Про виртуальные ценовые войны
За последние 5 лет количество интернет-сайтов, продающих турецкую недвижимость, выросло в десятки раз. Жесткая конкуренция на онлайновой поляне вкупе с довольно своеобразной «восточной» бизнес-этикой дают интересный эффект: большинство агентов, использующих интернет как основное маркетинговое средство, действуют по принципу «главное - заманить клиента, а там разберемся».
В результате на агентских сайтах и порталах недвижимости появляются совершенно нереальные предложения с красивыми фотографиями и копеечными ценами. Списавшись с агентом по электронной почте, потенциальный покупатель получает заверения в том, что данная квартира находится в наличии, а цена абсолютно реальна. Вот и всё: клиент «почти готов». Радостный, он бежит отпрашиваться с работы и бронировать билеты. Дальше - уже дело техники. А техникой красивого вранья и навешивания макаронных изделий на клиентские уши местные «сейлз-менеджеры» владеют в совершенстве. Уличить такого профи во лжи практически невозможно. Турки, видимо, генетически не умеют краснеть, зато умеют буквально «на ходу» придумывать совершенно фантастические истории, которые плавно вытекают одна из другой. «Домашних заготовок» может быть великое множество.
Например, ваш менеджер может сказать, что забыл ключи от «той самой» квартиры в другом офисе, но беспокоиться не стоит: ему пришлют их с нарочным буквально «на днях». А пока можно поехать в офис, попить чаю и устроить небольшую экскурсию по городу, а заодно посмотреть и другие квартиры, которые «почти такие же», только чуть подальше от моря, поменьше и подороже. Через пару дней такого «восточного гостеприимства» клиент обычно забывает, за чем приехал и покупает то, что ему предложат. Это жесткий вариант турецко-агентской «разводки». Бывают варианты и помягче, когда квартира в реальности «не совсем» соответствует фото в интернете, а в цену просто случайно «забыли» включить агентскую комиссию.
Такой же «заманухой» часто бывает и возмещение стоимости так называемого «ознакомительного тура». Нет, возместить покупателю стоимость билетов и нескольких суток проживания в 3-4-звездном отеле это вполне нормальная практика. Но стоит крепко задуматься, если вам предлагают оплатить перелет и проживание вас и всех ваших родственников в отеле «Мардан Палас» (конечно, если вы пока не готовы инвестировать в турецкую недвижимость сумму с шестью нулями). Скорее всего, такой «ознакомительный тур» вам все-таки оплатят, но потом втихую прибавят эту сумму (а иногда и умноженную на два) к стоимости вашего контракта.
В заключение дам несколько тематических советов потенциальным покупателями турецкой недвижимости:
Не изучайте рынок по сайтам агентств и объявлениям на тематических порталах. Некоторые из них не обновлялись по несколько лет, а на многих информация попросту недостоверна. Если уж хотите изучить рынок, зайдите на сайт вроде Sahibinden.com. Да, этот сайт на турецком и больше подходит тем, кто более-менее знает местность. А еще турецкие продавцы не утруждают себя загрузкой хороших фотографий. Но этот портал дает реальное представление о ценах на сегодняшний день. Только не забудьте добавить к цене от 6 до 10% агентской комиссии. О справедливости именно такого риэлторского вознаграждения в Турции мы еще обязательно поговорим отдельно, а пока просто примите это как данность.
Никогда не забывайте один из главных законов экономики: хорошая вещь не может стоить дешево, при этом дерьмо вполне может быть дорогим. Любая квартира стоит ровно столько, на сколько она «тянет». Не меньше! Выбросите из головы сказки про то, что в кризисные времена можно «поймать» объект на 25-30% дешевле реальной стоимости. Во-первых, по ряду причин в Турции не было и нет массовой распродажи недвижимости на залоговых аукционах. А во-вторых, появляющиеся то там, то тут реально «вкусные» предложения скупаются самими агентами. Потому что это тоже часть их заработка! И исчезают такие объекты с рынка быстрее, чем вы успеваете доехать до Шереметьево.
При выборе агентства или агентств, с которыми вы будете работать в Турции, не ориентируйтесь на интернет-портфолио объектов. Даже у крупнейших агентств, входящих в ТОП-10 «Яндекса» по запросу «недвижимость в Турции», актуальность базы объектов и прайс-листов составляет не более 90%. Рынок не стоит на месте, сделки происходят каждый день, и ни одно агентство не в состоянии обновлять базу в режиме реального времени. К тому же, квартира на фото никогда не выглядит точно так, как она выглядит в реальности. Ни один агент, даже самый честный, не выложит на свой сайт фото облезлых стен и находящейся рядом с домом помойки. По моему личному опыту, только каждый пятый покупатель приобретает в итоге именно ту квартиру, которую предварительно выбрал в интернете.
Интернет хорош для покупки книг, мобильных телефонов и стиральных машин. Но его возможностей пока еще не хватает, чтобы вы могли осознанно сделать выбор в пользу того или иного дома или квартиры. Выбирайте недвижимость в реальности, а не в онлайне.
В результате на агентских сайтах и порталах недвижимости появляются совершенно нереальные предложения с красивыми фотографиями и копеечными ценами. Списавшись с агентом по электронной почте, потенциальный покупатель получает заверения в том, что данная квартира находится в наличии, а цена абсолютно реальна. Вот и всё: клиент «почти готов». Радостный, он бежит отпрашиваться с работы и бронировать билеты. Дальше - уже дело техники. А техникой красивого вранья и навешивания макаронных изделий на клиентские уши местные «сейлз-менеджеры» владеют в совершенстве. Уличить такого профи во лжи практически невозможно. Турки, видимо, генетически не умеют краснеть, зато умеют буквально «на ходу» придумывать совершенно фантастические истории, которые плавно вытекают одна из другой. «Домашних заготовок» может быть великое множество.
Например, ваш менеджер может сказать, что забыл ключи от «той самой» квартиры в другом офисе, но беспокоиться не стоит: ему пришлют их с нарочным буквально «на днях». А пока можно поехать в офис, попить чаю и устроить небольшую экскурсию по городу, а заодно посмотреть и другие квартиры, которые «почти такие же», только чуть подальше от моря, поменьше и подороже. Через пару дней такого «восточного гостеприимства» клиент обычно забывает, за чем приехал и покупает то, что ему предложат. Это жесткий вариант турецко-агентской «разводки». Бывают варианты и помягче, когда квартира в реальности «не совсем» соответствует фото в интернете, а в цену просто случайно «забыли» включить агентскую комиссию.
Такой же «заманухой» часто бывает и возмещение стоимости так называемого «ознакомительного тура». Нет, возместить покупателю стоимость билетов и нескольких суток проживания в 3-4-звездном отеле это вполне нормальная практика. Но стоит крепко задуматься, если вам предлагают оплатить перелет и проживание вас и всех ваших родственников в отеле «Мардан Палас» (конечно, если вы пока не готовы инвестировать в турецкую недвижимость сумму с шестью нулями). Скорее всего, такой «ознакомительный тур» вам все-таки оплатят, но потом втихую прибавят эту сумму (а иногда и умноженную на два) к стоимости вашего контракта.
В заключение дам несколько тематических советов потенциальным покупателями турецкой недвижимости:
Не изучайте рынок по сайтам агентств и объявлениям на тематических порталах. Некоторые из них не обновлялись по несколько лет, а на многих информация попросту недостоверна. Если уж хотите изучить рынок, зайдите на сайт вроде Sahibinden.com. Да, этот сайт на турецком и больше подходит тем, кто более-менее знает местность. А еще турецкие продавцы не утруждают себя загрузкой хороших фотографий. Но этот портал дает реальное представление о ценах на сегодняшний день. Только не забудьте добавить к цене от 6 до 10% агентской комиссии. О справедливости именно такого риэлторского вознаграждения в Турции мы еще обязательно поговорим отдельно, а пока просто примите это как данность.
Никогда не забывайте один из главных законов экономики: хорошая вещь не может стоить дешево, при этом дерьмо вполне может быть дорогим. Любая квартира стоит ровно столько, на сколько она «тянет». Не меньше! Выбросите из головы сказки про то, что в кризисные времена можно «поймать» объект на 25-30% дешевле реальной стоимости. Во-первых, по ряду причин в Турции не было и нет массовой распродажи недвижимости на залоговых аукционах. А во-вторых, появляющиеся то там, то тут реально «вкусные» предложения скупаются самими агентами. Потому что это тоже часть их заработка! И исчезают такие объекты с рынка быстрее, чем вы успеваете доехать до Шереметьево.
При выборе агентства или агентств, с которыми вы будете работать в Турции, не ориентируйтесь на интернет-портфолио объектов. Даже у крупнейших агентств, входящих в ТОП-10 «Яндекса» по запросу «недвижимость в Турции», актуальность базы объектов и прайс-листов составляет не более 90%. Рынок не стоит на месте, сделки происходят каждый день, и ни одно агентство не в состоянии обновлять базу в режиме реального времени. К тому же, квартира на фото никогда не выглядит точно так, как она выглядит в реальности. Ни один агент, даже самый честный, не выложит на свой сайт фото облезлых стен и находящейся рядом с домом помойки. По моему личному опыту, только каждый пятый покупатель приобретает в итоге именно ту квартиру, которую предварительно выбрал в интернете.
Интернет хорош для покупки книг, мобильных телефонов и стиральных машин. Но его возможностей пока еще не хватает, чтобы вы могли осознанно сделать выбор в пользу того или иного дома или квартиры. Выбирайте недвижимость в реальности, а не в онлайне.