в этом стал Кошелев-Банк, активно рекламирующий кредиты под 3,7%.
Правда, получить такие кредиты можно на покупку жилья в строго определенных домах, поскольку такие низкие ставки объясняются просто - строительные компании в рамках партнерских программ с банками компенсируют часть реальной стоимости ссуды. Делается это, естественно, не от хорошей жизни и не от искренней заботы о клиентах - спрос на жилье до сих пор недостаточно высок, что сказывается и на объеме продаж, и на уровне цен, и на прибыли строителей.
По данным СОФЖИ, средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Самары в сентябре упала на 7,3% по сравнению с сентябрем прошлого года, в Тольятти - на 6,5%. Причин для этого несколько: резкое сокращение инвестиционных покупок жилья, на долю которых еще несколько лет назад приходилось 20-30% сделок, сохраняющиеся финансовые проблемы у значительной части населения, довольно активное строительство новых объектов и введение налога на жилье по кадастровой стоимости, который в дальнейшем планируется повысить.
В этих условиях падение темпов роста ипотечного кредитования, в том числе из-за ужесточения требований ЦБ, новый виток сокращения доходов населения или чрезмерно активное увеличение предложения жилья могут создать банкам серьезные финансовые проблемы из-за падения стоимости залогов по кредитам и возможных неплатежей. Причем в первую очередь пострадают именно банки, выдающие ипотеку по заниженным ставкам и с минимальным первоначальным взносом, особенно на приобретение бюджетного жилья, во вторую - сами строители, а в третью - опять же банки, кредитовавшие этих строителей.
Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», для «Бизнес ФМ Самара», 02.11.2017.