Город стареет быстрее, чем строится!
Интервью руководителя группы компаний ЛЭК Павла Андреева (ЛЭК входит в число крупнейших петербургских застройщиков; за 17 лет фирма построила 125 домов; если считать не по объему ввода, а, например, по числу дольщиков; наверное, у ЛЭК больше всех - более ста тысяч человек, если вместе с семьями), помещенное под катом, было дано им для публикации в печатной прессе.
Через некоторое время, надеемся, будет и эксклюзивное интервью одному из известных блогеров и предназначенное для публикации специально в сети.
- Весь прошлый год аналитики и застройщики говорили, что спрос вот-вот восстановится, рынок будет дефицитным, цены пойдут вверх. Вы согласны с таким прогнозом?
- Все немного сложнее. Сначала, в конце 2008 го, спрос сократился: люди испугались, что просто потеряют деньги. Потом цены упали, и спрос вернулся. Но его структура изменилась: со второй половины 2009 го покупатели в основном приобретали объекты высокого уровня готовности. Объем предложения практически не изменился -2,6-2,8 млн кв. м.
Сейчас происходит возвращение к норме. Квартиры на средней стадии готовности тоже покупают довольно активно. К тому же большинство застройщиков ближе к сдаче дома поднимает цены, и это тоже способствует плавному смещению спроса к более низким стадиям проектов.
- То есть каких-то драматических событий на рынке вы не ожидаете?
- Нет оснований полагать, что все вдруг развалится. Ситуация выправляется действиями правительства. Паника возникла в массовом сознании, такой шок лечится временем… У нас уже третий год кризиса - шок прошел, люди намного активнее переезжают, интересуются, покупают. В конце 2008 го - начале 2009 го такого и близко не было, все словно в раковины спрятались.
Из сохраняющихся негативных факторов: так и не создан механизм, обеспечивающий перетекание денег господдержки из банков в реальный сектор. Не только у нас, в Европе и США то же самое. Деньги лежат на депозитах и не работают.
Сейчас ни одна компания в строительной отрасли не может получить кредит без серьезного залога, внушительных гарантий и прочего. Восстановление экономики - общая задача, она несет в себе определенные риски, но банки, получив масштабные целевые вливания, рисковать не хотят.
- Их можно понять: жилье постепенно падает в цене…
- Сегодня жилые проекты с готовностью 90% и более - это практически гарантированный возврат средств, потому что спрос высокий и застройщик может спокойно обслуживать проценты. Проблемы - у фирм с готовностью объектов 30-60%. В этом сегменте есть определенная нехватка ликвидности.
У группы «ЛЭК» в процессе строительства сейчас около 1,7 млн кв. м. Непроданного - примерно 1 млн кв. м.
До кризиса в Петербурге за год продавалось около 2 млн кв.м по цене (перед кризисом) примерно 90 000 руб./кв. м. Сейчас реализуется почти столько же, но уже по 60 000-70 000. Сбережения и доходы граждан сократились приблизительно на 30%, цены упали на столько же.
Дефицит жилья обусловлен более серьезными причинами, чем сокращение числа проектов из-за временных финансовых трудностей. Жилой фонд Петербурга - 110 млн кв.м, каждые 50 лет квартирный фонд должен обновляться. Объем нового строительства составляет 2% от площади жилья. Два млн метров ежегодно - это даже не обеспечивает замещения того жилья, которое просто выбывает по причине ветхости. Город стареет быстрее, чем строится!
Главная проблема - недостаточность платежеспособного спроса. По нашим расчетам, доля потенциальных покупателей - максимум 10% горожан.
- Наши данные дают более скромные цифры: 4-5%…
- Ну, во первых, статистика не все доходы учитывает; кроме того, есть еще спрос со стороны приезжих. При этом у нас почти нет людей, которые считают, что недвижимость - это не важно. В этом мы, как ни странно, близки американцам: они каждые пять-шесть лет меняют жилье. И у нас люди, у которых есть материальная возможность, постоянно в этом процессе: купили себе квартиру - занялись отселением детей, покупкой домика для родителей и так далее.
Конечно, в США соотношение зарплаты со стоимостью жилья совсем другое, и там уже давно сформирован средний класс, и очень развита сдача жилья внаем. И люди, которые не могут себе позволить приобрести в собственность, снимают квартиру за 500 долларов. Причем такого качества, которого у нас за эти же деньги не найдешь.
- Вы не рассматривали такой вариант бизнеса?
- У нас я такой возможности пока не вижу: себестоимость строительства сопоставима или даже выше, а доходы будут ниже. В том числе и потому, что есть «серый» рынок, да и выбивать деньги из неплательщиков я не хочу - это отдельный бизнес, специальная практика. Примерно та же картина с парковками: парковаться негде, спрос вроде бы огромный, но строительство паркингов как бизнес пока ни у кого не получается.
- И все же о дефиците. По данным госстройнадзора, начатых в 2010 году проектов чуть ли не вдвое меньше, чем в 2009 м.
- Я когда-то отслеживал все дома, которые строятся рядом с нашими площадками. Потом понял: если человеку нужен именно «риал» - ему почти все равно, где именно он находится. Лишь бы цена устраивала. В эконом-сегменте люди уже предпочитают не менять район: играют роль привычка, школа для детей, местоположение дачи и так далее.
Покупатели бизнес-класса перемещаются более динамично, выбирая престижные зоны. Но если мы размещаем дом в лучшем месте, с оптимальным набором опций - неважно, сколько предлагают конкуренты в этом же районе. В «Лондон-Парке» будет охраняемая территория, гаражи, зеленая зона. И хотя это эконом-класс - условия лучше, чем в точечных объектах бизнес-класса. Поэтому мы не опасаемся переизбытка предложения и не пугаемся дефицита: не исключено, что спрос еще упадет.
- Как скажется на рынке новая система социальных отчислений, увеличение налогов?
- Развитие ипотеки затормозится: меньше легальных доходов - меньше кредитов. Но значение этого фактора тоже не надо преувеличивать. На самом деле это не столько значимая часть спроса, сколько важный индикатор, показатель стабильности рынка.
- В 2010 году вас не было среди лидеров по объему ввода…
- Мы просто не стали торопиться. У нас в высокой стадии готовности - около 100 000 кв. м. Раньше, возможно, мы бы сосредоточили усилия на пусковых объектах, сократив финансирование остальных. Сейчас мы не видим в этом смысла. Наверстаем в текущем году.
via