Любая сделка в сфере недвижимости может обернуться потерей жилья. АНАЛИТИКА.
В современной России к 2015 году сформировалась огромная армия из тех, кто решил вложить свои последние сбережения в новую квартиру на этапе строительства, но в итоге оказался либо обманутым по срокам сдачи, либо вообще не дождались обещанного жилья.
Почему покупка новостройки это чрезвычайно рискованное вложение денег? Люди берут ипотеку на квартиры в домах-призраках и вынуждены платить за воздух. Подписание договора пожизненной ренты, залог недвижимости - любая сделка в сфере недвижимости может обернуться потерей жилья. Об этом данная статья.
Только в Московской области по официальной статистике более 13 тысяч пострадавших семей. А поселок Октябрьский Московской области называют столицей обманутых дольщиков. Жители Московской области вот уже 10 лет пытаются получить полностью оплаченные квартиры в ЖК «Сосновый Бор» в этом поселке. Расследованием занимается Следственный Комитет РФ. Но кто в результате ответит по закону за 12 лет ожидания - пока неизвестно.
В Подмосковье снесли многоэтажный многоквартирный дом, построенный на дачном участке в поселке Вешки Мытищинского района. В доме 60 квартир, большая часть из которых к настоящему моменту продана, а в 20 даже есть жильцы. При этом новые собственники оформляли квартиру как покупку доли дома. После этого дом был неожиданно исключен из реестра, поэтому никаких прав собственности у владельцев нет.
«Черные риелторы» - эксперты утверждают, что их на рынке почти половина. Причем действуют преступники, как правило, не в одиночку. В состав преступных групп входят наводчики, занимающиеся поиском жертв, а также нотариусы, работники муниципальных учреждений и правоохранительных органов. В результате действий подобных преступных групп граждане лишаются квартир, а в ряде случаев и жизни.
С мошенничеством при покупке недвижимости можно столкнуться в любой стране. Железного занавеса, где простых граждан защищало их государство - больше нет. Мир глобализовался, свободный рынок, отрицающий вечные ценности, заменивший их меркантильностью и продажностью всего и всех проник во все уголки Земли. Именно поэтому с особой осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии, Испании, Португалии и многих других странах мира. Лолита Милявская и Филипп Киркоров купили недвижимость в Болгарии. Им удалось выиграть суд против компании, управлявшей их жилищным комплексом на курорте Солнечный берег.
«ЧЕРНЫЕ» РИЭЛТОРЫ
Не желание государства исполнять свои социальные обязательства и его отказ заниматься реальным, а не декларативным контролем ситуации на рынке недвижимости породила черных риелторов. Под прицелом мошенников находится любая квартира, причем действуют преступники, как правило, не в одиночку.
В Магнитогорске в результате мошеннических действий 33 семьи потеряли жилье. Для обмана мошенники использовали различные схемы. Но без должной работы правоохранительных органов поймать их за руку практически невозможно. Чтобы получить чужое жилье, преступники никого не убивали, не вывозили жертвы за город, не пугали, не отселяли в пригород. Риелторы предоставляли гражданам кредит, оформляли в качестве залога квартиру, после чего подсовывали жертве договор купли-продажи. Когда через какое-то время потерпевшие пытались вернуть долг, то не могли найти риелторов. А потом узнавали, что квартира уже продана по цене гораздо ниже рыночной. В результате без крыши над головой оставались старики и дети. Число жертв растет, а преступники на свободе.
Дело магнитогорских риелторов уже не один год находится на контроле в областной прокуратуре. Возбуждено 26 уголовных дел, шесть дел направлены в суд для рассмотрения по существу, остальные находятся в производстве следственных органов. Но по заслугам еще ни один мошенник не получил. В общем, как обычно, работа вроде бы и проводится, вот только результаты от нее нулевые.
Правоохранительные органы задержали основного подозреваемого, гражданина Вольхина, который проходит по ряду дел о мошенничестве с квартирами граждан в Магнитогорске. Но, к всеобщему удивлению, Вольхин был отпущен, а следователь, ведущий дело, даже не обратился в суд с ходатайством о его аресте. Оперативниками в багажнике автомобиля были обнаружены уже собранные личные вещи. Может, он заранее знал о задержании? Но представители УВД Магнитогорска отказались от интервью, прислали лишь письмо. Из него следует: «Виноваты сами потерпевшие. Они сами затягивают следствие». Такое беспомощное отношение правоохранительных органов к защите прав граждан вызывает, как минимум, возмущение их «работой».
Для преступников люди, попавшие в критическую ситуацию, - идеальные жертвы. Семья Литвиновых купила трехкомнатную квартиру под ипотечный кредит. Как назло, и муж, и дочь лишились работы. Безработица, как все знают, угрожает у нас любому. В мире капитала, от потери работы не защищен никто. Вот и выходит, что право на труд есть, а реализовать его, по мере развития кризиса, все сложнее. Семья решила поменять квартиру на меньшую, чтобы погасить долг по ипотеке, а в результате потеряла все. По решению суда всю семью, пять человек, выселили без предоставления другого жилья. Судом не были приняты во внимание ни свидетельские показания, ни факт многократной перепродажи их жилья за короткий срок. Не насторожил и тот факт, что ответчики по данному делу являются ответчиками по аналогичным искам. Наличие несовершеннолетних детей, суд также не впечатлило.
Катя и Вероника еще маленькие, они не понимают, что квартира, в которой они родились, уже чужая. А их бабушка не знает, где они будут жить завтра. Теперь в этой квартире они даже не прописаны. Взять деньги под залог квартиры Жанну Шадрину заставило банкротство. Скромный бизнес по продаже обуви прогорел, долги нужно выплачивать, а денег нет. И тут услужливый риелтор предложил дать в долг, заложив на месяц квартиру. И муж, и дочь у этой женщины инвалиды, и Жанна решилась на сделку
Администрация обещает выделить материальную помощь для покупки новой квартиры. Даже если это и произойдет, как исключительный случай, то пострадавших намного больше. А преступники остаются на свободе и продолжают свой черный бизнес.
ОБМАН ЗА ГРАНИЦЕЙ
Как найти место на карте мира, где уж точно не обманут? Да и есть ли в современном мире такие страны? Греция, Турция, Болгария, Хорватия, Кипр - самые популярные страны для отдыха и сделок с недвижимостью. Но мечты о домике у моря часто разбиваются о жестокую реальность.
Лолита Милявская купила недвижимость в Болгарии. На картинке дом выглядит сказочно. Теннисные корты, бассейны, рестораны прямо на территории жилого комплекса. Риелторы умеют завлекать потенциальных жертв. В этом комплексе купили квартиры многие звезды шоу-бизнеса. Договор подписали не глядя. Казалось, что может случиться? Риелторы обещали: «Комплекс элитный. Первая линия. Дом прямо на берегу моря. Собственный пляж». Потом выяснилось, что в Болгарии по закону все пляжи государственные, никаких собственных пляжей нет и быть не может.
Но и это еще не все. Прямо на береговой линии началось новое строительство, и первая линия вдруг стала второй. В ловушку попался и певец Филипп Киркоров.
Но мало того, купаться в море нельзя - это, на самом деле, опасно для жизни. Рядом с жилым комплексом оказались очистные сооружения Солнечного берега. Старая канализационная труба стала причиной страшных болезней. Теперь в море никто не купается. Да и просто гулять вдоль моря не очень приятно, ведь рядом расположена огромная животноводческая ферма. Застройщики не могли не знать об этом, ведь изначальная цена на эту землю была бросовой.
Наши звезды отступать не намерены. Лолита теперь смело может открывать свое адвокатское бюро - она изучила все законы, касающиеся недвижимости в этой стране. «На сегодняшний день подано шесть исков о признании недееспособности этой компании, - говорит Лолита Милявская. - Мы не хотим, чтобы нами управляли воры». Правда, за пять лет, в лучшую сторону ничего не изменилось. Процесс продолжает тянуться и дальше. Вот тебе и европейские законы. Мир капитала и его главный принцип - прибыль любой ценой, одинаков для всех стран свободного рынка.
Подмосковье. Поселок Октябрьский
Раиса Яковлевна - обманутый дольщик. Мечтала жить отдельно от детей - пусть за городом, но в своей квартире. Сейчас Раисе Яковлевне 73 года, и до новоселья она боится просто не дожить. Переехать она должна была еще в 2006 году. И деньги за квартиру внесла полностью. И дом сдан, и жильцы заселились. Вот только другие - квартиру, как говорит Раиса Алексашина, продали второй раз.
Министерство регионального развития озвучивает ежегодно почти одни и те же цифры проблемных площадок и обманутых дольщиков, хотя каждый год происходят все новые банкротства застройщиков. Ведь если количество пострадавших будет ежегодно расти, то это в итоге, завит задуматься даже самых доверчивых потенциальных покупателей. Соответственно это скажется на продажах новостроек, которые еще продаются именно потому, что покупатель уверен в том, что риск не так уж высок, если число потерпевших не превышает даже 100 тысяч по всей России. Зато он уже выиграл, оплатив свою квартиру еще на стадии строительства, ведь так дешевле, чем в готовом доме. А об истинной картине, которая творится в долевом строительстве он по официально озвученным цифрам количества проблемных домов и обманутых дольщиков, он догадаться не сможет. Поэтому, как девелоперам, так и защищающем их интересы государству, выгоднее обманутых не регистрировать или присваивать им другой статус (например, «кредитор»). Вот такое вот жонглирование цифрами, позволяющее длительное время скрывать реальный масштаб проблемы. Сама же проблема похоже осенью этого года достигла всех мыслимых и немыслимых величин. Так что новая волна обманутых дольщиков, которая неизбежно продолжает набирать обороты, как масштабно, так и численно, имеет все шансы не только уничтожить само понятие долевого строительства, но и стать той соломинкой, которая переломит хребет современной российской государственности.
Поселок Октябрьский Московской области сами потерпевшие называют столицей обманутых дольщиков. Все началось еще в 2001 году, когда компания «ООО «Риндайл»» заключила с тогдашней администрацией поселка инвестиционный договор о строительстве ЖК «Сосновый бор». В 2002 году ООО «Риндайл» привлекло к строительству жилого комплекса «Сосновый бор» печально известного застройщика «Социальная инициатива и компания». «Социальная инициатива и компания» начала собирать денежные средства с людей. Прошло четыре года. На строительной площадке только фундамент, а деньги вкладчиков испарились.
Тогда администрация поселка подписала новый инвестиционный контракт. В этом контракте, правда, нет ни слова об обременении объекта, о тех обманутых людях, которые купили квартиры в будущих домах. Администрация поселка просто забыла о них. За стройку вновь взялась компания «Риндайл». В совет директоров компании входят чиновник местной администрации Черняков и бизнесмен Гончаров. Ни тот, ни другой строительством жилых домов раньше не занимались. Уставной капитал этой строительной компании 10 тысяч рублей.
«Строительство началось изначально по другому проекту, чтобы увеличить площадь и чтобы мы не могли идентифицировать свои квартиры, - рассказывает обманутый дольщик Сергей Морозов. - Были изменены планировки. Человек приходит: «Вот мой корпус, вот мой подъезд» - «У вас двухкомнатная квартира? А здесь трехкомнатная»». Даже улица поменяла свое название. Люди, вложившие своди деньги в этот жилой комплекс, начали искать правду в местной администрации и судах. Но так ничего и не добились. Сергей Морозов сейчас живет с женой и ребенком в одной комнате, а заплатил за просторную двушку.
Почти половина дольщиков согласилась внести доплату, а у остальных таких денег нет - они не могут перезаключить договор. Это пенсионеры и малоимущие. Якобы для решения проблем обманутых дольщиков застройщик Гончаров увеличил этажность зданий, был построен еще один корпус. Но воз и ныне там.
Бывший глава поселка Октябрьский Юрий Байдуков и есть тот человек, который забыл при подписании нового контракта об обманутых дольщиках. Но бывший глава уже не отвечает за судьбу этих людей. Новый глава, Александр Терешин, тоже был в свое время обманутым дольщиком. Избираясь на пост, обещал помочь и другим людям, оставшимся без квартир. Но пока проблема остается. Жилой комплекс находится через дорогу от администрации, но что там происходит на самом деле, похоже, никто не знает.
Любая серая схема существует только при содействии или бездействии органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих. Первая причина - это коррупция. Вторая причина - жадность застройщика, который хочет уйти от согласований с соответствующими органами, которые необходимы при строительстве многоквартирного дома. А потом крайними оказываются собственники.
Даже после вступления в силу в апреле 2005 года закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости количество компаний-застройщиков, которые используют серые схемы, не уменьшилось, как и количество бесправных дольщиков. Так что отнюдь, не в плохих законах тут дело, как пытаются убедить возмущенных беззаконием и безответственностью ответственных лиц, простых граждан.
В обмен на квартиру - место на кладбище
В зоне особого риска находятся старики и инвалиды. За ними, вернее, за их квартирами идет настоящая охота. Несколько лет назад из одной квартиры пропала женщина. Как выяснилось, она заключила договор пожизненной ренты, хотела обеспечить себе безбедную старость, а оказалась на кладбище. О том, что можно заключить такой договор, Ольга Александровна Сизова узнала из рекламы - она была опубликована прямо на счетах за квартиру.
В 2003 году Ольга Сизова заключила договор пожизненной ренты с неким Поповым Николаем Васильевичем. Договор этой ренты исполняло НПО «Знание». Ольга Александровна не рассказала соседям о сумме сделки, была человеком замкнутым. Потом бабушка умерла, и жизнь соседей по квартире, Павла Новикова и его семьи, превратилась в сущий ад. «К нам приходили вооруженные люди, ночью вламывались в квартиру, требовали разъезда», - рассказывает он. Сейчас Павел входит в свой подъезд, соблюдая все меры предосторожности. В любой момент новые жильцы комнаты могут организовать нападение.
Понимая, что в одиночку с такими риелторами ему не справиться, Павел стал искать других пострадавших. Но оказалось, что те находятся в еще более тяжелом положении. Саида Тимофеева к 80 годам сильно сдала. Ей было тяжело ходить в магазин, нужна была помощь, а родных нет. Однажды она услышала по радио рекламу. Связалась с фирмой «Знание». В тот же день к ней пожаловали улыбчивые риелторы. «Квартира замечательная, просторная. Да и район неплох, самый центр Москвы». В договоре значилось, что фирма обязуется ухаживать за пенсионеркой. Старушка усадила гостей пить чай. Когда она стала подниматься, ей, по ее словам, подставили подножку. Женщина упала и сломала шейку бедра. Теперь и ходить, и даже сесть без посторонней помощи ей сложно.
Марина Крупень несколько лет проработала в компании, которая бойко обрабатывала стариков, вынуждая подписывать документы на квартиру. Марине быстро объяснили ее обязанности. «Я должна была отслеживать, чтобы не было ни родственников, никого, что бабушка будет подписывать договор», - рассказывает она. Действовали сотрудники фирмы быстро и наверняка. Условия договора старикам не зачитывали, убеждали подписать бумаги - и все. Таким же образом обманули и Саиду Тимофееву. «Было две бумаги. Одна - договор. Вторая - о том, что меня должны обслуживать, готовить, приносить, мыть, стирать, убирать. Эта бумага почему-то никем не была подписана, а я настолько ошалела от этого, что даже не посмотрела», - рассказывает она. Тимофеева отдала свою квартиру за 700 тысяч, практически подарила. Лишь через несколько лет после долгих месяцев в больнице Саида решила обратиться к юристу.
Орудуют такие охотники за квартирами во всех городах и областях страны.Обманутые старики идут за помощью в полицию. Но зачастую в этих делах отсутствует состав преступления, поскольку люди действуют в здравом уме и твердой памяти, добровольно заключая договоры и выдавая расписки. Фирмы, подобные НПО «Знание», на юристах не экономят, и привлечь их к ответственности по закону бывает непросто. Меняются названия компаний: было НПО, стало ООО, потом ЗАО. Меняются адреса. Пойди найди в большом городе.
Марина Крупень уволилась и решила помочь Саиде Тимофеевой вернуть свою квартиру. Правда, за семь месяцев дело не сдвинулось с мертвой точки.
Мошенники обещают: «Мы будем за вами ухаживать, будем вам еду приносить, каждый месяц платить вам деньги. Это хорошая надбавка к пенсии. А потом квартира перейдет к нам». Вроде бы неплохо. А на деле выходит обман, и защитить старика некому. Нашему государству они больше не нужны…
Черные застройщики
Теперь страну захватила новая эпидемия, порождаемая безнаказанностью и отсутствием должного контроля со стороны государственных органов: многоэтажные дома растут на дачных участках. Особенно много таких домов в курортных районах. Это страшно даже представить. Люди копили деньги, брали кредиты, и вдруг выясняется: дом построен незаконно, придется выселяться. По всей России таких незаконно построенных домов тысячи. В Краснодарском крае, Новгородской, Московской, Ленинградской, Свердловской, Саратовской Самарской и многих других областях.
Первый такой незаконный дом был показательно снесен в подмосковных Вешках. На очереди остальные. Под обломками дома в Краснодарском крае человеческие судьбы. Все рухнуло. Люди покупали свои квартиры в крупных риелторских компаниях. Дом стоял буквально напротив местной администрации. И что, несколько лет администрация его не замечала? По словам одной из пострадавших Елены Прозоровой, некоторые покупатели даже ходили в администрацию и спрашивали, можно ли здесь приобрести жилье. Им отвечали: «Да, покупайте».
Что за хитрая схема? Это махинация XXI века. Черные застройщики. Они нашли удобную лазейку в законах - существующие льготы по регистрации дачных домиков, так называемая дачная амнистия, упрощенный порядок получения разрешений для малоэтажного жилищного строительства. Застройщики убеждают: «Строили для себя. Никого не хотели обманывать».
Два дома в подмосковном Кратове тоже якобы строились каждый для одной семьи. На деле - ничего подобного. В каждом доме по 16 квартир. Жители обратились в местную администрацию. Но стройка продолжалась, этажи росли как на дрожжах. Застройщик спешил. Даже когда запахло судом, продолжал строительство. Махинация планировалась масштабная. В одном из банков подставное лицо берет кредит под строительство этих домов, потом заявляет о банкротстве. То есть заранее знали, что эти дома - пустышки, и строили их, чтобы отмыть деньги. А история про большую семью - всего лишь сказка. Однако преступный план провалился. По решению суда оба дома необходимо снести. Но такой случай, к сожалению, является исключением. Как правило застройщики предпочитают строить на деньги потенциальных покупателей.
Как не попасться в сети черных застройщиков? На что нужно обратить внимание? «Легко увидеть, что дом построен на дачных участках. Если посмотрите чуть в сторону, вы увидите, что рядом стоят одноэтажные или двухэтажные домики, предназначенные именно для дачного строительства, что, соответственно, сразу делает его незаконным, самовольной постройкой», - поясняет адвокат Павел Попов. Вроде бы, все очевидно, но людей это не останавливает - они идут и идут на сомнительные сделки. Квартиры предлагают по низким ценам. Но какие гарантии? За что люди платят деньги? Признает ли суд бойких продавцов соучастниками в подобных мошенничествах? Ведь риелторы не могли не знать о реальном положении дел.
Что же делать обманутым гражданам? Выселяться? Дома из черного списка ждет долгая процедура проверки, безопасен он или нет. Если нет, будет разрушен. Если да, то есть шанс, что его попытаются хоть как-то легализовать, в особенности ели этот дом уже заселен.
Несчастные новоселы
Кажется, людям повезло, им удалось переехать в новые квартиры, они получили долгожданное жилье в рамках социальных программ «Рассрочка платежа», «Молодой семье - доступное жилье» и «Социальная ипотека» в новом микрорайоне на месте деревни Лохино. Но им все равно не позавидуешь. Микрорайон теперь называется «Новая Трехгорка», но многое здесь осталось по-старому.
Практически все дома с недоделками. Отваливается кафель, не закрываются двери и окна. Но главная проблема - перебои с электричеством. Стройка здесь идет уже 11 лет, и конца и края ей нет. Район достаточно большой.
Почему же дома сдаются с недоделками? Главная проблема - в отсутствии реального контроля со стороны государства, что способствует активному распространению коррупции в среде контролирующих органов, а безнаказанность самих коррупционеров чиновников, только усугубляет ситуацию на рынке долевого строительства жилья, создавая все новые и новые очаги социальной напряженности. Поэтому дома сдаются в эксплуатацию даже без канализации и крыш.
Автор : Анна Криндач, специально для «Сила в Движении»
Запись опубликована автором AVK в рубрике Статьи. Добавьте в закладки постоянную ссылку.