Почему так дорого стоит жилье в России. АНАЛИТИКА.
Posted on 13.04.2015
В нашем славном подмосковном городе Электросталь, самая захудалая однушка на окраине города стоит 1,5 миллиона рублей!!! Более менее что-то приличное около 2-х. Хорошая трешка в новом доме в районе 4-5 миллионов рублей. Когда видишь рекламу с этими цифрами или слышишь где-то по радио, особо не оцениваешь эти цифры. Думаешь что просто дорого. А когда реально начинаешь задумываться над этим, просто волосы встают дыбом.
Я себя отношу к среднему классу. Т.е. не совсем бедный, но и не совсем богатый. “…я хорошо работаю и зарабатываю, ну не гениально, но нормально зарабатываю, мне нечего стыдиться…” (Гришковец и “Бигуди”, Лет’с кам тугезе). Но я немогу себе позволить собственную жилплощадь.
Даже верней не так, чисто ТЕОРЕТИЧЕСКИ я могу себе позволить, но пахать с утра до ночи, без выходных, в течении лет 5-7, без отпуска, без посиделок с друзьями, без лишнего пива и т.п. Оно надо мне???
Есть ещё такое мнение, мол значит мало зарабатываешь, раз не можешь взять туже ипотеку. А сколько нужно зарабатывать? 100 - 200 тыщ. в месяц? И много людей столько зарабатывают? Небольшой расчет, допустим я зарабатываю 50.000 в месяц. На обычную жизнь допустим нужно тыщ 15. Т.е. 35 тыщ я вполне могу отдавать за ипотеку. Берем любой кредитный калькулятор и получаем: 5-7 лет. И что получаем взамен? И это я считал только однокомнатную! Т.е. если нужна двушка или трешка, выводы делайте сами…
Я конечно всё понимаю, своя квартира, мол круто, делай что хочешь. Деньги не ушли на унитаз и все такое.
Также небольшой расчет про съемную квартиру. У нас хорошая однушка стоит 12000 в месяц. Т.е. я минимум могу снимать 10-15 лет за стоимость квартиры. Зато спокойно могу ездить в отпуск и покупать девушкам цветы. Платить эти же 12 за ипотеку, кто то скажет? Тут уже совсем другой расчет, 50% заплати первоначальный взнос, и плати лет 15-20 эти 12 тыщ. Вы знаете что будет через 10 лет? А через год? Я лично не знаю. Вообщем всё плохо в этой отрасли в нашей стране. Раньше хоть государство давало…
Итак почему у нас в России так дорого стоит жильё да и вообще строительство в целом, давайте посчитаем:
- Представьте, что вы заказчик и вам необходимо построить дом, к примеру, за 1 000 000р.
Как в итоге распределится финансовый поток и сколько реально уйдет на строительство…
Обычно для строительства крупных объектов «под ключ» заказчик нанимает ген.подрядчика. Заключаем договор на 1 000 000р. Естественно с этой суммы уплачивается налог 18%, итого у нас остаётся 820 000р. Генеральный подрядчик зачастую - это компания в штате которой только Инженерно Технические Работники. Поэтому оставляем 10% на содержание офиса и зарплаты сотрудников и на оставшуюся сумму уже 760 000р нанимаем подрядные организации.
Для начала работ нам нужна рабочая документация, поэтому начнём с проекта. Работу проектной организации мы оценим в 20 000р. (на самом деле, в данном расчёте важна не стоимость тех или иных работ, а количество фирм участвующих в строительстве, но об этом чуть позже….).
Естественно нанимаем строительную организацию которая будет строить непосредственно объект продажи т.е дом. Здесь сметная стоимость будет равна 300 000р.
Допустим на инженерные системы (Водопровод, канализация, электроснабжение, тепло …..) мы нанимаем подрядчика и стоимость работ будет равна 200 000р. Хотя чаще на практике здесь участвуют три и более компании
На Западе подключение к электроэнергии,предоставляемой электрораспределяющими компаниями, обходится либо гораздо дешевле, чем в России, либо вообще бесплатно. Это происходит в силу того, что там между компаниями существует высокая конкуренция, и их основная задача не просто подключить нового клиента,а получать абонентскую плату за электроэнергию многие годы. Единственное, за что, возможно, придется заплатить потребителям на Западе - это реконструкция электрических мощностей.
В целом, по энергетике в России, распространен такой вид оплаты, как «оплата за разрешение на подключение» или просто за «технические условия». В регионах стоимость данной услуги может варьироваться от 300 до700 долларов за кВт. В Москве и в больших городах эта стоимость гораздо выше и доходит до 2000-3000 долларов за кВт. На Западе такой практики не существует, там принято платить только за реализацию технических условий. Как правило, это означает строительство трансформаторной подстанции и, возможно, прокладку кабелей. При этом само выделение мощностей происходит бесплатно.
Завершающим этапом любого крупного строительного объекта является благоустройство территории. Сюда относятся подъездные дороги, газоны, детские площадки. Предположим, что здесь тоже участвует только одна фирма и её смета равна 200 000р.
Однако мы забыли про технический надзор и аудит. Зачастую на крупном объекте это может быть отдельная контора, которая только этим и занимается. Заложим сюда 10 000р.
Мы белые и пушистые и взяток не даём, но всё же….. согласования проектов, штрафы АТИ, форс мажоры, выражение благодарности и т.д. и т.п.. Закинем сюда остаток 320 000р и не будем его облагать налогом .
А теперь прикинем налоги:
У нас 5 подрядчиков и каждый платит НДС 18% со сметной стоимости, т.е. с каждой сметы взимается налог. Не буду расписывать калькуляцию наш НДС равен 111 000р, добавим сюда НДС выплаченный ген.подрядчиком и получим 263 000р.
Так же учтем, что в каждой смете заложены ген.подрядные, это официальные расходы, а не откат, на моей практике суммы встречались от 1,2% до 8% сметной стоимости. Я взял 4% это 24 745,76р.
Грубо прикинем налог на заработную плату всех сотрудников (подрядных организаций) получим итоговую сумму 293 000р. Это сумма которая ушла в казну (НДС + 13% ЗП), правда я не стал учитывать ЕСН, пенсионный фонд, НДС с используемых материалов и оборудования слишком уж заморочено получится (кому интересно пусть сами посчитают).
Итак предварительный итог:
Сумма строительства - 1 000 000р.
Налогообложение - 293 000р..
Сметная прибыль подрядных организаций (10%) - 59 000р
Доход ген.подрядчика - 109 000р.
Стоимость работ и материалов - 534 000р.
Все остальное откаты, взятки, форсмажоры.
Расчет грубый и фирм взято минимум если сюда добавить ещё фирм (подрядчики нанимают субподрядчиков, субподрядчики суб-субподрядчиков и т.д.), то сборы налогов вырастут, а стоимость строительства снизится. В реальности между заказчиком и непосредственным исполнителем может находиться 3 - 4 промежуточные компании…..
Выручают гастарбайтеры иначе не было бы у большинства генеральных директоров хорошей жизни с хорошими доходами.
Ну и наконец то итог статьи:
Заказчику (инвестору) надо отбить вложенные деньги, опять же заплатить налоги и остаться в хорошем плюсе т.е минимум 50% к первоначальному миллиону будет накручено и продано обычным потребителям, большинство из которых пойдёт в банк за кредитом.
На фоне всех этих расчётов возврат покупателю НДС при первой покупке квартиры уже не кажется благотворительной акцией государства………..
P.S. В реальности все примерно так и работает и большинство строительных фирм которые бравируют своими успешно сданными проектами не имеют в своём штате рабочих строительных специальностей, их нанимаю под честное слово за копейки и в большинстве случаев их попросту кидают, отсюда и качество строительства……
Мало того, тендеры по ЖКХ (уборка улиц от грязи и снега, спилка деревьев, окраска фасадов и пр.) почему-то выигрывают ООО у которых на балансе кайены и Ку7, и не одной спец.техники.
Анекдот вспомнился, за точность не ручаюсь, но смысл передам)))
Проводится тендер на строительство бизнес-центра. в аукционе учавствуют русские, немцы и китайцы.
наши - мы построим это здание за 3 лярда
немцы - мы за 2
китайцы - а мы готовы за один лярд
Тут русские подходят к немцам и говорят, слышь, предложение есть, делаем все чтобы русские выйграли тендер, лярд нам, лярд вам, а за третий тупо нанимаем китайцев))
Автор : Андрей Воронов, специально для «Сила в Движении»
Запись опубликована автором AVK в рубрике Статьи с метками жилая недвижимость, ипотека. Добавьте в закладки постоянную ссылку.