Валютная ипотека. Банки - причина кризиса? Часть 2
Начиная с этого поста будут довольно жесткие тексты, картинок от меня тоже не ждите.
Вы всё ещё считаете, что банки и заёмщики должны сами договориться и банкам не интересно банкротить заёмщиков? Тогда этот текст также для вас.
Итак, возвращаемся к делам банков (пред.тексты по проблеме валютной ипотеки здесь: 1, 2).
Существует заблуждение, что валютная ипотека - это для богатых, однако на самом деле - это как раз наоборот, в основном про бедных.
Почему и как это работало объяснить довольно просто.
Возьмем для примера снова начало 2008 года, средняя ставка ипотеки составляла в рублях - 13%, а в долларах - 11%.
Обычный для того времени кредит в 200 тыс.дол. (ситуация для Москвы), позволявший купить 2х комнатную квартиру в панельном доме экономкласса (при наличии первоначального взноса). Уменьшение банком номинальной ставки по кредиту на 15 лет с 13 до 11% (перевод потенциального заёмщика с рублевого кредита на долларовый) приводило к уменьшению ежемесячного платежа, а значит и к требованиям по платежеспособности.
И если для рублевого кредита доход семьи должен был составлять в этом случае 121 тыс.руб./мес., то для валютного только 109 тыс./руб. Далее банк мог предложить увеличить срок и до 30 лет (валютные деньги для банка - более длинные), в этом случае необходимый доход составлял лишь 91 тыс.руб. Таким образом банк выдавал валютный кредит семьям с доходом на треть ниже, чем для рублевого кредита.
При этом очевидно, что это одна и та же семья, которой банк отказал в выдаче рублевого кредита, но выдал валютный кредит. Именно такие семьи, получившие кредит на долгий срок и в валюте, в итоге и оказались в наихудшем положении.
В этом же направлении работало и снижение иных требований к заёмщикам о выдаче кредитов. Если помните, то в 2006 году кредит нельзя было взять с первоначальным взносом ниже 20%, а в начале 2008 года кредиты выдавались и при 5% взносе и даже без первоначального взноса.
Одновременно банки перестали проверять платежеспособность заёмщика и вместо справки 2-НДФЛ довольствовались лишь обычными справками с работы, т.е. простой бумажкой с печатью и подписью. Также стала практиковаться выдача по 2 документам - паспорту и, например, водительскому удостоверению. Банки в погоне за прибылью сознательно перешли к выдаче кредитов на уровне американского субстандарта, но субстандарта, отягощённого валютными рисками.
Очевидно, что банки вполне осознанно выдавали валютные кредиты семьям с заведомо более слабой платежеспособностью, рублевые кредиты для таких семей на необходимую сумму были недоступны.
Три ловушки валютной ипотеки.
Ок, у тебя недостаточный доход, но для семьи нужна квартира, значит ты можешь взять только валютный кредит, но почему бы не рефинансироваться позже? Кажется, что с 2008 года было достаточно времени, чтобы это сделать.
Ловушка первая. К сожалению, желание многих, осознавших валютные риски в кризис 2008 года, выйти из них, так и не реализовалось.
Выше я пояснил, почему многие валютные кредиты выдавались семьям с платежеспособностью на треть ниже, чем было необходимо для выдачи рублевого кредита.
Должно быть понятно, что это работало и в обратную сторону, поскольку требования для рефинансирования у банков те же, что и для выдачи новых кредитов, а часто и жёстче. Рефинансироваться в рублевый кредит таким семьям было нельзя, поскольку они не удовлетворяли требованиям банка для рублевого кредита, хотя уже с 2008 года, т.е. сразу после взятия кредита из-за роста курса до 1,3 раза (с 24 до 34 руб.) стали платить на 25-33% больше, чем по аналогичным рублевым кредитам.
Заёмщики фактически доказывали свою платежеспособность, но по правилам банков это не имело значения.
Получается что, чтобы рефинансироваться из валюты в рубли, необходимо было, чтобы либо курс упал - и снизился платеж, либо уменьшился процент по рублевой ипотеке, либо третье - увеличилась платежеспособность заёмщика.
Как мы помним, ничего этого с 2008 года не было - курс резко вырос и хотя потом и уменьшился, но уже не вернулся к прежнему, из-за кризиса также увеличилась процентная ставка по новым рублевым кредитам, платежеспособность (зарплата) перестала расти теми же темпами, что ранее.
Получалась парадоксальная ситуация - ты не можешь перейти в рублевую ипотеку, чтобы остановить рост платежа, потому что недостаточно платежеспособен, но всё равно вынужден платить всё увеличивающийся платеж из-за роста курса. Бред какой-то, очевидно, что банки кто-то должен был остановить, но этого не произошло.
Рост курса на треть, плюс ещё разница в платежах в валютном и рублевом кредите означают, что доходы семьи должны были увеличиться не менее чем в 1,6-1,8 раза, чтобы рефинансирование могло состояться.
Вторая. В ещё более дурацкой, иначе не скажешь, ситуации оказались люди, бравшие ипотеку с минимальным первоначальным взносом 5% или вообще без него. В 2007-2008 гг. это было довольно распространённой практикой. Наступил кризис 2008 года и банки вернулись к 30 и чуть позже - к 20% первоначальному взносу.
Оказалось, что когда ипотечники с минимальным взносом (и достаточной платежеспособностью(!) стали обращаться в банк, то им отказывали в рефинансировании на основании того, что не выполнялось другое требование банка - остаток долга к стоимости квартиры. Оно также ужесточилось с 1 до 0,7 (позже было облегчено до 0,8).
Как мы помним из более ранних расчетов, получалось, что за 7 лет выплата тела долга составила только 15%, и только через 7 лет, т.е. к 2015 году, такие ипотечники получили бы возможность рефинансироваться, но и то - лишь в случае, если рост стоимости квартиры шёл на уровне роста курса, а как мы знаем - курс вырос в 2,7 раза, а квартиры подорожали в Москве - в 1,7-1,9 раз.
Третья. Не пытаюсь разжалобить читателей, но действительно нет повести печальнее, чем валютная ипотека для семей с детьми. С точки зрения банка, рождение ребенка - это выбытие одного из созаёмщика (мамы), а значит и части дохода. Я не говорю, что расходы на ребенка - это отдельная статья, но рефинансирование в это время просто невозможно. Получается минусуются где-то три-шесть месяцев до рождения ребенка (мама не работает), года полтора в отпуске по уходу за ребенком и ещё полгода после выхода на работу, поскольку ранее получения дохода за полгода банки справки о доходах не принимают. Некоторые банки требовали справки о доходах даже не за шесть месяцев, а за год, ведя расчет исходя из дохода за предыдущие 12 месяцев, деля на 12.
Далее с точки зрения банка появляется новый иждивенец (ребенок) без самостоятельного источника дохода, получается, что достичь былой платежеспособности с точки зрения банка можно уже только двукратно и более наращивая доходы семьи. Дети, опять же с точки зрения банка, ставят почти 100% крест на возможности рефинансироваться для таких семей.
А теперь самое время напомнить статистику по оставшимся к 2015 году в валюте ипотечникам: 80% из них с одним, двумя и даже более детьми. Совпадение?
Выводы из этих историй можно сделать разные: можно сказать, что виноваты снова и снова заёмщики, что не предусмотрели все эти ситуации и не надо было брать кредит “под завязку”, заводить детей, а можно сказать и то, что судя по просрочке в 1% за все эти 7 и более лет люди старались исполнять свои обязательства и по фактической платежеспособности с лихвой доказали, что они были платежеспособны в должной мере, и в том, что ситуация с валютным кредитом “законсервировалась” для многих ипотечников до нового кризиса, однозначно виноваты банки - люди по факту платили повышенные платежи, пытались рефинансироваться, но именно банки не давали избавиться от валютных рисков.
Чтобы было понятнее - я далек от мысли, что буквально всем из десятков тысяч оставшихся заемщиков в валюте не предоставлялся шанс на рефинансирование, но то, что все оставшиеся в валюте заёмщики прошли через определенное жизненное и банковское сито и среди оставшихся не зря осталось такое количество семейных людей, прямо указывает на объективные препятствия для “неудачников”.
Здесь же отвечу и про миф о спекулянтах, владельцах многих квартир либо квартир-дворцов, купленных за счёт валютной ипотеки: сплошной опрос ипотечников не позволил выявить хоть какое-то их число, никаких цифр по данным ЦБ или банков о таких статистически значимых фактах также установить не удалось. Миф не подтверждается - это лишь риторический аргумент банков и госчиновников, которые не хотят отвечать по сути и решать проблему. С валютной ипотекой “застряли” в основном семейные заёмщики, часто с 2 и более детьми, ранее считавшиеся “начальным средним классом”.
И завершим про банки.
Основная причина, по которой они закрывали глаза на валютный риск - это несомненно довольно лёгкая прибыль от валютной ипотеки. Вторая - это введение самих банкиров в заблуждение Центральным банком, обещавшем стабильный курс в валютном коридоре (то, о чём бывший банкир, выдававший валютную ипотеку рассказывает здесь). Третье - отсутствие надлежащего регулирования, когда ЦБ и закон никак не контролировали и не регулировали накопление валютного риска в банковской системе. Делай что хочешь - и банки делали.
Прибыльность валютной ипотеки заметно превышала прибыль от рублевой.
При фондировании под 3-4%, а часто и ниже, и выдаче кредита даже по нижней границе в 11% маржа банка составляла около 8% годовых, никакая рублевая ипотека не давала такой легкой прибыли.
Банки зарабатывали на валютной ипотеке и дополнительную прибыль на конвертации.
Покупка квартир, особенно новых, в большинстве случаев проходила в рублях, а значит банк одномоментно получал ещё и сверхлёгкую прибыль в виде процента при конверсии из валюты в рубли, что составляло, как правило, от 2 до 3% (разница курса банка от ЦБ и рынка), и за перевод средств - обычно ещё около 1%. Снять средства наличными или сконвертировать не в банке-заёмщике было нельзя - это условие банка. Получалось, что клиент ещё не успел взять кредит, а он уже вырастал на 3-4%.
За время с 2006 года около 120 млрд.руб. (оценка ЦБ на 1.11.14г.) валютной ипотеки принесли банкам при 8% марже 9*0,08*120 = 86 млрд.руб., а если исходить из консервативного подхода в 4% маржи, то прибыль составила не менее 43 млрд.руб. На самом деле прибыль банков от валютной ипотеки больше, так как часть валютных кредитов погашена, а ещё большая - была сконвертирована в рубли.
Таким образом прибыль банков от валютной ипотеки в первом приближении - за счёт процентов от 43 до 86 млрд.руб. и 6 млрд. за счёт конверсионных операций, всего, если принять среднюю величину - около 70 млрд.руб. И да, всё же одна картинка будет.
Подытожу.
1) Банки необъяснимо отказались от адекватной оценки валютных рисков ипотечных кредитов на долгий срок в валюте, хотя они, как профессиональные финансовые посредники могли и должны были предвидеть последствия выдачи и валютной ипотеки, и реализации валютных рисков для заёмщиков за срок ипотеки.
2) Стремление банков к легкой прибыли приводило к серьёзным искажениям - опасные финансовые продукты фактически получали те, кто не имел возможности их адекватной оценки и был в наихудшем финансовом положении по сравнению с другими заёмщиками.
3) Банками были созданы объективные препятствия для рефинансирования валютной ипотеки, в основном через повышенные и необоснованные требования к платежеспособности заёмщиков.
При этом с российской юридической точки зрения банки защищены по первому и второму пункту - судебная практика и закон полностью на их стороне, российский закон считает, что в создавшейся ситуации виноваты лишь заёмщики, добровольно подписавшие договоры. Однако на мой взгляд - это серьёзное упущение, что закон не предоставляет никакой защиты заёмщикам - обычным гражданам (не предпринимательским структурам, т.е. не созданным для целей извлечения прибыли) от таких существенных (почти трёхкратных) изменений платежа по договору. Это несомненно проблема закона и защита заёмщиков в этой части на будущее должна быть усилена.
Несмотря на юридическую защиту закона, практика очевидно неадеквартной оценки валютных рисков должна была привлечь внимание прежде всего регулятора ЦБ. То, что платежеспосбность заёмщиков и риски банками на регулярной основе оценивались неправильно, и как следствие сейчас эти кредиты стали фактически дефолтными - это общее и серьёзнейшее упущение со стороны подразделений андеррайтинга банков и ЦБ - регулятора финансовых рынков.
В третьей части "итога": при юридически значимом подтверждении попыток рефинансироваться из валютной ипотеки в рублевую заёмщики должны быть безусловно свобождены от последовавших за этим вредных последствий - лишения квартир, "сгорания" платежей за предыдущие годы и пр.
Практика фактического запрета рефинансирования также должна быть изменена и это однозначно вопрос для двух регуляторов - ЦБ и Роспотребнадзора, для депутатов ГД. У банков было около десяти лет для изменения этой ситуации, однако очевидно, что они не только не справились, но их действия привели многих из десятков тысяч россиян с валютной ипотекой к финансовой катастрофе.
P.S. Завершая этот и предваряя следующий пост:
“Если вы видите, что практика кредитования становится неадекватной - например, ипотека без первоначального взноса, без подтверждения доходов и места работы, с выплатой одних только процентов в первые годы погашения кредита, - ее нужно корректировать. ФРС все это видела, но предпочитала не мешать свободным рынкам: считалось, что участники рынка лучше понимают ситуацию и, если они придумывают все эти финансовые инновации, значит, для этого есть причина и их не нужно контролировать”.
Нуриэль Рубини