Закон о долевом строительстве ужесточат, но обманутые дольщики не исчезнут. АНАЛИТИКА.
Posted on 17.12.2015 by AVK
Правительство отказалось от идеи заставить дольщиков приобретать страховки на случай банкротства строителей. Эта норма исчезла из внесенного в Госдуму законопроекта, ужесточающего правила долевого строительства.
По факту, ни одна страховая компания не сможет гарантировать дольщику возврат вложенных им в строительство средств. В такой ситуации вводить обязательное страхование - себе дороже. Можно перевозбудить и так уже начавший активно возмущаться народ.
В свое время разработчики 214-ФЗ утверждали, что главным способом обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками являются земельный участок и строящийся объект. Но практика показала, что случаев обмана покупателей жилья меньше не стало, а в новой экономической реальности банкротства строительных компаний не только продолжаются, а и растут в количественных показателях.- прим. ред.
Кабинет министров определился с изменениями, которые планируется внести в закон о долевом строительстве (214-ФЗ): распоряжение о внесении в Госдуму соответствующего законопроекта опубликовано во вторник на сайте правительства РФ. Документ направлен на повышение защиты прав участников долевого строительства, подчеркивается в сообщении пресс-службы Министерства строительства и ЖКХ (Минстроя), разработавшего поправки. Ранее источник РБК, близкий к Минстрою, говорил, что в ведомстве стремятся подготовить свои предложения с тем, чтобы они были приняты Госдумой до 1 января. О том, что изменения в ФЗ-214 необходимо принять в осеннюю сессию, говорил в июле и первый вице-премьер Игорь Шувалов. По регламенту осенняя сессия парламента длится до 31 декабря.
Порог по капиталу
В частности, предлагается утвердить обязательное требование к размеру собственного капитала застройщиков и ввести целевое использование средств участников долевого строительства. Его размер предлагается утвердить на уровне не менее 5% от средней стоимости возводимого жилья. Она должна рассчитываться как произведение общей площади дома на среднюю цену квадратного метра, по данным Росстата. При этом минимальный объем для застройщика и юридических лиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагается установить в размере 1 млрд руб.
То есть для дольщика, по большому счету ничего не изменилось - он продолжит своими деньгами кредитовать застройщика. А это значит, что главную причину обмана дольщиков нынешние власти устранять не собираются. Рассказы про ужесточение контроля государственных органов, учитывая нашу всепоглощающую коррупцию, ставшую уже давно нормой жизни современной России, это «байки» в пользу бедных - прим. ред.
В интервью журналу Forbes глава Минстроя Михаил Мень отмечал, что размер собственного капитала - это дискуссионный вопрос. «Минимальный объем собственного капитала для застройщика, который привлекает деньги дольщиков, безусловно, должен быть установлен, - утверждал министр. - А вот какой именно - 5, 2 или 1%? Мы готовы обсуждать».
Без страховки
Также в законопроекте есть требование по обеспечению информационной открытости застройщиков, созданию и ведению Единого электронного реестра таких компаний.
Помимо расширения полномочий органов исполнительной власти субъектов РФ, контролирующих долевое строительство, документом предлагается установить возможность использования механизмов банковского проектного финансирования строительства с открытием счетов эскроу (специальный счет, на котором учитываются средства до выполнения определенных условий), где будут размещаться средства соинвесторов.
В то же время разработчики законопроекта решили отказаться от требования по обязательному страхованию дольщиков на случай недостроя. Эту норму, которая предлагалась Минстроем ранее, девелоперы и ряд чиновников называли одной из наименее эффективных, способной усложнить покупку жилья и привести к росту цен на квартиры. Один из высокопоставленных чиновников стройкомплекса Москвы в разговоре с РБК назвал механизм со страховкой «бессмысленным». «Участники рынка пока не готовы к введению нормы о страховании дольщиков от недостроя, - сказал РБК федеральный чиновник, участвовавший в подготовке поправок. - Но к обсуждению этого предложения в парламенте могут вернуться позже».
В три этапа
По замыслу авторов проекта, изменения в 214-ФЗ должны вступать в силу поэтапно. Планируется, что с 1 марта 2016-го начнут действовать нормы по собственному капиталу компаний, а также требования к раскрытию застройщиком информации на его официальном сайте. В частности, потребуется указывать бенефициарных владельцев застройщика и заключение аудиторов за последний год его работы.
На следующем этапе, с 1 июля 2016-го, будет создан единый реестр застройщиков, привлекающих средства дольщиков. В последнюю очередь, с 1 января 2017-го, предлагается расширить перечень целей, на которые будет разрешено направлять средства дольщиков. Среди прочего предполагается направлять их на возмещение затрат на строительство социальной инфраструктуры, если объекты будут переданы в государственную или муниципальную собственность, и на уплату процентов по кредитам(сейчас застройщик тратит на эти цели собственные средства).
Очень интересно: какая польза дольщикам от того, что девелопер рассчитается за банковские проценты средствами дольщиков, которые он взял у них без процентов. Дольщик согласился на это лишь потому, что ему было обещано застройщиком предоставить за эти деньги новую квартиру в соответствии с сроками прописанными в договоре. А тут за его счет застройщик гасит свои долговые обязательства перед банком. Глядишь, в такой ситуации деньги на стройку и закончились. И что делать уже обманутому дольщику потом? С застройщика ничего не получишь. он объявит себя банкротом и простит дольщикам свои же обязательства…-прим. ред.
«Хорошо бы, чтобы о нас забыли»
Правки в закон о долевом строительстве, которые внесло в Госдуму правительство, вполне соответствуют тем предложениям, о которых ранее говорили сами девелоперы, рассуждает Александр Ручьев, президент группы «Мортон», крупнейшего застройщика РФ. Отказ от страхования дольщиков он также считает вполне разумным шагом: «Иначе мы бы столкнулись с ситуацией, когда в одном доме, в рамках одного проекта возникали бы различные [страховые] тарифы на покупку жилья».
Однако поправки в закон неминуемо приведут к росту себестоимости строительства, предупреждает коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. «Остались сложности для девелопера, связанные с необходимостью формирования собственного капитала застройщика и использования эскроу-счетов, - сожалеет эксперт. - Точный размер дополнительных расходов на соблюдение этих требований оценить сложно, однако рост на несколько процентов гарантирован».
Ну, на падающем рынке никто из застройщиков ничего повышать не будет. А вот частью маржи придется поступиться - прим. ред.
Наиболее позитивным нововведением финансовый директор ГК «Пионер» Андрей Тютченко считает возможность направлять средства дольщиковна оплату процентов по кредитам. Возможность оплаты затрат на социальную инфраструктуру также будет полезна рынку, уверен генеральный директор Urban Group Андрей Пучков. «На социальные объекты приходится до 15% затрат в проектах комплексного освоения территорий, на инженерную - до 25%, - говорит он. - Появление возможности покрывать их за счет дольщиков окажет существенную помощь девелоперскому рынку».
А уж, как дольщики обрадуются таким поправкам, цензурными словами не передать - прим. ред.
Требовать дальнейшего изменения предложений правительства не стоит, считает Александр Ручьев. «Хорошо бы, чтобы о нас забыли на какое-то время, - резюмирует он. - В этой редакции законопроект не приведет к революции на рынке. Конечно, мелким компаниям будет тяжеловато, но, возможно, без них рынку будет легче».
Все началось с СУ-155
Идея «ужесточить» 214-ФЗ стала активно обсуждаться властями на фоне проблем группы СУ-155, которая до прошлого года была крупнейшим застройщиком РФ. Обострение финансовой ситуации в компании началось в конце 2014 года, когда власти Подмосковья потребовали от компании выплатить более 700 млн руб. долга. Эти деньги компания задолжала властям в качестве штрафов и платы за аренду земли под проектом в Долгопрудном. Впоследствии подмосковные чиновники не раз упрекали СУ-155 в том, что подавляющее количество квартир СУ-155 продаются по серым схемам с использованием жилищно-строительных кооперативов (ЖСК).
А Миша Балакин от таких даже не краснел, зато продолжал дальше карманы набивать - прим. ред.
Основной владелец СУ-155 Михаил Балакин и представители компании тогда подчеркивали, что ЖСК остается законным способом продажи жилья,предусмотренным 214-ФЗ. Схема продаж через ЖСК действительно законна, но она не дает возможности властям контролировать целевое использование денег, застройщик может направлять их на строительство других объектов. Поэтому чиновники стройкомплекса Московской области, а затем и Москвы стали выдвигать предложения о реформировании 214-ФЗ, которое будет предполагать лучший контроль за средствами дольщиков.
Автор : Алексей Пастушин
Запись опубликована автором AVK в рубрике Новости с метками 214-ФЗ, долевое строительство,Михаил Мень, обманутые дольщики. Добавьте в закладки постоянную ссылку.