Куда инвестировать деньги на длительный срок: недвижимость,золото,еврооблигации?
В общем, я тут собралась увольняться в июне, есть 2 млн руб., пока еще можно кредит взять на недостающее с большой официальной зарплатой. Потом я на малой родине зависну, а там 2-ндфл такой не будет уже. Ты у нас спец по недвижимости и у тебя хорошо получается анализировать рынок. На твой взгляд где в Москве лучше покупать недвижимость с бюджетом 4 -4,5 млн (однушка). Критерии отбора: для детей на будущее, т.е. не старье и чтобы жить приятно было там лет через 10, транспортная доступность и эти 10 лет чтобы в аренду можно было сдавать без проблем, т.е. с точки зрения арендатора - это тоже хороший вариант должен быть.
Аргументы в пользу покупки недвижимости в РФ
Плюсы
Я не планирую покупку недвижимости как вложение на срок, это для детей, захотят потом сами будут улучшать.
Здесь, в Москве, покупка недвижимости- это не инвестиция, а сохранение денег с возможностью временного дохода от аренды. Дети все равно в Москву поступать приедет, а за ней Юлька на следующий год, и надеюсь они не будут возвращаться на малую родину. Молодежь быстро привыкает к Москве, это нам комфортнее на малой родине, поэтому по поводу краткосрочных колебаний цен я не переживаю, а инфляция цены все равно заставит как минимум не падать в среднесрочной перспективе.
Я не считаю, что доход от аренды должен полностью покрывать ипотечный платеж, он должен покрывать проценты по кредиту, тогда нет удорожания объекта, просто платишь в рассрочку сумму кредита.
Ну и в случае кризисов всяких, если нет цели продать объект, то какая разница какая на него цена в конкретный момент времени. А доход с аренды можно получать и в кризис, кого сильно в регионах прижмет все равно лучшей доли искать в Москве будут.
Учитывая инфляцию, все что изготовлено человеком будет увеличиваться в цене, поскольку воспроизвести тоже самое банально будет стоить дороже. А если нельзя продать за эту цену, то не будут воспроизводить пока спрос не превысит предложение и цена не позволит воспроизводить с надеждой при продаже покрыть затраты.
Насчет снижения стоимости жилья в кризис, я не очень переживаю. На цену 90 тысяч долларов коррекция не будет большой( максимум тысяч 10), а продавать в кризис у меня нет намерения, поэтому потерь особых не вижу. Инфляция все равно цены будет повышать потихоньку или как минимум не давать им падать
Понятно, что лучше бы покупать в кризис, но денег на руках достаточных нет, а кредит в кризис взять тяжело, а в моей ситуации вообще проблематично будет, если я уволюсь. Поэтому сидеть ждать кризиса, чтобы купить в это время мне не подходит. Максимум я смогу купить на малой родине, я там и сейчас могу купить, но не вижу смысла в этих действиях. Просто Москва сдохнет в экономическом плане в России последней и бежать народу больше некуда.
Поэтому, думаю есть резон, что-то прикупить сейчас, хотя насчет снижения цен на нефть ( и на недвижку) у меня тоже есть мысли. Но если будет коллапс, народ побежит еще больше в Москву, а куда ему бежать то если жрать нечего, за границу то не всякий может, поэтому не жду особой коррекции по жилью в транспортной доступности от Москвы стоимостью до 80 тыс. Свыше да, коррекция возможна. Коэффициент 2 при обмене жилья в регионе, типа малой родины на Москву был самый лучший, лучше никогда не было на моей памяти. а регионах цены от 40 тыс., т.е. 80-90 тыс. цена сильно не схлопнется, т.к. региональщики при кризисе будут пытаться переехать.
Насчет переплаты я смотрю по-другому, если арендная плата перекрывает проценты по кредиту , то это не кредит а рассрочка платежа. На 2 млн кредита , надо сдать в аренду минимум за 19 тыс, а на 2,5 млн. кредиты надо сдать минимум за 23 тыс в месяц при процентной ставке 11%. Т..е. объект должен иметь потенциал, чтобы сдаваться за эти деньги. Да и то, если сумма будет уменьшаться, и ставка аренды может быть ниже.Вообще я не планирую платить более двух лет.
Достижимость г-в МО на авто:
http://www.mn.ru/moscow_transportation/20130926/357175617.html
Но вот врут про Люберцы с 14 мин до Мкад. До метро даже до 2008 г было минимум полчаса и больше. Но это до метро-до МКАД не помню. Сейчас там метро в Жулебино. Скоро-в Котельниках будет метро.
Так возьми риэлторскую базу виннер winner купи доступ и подбери по цене. Вообще сейчас мне кажется лучше подождать ожидаемого кризисами-тогда цены падают.надо брать с метро рядом или с электричкой для сдачи в аренду - Люберцы Котельники но там социалка перегруженная и экология не очень считается и москвичи воротят нос. Хвалят видное-не знаю. Самое дешевое жильё в Подольске было и там электричка полчаса. Слушайте не в инете смотрите-а в риэлторской базе виннер winner. там есть часть бесплатной базы-но мало, а платная стоила 4 тыс руб в мес-это очень оправданно при ценах на квартиры и там много хороших предложений и от цены уже можно город выбрать.
Я сама посматриваю на Реутов, там метро- есть, хочу объекты поизучать, что там есть, чтобы в шаговой доступности метро, или еще какие варианты есть, где метро в перспективе 3-5 лет. Некрасовка подходит, но там что то стремно говорят, хотя Люберцы тоже на аэрационных полях построены, да и много еще чего.
Про Подольск что пишут в сравнении с Троицком:
Мила: Не понимаю, почему все накинулись на Троицк?
хе. у меня в подольске было 5 минут ходьбы от кинотеатра, дет. поликлиники, платной и городской взр. поликлиник(в т.ч. с гинекологами), 2х городских детсадов и одного частного(на огороженной территории в комплекте с частной школой). чуть дальше 2 почты, школа. 2 приличных тц. правда, далеко до парка было. плюс больница в городе и ледовый дворец. И плюс к этому каждые 5 минут автобусы по городу, достаточно мест для парковки у дома, электрички, и, как ни странно, доезжал на машине до м.калужская быстрее, чем отсюда.
если б не моя работа, фиг бы сюда вернулась.
квартиру в Реутове за 2966 тыс взять, вчера кредит оформила. Цена посильная для меня и метро пешком. Стадия монтаж подземного паркинга, поэтому и цена такая. Это пятый корпус в 10-м "А" микрорайоне, Новокосино-2, вроде не на шоссе расположен, напротив ашан.Договор уступки по договору участия в долевом стрительстве по 214-ФЗ с регистрацией в регпалате, уступка от инвестора
На эту позицию (корпус 5) 2 банка кредитуют ипотекой, наверное смотрели что кредитуют-то.
А оплату 4 с лишним миллиардов от инвестора проверить трудно будет по платежкам, в договоре переуступки написано что вся сумма оплачена, т.е. инвестор все свои обязательства выполнил в полном объеме по финасированию дома.
Народ тут уже подписал УДДУ, для всех они одинаковые, т.е. у все уступка права требования.
А основной ДДУ зареган в регпалате пишут. Я тут форум по новокосино-4, по пятому корпусу нашла.
А какой договор? 214 ФЗ? Или другой,но тогда советую проверять очень тщательно документы и были ли заплачены деньги друг от друга по цепочке! И самой нужно обязательно на объект съездить-посмотреть как стройка ведется Может 3 таджика или толкьо охранник
Да там строят только ЦЕНТР-Строй и Эксперт. Это дом Эксперта.
Строят естественно крайне неспешно, как вообще в Москве это делается. Но что-то уже тем не менее понастроили. Кое-какие дома уже сдали и заселили.
У них там инвестор на весь дом и застройщик отдельно. Обычная для Москвы схема. Инвестор (они же сами я полагаю но в другом юр.лице) выкупил весь дом и теперь продает поквартирно. На сомневаюсь, что все на офшоры порегистрировано, чтобы бизнес не отжали желающие, как это опять таки типично уже не только для Москвы, но и для регионов.
Минусы
У тебя небольшая сумма то-2 млн р.
Придется брать кредит и переплачивать вдвое. Например, на 1.5 млн кредита под 12% переплата у меня была 40%-так что подумай, инвестиции нормальные ли. А если 15 лет -то было бы 100% переплаты-слишком жирно.
с твоей суммой можно на начальном этапе стр-ва-по ФЗ забыла какого му-фз 144?, но надежному-но их мало таких квартир. Тоже если кризис то встать стройка может. И всегда риск это -согласна.
Но с маленькой суммой как раз Подольск подходит-раньше там самые дешевые цены были.
а подходящих новостроек под кредит-по 214 ФЗ в основном дают-мало, значит будешь брать вторичку, а это не на рост, а на сохранение денег (Реутов например вздул цены после метро, т.е. достиг максимума,и Реутов боюсь дорогой.) Плюс новостройку я тебе говорю продают 10-15%-я про новую москву внимательно читаю, плюс они забодали ее рекламой-так плохо видимо продажи идут, т.е. если выставить весь объем строящийся недвижки-то обвалится рынок новостроек новой москвы точно, и потянет вторичку, но не сильно.
Хотя за 2 г тогда реально кредит выплатить и не переплатить. Мне твоя стратегия не нравится в том, что у тебя не диверсифицированы риски-все вложено в недвижимость в одинаковых регионах- на малой родине и москве. Все яйца в одной корзине. Жилье для детей тебе не срочно нужно. Потом получается роста особо не будет твоих инвестиции (если ты не найдешь шоколадную перспективную первичку, как я свою квартиру, но у меня были руки развязаны-у меня были наличные , а не ипотека с кучей условий)
а вот в кризис я тебе гарантированно скажу, тк я в это время работала в ипотечном банке-цены на недвижимость в 2009 сильно упали. то что держали цены-никто не брал-у меня подруга пыталась свою ипотечную квартиру за 4 млн что ли продать в отрадном-год не могла-в 2011 продала. дефолт у нас тогда был минимум x по ипотеке новостройкам -это много, и xx% по коттеджам и земле тогда
Смотря, когда вложился в недвижимость и на какой срок. Я ж говорю девушка на работе за 5 или 6 млн руб купила квартиру, а продала 2010-2011 в районе 4 млн руб с трудом , т. е. сразу после кризиса. А сейчас наверно стоит она 6 млн руб квартира, другое дело плюс инфляция и т.д. В кризис как раз-жаль забыла сколько у подруги квартира стоила-она ровно до кризиса купила-5 или 6 млн руб, а продала года через 3 за 4 млн руб. Прилично упала и долго висела грузом. Подруга продала пч развелась плюс кредит был в долларах, который скакнул.
Ты что то неправильно аренду считаешь-возьми любой ипотечный калькулятор в интернете. При сумме 1,5 млн руб на 5 лет я платила 32 тыс руб в мес при 12%. Аренда тогда стоила ну наверное тысяч 15 в МО, платежи более чем в 2 р мои перекрывали
Давно прошли те времена, когда аренда покрывала платежи
И деньги какие громадные за последний год выводят из россии-нечему расти пока. Но надо, конечно, аналитические статьи почитать-главное прогноз роста цен на нефть (падения). Вон-Обама в Сауд Аравию ездил. Сауд Арав перед падением СССР резко увеличили объем и снизили цены. Но я конечно, не спец во внешней экономики и политике-тебе бы найти какого нибудь аналитика финансовых рынков-что он предскажет. В принципе европа начала оправляться от кризиса, сша -не знаю, вроде держатся, крым бескровно присоединили-если не ввяжемся в конфликт из за вост. украине-тогда, наверное, резкого не будет обвала. 1-й кризис 98 был после обвала азиатских рынков, 2-й 2009 -после обвала 2008 ипотечных облигаций сша. Пока вроде тихо на эту тему.
Но я помню как мы риски долбали всех в банке-ужесточить требования при кредитовании-тогда обрушилось сша за год до этого, казахстан за полгода, и все нам орали-не недвижимость будет расти в цене вечно, кризиса не будет!
Сейчас уже официально заявлено о значительном падении спроса на машины и затоваривание рынка. Но еще у нас экономика подорвана олимпиадой и крымом-внутренние проблемы могут ли вызвать обвал? Тебе лучше известна ситуация в реальном секторе-в промышленности не падают ли продажи?
Рядом с саларьево не только нет жилья, но и огромная свалка, из которой фигачит фенол и уже один населенный пункт эвакуировали из-за отравлений. Выделили 100 млн на руб на свалку-чиновники распилили их. И это все рядом населенные пункты-Московский, Николо-Хованское собираются строить (продаж нет), Коммунарка недалеко (коммунарка еще плоха транспортной недоступностью как Троицк и отсутствием социалки как новый населенный пункт)
Вот по новой москве я все подробности знаю, но не советую покупать,кроме рядом с электричкой.
Мы сначала смотрели Люберцы, так там хотели жить,но там в 2007 были дорогие цены или на начальной стадии. И пришлось по цене искать др. города:) В Троицке купили тока потому,что недорого было при начавшемся заселении и дорога тогда была свободной. Вот так происходит выбор города:)
Люберцы есть метро в районе Жулебино. Котельники-строят (эх раньше там дешево было 2 млн руб-мы хотели купить, но плохо дом строился, а сейчас этот дом прямо рядом с метро).
Но вот с электричкой надо быть осторожней на примере Люберец. Например, на главном вокзале Люберец можно было сест ь в электрчику, а вот я жила подалье там, мне было 20 мин на электричку идти плюс на моей станции большинство электричек не останавливалось плюс это перегруженное направление-было просто не влезть! И вообще они часто опаздывают-ненадежные.
Реутов вроде метро появилось, но и так всегда недешево было.
В Солнцево начали строить-площадку подготовили вроде, и там электричка есть.
Тоже Внуково-электричка, говорят не перегруженная, и вроде метро планируют-но это бабушка надвое сказала.
Спросила по дорогам без электричек населенные пункты-сказал, сейчас все загруженные.
Кстати, для ориентира говорят что в МО будет падение цен, у нас в Новой Москве не выставляют на продажу весь объем строящегося жилья а только 15%, чтоб не сбивать цены, но вот когда они достроят , что будет..... Миллионы квадратов тут, о у нас даже не советую-ни в один населенный пункт Новой Москвы метро не планируют. Строят сейчас в Саларьево-подводят к новому черкизону-огромному рынку Лотос сити. Если ок. него что то будут строить жилье-но не помню там проектов, больше рынки, торговые центры. До Московского там далеко, и народ там воет без социалки и дорог.
Хотя типа Щербинка и иже с ним есть электричка, социалку строят-поликлинику, но детсадов не хватает, и рядом с ними хотят овощебазу бирюлево строить.
Реутов. Ну единственное может социалки не быть при большом количестве стройки-но это не актуально тебе.это первичка так понимаю. надо смотреть какая стадия стр-ва, какой договор, дают ли ипотеку под нее.
У меня 2 коллег в Реутове живут.
Аргументы в пользу покупки недвижимости зарубежом
Плюсы
Слушай, и главный вопрос-ты не хочешь диверсифицировать риски и вложится в иностранную недвижимость?
Всегда сможешь там продать и купить здесь.
К тому же дети если выучат английский и ты их за границу отправишь-вряд ли вернутся. Потом политика России с напыживанием вон по крыму-кто знает, вдруг война. баллистик говорит, пока на старом советском наследии держимся-мощная противоракетная оборона, но кто знает будущее-не обойдут ли по вооружению...
А по загранице я бы поизучала рынок. хотя сумма-маленькая. наши банки на заграницу кредит не дадут, я знаю некоторые дают иностранные банки негражданам.
Минусы
Диверсифицировать риски, конечно хорошо бы, но за границу вкладывать не владея ситуацией с их налогами и не имея возможности в случае чего самостоятельно управлять активами , я опасаюсь. Не понимаешь когда надо выскочить из этого актива, а рассматривать надо именно как инвестицию, так как иного использования у этого актива не будет.
Мысль такая была когда то, но неизвестно еще будут ли дети жить за границей и в какой стране именно. Обычно люди, которым и тут хорошо не остаются за границей. И профессия должна быть там востребована. В общем неизвестно как сложится. А в Москву всегда можно поехать работать или в аренду сдать на худой конец. Потом для иностранцев налоги на недвижку повышенные, у меня знакомые в Женеве купили, говорят заколебались налоги платить.
Всякая Болгария- вообще туфта, работы нет, строят много, перспектив у страны особых нет. В общем неликвидно в расчете на отдыхающих. Есть знакомые кто купил c малой родины, пытаются сдавать в аренду, никто не бежит, нам тоже предлагали в Болгарию съездить там пожить, а смысл? В отеле комфортнее и ненамного дороже, да еще и готовить не надо.
Депозиты
Счета в банке да, ненадежно. Хранить что-то в банке, тоже не очень надежно, бывает и сейфы вскрывают, если банку капут и ничего не отдают.
Аргументы в пользу золота (золотых слитков)
Плюсы
может по другому инвстировать? слитки золотые купить в германии или абу даби без ндс при продаже, и там же в германии оставить на хранение. золото низкое вроде.
А что с золотом то не нравится вариант? Оно на минимуме вроде за последнее время. у тебя цель, я так понимаю сохранить деньги.
золото покупаешь просто слитки, там есть и маленькие. Можно перевезти в россию-но за 1 поездку не больше 65 тыс свободный ввоз что ли. Но в России если продавать-то будет 18% ндс с платить-в россии невыгодно продать, лучше там же в германии. Поэтому лучше хранить их там же в германии в сейфе.Но это надо поподробнее узнать. я бы вложилась и попробую, если поедем туда
это натуральные ценности-не бумажные:) пока не придумали что считать еще надежней. То же конкретно с ссср например . кто вложился в золотые монеты (и хранил под матрасом, и не украли)-ничего не потерял. А кто, как наш дедушка, в сбербанк вложился-каюк.
Например кажется нефть растет, а если смотреть относительно золота-не меняется. И в аналитике долговременной смотрят все сравнении в золоте: http://kupikolco.livejournal.com/15077.html
Минусы
Золото пусть и натуральное само по себе ценности не имеет никакой,, есть его не будешь, можно только обменять на какие то блага т.е. как и любой денежный знак. Пока есть желающие получить этот денежный знак или золото, оно ценность имеет, не будет желающих, в лице тех же банков и ценности никакой не будет
Любая ценность натуральна только тогда , когда на нее есть покупатель или если ее возможно использовать
В моем понимании это тоже самое что покупка валюты, только возни гораздо больше. Разница только что при покупке валюты есть страновые риски, а при покупке золота общемировые. Если будет конец тому же Евро т.е. экономике самой Европы (Германии), немцы тут же и НДС введут на слитки и цену покупки будут занижать банками, могут и количественные ограничения ввести на покупку и выдачу слитков отменить вообще.
На Кипре уже эта история была, оттяпали часть вкладов и все когда конец экономике случился. Немцы тоже не будут миндальничать, если своей экономике угроза будет. Так что особой разницы не вижу с покупкой валюты
Аргументы в пользу покупки еврооблигаций
Плюсы
По ТВ советуют для инвестиций евро облигации:) Малый риск. Но вход от 3 млн руб. Средняя доходность 12% в иностранной валюте.