Кризис распространяется на новостройки. АНАЛИТИКА.
Рынок не хочет расти сам по себе, как раньше
Если до недавнего времени от обвального падения спроса в основном страдал вторичный рынок жилья в Москве и Подмосковье, то теперь кризис, похоже, распространяется и на новостройки: несмотря на дешевую ипотеку и начало нового делового сезона, количество заключенных в сентябре договоров долевого участия в строительстве жилья сократилось сразу на 26% относительно прошлого года. И в октябре, по словам риелторов, ситуация со спросом лучше не стала.
Покупатели ждут снижения цен
В отличие от 2014 г., когда с началом осени количество договоров долевого участия в строительстве жилья (ДДУ) выросло на 22,3%, сентябрь 2015 г. не дал в этом плане никаких поводов для радости. В прошедшем месяце московское управление Росреестра зарегистрировало 1460 ДДУ - лишь на 4,4% больше, чем в августе, и на 26% меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в августе 2015 г. разрыв между текущим годом и прошлым составлял лишь 14%.
Статистика от риелторов тоже никакого оптимизма не внушает - ни начало делового сезона, ни валютные скачки не могли обеспечить значительного роста продаж в сентябре. Например, в «Инкоме» после летнего затишья спрос на новостройки в Москве и Подмосковье прибавил 10% по сравнению с августом - «благодаря четкому взаимодействию с застройщиками в вопросах ценообразования и скидок», говорит Юлиан Гутман, директор департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость». В «Азбуке Жилья» по итогам сентября объем сделок увеличился на 12% относительно августа, но просел на 39,5% по сравнению с мартом 2015 г. Основная доля продаж компании сейчас приходится на Московскую область - до 25 км от МКАД. По данным агентства «МИЦ-Недвижимость», в сегменте бизнес-класса спрос в старой Москве вырос на 5%, в экономе - на 10-18%, в зависимости от расстояния до метро, стадии готовности дома и цены.
По оценке большинства риелторских агентств, в годовом исчислении, то есть по сравнению с осенью прошлого года, продажи упали на десятки процентов. Согласно данным «Метриум Групп», спрос на первичном рынке эконом- и комфорткласса в Москве относительно 2014 г. сократился примерно на 25%, в Подмосковье - на 30-35%. «МИЭЛЬ-Новостройки» фиксируют 30-процентное падение продаж на рынке новостроек. «Азбука Жилья» по итогам III квартала продала на 42,5% меньше новостроек, чем за аналогичный период прошлого года; по сравнению с мартом 2015 г. число сделок в сентябре снизилось на 29,5%.
Чуть ли не единственным счастливым исключением стал Est-a-Tet, где объем сделок в сентябре 2015 г. был «почти на уровне» сентября 2014-го. «Однако говорить об ажиотаже, подобном концу прошлого года, не приходится, - подчеркивает Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек компании. - У людей в принципе осталось не много «живых» денег на руках, большинство покупателей рассчитывают на ипотеку или продажу имеющегося жилья. Небольшая категория людей, имеющих валютные сбережения и готовая их вложить на волне валютного роста, постарались вложить свои накопления в недвижимость, пока валюта достигала пиковых значений. Однако свои валютные накопления многие инвестировали еще в «первую волну» серьезных валютных скачков».
Примечательно, что в сентябре некоторые риелторские агентства отмечали существенный рост покупательской активности - числа звонков и обращений от возможных клиентов. Например, в компании «БЕСТ-Новострой» этот показатель увеличился на 25% по сравнению с сентябрем. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новостроя», объясняет такую динамику в том числе тем, что компания взяла на реализацию новые крупные проекты в Москве с привлекательными ценами и ипотечными программами.
Однако в продажи потенциальный спрос конвертироваться не спешит. В октябре в проектах массового сегмента в старых границах Москвы покупательская активность осталась на уровне сентября, тогда как в Подмосковье даже снизилась на 10-15%, что не характерно для рынка, говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». «Дело в том, что деловой сезон начинается во второй половине сентября, и в октябре риелторы и застройщики закрывают наибольшее число сделок. В этом году ожидания продавцов не оправдались, что связано, во-первых, со снижением платежеспособности, а во-вторых, с тем, что прошлый октябрь был особенно активным по причине большой волатильности валют», - отмечает Литинецкая.
В октябре покупательская активность совсем «утихла» по сравнению с сентябрем - люди ждут более интересных скидок или предложений по ипотеке, а также падения цен, которое теперь переместилось в умах покупателей с сентября на конец года, добавляет Алексей Оленев.
«Большая часть потенциальных потребителей заняла выжидательную позицию и ждет пресловутого «дна», - соглашается с коллегой ведущий аналитик отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. - Та же часть потенциальных потребителей, для которых решение жилищного вопроса стоит остро, успела реализовать свои потребности в конце 2014 года и/или принимает решение сейчас».
Скидки
В начале сентября многие застройщики несколько сократили скидки - по всей видимости, в надежде на традиционную осеннюю активизацию рынка. По оценкам Марии Литинецкой и Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», средний размер скидок на московскую «первичку» сейчас обычно не превышает 5%. «Более того, с приходом делового сезона многие застройщики повысили стоимость на те же 3-4% и похоже добили этим еле шевелящуюся покупательскую активность», - добавляет Литинецкая.
Иного мнения придерживается Юлиан Гутман. «Высокая конкуренция на рынке способствовала повышению уровня скидок со средних 2-4% летом до 7-15% в октябре. Самые большие скидки (до 20% - прим. ред.) предлагаются в Подмосковье, однако, как правило, они распространяются на ограниченное количество квартир», - говорит директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».
Алексей Оленев в свою очередь отмечает существенный рост максимального размера скидок: «Если в 2014 г. не вызывающим подозрений дисконтом считались скидки до 8%, то сейчас максимально «допустимые» скидки доходят до 15-17%».
С повышенным дисконтом (более 10%) чаще всего предлагаются квартиры от инвесторов по договору уступки права требования, отмечает Ирина Доброхотова.
Директор отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке Ольга Варакутина считает нормальными скидки до 7%. «Застройщики, предлагающие бОльшую скидку - в размере 18-20%, скорее всего, пытаются реализовать не очень ликвидные квартиры в сегодняшней ситуации. При этом мы бы рекомендовали покупателям быть очень внимательными при объявлении застройщиком скидок, превышающих 14%. Предоставление такой скидки может свидетельствовать об отсутствии у застройщика намерений завершить строительство», - подчеркивает она.
Кроме того, помимо открытых скидок и акций, на рынке все большее распространение получают так называемые персональные дисконты, которые девелопеперы не рекламируют открыто, но предлагают при обращении в компанию. По словам Марии Литинецкой, в высокобюджетных проектах при предметном интересе практически все девелоперы готовы обсуждать индивидуальные скидки. И даже в массовом сегменте появились скрытые скидки, то есть застройщики идут на уступки и готовы предоставить клиенту индивидуальный дисконт в пределах 3-4%, чего в прошлом году не наблюдалось.
Также застройщики совместно с банкирами активно занимаются улучшением условий ипотечного кредитования - главным образом в рамках госпрограммы субсидирования ставки. «Если в начале сентября минимальная ставка была 8-9%, то к концу сентября у застройщиков появился новый продукт со ставкой 7,4% годовых. Фактически, при ставке 7,4% застройщик дополнительно предоставляет покупателям 4,6% дополнительной скидки. До кризиса самыми низкими ставками на новостройки были 12% годовых», - рассказывает Ольга Варакутина.
Есть и еще более «сладкие» предложения. Например, «Интеркоммерц Банк» совместно с АИЖК запустил акцию, по которой квартиры в некоторых новостройках можно купить в ипотеку под 6,9% годовых на весь срок кредита (25 лет). Однако, по словам Татьяны Павловой, вице-президента, начальника департамента ипотечного кредитования «Интеркоммерц Банка», даже такая рекордно низкая ставка никакого ажиотажа среди покупателей не вызвала.
Что покупают?
Риелторы практически хором говорят о расслоении рынка: в одних проектах густо, в других - пусто. «Ликвидные проекты по-прежнему востребованы даже в текущих экономических условиях: спрос на них с прошлого года не снижается. И наоборот, есть проекты-аутсайдеры, реализация которых идет с трудом. Как правило, это связано с такими характеристиками, как плохая транспортная доступность, низкий уровень обеспеченности инфраструктурой и др.», - подчеркивает Мария Литинецкая.
Продаются, прежде всего, новостройки с оптимальным соотношением цены и качества, причем в понятие «качество» закладывается динамика и сроки строительства, отмечает Софья Лебедева. В проектах в высокой стадии готовности (или уже завершенных) практически отсутствуют риски недостроя, при том что цены за последние семь-восемь месяцев строительства не только не изменились, но еще и немного снизились, добавляет Юлиан Гутман.
Впрочем, на старте продаж квартиры тоже пока хорошо покупают - при условии, что это новостройки от надежных девелоперов с пулом уже реализованных проектов, говорит Литинецкая. По словам Гутмана, как правило, приобретается такое жилье не с инвестиционными целями, а для себя, из расчета существенной экономии в цене. Те кто раньше инвестировал в жилье, как люди более информированные и осторожные, больше так не рискуют.
«В проектах «на котловане» продажи идут при заниженных ценах по отношению к конкурирующим объектам и в тех локациях, где хорошо развита транспортная доступность (в расчет берется не только дорожно-транспортная сеть, но и удаленность от станций метро и железнодорожных станций в Московской области)», - поясняет Софья Лебедева.
С тем, что близость к станции метро - существующей или планируемой - в разы повышает ликвидность объекта, согласны все профучастники рынка. Для проектов в Новой Москве и в Подмосковье огромное значение имеет близость к МКАД. По словам Ольги Варакутиной, директора отделения агентства «МИЦ-Недвижимость» на Таганке, в Новой Москве спросом пользуются жилые комплексы, расположенные в пределах 5-8 км от МКАД. А новостройки далее 20 км покупателей уже совершенно не интересуют.
«Для Подмосковья привлекательными локациями можно считать почти все крупные города-сателлиты, - говорит Алексей Оленев. - Особенный интерес вызывают города Подмосковья, где в перспективе произойдет улучшение транспортной доступности - например, построят легкое метро или проведут масштабную реконструкцию основной транспортной магистрали. В Москве перспективными локациями считаются промзоны за счет реновации этих территорий и создания на их месте полноценных мини-городов со всей необходимой инфраструктурой. Плюс большинство промзон имеют удобное местоположение, приближены к центру и обладают высоким уровнем транспортной доступности».
Однако ключевым для покупателей вопросом сейчас все же является цена, причем не только метра, но общая сумма затрат на приобретение недвижимости, включая стоимость заемных средств. В результате растет популярность «однушек», «двушек» до 60 кв. м и вообще небольших по площади квартир, зачастую с объединенными кухнями-гостиными (например, по данным «МИЦ-Недвижимости», в сентябре спрос на маленькие квартиры экономкласса в Новой Москве вырос на 18-35% относительно августа). Аккредитация проекта по программе льготной ипотеки является огромным плюсом. «Также в нынешних условия предпочтение покупателя всё больше отдается квартирам с отделкой, пусть самой дешевой, но в которую не надо вкладывать деньги сразу же», - добавляет Ольга Варакутина.
По ее словам, средний бюджет покупки в московском регионе в настоящее время составляет скромные 3-5 млн руб. Наиболее остро ценовой вопрос стоит в Подмосковье. «Главное отличие выбора квартир в Москве и Подмосковье заключается в том, что во втором случае на первое место выходит стоимость. Другие характеристики уже вторичны. В Москве же помимо цены покупатели в большей степени, чем в области, интересуются транспортной доступностью (наличием станции метро) и инфраструктурной составляющей», - отмечает Мария Литинецкая.
Перспективы
В предыдущие годы осенью всегда наблюдался существенный рост спроса на жилье в связи с началом нового делового сезона, окончанием отпусков и т.п.Даже в кризисном 2009 г. в сентябре уже появились первые признаки активизации покупателей. Однако нынешняя осень надежд участников рынка не оправдала: спрос выдыхается, несмотря на девальвацию рубля, которая в 2014 г. обеспечила взрывной рост продаж, и появление все более выгодных ипотечных предложений.
Примечательно, что даже состоявшаяся 17-19 июля распродажа недвижимости в рамках Black Friday Real Estate не смогла улучшить статистику по сделкам в августе-сентябре (данные Росреестра отражают ситуацию со спросом с некоторой задержкой, так как на организацию и регистрацию сделки требуется время). Очевидно, что значительная часть бронирований - по словам организаторов, за три дня было забронировано 511 лотов - не закончилась продажами, так как, вопреки громкому названию, величина скидок на львиную долю объектов в рамках «Черной пятницы» не превышала среднерыночный уровень.
В целом динамика спроса в последние месяцы свидетельствует о том, что большинство из тех, кто мог и хотел купить жилье в 2015 г., сделали это еще весной, сразу после запуска программы ипотеки с господдержкой. А большинство из тех, кто пока так и не решил квартирный вопрос, судя по опыту «Интеркоммерц Банка», вряд ли будут в состоянии это сделать, даже если государство снизит ставку до 7% - как предлагают застройщики московского региона и подмосковные власти. В лучшем случае, покупателей, которые смогут воспользоваться новыми возможностями, рынку хватит максимум еще на несколько месяцев более-менее сытой жизни, а затем спрос опять войдет в пике.
По всей видимости, несоответствие цен на недвижимость, сформировавшихся в прежние годы в условиях иной макроэкономической реальности, актуальному уровню платежеспособности потенциальных покупателей уже невозможно компенсировать с помощью кредитных инструментов. А значит, новостройкам, еще до недавнего времени относительно неплохо справлявшимся с кризисом, уже в ближайшей перспективе грозит судьба вторичного рынка, где с начала года продажи упали более чем на треть.
Источник
Запись опубликована автором AVK в рубрике Статьи с метками долевое строительство, кризис на рынке недвижимости, новостройки. Добавьте в закладки постоянную ссылку.