Будет ли недвижимость «тихой гаванью»?
«Пугалок» в отношении 2012 года существует множество: от пресловутой второй волны финансового кризиса до чуть ли не «Конца света» по календарю Майя. Но если отбросить всю лирику, мистику и эмоции, то любой прагматичный человек вполне естественно задается вопросом «Что делать?», «Как сберечь нажитое?», а также в какой мере недвижимость может помочь пережить возможную нестабильность грядущего года, как и последующих лет. И традиционно все, от профессионалов до наблюдателей, жаждут ответов. Но прежде чем дать обоснованные и четкие ответы, следует проанализировать, какие реальные угрозы, а также возможности будут определять рынок недвижимости в 2012 году и далее.
Про кризис и макроэкономику
О приходе второй волны кризиса сказано уже столько, что, казалось бы, не прийти она просто не может. Впрочем, настоящий кризис приходит неожиданно, примерно так, как это было в 2008 году, когда мало кто вообще рассматривал возможность его появления. Более того, в нынешних условиях о приходе кризиса говорить несколько странно, так как он, по сути, никуда и не уходил. Скорее, в 2010 году и в начале 2011 года у некоторых людей возникла иллюзия, что кризис закончился, но это очевидно не так.
Реальные проблемы связаны с тем, что западный мир давно уже «проедает» больше, чем зарабатывает, и эта проблема существует не первый год. Время от времени она обостряется, но обычно ее удается снова и снова «прятать под ковер», и жизнь продолжается в обычном русле. Впрочем, с каждым годом жить за счет других западным странам становится все труднее, и теперь ситуация складывается так, что большинство из них оказалось на грани банкротства. Причем это не только страны Южной Европы, но даже США, госдолг которых в этом году превысил все разумные пределы.
Но это вовсе не означает, что пришел «конец света». Решение проблемы, а точнее ее постоянное отодвигание на неопределенный срок, уже хорошо известно и даже многократно проверено. Это «печатание» необеспеченных денег, которое может называться по-разному, например, «количественное смягчение», «выкуп государственных облигаций», «реструктуризация долгов», «выделение финансовой помощи», «создание единого стабилизационного фонда», «дополнительная эмиссия» и т.д, но суть от этого не меняется. Так или иначе, все подобные действия сводятся к тому, что государства достают из «тумбочки» очередную требуемую сумму и финансовый разрыв или накопившаяся задолженность формально исчезает или значительно уменьшается.
Такие действия неизбежно приводят к инфляции, что мы и наблюдаем на протяжении уже многих лет. К примеру, всего четверть века назад нефть или золото стоили раз в 10 меньше, чем сейчас. Это означает, что за эти годы власти западных стран напечатали раз в 10 больше денег, чем было ранее, а их долги, накопленные за прежние годы, соответственно в 10 раз «усохли». И сейчас, чтобы спасти себя, они будут делать то же самое - «печатать» деньги и «печатать» их много, но главное, что никто не будет против этого по очень простым причинам.
Сырьевым странам, таким как Россия, Австралия, Норвегия, Канада или страны Ближнего Востока, важен спрос на их ресурсы - нефть, газ, металлы. Китаю и Юго-Восточной Азии нужно загружать свои производственные мощности, а для этого им нужен стабильный спрос со стороны Запада. Более того, как доллары, так и евро составляют сейчас немалую долю золотовалютных резервов (ЗВР) всех стран мира, поэтому ни крах доллара, ни крах евро никому, в общем-то, не нужен, т.к. от этого потеряют не Америка или Европа, от этого пострадают все.
Разумеется, финансовая нестабильность в виде резких скачков всех котировок как вниз, так и вверх будет иметь место и в 2012 году, и далее, но никакого финансового «Апокалипсиса», конечно же, не произойдет. Цены на нефть, цены на золото или на недвижимость, как и курсы валют, могут на какой-то непродолжительный период времени заметно просесть, потом опять подскочить, но жизнь на этом не остановится. Более того, постоянная эмиссия денег в среднесрочной и долгосрочной перспективе будет приводить к удорожанию невосполнимых ресурсов, таких как нефть или золото. Что же касается недвижимости, то влияние инфляционных процессов на нее двояко.
С одной стороны, обесценение денег должно приводить к удорожанию квадратного метра - в нашей стране многие помнят это по гиперинфляции 90-х. Но с другой стороны, рост цен на товары первой необходимости (бензин, транспорт, продукты питания и т.д.) в условиях инфляции «отъедают» у домохозяйств все больше средств, не позволяя им ни накопить на покупку квартиры, ни платить за ипотеку. Обычно в таких условиях доходы основной массы людей растут медленнее темпов инфляции, поэтому возникает следующая картина. Если изначально семья могла платить по ипотеке, скажем, 50% своего дохода, то в условиях опережающего роста цен на товары первой необходимости у нее остается на ипотеку только 40% дохода, потом - 30%, 20% и т.д. Растет число дефолтных квартир, по которым люди не в состоянии больше платить, что увеличивает предложение на рынке и вкупе со снижением платежеспособного спроса толкает цены вниз.
Подобные процессы, когда обесценение денег не приводит к симметричному подорожанию всего подряд, как было в России в 90-х, а способствует подорожанию одних товаров, но падению цен на другие, получили название бифляции. Дорожают в этих условиях, как правило, невосполнимые ресурсы, в первую очередь нефть и газ, а также золото и некоторые другие металлы. Также рост цен охватывает товары первой необходимости, в частности, продукты питания.
Земля же, которую хоть больше и не делают, к данной категории относится только частично. Объемы неосвоенной земли в мире, и в частности в России, огромны. Понастроить бетонных многоэтажек, как и типовых фанерных домиков, можно огромное количество, причем как в чистом поле, так и на любом экзотическом побережье. Поэтому в период бифляции прибавляет в цене только та земля и земельные участки, а также возведенная на них недвижимость, которые расположены в уникальных местах с хорошо развитой инфраструктурой. В первую очередь это крупные мировые столицы, постоянные центры притяжения капитала, бизнеса и мигрантов. Если говорить в мировом масштабе, то это такие места, как Лондон, Париж, Нью-Йорк, Монако и т.п. В России это в первую очередь Москва.
Что же касается недвижимости в глубинке, будь то Россия, Америка или Европа, то она, скорее всего, будет стагнировать еще не один год. Это же относится и к огромным объемам жилья, имеющего статус второго дома: будь то виллы на побережье в Испании или в Греции, небоскребы в Дубае или Панаме, а также многочисленные дальние дачи и коттеджные поселки в Подмосковье без инфраструктуры и с сомнительной транспортной доступностью. Также сомнительны перспективы физически и морально устаревшего жилого фонда - дифференциация цен между ним и новым жильем, скорее всего, будет только увеличиваться.
Еще следует отметить, что стоимость аренды жилья в условиях бифляции также склонна расти. Как было указано выше, у людей остается меньше возможностей для приобретения жилья, но крыша над головой остается предметом первой необходимости. Поэтому спрос на аренду, как и ее цена в таких условиях, должна повышаться.
Продолжение следует
Про кризис и макроэкономику
О приходе второй волны кризиса сказано уже столько, что, казалось бы, не прийти она просто не может. Впрочем, настоящий кризис приходит неожиданно, примерно так, как это было в 2008 году, когда мало кто вообще рассматривал возможность его появления. Более того, в нынешних условиях о приходе кризиса говорить несколько странно, так как он, по сути, никуда и не уходил. Скорее, в 2010 году и в начале 2011 года у некоторых людей возникла иллюзия, что кризис закончился, но это очевидно не так.
Реальные проблемы связаны с тем, что западный мир давно уже «проедает» больше, чем зарабатывает, и эта проблема существует не первый год. Время от времени она обостряется, но обычно ее удается снова и снова «прятать под ковер», и жизнь продолжается в обычном русле. Впрочем, с каждым годом жить за счет других западным странам становится все труднее, и теперь ситуация складывается так, что большинство из них оказалось на грани банкротства. Причем это не только страны Южной Европы, но даже США, госдолг которых в этом году превысил все разумные пределы.
Но это вовсе не означает, что пришел «конец света». Решение проблемы, а точнее ее постоянное отодвигание на неопределенный срок, уже хорошо известно и даже многократно проверено. Это «печатание» необеспеченных денег, которое может называться по-разному, например, «количественное смягчение», «выкуп государственных облигаций», «реструктуризация долгов», «выделение финансовой помощи», «создание единого стабилизационного фонда», «дополнительная эмиссия» и т.д, но суть от этого не меняется. Так или иначе, все подобные действия сводятся к тому, что государства достают из «тумбочки» очередную требуемую сумму и финансовый разрыв или накопившаяся задолженность формально исчезает или значительно уменьшается.
Такие действия неизбежно приводят к инфляции, что мы и наблюдаем на протяжении уже многих лет. К примеру, всего четверть века назад нефть или золото стоили раз в 10 меньше, чем сейчас. Это означает, что за эти годы власти западных стран напечатали раз в 10 больше денег, чем было ранее, а их долги, накопленные за прежние годы, соответственно в 10 раз «усохли». И сейчас, чтобы спасти себя, они будут делать то же самое - «печатать» деньги и «печатать» их много, но главное, что никто не будет против этого по очень простым причинам.
Сырьевым странам, таким как Россия, Австралия, Норвегия, Канада или страны Ближнего Востока, важен спрос на их ресурсы - нефть, газ, металлы. Китаю и Юго-Восточной Азии нужно загружать свои производственные мощности, а для этого им нужен стабильный спрос со стороны Запада. Более того, как доллары, так и евро составляют сейчас немалую долю золотовалютных резервов (ЗВР) всех стран мира, поэтому ни крах доллара, ни крах евро никому, в общем-то, не нужен, т.к. от этого потеряют не Америка или Европа, от этого пострадают все.
Разумеется, финансовая нестабильность в виде резких скачков всех котировок как вниз, так и вверх будет иметь место и в 2012 году, и далее, но никакого финансового «Апокалипсиса», конечно же, не произойдет. Цены на нефть, цены на золото или на недвижимость, как и курсы валют, могут на какой-то непродолжительный период времени заметно просесть, потом опять подскочить, но жизнь на этом не остановится. Более того, постоянная эмиссия денег в среднесрочной и долгосрочной перспективе будет приводить к удорожанию невосполнимых ресурсов, таких как нефть или золото. Что же касается недвижимости, то влияние инфляционных процессов на нее двояко.
С одной стороны, обесценение денег должно приводить к удорожанию квадратного метра - в нашей стране многие помнят это по гиперинфляции 90-х. Но с другой стороны, рост цен на товары первой необходимости (бензин, транспорт, продукты питания и т.д.) в условиях инфляции «отъедают» у домохозяйств все больше средств, не позволяя им ни накопить на покупку квартиры, ни платить за ипотеку. Обычно в таких условиях доходы основной массы людей растут медленнее темпов инфляции, поэтому возникает следующая картина. Если изначально семья могла платить по ипотеке, скажем, 50% своего дохода, то в условиях опережающего роста цен на товары первой необходимости у нее остается на ипотеку только 40% дохода, потом - 30%, 20% и т.д. Растет число дефолтных квартир, по которым люди не в состоянии больше платить, что увеличивает предложение на рынке и вкупе со снижением платежеспособного спроса толкает цены вниз.
Подобные процессы, когда обесценение денег не приводит к симметричному подорожанию всего подряд, как было в России в 90-х, а способствует подорожанию одних товаров, но падению цен на другие, получили название бифляции. Дорожают в этих условиях, как правило, невосполнимые ресурсы, в первую очередь нефть и газ, а также золото и некоторые другие металлы. Также рост цен охватывает товары первой необходимости, в частности, продукты питания.
Земля же, которую хоть больше и не делают, к данной категории относится только частично. Объемы неосвоенной земли в мире, и в частности в России, огромны. Понастроить бетонных многоэтажек, как и типовых фанерных домиков, можно огромное количество, причем как в чистом поле, так и на любом экзотическом побережье. Поэтому в период бифляции прибавляет в цене только та земля и земельные участки, а также возведенная на них недвижимость, которые расположены в уникальных местах с хорошо развитой инфраструктурой. В первую очередь это крупные мировые столицы, постоянные центры притяжения капитала, бизнеса и мигрантов. Если говорить в мировом масштабе, то это такие места, как Лондон, Париж, Нью-Йорк, Монако и т.п. В России это в первую очередь Москва.
Что же касается недвижимости в глубинке, будь то Россия, Америка или Европа, то она, скорее всего, будет стагнировать еще не один год. Это же относится и к огромным объемам жилья, имеющего статус второго дома: будь то виллы на побережье в Испании или в Греции, небоскребы в Дубае или Панаме, а также многочисленные дальние дачи и коттеджные поселки в Подмосковье без инфраструктуры и с сомнительной транспортной доступностью. Также сомнительны перспективы физически и морально устаревшего жилого фонда - дифференциация цен между ним и новым жильем, скорее всего, будет только увеличиваться.
Еще следует отметить, что стоимость аренды жилья в условиях бифляции также склонна расти. Как было указано выше, у людей остается меньше возможностей для приобретения жилья, но крыша над головой остается предметом первой необходимости. Поэтому спрос на аренду, как и ее цена в таких условиях, должна повышаться.
Продолжение следует