Аналитика. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ - ДНА ЕЩЕ НЕ ВИДНО, А СКИДКИ УЖЕ НЕ ПОМОГАЮТ.
Posted on 20.10.2014
«Вы покупаете у нас квартиру, а мы за это делаем вам полноценный ремонт!» - такая реклама активно призывает потенциального покупателя делать свой выбор в пользу этого застройщика.
Однако покупатели не спешат с кошельками за новой квартирой: сегодня на выбор строители предлагают розыгрыш автомобиля, бюджетный холодильник или скидку на квартиру от десяти до пятнадцати процентов.
Девелоперы откладывают проекты в Московском регионе: вкладывать средства в новые стройки сейчас рискованно.
«СУ - 155″, например, квартиры в Одинцово летом продавала с дисконтом в 15%, в Домодедове - 17%. «Эталон-инвест» давал клиентам 12%-ную скидку на новые корпуса в Красногорске. В Москве «Донстрой инвест» уценил на 2 млн руб. 60 квартир в трех жилых комплексах. «Раз в ход активно пошли ценовые стимулы, значит, спрос сокращается и застройщику уже не «до жиру», надо успеть спихнуть побыстрее, пока спрос не «подвис» еще больше», - комментирует Александр Пыпин, партнер Provereno.ru. В Москве в августе число зарегистрированных переходов прав при купле-продаже жилья снизилось по сравнению с июлем на 12% до 12 468, в Подмосковье - на 4,8%, число договоров о долевом участии в строительстве и там и там уменьшилось на 1,1% (Росреестр).
Отказ от сделок
Покупателей с живыми деньгами даже в марте - апреле было не более 15%, знает Дмитрий Котровский из «Химки групп»: «Сейчас - единицы». За июнь и июль, по информации «Континента», число отказов от брони квартир в подмосковных новостройках подскочило до 50%. В сентябре стало еще хуже.
«ГК ПИК» снизила на 100 000 кв. м прогноз по собственным продажам на этот год. К зиме спрос на новостройки может снизиться примерно на 10 - 15% от уже существующего, считает Александр Ручьев, президент ГК «Мортон». Такую же оценку по Москве дает Игорь Быченок из «Галс-девелопмента». Алексей Белоусов из «Capital Group» отметил, что срок принятия решения о покупке увеличился на треть. В проектах с большой долей инвестиционных покупок уже сейчас наблюдается проседание спроса, знает Андрей Нестеренко из «Rose Group». Больше других пострадают однотипные комплексы, расположенные дальше 15-20 км от МКАД, в них продажи могут упасть дополнительно на 15-30%, прогнозирует он. Уже сейчас они сократились на 20%.
Перепроизводство домов
Кризис уже есть и отрицать то, что он есть - уже глупо, уверен Белоусов, он выражается в колоссальном «безликом» предложении на рынке. В Москве и области, по данным Росстата, за первую половину 2014 г. было сдано 1,56 млн и 3,01 млн кв. м жилья соответственно. Что на 31 и 33% больше, чем за аналогичный период 2013 г. На рынке сейчас примерно 50 000 квартир, посчитал Александр Крапик, аналитик Rway Прогноз по годовому вводу - около 3 млн кв. м жилья в Москве и 7 млн кв. м в области, но при сохранении нынешних темпов строительства эти показатели могут составить 4,1 млн кв. м (Москва) и 9,2 млн кв. м (Московская область). «Готовы ли покупатели весь этот объем переварить?» - задается вопросом Белоусов. «Сейчас и вторичный рынок затоварен»,- добавляет Пыпин.
Пересмотр планов
Новые проекты, считает Нестеренко девелоперы будут заявлять в зависимости от экономической ситуации. ГК ПИК меняет стратегию, сосредотачиваясь на проектах эконом-класса, и может продать две площадки - на Мантулинской улице и на ул. Вавилова, заявил журналистам президент группы Сергей Гордеев.
В кулуарах и не под запись, крупные девелоперы, в беседе с журналистами, призналются, что не будут торопиться с выходом новых проектов. «Застройщики опасаются кризиса ликвидности и создают подушку безопасности на период нестабильной геополитической и экономической ситуации», - объясняет Дмитрий Котровский.
Кризис 2008 г. научил девелоперов не начинать новых проектов, не имея 30-50% собственных средств на счетах, говорит Юрий Печников, директор по стратегическому развитию Сити - XXI век. «Но это у нас такая политика, как поведут себя другие игроки строительного рынка - решать им. Вполне возможно, что какие-либо новые проекты крупного девелопера, будут реализовываться разными дочерними фирмами, формально не связанными с застройщиком».
Запуск новых проектов возможен лишь в краткосрочной перспективе, говорит Наталья Картавцева, заместитель директора «ОПИН». Застройщик сдает первую очередь жилого комплекса Vesna в Апрелевке, приступил ко второй и планирует третью. Основной объем многоквартирного жилья компания намерена сдать в 2015 г. «Мы не ожидаем существенной коррекции спроса в осенне-зимний период», - оптимистична Картавцева. Опасения людей из-за экономико-политической ситуации подстегнут их к покупке недвижимости, уверена она, «пока ипотечные ставки сильно не выросли». Правда непонятно, откуда у граждан появятся средства на покупку квартиры, если спад продаж обусловлен именно отсутствием денег у большинства желающих решить квартирный вопрос?..
«Эталон-инвест» планирует к концу года выйти на площадку на проспекте Буденного. На участке в 3,5 га девелопер обещает построить восемь корпусов ЖК «Золотая звезда» (общая площадь сейчас уточняется). Еще три объекта в Москве на 600 000 кв. м находятся «в стадии проектирования», рассказал гендиректор компании Даниил Селедчик.
«Сити XXI век» в 2015 г. планирует выйти на площадки в Москве и области: «Проекты в Подмосковье (общей площадью 0,4 млн кв. м) мы планируем реализовывать очередями. Это необходимо для минимизации кассовых разрывов и обеспечения финансовой устойчивости», - заявил Печников.
«Золотая пора» для застройщиков на рынке Москвы и Подмосковья закончилась еще в прошлом году. Сейчас владельцы строительных компаний с тоской вспоминают время, когда покупатели записывались в очередь, чтобы получить возможность приобрести квартиру в новостройке.
- Мы жилье покупали осенью 2012-го. Найти «однушку» на первичном рынке было проблемой - их расхватывали быстрее, чем успевали строить, - рассказывает бывшая жительница Тюмени, а сейчас москвичка - Ирина Воропанова. - Застройщик предупреждал, что ближайший дом со свободными однокомнатными квартирами начнут строить только в 2014-м. «Жилпромсервис» записывал всех желающих в отдельную тетрадь и обещал звонить, когда начнется продажа квартир в следующем доме.
Однако кризис, увеличение ипотечных ставок и закончившиеся сертификаты бывших дольщиков «России» изменили правила игры. Теперь не покупатели бегают за строителями, а строители - за клиентами.
- Продажи начали падать в конце прошлого года, - делится риелтор одного из московских агентств недвижимости. - Сократился общий объем сделок, сначала это ударило по вторичному рынку, но через несколько месяцев дошло и до «первички».
- Как правило, компании снижают цену не в процентах, а просто от одной до трех тысяч на квадратный метр, - рассказывают специалисты агентства недвижимости «Миэль». - Причем скидку предоставляют как на трехкомнатные квартиры, так и на малогабаритное жилье.
Но все же скидка - довольно банальный ход для продавца, клиента этим сегодня не удивишь и продажи не подымишь. И тогда застройщики пошли дальше, предлагая своим клиентам необычные подарки или акции. Возможно такой нестандартный ход, поможет некоторым застройщикам удержать падающий спрос, хотя бы в краткосрочной перспективе.
Интересно, что подобные акции прекрасно иллюстрируют положение на первичном рынке Москвы. Несмотря на заявления риелторов и застройщиков о том, что рынок жилья начал оживать и потенциальным покупателям стоило бы поторопиться с покупкой квартир, пока цены вновь не пошли вверх, уступки застройщиков говорят о другом: это строители бегают за покупателями, а вовсе не наоборот.
Автор : Денис Рябинин, специально для «Сила в Движении»
Запись опубликована рубрике Новости с метками девелоперы, долевое строительство, кризис, недвижимость Москвы, новостройки.
Добавьте в закладки постоянную ссылку.