Проектирование и внедрение единого комплекса инженерных систем здания
Прошло время, когда красоту и функциональность здания оценивали снаружи. Сегодня, наряду с архитектурой, важнейшее значение имеет внутренняя оснащённость инженерными системами. Они позволяют вам не просто существовать, а жить и работать в своё удовольствие, не задумываясь о том, почему «в кране нет воды», батареи холодные и как сделать так, чтобы воздух был чистый, а сквозняков не было.
Комплекс инженерных систем современного здания представляет собой обширную структуру, элементы которой тесно связаны между собой. Если говорить метафорами, то это похоже на тело человека, где сбалансированно работают различные органы и системы: кровоснабжение, пищеварение, опорно-двигательный аппарат, лимфатическая система и так далее. При выходе из строя одного органа человек не может нормально функционировать, а иногда и умирает. Организм живет под управлением единого центра - головного мозга, информация от которого предается по каналам нервной системы.
Подобным образом строятся взаимосвязи и в здании. Каждая система выполняет важную, присущую только ей, функцию, но она не может правильно функционировать без «соседей». Поэтому при проектировании и внедрении инженерных систем важно использовать особый подход.
На сегодняшний день обычная ситуация выглядит следующим образом: на основе тендера, проводимого Заказчиком, выбирается генеральный проектировщик. Часто им является проектный институт, имеющий в своём составе специалистов по всем разделам проектирования. Эти специалисты разрабатывают проектные решения по всем инженерным системам в отдельности, особо не заботясь об их взаимодействии. Иногда доходит до смешного. Например: имеем проект по наружным сетям и проект по внутренней системе водоснабжения и канализации. Для того чтобы внутреннюю канализацию не заливало нечистотами при повышении давления во внешних сетях, на вводе в здание необходимо установить специальный клапан. Кто должен его учитывать в своем проектном решении? Как всегда получается, его не учитывает никто. Поскольку оборудования нет в проектной спецификации, подрядчик, монтирующий систему, его и не устанавливает. Итоги плачевные.
В случае, когда генеральный проектировщик нанимает сторонние организации для проектирования отдельных инженерных систем, взаимодействие нескольких проектировщиков еще более усложняется, результат - дополнительные затраты на увязку систем (потраченные уже на этапе монтажа), невозможность единого управления, затраты на обслуживание и ремонт для управляющей компании.
Еще одна проблема проектных институтов в том, что работают там вполне заслуженные, но абсолютно неадекватные специалисты. Ну как можно проектировать инженерные системы здания на основе оборудования 80-х годов прошлого века? Помимо того, что это оборудование громоздко, оно не обеспечивает достойного уровня надёжности и банальной безопасности. И это не единичные случаи. 80% проектов, попадающих к нам в руки, выполнены именно таким образом. Монтажные работы по ним проводить практически невозможно. Эта работа по проектированию, полностью оплаченная инвестором, сделана на унитаз, и ответственность за работоспособность систем ложится на плечи подрядчиков, которые вынуждены работать по данному проекту.
Конечно, в таком случае не может идти никакой речи о внедрении более сложных технологий, таких как BMS (building management system - система управления зданием). И если к вам придёт «специалист», готовый «увязать» уже смонтированные инженерные системы в единый и полноценный комплекс управления и диспетчеризации, вы должны понимать, что это просто невозможно.
И, наконец, последняя проблема - авторский надзор. Точнее, его отсутствие. Поскольку работы по проектированию выполнены, сданы и оплачены, представители генерального проектировщика не считают нужным даже разок появиться на стройке. Решения по корректировке проектных решений принимает подрядчик. И уж конечно не может идти и речи о какой-либо исполнительной документации. Её просто некому составлять. Поэтому управляющая компания, у которой на руках рабочий проект, не имеющий ничего общего с реальной картиной, просто не в состоянии качественно обслуживать объект.
Печальная картина, не правда ли? Но таким образом, по крайней мере в Перми, строится большинство коммерческих зданий. Есть ли способы повлиять на ситуацию? Наверное, есть. Но для этого необходимо полностью переработать структуру ведения работ по проектированию и монтажу инженерных систем зданий.
Суть нашего предложения в том, что, помимо генерального проектировщика, задача которого - выполнение архитектурного проекта, в цепочку взаимоотношений необходимо добавить нового участника - генерального проектировщика по инженерным системам. Его основная задача - структурировать как сами инженерные сети, так и взаимосвязи между ними. Таким образом, мы получим целостную инженерную среду с единым подходом управления, прозрачную и масштабируемую. И, наконец, этот участник разрабатывает проект по системе управления зданием (BMS).
Если рассматривать в качестве генерального проектировщика по инженерным системам нашу компанию, то, помимо проектирования BMS, мы обладаем знаниями в области управления работами по всему спектру инженерных сетей здания. Проектирование и монтаж в нашем случае выполняются с применением международных стандартов управления проектами ANSI PMI. А это означает, что на всех этапах Заказчик может получать объективную и прозрачную информацию о ходе проекта, сроках выполнения работ и бюджете.
Эффективность
Встаёт вопрос: а что Заказчик получает в случае использования подобного подхода к проектированию и внедрению инженерных систем?
Во-первых: экономия бюджета. Всегда проще договориться о цене с одной компанией, выполняющей функции проектировщика и подрядчика, чем с десятком различных организаций. Полностью снимается вопрос по оплате дополнительных работ, не учтённых (чаще всего - благополучно забытых в силу неграмотности) в проектно-сметной документации чужого изготовления.
Во-вторых: экономия времени. Увязка систем друг с другом происходит автоматически, отпадает необходимость организации дополнительных рабочих совещаний среди подрядчиков и проектировщиков.
В-третьих: прозрачность процесса управления. Поскольку за все инженерные системы отвечает одна компания, то и коммуникации между участниками проекта упрощаются.
В-четвертых: документирование. Процесс корректировки рабочей документации не прекращается с момента начала монтажа. Он продолжается вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию. И управляющая компания, назначенная инвестором, на выходе получает на руки полностью актуальную исполнительную документацию, соответствующую действительности и оформленную должным образом.
В-пятых: ответственность. Наша работа продолжается после сдачи объекта. Мы несём ответственность за то, что внедрили, и управляющая компания имеет возможность подписать договор на полное техническое обслуживание всех систем.
Примером реализации предлагаемой нами технологии проектирования и внедрения инженерных систем здания может служить бизнес-центр на Бульваре Гагарина, 88 в городе Перми (общая площадь порядка 15.000 м2).
На сегодняшний день мы проходим этап рабочего проектирования. Заказчиком поставлена задача: сформировать начальную концепцию офисного центра класса «Б» и выполнить все работы по проектированию и монтажу инженерных систем в разрезе нашего опыта и наших знаний. Результат мы сможем увидеть еще не скоро, однако он будет довольно впечатляющим. Вот только некоторые сведения о проектируемых для последующего внедрения системах:
За рабочим процессом строительства этого бизнес-центра круглосуточно будут наблюдать несколько камер высокого разрешения, и любой человек сможет наблюдать «живую картинку» на нашем сайте http://www.beldex.ru. Впоследствии будет смонтирован видеоряд, наглядно показывающий в «ускоренном режиме» процесс строительства объекта от фундамента до сдачи в эксплуатацию. Подобный эксперимент мы впервые провели на строительстве административно-офисного центра по ул. Клары Цеткин 10а, и результат нам очень понравился. Сейчас ролик о строительстве этого объекта находится в стадии монтажа, фотографии за период времени с июля 2008 года превратятся в несколько минут видео. А на сайте можно увидеть «живое видео» со строительной площадки с трёх точек.
Системы, спроектированные и смонтированные нами на объектах Пермского края, работают уже несколько лет, подтверждая свою надёжность и получая высокие оценки специалистов из других регионов, тем самым лишний раз убеждая нас в правильности выбранного подхода. Сейчас наша задача - убедить в этом Инвесторов и Заказчиков.
Комплекс инженерных систем современного здания представляет собой обширную структуру, элементы которой тесно связаны между собой. Если говорить метафорами, то это похоже на тело человека, где сбалансированно работают различные органы и системы: кровоснабжение, пищеварение, опорно-двигательный аппарат, лимфатическая система и так далее. При выходе из строя одного органа человек не может нормально функционировать, а иногда и умирает. Организм живет под управлением единого центра - головного мозга, информация от которого предается по каналам нервной системы.
Подобным образом строятся взаимосвязи и в здании. Каждая система выполняет важную, присущую только ей, функцию, но она не может правильно функционировать без «соседей». Поэтому при проектировании и внедрении инженерных систем важно использовать особый подход.
На сегодняшний день обычная ситуация выглядит следующим образом: на основе тендера, проводимого Заказчиком, выбирается генеральный проектировщик. Часто им является проектный институт, имеющий в своём составе специалистов по всем разделам проектирования. Эти специалисты разрабатывают проектные решения по всем инженерным системам в отдельности, особо не заботясь об их взаимодействии. Иногда доходит до смешного. Например: имеем проект по наружным сетям и проект по внутренней системе водоснабжения и канализации. Для того чтобы внутреннюю канализацию не заливало нечистотами при повышении давления во внешних сетях, на вводе в здание необходимо установить специальный клапан. Кто должен его учитывать в своем проектном решении? Как всегда получается, его не учитывает никто. Поскольку оборудования нет в проектной спецификации, подрядчик, монтирующий систему, его и не устанавливает. Итоги плачевные.
В случае, когда генеральный проектировщик нанимает сторонние организации для проектирования отдельных инженерных систем, взаимодействие нескольких проектировщиков еще более усложняется, результат - дополнительные затраты на увязку систем (потраченные уже на этапе монтажа), невозможность единого управления, затраты на обслуживание и ремонт для управляющей компании.
Еще одна проблема проектных институтов в том, что работают там вполне заслуженные, но абсолютно неадекватные специалисты. Ну как можно проектировать инженерные системы здания на основе оборудования 80-х годов прошлого века? Помимо того, что это оборудование громоздко, оно не обеспечивает достойного уровня надёжности и банальной безопасности. И это не единичные случаи. 80% проектов, попадающих к нам в руки, выполнены именно таким образом. Монтажные работы по ним проводить практически невозможно. Эта работа по проектированию, полностью оплаченная инвестором, сделана на унитаз, и ответственность за работоспособность систем ложится на плечи подрядчиков, которые вынуждены работать по данному проекту.
Конечно, в таком случае не может идти никакой речи о внедрении более сложных технологий, таких как BMS (building management system - система управления зданием). И если к вам придёт «специалист», готовый «увязать» уже смонтированные инженерные системы в единый и полноценный комплекс управления и диспетчеризации, вы должны понимать, что это просто невозможно.
И, наконец, последняя проблема - авторский надзор. Точнее, его отсутствие. Поскольку работы по проектированию выполнены, сданы и оплачены, представители генерального проектировщика не считают нужным даже разок появиться на стройке. Решения по корректировке проектных решений принимает подрядчик. И уж конечно не может идти и речи о какой-либо исполнительной документации. Её просто некому составлять. Поэтому управляющая компания, у которой на руках рабочий проект, не имеющий ничего общего с реальной картиной, просто не в состоянии качественно обслуживать объект.
Печальная картина, не правда ли? Но таким образом, по крайней мере в Перми, строится большинство коммерческих зданий. Есть ли способы повлиять на ситуацию? Наверное, есть. Но для этого необходимо полностью переработать структуру ведения работ по проектированию и монтажу инженерных систем зданий.
Суть нашего предложения в том, что, помимо генерального проектировщика, задача которого - выполнение архитектурного проекта, в цепочку взаимоотношений необходимо добавить нового участника - генерального проектировщика по инженерным системам. Его основная задача - структурировать как сами инженерные сети, так и взаимосвязи между ними. Таким образом, мы получим целостную инженерную среду с единым подходом управления, прозрачную и масштабируемую. И, наконец, этот участник разрабатывает проект по системе управления зданием (BMS).
Если рассматривать в качестве генерального проектировщика по инженерным системам нашу компанию, то, помимо проектирования BMS, мы обладаем знаниями в области управления работами по всему спектру инженерных сетей здания. Проектирование и монтаж в нашем случае выполняются с применением международных стандартов управления проектами ANSI PMI. А это означает, что на всех этапах Заказчик может получать объективную и прозрачную информацию о ходе проекта, сроках выполнения работ и бюджете.
Эффективность
Встаёт вопрос: а что Заказчик получает в случае использования подобного подхода к проектированию и внедрению инженерных систем?
Во-первых: экономия бюджета. Всегда проще договориться о цене с одной компанией, выполняющей функции проектировщика и подрядчика, чем с десятком различных организаций. Полностью снимается вопрос по оплате дополнительных работ, не учтённых (чаще всего - благополучно забытых в силу неграмотности) в проектно-сметной документации чужого изготовления.
Во-вторых: экономия времени. Увязка систем друг с другом происходит автоматически, отпадает необходимость организации дополнительных рабочих совещаний среди подрядчиков и проектировщиков.
В-третьих: прозрачность процесса управления. Поскольку за все инженерные системы отвечает одна компания, то и коммуникации между участниками проекта упрощаются.
В-четвертых: документирование. Процесс корректировки рабочей документации не прекращается с момента начала монтажа. Он продолжается вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию. И управляющая компания, назначенная инвестором, на выходе получает на руки полностью актуальную исполнительную документацию, соответствующую действительности и оформленную должным образом.
В-пятых: ответственность. Наша работа продолжается после сдачи объекта. Мы несём ответственность за то, что внедрили, и управляющая компания имеет возможность подписать договор на полное техническое обслуживание всех систем.
Примером реализации предлагаемой нами технологии проектирования и внедрения инженерных систем здания может служить бизнес-центр на Бульваре Гагарина, 88 в городе Перми (общая площадь порядка 15.000 м2).
На сегодняшний день мы проходим этап рабочего проектирования. Заказчиком поставлена задача: сформировать начальную концепцию офисного центра класса «Б» и выполнить все работы по проектированию и монтажу инженерных систем в разрезе нашего опыта и наших знаний. Результат мы сможем увидеть еще не скоро, однако он будет довольно впечатляющим. Вот только некоторые сведения о проектируемых для последующего внедрения системах:
- адресная автоматическая пожарная сигнализация на основе оборудования Siemens Synova (Германия);
- цифровая система оповещения и трансляции на базе оборудования ITC Escort (Россия);
- система радиофикации;
- система часофикации (единого времени) на базе оборудования MOBA TIME швейцарской компании Moser Baer;
- кабельная распределительная сеть эфирного и спутникового телевидения;
- система охранного телевидения и видеорегистрации на основе современных IP-телекамер производства компании AXIS Communications (Швеция) с возможностью контроля из любой точки земного шара посредством глобальной сети Интернет;
- охранная сигнализация и система контроля и управления доступом на базе приёмно-контрольного оборудования APOLLO (США) и программно-аппаратного комплекса Lyrix (Россия) с интеграцией с системой охранного телевидения;
- структурированная кабельная система для организации локальной вычислительной сети и системы внутренней телефонии, предусматривающая присутствие на объекте нескольких операторов, предоставляющих телекоммуникационные услуги;
- единый центр обработки данных (ЦОД), включающий в себя систему резервирования питания в масштабах здания и активную систему охлаждения;
- система управления всеми инженерными системами объекта (BMS) на основе оборудования Siemens (Германия) с выводом информации и органов управления на рабочие места диспетчеров при помощи SCADA системы компании ARC Infomatique (Франция).
- интеллектуальная система электроснабжения и электроосвещения с возможностью работы в режимах экономии электроэнергии.
За рабочим процессом строительства этого бизнес-центра круглосуточно будут наблюдать несколько камер высокого разрешения, и любой человек сможет наблюдать «живую картинку» на нашем сайте http://www.beldex.ru. Впоследствии будет смонтирован видеоряд, наглядно показывающий в «ускоренном режиме» процесс строительства объекта от фундамента до сдачи в эксплуатацию. Подобный эксперимент мы впервые провели на строительстве административно-офисного центра по ул. Клары Цеткин 10а, и результат нам очень понравился. Сейчас ролик о строительстве этого объекта находится в стадии монтажа, фотографии за период времени с июля 2008 года превратятся в несколько минут видео. А на сайте можно увидеть «живое видео» со строительной площадки с трёх точек.
Системы, спроектированные и смонтированные нами на объектах Пермского края, работают уже несколько лет, подтверждая свою надёжность и получая высокие оценки специалистов из других регионов, тем самым лишний раз убеждая нас в правильности выбранного подхода. Сейчас наша задача - убедить в этом Инвесторов и Заказчиков.