Ипотека в России: в нее банки еще верят…но кредитование застройщиков уже сокращают. АНАЛИТИКА.
Posted on 10.11.2014
Западные санкции и другие малоприятные аспекты нынешней геополитической и экономической ситуации в ближайшем будущем не смогут сильно испортить основные показатели ипотечного рынка. Но это только, совсем уж в ближайшей перспективе.Другое дело - проектное финансирование: банкиры не только существенно повысили ставки по кредитам для застройщиков, но и вообще не особо стремятся иметь с ними дело, отмечали участники прошедшей в РБК пресс-конференции на тему «Рынок жилой недвижимости и ипотечное кредитование: тенденции и прогнозы».
В настоящее время кредитование строительных организаций (застройщиков) осуществляется в значительно меньших объемах, нежели в докризисный период 2008-2009 гг. Связано это и с риском не возврата кредитных средств по вновь выданным кредитам, а также уже существующая просроченная задолженность банкам со стороны строительных организаций.
В период сегодняшнего кризиса застройщики столкнулись с проблемой реализации своих объектов вследствие снижения спроса при резком сокращении платежеспособности, что привело к дополнительной потребности в ресурсах уже при имеющейся чрезмерной долговой нагрузке.
Приоритетными для банков являются клиенты-застройщики, деятельность которых осуществляется на завершающем этапе строительства, с ликвидным обеспечением по кредиту, стоимость которого превышает сумму кредита не менее, чем в два раза. Необходимым условием для выдачи кредита во всех банках является безубыточная деятельность потенциального заемщика и его хорошее финансовое положение. По сравнению с докризисным периодом, сегодня финансовое состоянию клиента анализируется доскональней, требования к заемщикам и обеспечению по кредиту предъявляются более строгие.
Что же касается процента по кредиту и сроков его предоставления, то в каждом банке они различны. Однако общая тенденция во всех банках следующая: по сравнению с докризисным уровнем процентные ставки повысились, а сроки предоставления кредитов сократились. Поэтому рассчитывать застройщиком на кредиты сроком 5 - 10 лет (и более) сейчас не приходится.
В среднем, банки предлагают кредиты под 14-16% годовых на срок до трех лет (чаще 1 - 2 года). Единицы предлагают менее 13% (при сроках до года) и более 18-20%. Суммы кредитов, как правило, не превышают 5 млн. руб., а чаще - и того меньше.
В большинстве банков для получения кредита специализация заемщика в области жилищного или коммерческого строительства не имеет принципиального значения. Более важно его положительное финансовое состояние, источники погашения, ликвидный залог. Тем не менее, в некоторых банках кредитование жилищного строительства так и осталось под запретом, исключение составляют объекты малоэтажного строительства.
Банки не скрывают свое нежелание кредитовать строителей, интересы банков в большей степени ориентированы на потребительский рынок.
Все хорошо, прекрасная маркиза…
Российский рынок ипотеки, пока, процветает, несмотря на резкое ослабление рубля (а в какой-то степени даже благодаря ему), санкции ЕС и США в отношении крупнейших отечественных банков, отток капитала за рубеж (в первом полугодии утекло $74,6 млрд) и другие события, уже нанесшие ощутимый вред различным отраслям отечественной экономики. За первые шесть месяцев 2014 г. ипотечный рынок увеличился на 14,7% относительно конца 2013 г. и на 30% - по сравнению с аналогичным периодом 2013 г. По данным Агенства по ипотечному жилищному кредитованию
(АИЖК), за январь - июнь 2014 г. отечественные банки выдали населению 448 536 ипотечных кредитов на общую сумму 769,5 млрд руб. Совокупный ипотечный портфель российских банков на 1 июля 2014 г. превысил 3 трлн руб.
Вопреки увеличению стоимости фондирования для банков - Центробанк с начала года повысил ключевую ставку с 5,5% до 9,5% - средневзвешенная ипотечная ставка уменьшалась: в январе - июне 2014 г. средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,4%, что на 0,5 п.п. ниже уровня соответствующего периода 2013 г. (Правда, своим снижением средневзвешенная ставка обязана не реальному снижению ставки, а скорее методике подсчета - в ней учитываются все программы банков, в том числе социальные, - рыночным реалии она не отображает: практически все лидеры рынка к концу второго квартала ставки, наоборот, повысили.)
В Москве и Подмосковье дела обстояли еще лучше: выдача кредитов выросла в 1,4 раза - до 47 926 штук. Средневзвешенная ставка по ипотеке за полгода составила 12,2%, срок кредитования - 14,4 года, рассказал директор ипотечного отделения ГК МИЦ Константин Шибецкий. Средняя сумма кредита в Московском регионе - 3,3 млн руб.: 3,7 млн - в Москве, 2,7 млн - в области.
Новым трендом рынка Московского региона стало развитие ипотеки в сегменте апартаментов: если в начале года лишь 10-15% таких квартир продавалось в кредит, то сейчас этот показатель достигает 40% по некоторым объектам.
Эксперты не ожидают кардинальных перемен на рынке ипотеки до конца года. Ипотечные ставки все-таки вырастут - из-за проблем с ликвидностью, но «диапазон повышения не превысит 1%», отметила Ирина Дзюба, директор департамента ипотечного бизнеса Локо-Банка, партнер, член совета директоров МР Групп. Рост стоимости ипотеки сдерживает конкуренция среди банков за считающихся надежными ипотечных заемщиков на фоне снижения маржинальности необеспеченного кредитования.
Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», в целом согласна с коллегой: по расчетам «Метриума», ипотека подорожает с 12-13% до 14-15% к 2015 г. Правда, учитывая быстроту с которой все происходит, подорожание ипотеки может быть и более существенным.
Руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group Роман Строилов считает, что, если ипотека в ближайшие месяцы и подорожает, потребители этого все равно не почувствуют: девелоперы будут компенсировать рост ставок за счет новогодних акций, призванных замаскировать снижение цены квадратного метра.
Согласно прогнозу Ирины Дзюба, по итогам 2014 г. темпы роста ипотечного кредитования снизятся до конца года относительно 2013 г., но незначительно: до 22-25%. Портфель кредитов вырастет на 30-35% (до 3,6 трлн руб.) против всего 25% в необеспеченной рознице.
Ключевым драйвером роста ипотеки в краткосрочной перспективе останутся новостройки: по наблюдениям Локо-Банка, в проектах эконом- и комфорткласса до 85% квартир покупаются с помощью ипотечных кредитов.
…за исключеньем пустяка
2014 г. характеризуется ухудшением основных макроэкономических показателей. Падают темпы роста ВВП: с 1,3% в 2013 г. до в лучшем случае 0,5% по прогнозу Минэкономразвития по итогам этого года. Инфляция, напротив, растет: в сентябре МЭР повысил прогноз на 2014 г. до 8,5% с 7,2% (в 2013 г. цены выросли на 7,5%). ЕС и США вводят против России санкции, которые среди прочего ограничивают доступ крупнейших российских банков к дешевому долгосрочному западному финансированию, что в итоге скорее всего приведет к кризису ликвидности наподобие имевшего место быть в 2008-2009 гг. Правда и до обострения геополитической напряженности дела в российской экономике шли ни шатко ни валко, поэтому, скорее всего падение цен не будет более глубоким, чем в период кризиса пятилетней давности.
Экономические санкции, которые Европа и США вводят против России, вряд ли смогут напрямую повредить сфере недвижимости и строительства, так как недвижимость по сути своей локальна. Но ограничение доступа крупнейших российских банков к дешевому долгосрочному западному финансированию может спровоцировать в России кризис ликвидности, от чего пострадает и отечественный рынок недвижимости, очень чувствительный к изменению условий кредитования как со стороны спроса, так и предложения. Девелоперы, напомним, обычно строят не на свои деньги, а на заемные, а среди покупателей жилья велика доля тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку.
Конечно, формально санкции введены в отношении нескольких банков, а не всего отечественного банковского и корпоративного сектора, но по факту подобные меры означают увеличение страновых рисков для всех заемщиков из РФ, и, как следствие, иностранные банкиры - не только американские или европейские, но и азиатские в том числе - будут вынуждены либо отказаться работать с российскими клиентами, либо поднять для них ставки по кредитам. По тем же причинам снизится доверие инвесторов в России, усилится отток капитала за рубеж.
Нечто подобное имело место в 2008-2009 гг., когда из-за глобального экономического кризиса западные финансовые институты перестали кредитовать компании из развивающихся стран, в том числе из России, что дало известный всем результат. Сейчас корни проблемы не экономические, а геополитические, поэтому и последствия, по всей видимости, ожидаются более серьезными похожими, а именно - дефицит финансовых средств в отечественной экономике. Это неизбежно ведет к удорожанию всех видов кредитов. Собственно, уже привело: Центробанк с начала года три раза поднимал ключевую ставку, которая достигла 9,5%. Банки, непосредственно кредитующие бизнес и население, отреагировали на повышение стоимости фондирования самым естественным образом, то есть ростом ставок по своим продуктам.
Рынку недвижимости вся это история грозит снижением платежеспособного спроса и уменьшением объемов строительства - как и в 2008-2009 гг. Первый страдает из-за падения доходов населения в связи с ухудшением ситуации в экономике и удорожанием ипотеки. Что касается второго, то девелоперам, столкнувшимся с ростом ставок по банковским кредитам и сокращением лимитов финансирования, ничего не останется, кроме как отложить до лучших времен реализацию новых проектов. Напомним, в период предыдущего кризиса ликвидности девелоперская активность упала практически до нуля.
При этом, скорее всего, спрос на недвижимость упадет значительно раньше, чем начнет сокращаться предложение. Доступность ипотеки уже снижается. К концу второго квартала практически все лидеры рынка скорректировали ставки по ипотечным программам. Рост базовых ставок пока не превышает 1 - 1,5%, но ясно, что на фоне постоянного удорожания ликвидности это не предел.
Показатели деловой активности также падают. По данным министерства экономического развития, ВВП в июле 2014 г. сократился на 0,4% по сравнению с июлем 2013 г. По оценке чиновников МЭР, экономика РФ находится на грани рецессии или уже достигла ее. В такой ситуации дальнейшее падение доходов населения более чем вероятно: опасаясь ухудшения положения дел в экономике в связи с санкциями и анонсированным правительством ростом налоговой нагрузки, компании, скорее всего, будут сокращать расходы, в том числе на выплаты сотрудникам, «резать» бонусы и т.п.
Надо отметить, что в отличие от 2008 г., когда предложение коммерческого жилья в Москве сократилось до минимума, сейчас в столице строят достаточно много. Объемы строительства и предложения растут не только за счет присоединенных территорий, но и в старой Москве. По данным правительства Москвы, за первое полугодие в прежних границах города сдали на 22% больше жилья, чем за аналогичный период 2013 г. Бурно развивается и сегмент апартаментов, которые официально жильем не являются, но используются в качестве квартир. «Строительный бум» - результат «оттепели» 2011-2012 гг., когда застройщики на некоторое время воспрянули духом после кризиса и организованной командой Сергея Собянина тотальной ревизии инвестиционных контрактов.
Дисбаланс между спросом и предложением, естественно, будет оказывать давление на цены. А учитывая, что объем предложения сейчас значительно больше, чем в 2008 г., то, по логике вещей, и цены могут просесть существеннее, чем в период предыдущего кризиса ликвидности. Напомним, в 2008-2009 гг. долларовый индекс стоимости жилья в Москве упал на 30-35%; рублевый - благодаря ослаблению национальной валюты - на 10-15%.
Рынок недвижимости пока не ощутил происходящее в полной мере, так как по причине своей инертности всегда реагирует на изменения с определенным временным лагом, подчеркнула Анна Соколова. Однако в перспективе макроэкономический негатив недвижимость непременно «догонит». «Сейчас мы наблюдаем рост количества сделок, но к концу года - началу 2015 г. следует ожидать существенной коррекции, которая будет пропорциональна нынешнему приросту, соответственно примерно 20-30% по количеству сделок рынок отыграет обратно», - считает она.
Рынок ипотеки при таком раскладе, естественно, тоже будет чувствовать себя не лучшим образом. Собственно, позитивный настрой у банков до сих пор сохранился только по поводу «физиков» - ипотечных заемщиков, а юрлица - девелоперы - ощутили изменение отношения к строительному бизнесу еще несколько месяцев назад. По словам Романа Строилова, руководителя отдела ипотеки и специальных программ TEKTF GROUP, ставки по кредитам для застройщиков уже подросли примерно на 3 - 5%. «Банки, занимающиеся проектным финансированием, отреагировали [на негативные геополитические и экономические изменения. - прим. авт.] куда жестче, чем в отношении физлиц. Ставки повышались быстрее, агрессивнее. Если до первого этапа санкций и обострения геополитической ситуации мы торговались за ставку 11% годовых, то на текущий момент торгуемся за ставку 15,5%», - рассказал Строилов.
«Понятных застройщиков, которые обращаются за кредитом не в первый раз, банки продолжают кредитовать очень осторожно, но новым делевоперам, я думаю, станет или уже стало труднее получить проектное финансирование», - добавил он.
Причины повышенной осторожности банкиров - в высоких рисках роста долговой нагрузки в строительном секторе. По оценке Банка России, эта отрасль является наиболее закредитованной (отношение обязательств к собственному капиталу в 2013 г. - 5). Уже к концу 2013 г. уровень покрытия обязательств выручкой в строительстве был одним из самых низких в экономике (83,2%) и продолжает снижаться, а доля просроченной задолженности приблизилась к показателю по наиболее проблемной отрасли экономики - сельскому хозяйству, говорится в обзоре АИЖК за второй квартал 2014 г.
Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», события на Украине и вокруг нее, девальвация рубля, массовый отзыв лицензий у банков, подорвавший доверие населения к банковской системе в целом, и т.п. привели к краткосрочной активизации рынка недвижимости в начале 2014 г. Напуганные всем происходящим граждане стремились побыстрее решить квартирный вопрос и/или защитить рублевые накопления от инфляции, конвертировав их в недвижимость. Спрос на ипотеку стимулировало и ожидание роста ставок по кредитам на фоне ухудшения макроэкономической ситуации. Однако ажиотаж начала года был вызван внешними, искусственными факторами и не отражал долговременных экономических тенденций, которые не сулят рынку недвижимости ничего хорошего.
Автор : Сергей Филатов.
Запись опубликована в рубрике Статьи с метками девелопер, долевое строительство,ипотека, кредиты, рынок недвижимости. Добавьте в закладки постоянную ссылку.