Что нам стоит дом построить 2
За самовольное строительство многоквартирных домов на частных участках взялись со всех сторон. Чиновники угрожают, что отправят их под бульдозер, а в интернете множатся объявления адвокатских контор, предлагающих легализацию самостроя любой сложности для юридических и физических лиц. Все при делах, что я даже не удивлен.
В июле представители Управления контроля и надзора в области долевого строительства сообщили, что почти половина петербургских строек (159 объектов), работает по всем правилам, то есть, в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Но есть у Смольного и «черный список» сомнительных объектов недвижимости и застройщиков: минувшей зимой представители Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) и Госстройнадзора насчитали в Петербурге 162 объекта, которые возводятся без разрешения на строительство либо на участках ИЖС, принадлежащих частным лицам.
А с домами построенными на землях предназначенных под ИЖС надо быть очень внимательным при выборе, так как можно "пролететь" по всем статьям.
Приведенные цифры не означают, что «не по правилам» строится больше половины городского жилья. В первом списке - преимущественно известные застройщики, многоэтажные дома и целые микрорайоны жилой застройки. Во втором по большей части фигурируют «малые формы» и продукция микродевелопмента. Именно они чаще всего и оказываются вне закона.
Самый распространенный тип самовольных строений, встречающихся преимущественно в пригородах, - сблокированные двух- или трехэтажные секционные дома. Программист Олег (имя по просьбе собеседника изменено) приехал работать в Санкт-Петербург с горячим желанием решить квартирный вопрос и деньгами, которых хватило бы на половину типовой квартиры, но с неважной кредитной историей. Вскоре, после общения на специализированных интернет-форумах, он обнаружил, что не одинок. Таких же, как он, семейных и трудолюбивых, набралось восемь человек. Было принято решение приобрести участок и вскладчину построить дом.
Правда, когда дошло до дела, в проекте остались только двое, они присмотрели участок в пригородном садоводстве, рядом с автобусной остановкой, приобрели его в долевую собственность и начали строить трехсекционный таунхаус - с расчетом продать одну из трех секций. На сегодняшний день стройка почти закончена. Специалисты готовы помочь в легализации строения по «дачной амнистии», но возможность получить постоянную регистрацию в таком объекте оценивают скептически: он расположен в садоводстве, не подпадает под определение индивидуального жилого дома, а строительство многоквартирных домов на данной территории не допускается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Олег уже живет в своем таунхаусе, прописан у родственников, у него есть крыша над головой, вода из скважины и локальная канализация, а его дом сносить никто не собирается. Но это только потому, что данная территория не представляет какой-либо значительной градостроительной ценности. В похожей ситуации оказались сегодня многие частные застройщики, построившие сблокированные дома и таунхаусы на участках, предназначенных для ИЖС.
Если есть спрос на жилье в запретных для жилищного строительства зонах - появляется и предложение. Когда строить нельзя, но кому-то очень хочется, жилую функцию маскируют, например, под гостиничную. Десять лет назад это была весьма распространенная практика в сегменте элитного жилья. И комплекс «Пятый элемент», «приземлившийся» на территории парковой зоны Крестовского острова, и знаменитый новодел, известный как «дом Сопромадзе» на набережной Фонтанки, 1 (напротив Инженерного замка) - строились как отели. Однако «нумеров» для туристов в них никто никогда не предлагал, правда, предложение арендовать в них «элитные» апартаменты время от времени появляется.
Сегодня строительство жилья под видом апарт-отелей по большей части переместилось в фешенебельные пригороды. В частности, ГК «Пионер» объявила о начале строительства апарт-отеля в пляжной зоне между Зеленогорском и Комарово. Несмотря на то, что в составе комплекса будут бассейн, спа-комплекс и рестораны, застройщик намерен продавать апартаменты частным покупателям. Это не первый и не последний «гостиничный» прецедент такого рода в Курортном районе.
Особенность таких апартаментов в том, что официально они не являются жилыми помещениями, и в них нельзя зарегистрироваться. Второе неудобство для дольщиков - шумные отдыхающие и арендаторы, вместо тихих и привычных соседей. Впрочем, для покупателей элитной недвижимости это, по всей видимости, не слишком принципиально: армию обманутых дольщиков они не пополнят. Ведь, как правило, такой объект в Курортном районе - это даже не второе жилье, а, по сути, «коллекционная» недвижимость.
Ожесточенные споры вокруг подобных объектов ведутся, но касаются они не законности оснований строительства (с этим здесь все в порядке), а архитектурных особенностей проектов.
Случаются и ситуации, когда градостроительные требования выполняются до цинизма формально. Несколько лет назад на торгах Фонда имущества были проданы семь нежилых зданий - памятников регионального значения в городе Ломоносове, расположенных прямо напротив Государственного музея-заповедника «Ораниенбаум». Одним из инвестиционных условий были реставрация деревянных казарм и строительство малоэтажного гостиничного комплекса. Тем не менее, старинные здания были разобраны, а на месте одного из них возведены коттеджи из сэндвич-панелей. По всей видимости, для того, чтобы показать соблюдение правил землепользования и застройки (гостиница), на одном из них застройщик вывесил табличку «Аренда».
Еще одна категория «долевки без правил» - многоквартирные дома, которые возводятся на участках ИЖС либо при отсутствии разрешения на строительство. В этом случае потенциальному дольщику чаще всего предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.
Именно о таком случае рассказала возмущенная клиентка Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН). Ее привлекла возможность приобрести квартиру в пятиэтажном комплексе бизнес-класса с подземным паркингом, да еще и на берегу среднего Суздальского озера. Когда, вместо разрешения на строительство, ей предъявили бумагу, ничего общего с этим документом не имеющую, она, следуя рекомендации юристов, направила запрос в Комитет по земельным ресурсам. Выяснилось, что строительство незаконное, а участок принадлежит физическому лицу. В отделе продаж ей просто намекнули, что элитный жилой комплекс - это не для нее.
Парадокс заключается в том, что квартиры в «незаконных» домах пользуются, что называется, «широким спросом в узких кругах». У подобных проектов есть контингент состоятельных дольщиков, которые, зная о проблемах, тем не менее, вписываются в сомнительные проекты. Слишком велико желание приобрести дорогую недвижимость в престижной зеленой зоне.
У всех объектов жилищного строительства, которые возводятся с отступлениями от правил, есть устойчивые общие признаки. Прежде всего, обычно это небольшие и нетиповые объекты: «малоэтажка», таунхаусы, а также дома до пяти этажей, позиционирующиеся как «клубные» и «элитарные». В отличие от «большого» рынка строящегося жилья, где сложился круг постоянных профессиональных участников, в этом сегменте еще находят место и «случайные» игроки. К тому же, располагаются такие проекты отнюдь не в классических «спальных» микрорайонах, а на территориях, отданных частной застройке, на землях сельхозназначения либо в престижных районах с ограничениями на жилищное строительство.
Зачастую дольщики знают, что строительство ведется на не законных основаниях, но возможность получить жилье по цене, заметно ниже рыночной, либо в других случаях престижные апартаменты в престижном районе с ограничениями на жилищное строительство заставляют их закрывать на это глаза. В некоторых случаях покупателям «незаконных» квартир удается инициировать разбирательство и зарегистрировать собственность через суд. Между тем, по словам генерального директора КЦДС Анны Максимовой, судебный опыт на сей счет накоплен самый разный - в том числе, и не в пользу дольщиков. К тому же, получение свидетельства о собственности на квартиру еще не означает, что не будет проблем с выделением энергомощностей и подключением к инженерным сетям.
Но самое главное, что, несмотря на угрозы, ни один объект, построенный, что называется, «на птичьих правах», - ни многоквартирный барак на участке сельхозназначения, ни элитный жилой комплекс на берегу озера - на сегодняшний день не снесен. Однако если речь идет о территориях, имеющих в глазах властей и возможных инвесторов потенциал градостроительного развития, вероятность того, что ими серьезно займутся, не следует сбрасывать со счетов.
Но властям придется заняться более плотно решением судьбы таких домов.
Источник
В июле представители Управления контроля и надзора в области долевого строительства сообщили, что почти половина петербургских строек (159 объектов), работает по всем правилам, то есть, в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Но есть у Смольного и «черный список» сомнительных объектов недвижимости и застройщиков: минувшей зимой представители Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРЗ) и Госстройнадзора насчитали в Петербурге 162 объекта, которые возводятся без разрешения на строительство либо на участках ИЖС, принадлежащих частным лицам.
А с домами построенными на землях предназначенных под ИЖС надо быть очень внимательным при выборе, так как можно "пролететь" по всем статьям.
Приведенные цифры не означают, что «не по правилам» строится больше половины городского жилья. В первом списке - преимущественно известные застройщики, многоэтажные дома и целые микрорайоны жилой застройки. Во втором по большей части фигурируют «малые формы» и продукция микродевелопмента. Именно они чаще всего и оказываются вне закона.
Самый распространенный тип самовольных строений, встречающихся преимущественно в пригородах, - сблокированные двух- или трехэтажные секционные дома. Программист Олег (имя по просьбе собеседника изменено) приехал работать в Санкт-Петербург с горячим желанием решить квартирный вопрос и деньгами, которых хватило бы на половину типовой квартиры, но с неважной кредитной историей. Вскоре, после общения на специализированных интернет-форумах, он обнаружил, что не одинок. Таких же, как он, семейных и трудолюбивых, набралось восемь человек. Было принято решение приобрести участок и вскладчину построить дом.
Правда, когда дошло до дела, в проекте остались только двое, они присмотрели участок в пригородном садоводстве, рядом с автобусной остановкой, приобрели его в долевую собственность и начали строить трехсекционный таунхаус - с расчетом продать одну из трех секций. На сегодняшний день стройка почти закончена. Специалисты готовы помочь в легализации строения по «дачной амнистии», но возможность получить постоянную регистрацию в таком объекте оценивают скептически: он расположен в садоводстве, не подпадает под определение индивидуального жилого дома, а строительство многоквартирных домов на данной территории не допускается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Олег уже живет в своем таунхаусе, прописан у родственников, у него есть крыша над головой, вода из скважины и локальная канализация, а его дом сносить никто не собирается. Но это только потому, что данная территория не представляет какой-либо значительной градостроительной ценности. В похожей ситуации оказались сегодня многие частные застройщики, построившие сблокированные дома и таунхаусы на участках, предназначенных для ИЖС.
Если есть спрос на жилье в запретных для жилищного строительства зонах - появляется и предложение. Когда строить нельзя, но кому-то очень хочется, жилую функцию маскируют, например, под гостиничную. Десять лет назад это была весьма распространенная практика в сегменте элитного жилья. И комплекс «Пятый элемент», «приземлившийся» на территории парковой зоны Крестовского острова, и знаменитый новодел, известный как «дом Сопромадзе» на набережной Фонтанки, 1 (напротив Инженерного замка) - строились как отели. Однако «нумеров» для туристов в них никто никогда не предлагал, правда, предложение арендовать в них «элитные» апартаменты время от времени появляется.
Сегодня строительство жилья под видом апарт-отелей по большей части переместилось в фешенебельные пригороды. В частности, ГК «Пионер» объявила о начале строительства апарт-отеля в пляжной зоне между Зеленогорском и Комарово. Несмотря на то, что в составе комплекса будут бассейн, спа-комплекс и рестораны, застройщик намерен продавать апартаменты частным покупателям. Это не первый и не последний «гостиничный» прецедент такого рода в Курортном районе.
Особенность таких апартаментов в том, что официально они не являются жилыми помещениями, и в них нельзя зарегистрироваться. Второе неудобство для дольщиков - шумные отдыхающие и арендаторы, вместо тихих и привычных соседей. Впрочем, для покупателей элитной недвижимости это, по всей видимости, не слишком принципиально: армию обманутых дольщиков они не пополнят. Ведь, как правило, такой объект в Курортном районе - это даже не второе жилье, а, по сути, «коллекционная» недвижимость.
Ожесточенные споры вокруг подобных объектов ведутся, но касаются они не законности оснований строительства (с этим здесь все в порядке), а архитектурных особенностей проектов.
Случаются и ситуации, когда градостроительные требования выполняются до цинизма формально. Несколько лет назад на торгах Фонда имущества были проданы семь нежилых зданий - памятников регионального значения в городе Ломоносове, расположенных прямо напротив Государственного музея-заповедника «Ораниенбаум». Одним из инвестиционных условий были реставрация деревянных казарм и строительство малоэтажного гостиничного комплекса. Тем не менее, старинные здания были разобраны, а на месте одного из них возведены коттеджи из сэндвич-панелей. По всей видимости, для того, чтобы показать соблюдение правил землепользования и застройки (гостиница), на одном из них застройщик вывесил табличку «Аренда».
Еще одна категория «долевки без правил» - многоквартирные дома, которые возводятся на участках ИЖС либо при отсутствии разрешения на строительство. В этом случае потенциальному дольщику чаще всего предлагают заключить предварительный договор купли-продажи.
Именно о таком случае рассказала возмущенная клиентка Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости (КЦДСиН). Ее привлекла возможность приобрести квартиру в пятиэтажном комплексе бизнес-класса с подземным паркингом, да еще и на берегу среднего Суздальского озера. Когда, вместо разрешения на строительство, ей предъявили бумагу, ничего общего с этим документом не имеющую, она, следуя рекомендации юристов, направила запрос в Комитет по земельным ресурсам. Выяснилось, что строительство незаконное, а участок принадлежит физическому лицу. В отделе продаж ей просто намекнули, что элитный жилой комплекс - это не для нее.
Парадокс заключается в том, что квартиры в «незаконных» домах пользуются, что называется, «широким спросом в узких кругах». У подобных проектов есть контингент состоятельных дольщиков, которые, зная о проблемах, тем не менее, вписываются в сомнительные проекты. Слишком велико желание приобрести дорогую недвижимость в престижной зеленой зоне.
У всех объектов жилищного строительства, которые возводятся с отступлениями от правил, есть устойчивые общие признаки. Прежде всего, обычно это небольшие и нетиповые объекты: «малоэтажка», таунхаусы, а также дома до пяти этажей, позиционирующиеся как «клубные» и «элитарные». В отличие от «большого» рынка строящегося жилья, где сложился круг постоянных профессиональных участников, в этом сегменте еще находят место и «случайные» игроки. К тому же, располагаются такие проекты отнюдь не в классических «спальных» микрорайонах, а на территориях, отданных частной застройке, на землях сельхозназначения либо в престижных районах с ограничениями на жилищное строительство.
Зачастую дольщики знают, что строительство ведется на не законных основаниях, но возможность получить жилье по цене, заметно ниже рыночной, либо в других случаях престижные апартаменты в престижном районе с ограничениями на жилищное строительство заставляют их закрывать на это глаза. В некоторых случаях покупателям «незаконных» квартир удается инициировать разбирательство и зарегистрировать собственность через суд. Между тем, по словам генерального директора КЦДС Анны Максимовой, судебный опыт на сей счет накоплен самый разный - в том числе, и не в пользу дольщиков. К тому же, получение свидетельства о собственности на квартиру еще не означает, что не будет проблем с выделением энергомощностей и подключением к инженерным сетям.
Но самое главное, что, несмотря на угрозы, ни один объект, построенный, что называется, «на птичьих правах», - ни многоквартирный барак на участке сельхозназначения, ни элитный жилой комплекс на берегу озера - на сегодняшний день не снесен. Однако если речь идет о территориях, имеющих в глазах властей и возможных инвесторов потенциал градостроительного развития, вероятность того, что ими серьезно займутся, не следует сбрасывать со счетов.
Но властям придется заняться более плотно решением судьбы таких домов.
Источник