Квартирный вопрос. Часть 2. Бронирование и заявка на кредит
Будущим обладателям ипотечных кредитов часто советуют, что перед тем, как окончательно определиться со строительным объектом, надо обязательно сходить в банк и получить предварительное одобрение заявки на ипотечный кредит (проще говоря, получить от банка уведомление, что предварительно он считает вас нормальным заемщиком, но пока - без каких-либо конкретных обязательств).
Я отношусь к таким советам со скептицизмом по трем причинам.
- Разные банки выдают кредиты под строительство разных объектов. Вы можете получить предварительное одобрение в банке N, а в итоге выяснить, что выбранный вами объект аккредитован только банками X, Y и Z, а банку N он по тем или иным причинам неинтересен.
- Если банк N значится в списке банков, аккредитовавших выбранный вами объект, при ближайшем рассмотрении может случиться, что у банка X - более выгодные условия по ставкам именно по этому объекту (например, по причине наличия партнерских программ).
- В некоторых случаях, даже если у вас есть предварительно одобренная заявка в банке N, и банк N выдает кредиты под выбранный вами объект, может случиться, что банк внезапно переклинит, и он отклонит вашу заявку при ее повторном рассмотрении (подробнее о таких ситуациях - в отзывах на сайте banki.ru)
Всё это сводится к тому, что вам, возможно, придется потратить лишнее время на дополнительный поход в банк, а это - непозволительная роскошь. На мой взгляд, заниматься процедурой «предварительного одобрения» следует только в одном случае - если у вас есть серьезные опасения, что по тем или иным причинам вы кредит не получите. Например, при отсутствии подтвержденного дохода или при наличии просрочек по действующим кредитам.
Если же у вас всё в порядке и с доходами, и с кредитной историей, рекомендую следующий алгоритм, наименее затратный по времени.
Осмотреть понравившиеся объекты, взвесить все «за» и «против», окончательно определиться с выбором.
Выяснить, какой банк предлагает лучшие условия по ипотечному кредитованию выбранного объекта. В моем случае это был Сбербанк с акцией «12-12-12»: ипотечный кредит под 12% годовых на срок до 12 лет при условии первоначального взноса хотя бы в 12% от стоимости выбранной квартиры.
Узнать, когда на выбранном объекте проводятся «ипотечные дни», когда там дежурит ипотечный менеджер выбранного банка. Чаще всего такие дни проводятся по субботам, иногда по воскресеньям.
Собрать необходимые документы. В случае Сбербанка это справка 2-НДФЛ (допустима справка «по форме банка») и копия трудовой книжки. Как ни странно, у Сбера чуть ли не самый простой пакет документов (и чуть ли не самая вменяемая форма анкеты на кредит).
Приехать в нужный день на выбранный объект. Еще раз осмотреть демонстрационную квартиру, погулять по территории стройки, утвердиться в выборе.
Заключить предварительный договор с застройщиком или с агентством недвижимости. Обычно он состоит из двух частей: договор бронирования и договор «оказания услуг»:
- За бронирование квартиры (то есть, за фиксацию ее стоимости до одобрения заявки на ипотечный кредит) обычно берут плюс-минус 2-4% от ее цены, и эта сумма ВХОДИТ в изначально обозначенную стоимость жилья;
- За оказание услуг по оформлению документов на квартиру обычно берут плюс-минус 1-2% от ее цены, и эта сумма НЕ ВХОДИТ в изначально обозначенную стоимость.
Важно помнить, что плата за бронирование и за оказание услуг никак не участвует при расчете ипотечного кредита. Разберем это на примере:
- Изначально обозначенная стоимость квартиры, которую вы хотите зафиксировать - 5 миллионов рублей.
- Застройщик (или уполномоченное агентство недвижимости) берет 2% за бронирование и 1% - за оказание услуг.
- Вам надо будет заплатить застройщику или агентству 100 тысяч рублей за бронирование (входят в стоимость) и 50 тысяч - за оказание услуг (не входят в стоимость).
- Сумма ипотечного кредита и минимальная сумма первоначального взноса будут рассчитываться исходя из того, что квартира стоит не 5 миллионов, а 4 миллиона 900 тысяч рублей.
После заключения договора бронирования (или параллельно с этим процессом) следует пообщаться с «дежурным» представителем банка об условиях и тонкостях кредитования, заполнить анкету на кредит и отдать ему заготовленные копии документов. Тут важно помнить, что при оценке потенциальных заемщиков банки используют не только скоринговый подход: многое зависит и от впечатления, которое вы произвели на ипотечного менеджера.
Таким образом, вы «на месте» решите вопросы и с бронированием, и с банком. И тем самым избавите себя от ряда лишних движений: например, я не позаботился о наличии всех необходимых документов перед поездкой на объект, поэтому пришлось дополнительно отвозить их в банк на следующий день.
Потом начинается самая неприятная часть процесса, которая длится примерно неделю и называется «в ожидании одобрения заявки». Волнение присутствует, а минуты тянутся как часы, даже если ваша репутация кристально чиста. Каждый день вы убеждаете себя в том, что звонить в банк и торопить их - бессмысленно, успокаиваете себя тем, что банку нужно наращивать свои активы, и одобрение вашей заявки выгодно в первую очередь ему.
Наконец, вам приходит смс о том, что заявка одобрена. Вы сдержанно радуетесь и звоните своему ипотечному менеджеру, чтобы узнать, каковы дальнейшие действия. Подробнее об этом - в третьей (скорее всего, заключительной) части обзора.
Я отношусь к таким советам со скептицизмом по трем причинам.
- Разные банки выдают кредиты под строительство разных объектов. Вы можете получить предварительное одобрение в банке N, а в итоге выяснить, что выбранный вами объект аккредитован только банками X, Y и Z, а банку N он по тем или иным причинам неинтересен.
- Если банк N значится в списке банков, аккредитовавших выбранный вами объект, при ближайшем рассмотрении может случиться, что у банка X - более выгодные условия по ставкам именно по этому объекту (например, по причине наличия партнерских программ).
- В некоторых случаях, даже если у вас есть предварительно одобренная заявка в банке N, и банк N выдает кредиты под выбранный вами объект, может случиться, что банк внезапно переклинит, и он отклонит вашу заявку при ее повторном рассмотрении (подробнее о таких ситуациях - в отзывах на сайте banki.ru)
Всё это сводится к тому, что вам, возможно, придется потратить лишнее время на дополнительный поход в банк, а это - непозволительная роскошь. На мой взгляд, заниматься процедурой «предварительного одобрения» следует только в одном случае - если у вас есть серьезные опасения, что по тем или иным причинам вы кредит не получите. Например, при отсутствии подтвержденного дохода или при наличии просрочек по действующим кредитам.
Если же у вас всё в порядке и с доходами, и с кредитной историей, рекомендую следующий алгоритм, наименее затратный по времени.
Осмотреть понравившиеся объекты, взвесить все «за» и «против», окончательно определиться с выбором.
Выяснить, какой банк предлагает лучшие условия по ипотечному кредитованию выбранного объекта. В моем случае это был Сбербанк с акцией «12-12-12»: ипотечный кредит под 12% годовых на срок до 12 лет при условии первоначального взноса хотя бы в 12% от стоимости выбранной квартиры.
Узнать, когда на выбранном объекте проводятся «ипотечные дни», когда там дежурит ипотечный менеджер выбранного банка. Чаще всего такие дни проводятся по субботам, иногда по воскресеньям.
Собрать необходимые документы. В случае Сбербанка это справка 2-НДФЛ (допустима справка «по форме банка») и копия трудовой книжки. Как ни странно, у Сбера чуть ли не самый простой пакет документов (и чуть ли не самая вменяемая форма анкеты на кредит).
Приехать в нужный день на выбранный объект. Еще раз осмотреть демонстрационную квартиру, погулять по территории стройки, утвердиться в выборе.
Заключить предварительный договор с застройщиком или с агентством недвижимости. Обычно он состоит из двух частей: договор бронирования и договор «оказания услуг»:
- За бронирование квартиры (то есть, за фиксацию ее стоимости до одобрения заявки на ипотечный кредит) обычно берут плюс-минус 2-4% от ее цены, и эта сумма ВХОДИТ в изначально обозначенную стоимость жилья;
- За оказание услуг по оформлению документов на квартиру обычно берут плюс-минус 1-2% от ее цены, и эта сумма НЕ ВХОДИТ в изначально обозначенную стоимость.
Важно помнить, что плата за бронирование и за оказание услуг никак не участвует при расчете ипотечного кредита. Разберем это на примере:
- Изначально обозначенная стоимость квартиры, которую вы хотите зафиксировать - 5 миллионов рублей.
- Застройщик (или уполномоченное агентство недвижимости) берет 2% за бронирование и 1% - за оказание услуг.
- Вам надо будет заплатить застройщику или агентству 100 тысяч рублей за бронирование (входят в стоимость) и 50 тысяч - за оказание услуг (не входят в стоимость).
- Сумма ипотечного кредита и минимальная сумма первоначального взноса будут рассчитываться исходя из того, что квартира стоит не 5 миллионов, а 4 миллиона 900 тысяч рублей.
После заключения договора бронирования (или параллельно с этим процессом) следует пообщаться с «дежурным» представителем банка об условиях и тонкостях кредитования, заполнить анкету на кредит и отдать ему заготовленные копии документов. Тут важно помнить, что при оценке потенциальных заемщиков банки используют не только скоринговый подход: многое зависит и от впечатления, которое вы произвели на ипотечного менеджера.
Таким образом, вы «на месте» решите вопросы и с бронированием, и с банком. И тем самым избавите себя от ряда лишних движений: например, я не позаботился о наличии всех необходимых документов перед поездкой на объект, поэтому пришлось дополнительно отвозить их в банк на следующий день.
Потом начинается самая неприятная часть процесса, которая длится примерно неделю и называется «в ожидании одобрения заявки». Волнение присутствует, а минуты тянутся как часы, даже если ваша репутация кристально чиста. Каждый день вы убеждаете себя в том, что звонить в банк и торопить их - бессмысленно, успокаиваете себя тем, что банку нужно наращивать свои активы, и одобрение вашей заявки выгодно в первую очередь ему.
Наконец, вам приходит смс о том, что заявка одобрена. Вы сдержанно радуетесь и звоните своему ипотечному менеджеру, чтобы узнать, каковы дальнейшие действия. Подробнее об этом - в третьей (скорее всего, заключительной) части обзора.