К концу года квартиры в Екатеринбурге подешевеют. АНАЛИТИКА.

[krinda4]

Posted on 18.08.2015



При этом существенного увеличения спроса на жильё осенью эксперты не ждут

Последние полгода рынок недвижимости в Екатеринбурге переживает кризис. Спрос на жильё упал в 2 - 3 раза. Соответственно, цены на жильё в этом году непрерывно падают.

К примеру, индекс цен единой базы недвижимости с начала года по конец июля показал снижение на 3,5%. Однако стоит учитывать, что индекс оценивает объекты по цене предложения, а реальная цена спроса или покупки снизилась с начала 2015 года на 15 - 22%.

По итогам 2 кв. 2015 г. объем продаж на вторичном рынке, по данным Росреестра, сократился на -34% относительно показателей аналогичного периода 2014 г.

Несмотря на то, что по итогам второго квартала текущего года объем продаж на вторичном рынке, по данным Росреестра, сократился на -34% относительно показателей аналогичного периода прошлого года, темпы снижения цен остаются пока невысокими. В течение последних двух месяцев они сохранялись в пределах -0,2 % в неделю. При этом с начала года динамика стоимости жилья с начала года составила -3,7 %, в том числе -0,7 % за последние четыре недели. На 10 августа 2015 г. средняя цена предложения одного квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, составила 73 411 руб.

Стремительный рост объемных показателей, наблюдавшийся с февраля по июнь, летом еще больше замедлился. Тем не менее, количество предлагаемых к продаже объектов в Базе данных Уральской палаты недвижимости продолжает увеличиваться в среднем на +03 % в неделю. Сегодня в городе выставлено рекордное число квартир - 11450, что на +46 % больше, чем было полгода назад. Количество комнат в коммуналках выросло за это время до 1800, то есть на +51 %.
Формально положительная динамика цен сохраняется сегодня только в Центре.Рост среднего показателя фиксируется потому, что здесь в течение нескольких месяцев выставляется на продажу все больше дорогих квартир - с ценой квадратного метра от 120 тыс. руб. В итоге только за последние четыре недели средняя стоимость жилья в самом дорогом районе поднялась на +1,4 %. То что он невообразимо далек от уровня инфляции, лишь показывает призрачность такого увеличения. Сегодня показатель фиксируется на отметке 102,289 руб./кв. м.
На других территориях цены демонстрируют снижение. В первом и втором поясах корректировка за последние четыре недели составила -0,9 %. В приближенных к Центру районах квартиры предлагают сейчас по 77 636 руб./кв. м, а во втором поясе - по 67 358 руб./кв. м. В третьем и четвертом поясах динамика фиксировалась в пределах -0,6-0,7 %. Здесь средние показателисоставили 63 406 руб./кв. м и 54 175 руб./кв. м соответственно.
Анализ предложений на сайтах продаж недвижимости показывает, что некоторые квартиры, выставленные на продажу в начале года за 5 млн рублей, сейчас стоят с ценниками в 4,0 - 4,1 млн. И даже несмотря на такое снижение, продавцы готовы к торгу с реальным покупателем. Скидка в 250 тыс. рублей с квартиры  сейчас в порядке вещей, в то время как ещё год назад, по словам риэлторов, такую скидку приходилось «выгрызать зубами».

Риэлторы в один голос обещают клиентам, что осенью спрос пойдёт в гору. Однако на самом деле реальных предпосылок этому немного.

- Спрос на жильё осенью не вырастет, - считает управляющий аналитической компании «ИНКОМ-Недвижимость», доктор экономических наук Олег Репченко. - Да, по цикличности рынка, в лучшем случае, спрос увеличится от текущего на 10 - 15%. Но если до этого он упал в 2 - 3 раза, то подобное увеличение никакой роли, на самом деле, не играет.

Отчасти повлиять на увеличение спроса может нынешнее стремительное падение курса рубля по аналогии с декабрём прошлого года, когда люди бросились вкладывать свободные деньги в недвижимость. Но, так как у людей денег остается все меньше, то и возможное увеличение спроса, вряд ли, будет заметным.

- Конечно, в случае девальвации рубля отдельные, наиболее нервные и доверчивые инвесторы будут приобретать недвижимость, - соглашается Олег Репченко. - Но их будет в разы меньше, чем в конце 2014 года. Сейчас недвижимость не дорожает, а дешевеет. Поэтому разумный инвестор вряд ли будет вкладывать деньги в дешевеющую недвижимость, на фоне роста инфляции и неизбежного падения рубля.

Вполне очевидно, что спрос на рынке недвижимости существенно не вырастет, в связи с этим, цены на квартиры продолжат снижение, даже несмотря на общую инфляцию.

- Первыми снижать цены будут застройщики, так как серьёзная кредитная нагрузка не позволяет долго сидеть с квартирами, - считает эксперт. - Продавцы на вторичном рынке могут ждать покупателей долго. Так что снижение вторички будет происходить плавно и менее заметно. Предлагать скидки будут только те продавцы, которые трезво оценивают сложившуюся ситуацию и понимают, что продавать недвижимость надо сейчас.

Существует несколько факторов, которые влияют на темпы роста цен на недвижимость. Их принято делить на внешние и внутренние. Внешние факторы, в свою очередь, делятся на микроэкономические, макроэкономические и социальные.

Макроэкономические характеризуют общее положение экономики в стране. Это ВВП, ставки доходности по всем финансовым инструментам, уровень инфляции в стране, доходы населения и деньги на руках у населения, индекс потребительских показателей за услуги и товары, уровень занятости трудоспособного населения страны, а также общее состояние торгового баланса.

Что касается социальных, то они определяются миграционными притоками, демографической ситуацией, долей трудоспособного населения среди общей численности граждан, а также уровнем безработицы.

Внутренние факторы включают динамичность рынка и институциональные факторы, соотношение спроса и предложения, а также динамику объема, соотношение показателей суммы на первичном и вторичном рынках, открытость рынка и информационную обеспеченность граждан.

Так всегда было и будет. Именно эти факторы являются определяющими на современном рынке, но за последние десять лет появилась еще одна ниша, которую занимают политико-психологические определяющие.

Существует ряд таких сравнительно новых определяющих, которые всегда влияют на стоимость недвижимости. Среди них:

• Политическая стабильность в стране;
• степень доверия граждан власти;
• степень доверия граждан банковской системе;
• уровень оптимизма граждан;
• перспективы развития страны и города;
• состояние криминогенной обстановки;
• состояние жилого фонда.

К слову, такие факторы переплетены между собою еще сильнее, чем социально-экономические показатели. Среди них есть те, которые превалируют постоянно, и те, которые меняются в зависимости от ситуации. В любом случае нельзя сказать, что одни из них первостепенные, а вторые - менее важные, так как действуют они всегда сообща, то подкрепляя друг друга, то ослабляя. Поэтому они могут снизить рост показателей на недвижимость или наоборот - повысить его.

К отрицательным факторам относятся:

1. Экономический кризис;
2. резкое падение доходов населения;
3. сокращение возможностей населения платежеспособного спроса на недвижимость;
4. национальные конфликты;
5. стихийные бедствия и другие непредсказуемые обстоятельства;
6. деградация коммунального хозяйства;
7. деградация микрорайонов;
8. закрытие льготных программ по приобретению жилья;
9. ухудшение условий кредитования.

К положительным факторам относятся:

1. Увеличение объемов строительства;
2. привлечение иностранных строительных компаний;
3. ориентация на строительство микрорайонов с собственной инфраструктурой;
4. создание способов размещения денежных средства, создание хороших условий жизни.

Несмотря на высокую инертность рынка жилья, влияние на него внешней конъюнктуры начинает проявляться все больше. Если еще в начале года многие девелоперы продолжали «по инерции» выводить на рынок новые проекты, то сегодня этот процесс замедлился. Кроме того, снижение объемов продаж начинает отражаться на строительной активности: число замороженных строек пока не очень велико, но темпы строительства на многих объектах заметно упали.

За последние годы рынок жилья в Екатеринбурге существенно вырос в объемах. Площадь квартир в стадии строительства по сравнению с июнем 2011 года увеличилась в 1,8 раза. За это время структура рынка трансформировалась и территориально, и качественно. Стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Сформировался сегмент малоэтажной застройки. Значительную долю рынка заняли апартаменты. Все это происходило на фоне растущего спроса и динамичного развития ипотеки. Но сейчас ситуация развернулась в противоположном направлении.

Несмотря на то, что ситуация начала довольно резко ухудшаться больше года назад, инерция рынка новостроек не позволила девелоперам быстро изменить свои планы. Деньги, полученные застройщиками от ажиотажных продаж 2014 года, были направлены на финансирование строительства новых квадратных метров. В итоге на фоне снижения спроса начала текущего года они продолжали выводить на рынок новые проекты. Процесс этот замедлился только во втором квартале, однако полностью пока не остановился.

Общий объем строящихся объектов на рынке жилья «большого Екатеринбурга» составляет сегодня 3,157 млн. кв. м. Это лишь немногим ниже рекордных показателей предыдущих трех кварталов. Из этих квадратных метров квартиры в новостройках составляют только 2,657 млн. Другие 217 тыс. кв. м - апартаменты, относительно новый сегмент, который в последние годы активно развивается и уже отвлекает на себя покупателей. Еще 283 тыс. кв. м - квартиры в пригородных поселках и городах-спутниках. Жилье здесь пользуется спросом не только у местных жителей, но и у покупателей из Екатеринбурга. Сегодня оно вполне сопоставимо с аналогичными проектами в районах четвертого и третьего поясов не только по качественному, но и по ценовому уровню. Все это создает высокую конкуренцию между девелоперами и отдельными проектами на рынке жилья.

До рекордного уровня вырос и объем предложения на вторичном рынке. Снижение спроса привело к тому, что выставляемые объекты перестали уходить с рынка из-за «дефицита» покупателей. Итог - стремительный рост объемных показателей. За последние полгода число квартир в Базе данных Уральской палаты недвижимости увеличилось на +46 %, то есть с 7 800 до 11 400. На этом уровне показатель в июле стабилизировался: часть собственников, оказались не готовы к снижению цен на свои квартиры и предпочли снять их с продажи и отложить вопрос обмена и улучшения жилищных условий на более поздний срок. Вполне очевидно, что на рынок они выйдут снова, кто раньше, кто позже. Произойдет это тогда, когда эта часть собственников убедится, что спрос, а соответственно и цена на недвижимость снизились еще больше.

Надо отметить, что с годами первичный и вторичный рынок оказывают друг на друга все более серьезное влияние. Еще несколько лет назад, если вы хотели приобрести квартиру в современном доме, то альтернативы первичному рынку практически не было. Сегодня на «вторичке» предлагается масса объектов в жилых комплексах, построенных за последние годы. Так сегодня число квартир, расположенных в домах от 2000 до 2015 гг. постройки, составляет 35 - 40 % от объема предложения и продолжает увеличиваться.
На фоне высоких показателей объема предложения в обоих сегментах рынка активность покупателей с наступлением 2015 года, напротив, начала стремительно падать. Ажиотажный спрос в декабре 2014 оказал косвенное влияние на показатели начала года - число сделок в январе-феврале оставалось на высоком уровне. Однако начиная с марта, продажи стали быстро снижаться. К лету стало очевидно, что рынок жилья переживает полноценный кризис, который в ближайшие 2-3, а возможно и пять лет, будет углубляться.
В итоге можно говорить о том, что к 2015 году рынок жилья, в силу своей высокой инерции, подошел с большим объемом нереализованных объектов. Именно избыточное предложение на фоне снижающегося спроса станет основной проблемой, которая не позволит сбалансировать ситуацию в ближайшей перспективе. Даже в том случае, если участники рынка сократят вывод на рынок новых домов. Кроме этого, не стоит забывать, что на первичном рынке очень много покупателей, которые при финансировании сделки используют средства от продажи старой квартиры. А с этим сегодня возникают существенные сложности - средний срок продажи квартиры на «вторичке» уже превышает пять месяцев. В результате стоит ожидать дальнейшего снижения цен на рынке жилья. К концу года по отдельным сегментам оно составит от -15 до -25 %. Более того, эксперты не видят факторов, которые позволили бы рынку хотя-бы частично восстановиться в следующем году.
В целом, макроэкономические факторы остаются определяющими для рынка жилья России. Негативная ценовая динамика наблюдается в большинстве российских городов.
Автор : Николай Рыбаков, специально для «Сила в Движении

Запись опубликована автором  в рубрике Статьи с метками долевое строительство, жилая недвижимость Екатеринбурга, кризис на рынке недвижимости.
Добавьте в закладки постоянную ссылку.