Чем глубже кризис, тем опасней для жизни новостройки. АНАЛИТИКА.
Posted on 02.09.2015
Качество жилья падает вместе с ослаблением рубля. Если раньше экономия застройщиков касалась в основном фасадных и отделочных работ, то теперь экономят буквально на всем.
Падение цен на жилье, ускорившееся летом в большинстве российских регионов, привело к тому, что строители компенсируют снижение своих доходов, сокращая издержки, что увеличивает риски для покупателей новостроек. Граждане жалуются на ненадежные стены, балконы и перегородки, которые держатся на честном слове.
В Рунете один из лидеров популярности последних дней - ролик счастливого обладателя новостройки в Ижевске, балкон которой можно разобрать голыми руками.
«Падение продаж лишает застройщиков части финансовых средств для качественного завершения объектов строительства. Но действующие законы и технические регламенты безопасности зданий и сооружений никто не отменял», - говорит директор департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя РФ Андрей Белюченко.
За качеством строительства должны следить службы заказчика и служба архитектурно-технического надзора. «Но на практике эффективному контролю мешают конфликты интересов - местные органы архитектурно-строительного надзора находятся в вертикали подчинения вице-губернаторам, курирующим строительство. А они требуют выполнения плана и сдачи объектов в намеченные сроки, зачастую даже в тех случаях, когда сами объекты еще до конца не готовы или построены с нарушениями», - отмечает Белюченко.
В нынешний кризис многие строительные компании оказались на мели. Особенно трудно тем, кто держится по большей части за счет средств дольщиков и не получает финансовой помощи от банков, которые очень избирательно стали давать аккредитацию. Такими финансовыми проблемами, по словам экспертов, в России подвержены от 85 до 90% застройщиков.
- Дырки в стенах были всегда, - говорит эксперт по недвижимости Наталья Словесникова. - Плохо строили всегда, и сейчас продолжает плохо строить. Экономить на базовых материалах, от которых зависит, будет стоять дом или нет, конечно опасно, но на практике возможно все. Ведь даже если строители начнут использовать плохой бетон, потому что это дешевле, и в итоге дом рухнет, то посадят в тюрьму какого-нибудь стрелочника, а не хозяина строительного бизнеса.
Часто недоделки и брак обладатели квартир в новостройках обнаруживают уже после завершения сделки по покупке. Так как осмотр квартир, как правило, проводится без эксперта, в результате новые жильцы вынуждены исправлять все дефекты самостоятельно.
Региональные отделения архитектурно-строительного надзора зачастую пропускают дефекты и допускают ввод зданий, не готовых к эксплуатации, подтверждают специалисты. В связи с этим в Минстрое предлагают восстановить вертикаль системы архитектурно-строительного надзора по аналогии с системой жилищного надзора, в которой все кандидатуры жилищных инспекторов в стране согласуются Минстроем. Это частично снизило бы риски давления местных властей на подчиненных им контролеров, считают чиновники.
Многие потенциальные потенциальные покупатели, осмотрев будущие «апартаменты» ещё на этапе строительства, отказываются от покупки и идут на вторичный рынок, смотреть «бэушные» «сталинки» и «тольяттинки».
Получая ключи от новостройки хозяева нередко оказываются в шоке от того, что им на самом деле продали «полуфабрикат», искусно замаскировав это словами «черновая отделка». Пол, заваленный «бычками» и с торчащей арматурой (под заливку), кривые бетонные стены с неприличными надписями (шутка бетонщиков), потолок, где даже под люстру нет крючка… В итоге, чтобы довести квартиру до ума, потребуется вложить ещё минимум треть от её стоимости!
Использование самых дешёвых стройматериалов и полное отсутствие отделки - самый популярный способ сэкономить на строительстве дома и «выбросить» на рынок квадратные метры по низкой цене, привлекая тем самым покупателей.
Расчёт прост: однокомнатная квартира площадью в 44 кв. метра на этапе строительства в регионах с предчистовой отделкой сегодня в среднем стоит порядка 1,9-2 миллиона рублей. Но за 2,1 миллиона рублей можно купить уже «двушку» в 59 «квадратов». Казалось бы, выгодна налицо - стоит «наскрести» 200 тысяч рублей за дополнительную комнату и 15 кв. метров! Однако на практике качество такой «двушки» будет в разы хуже. А с экономленные деньги «с гаком» уйдут на то, чтобы довести квартиру до более-менее приемлемого состояния.
Более того, часто скрытые огрехи строительства вскрываются лишь после нескольких месяцев или даже лет проживания. Типичный пример - некачественная теплоизоляция дома. Лист навесного утеплителя может осесть или «съёжится» через 2-3 зимы и внешняя стена начнёт мёрзнуть. А чтобы заменить его на другой где-нибудь на 14-м этаже, придётся заказывать альпинистов, вскрывать облицовку фасада. Работа эта дорогостоящая, и ещё большой вопрос, за чей счёт будет она выполняться. Потому как подрядчика работ к тому времени, когда вскроется недостаток, вполне может и не существовать как юридического лица. Соответственно, и предъявлять претензии за качество будет не к кому. Не хочешь мёрзнуть и мокнуть - раскошеливайся сам!
Увы, но сегодня законодательство таково, что позволяет нерадивым строителям использовать схемы ухода от ответственности за свои «поделки».
Сдача квартир с черновой отделкой - это такой хитрый ход, маскирующий истинные объёмы проводимых работ. Ведь во времена Советского Союза все квартиры сдавались «под ключ» - заходи и живи! А теперь мы вроде как радостно констатируем тот факт, что объёмы строительства приближаются к тем, что были в 80-х годах, когда страна бурно строилась. Но ведь реально то, если вычесть отделку, ситуация далеко не радужная. Людям самим приходится многое доделывать, и это влетает семьям в копеечку.
Очень часто УК в сговоре с застройщиками просто покрывает огрехи тех, кто возводил дом. То есть устраняет нарушения за счёт платы, собираемой с жильцов, а не за счёт самих застройщиков. Да и в целом - плохая УК может за несколько лет реально «убить» хороший дом безграмотным управлением. А это обязательно скажется на цене, которую в итоге вы выложите за свою квартиру, желая иметь комфортные условия проживания.
Автор : Илья Демушкин, специально для «Сила в Движении».
Запись опубликована автором в рубрике Статьи с метками аварийное жильё, долевое строительство, качество жилья, новостройки. Добавьте в закладки постоянную ссылку.