Паника, вызвавшая ажиотажный спрос перегревает пузырь на рынке жилья
Posted on 23.12.2014
Сбербанк, выдающий более половины ипотеки, поднял ставки до 14,5-16% годовых, но люди готовы занимать по любой цене. Уже в краткосрочной перспективе спрос упадет, что подкосит застройщиков
Экономист Василий Колташов анализирует российский рынок жилья и приходит к выводу, что дальнейший рост валютных цен на нем невозможен, и вот-вот начнется падение. Они и так запредельны и намного выше, чем в Европе, где по цене московской «однушки» можно купить отличную квартиру с несколькими спальнями. А теперь пришедший кризис снижает спрос на жилье, автомобили и турпоездки. Колташов предрекает, что новое пришествие кризиса - это не эпизод, это надолго.
Строители России массово вводят в строй жилье, которое не обеспечено платежеспособным спросом, в результате чего рынок затоварен непроданными квартирами. Руководители строительных компаний понимают, что, по сути, производят сегодня жилье, которое немногие могут купить.
- Если честно сказать, то на сегодняшний день у всех застройщиков очень остро стоит вопрос падения спроса на строящееся жилье, - говорит директор ООО «Дирекция стройки» Ольга Мун. - В свою очередь это касается и подрядчиков, и поставщиков стройматериалов, и проектировщиков. Поскольку строительная отрасль создает много рабочих мест. Сегодня ситуация в отрасли намного хуже, чем была в 2008 - 2010 годах. Для нас кризис, в общем-то, начинается только сейчас.
Главная из причин снижения спроса, по мнению директора ООО «Дирекция стройки» Ольги Мун, это снижение платежеспособности населения и высокая себестоимость строительства. Если в период с 2008 по 2010 год стройотрасль в России поддержали государственные областные программы субсидирования кредитов и поддержки застройщиков, сейчас они завершены, выросли цены на материалы, на создание инфраструктуры. В структуре затрат застройщика от 15% до 30% занимает оплата единовременного сбора за землю, инженерных коммуникаций и автодорог. Поэтому застройщики сегодня вынуждены производить товар по цене, неприемлемой для покупателя. В результате, по словам Николая Мочалина, только у новосибирской компании «Энергомонтаж» сегодня висит груз 1 тыс непроданных квартир.
По мнению управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Дьячкова, рынок недвижимости и строительная отрасль находится сегодня на краю глубокой ямы.
- Реально располагаемые доходы населения за прошлый год в Новосибирской области выросли на 1,4% по сравнению с 2009 годом, объем инвестиций в основной капитал - на 0,1%, у нас идет стагнация, - отметил он. - Оборот розничной торговли вырос за тот же период на 6,8%, а ввод жилья по 2013 году в области вырос на 29,8% по сравнению с 2009 годом. Так не бывает. Я никого ни в чем не обвиняю, но это значит, что на рынке - «навес» непроданного жилья.
То, что рано или поздно меры поддержки иссякнут, можно было предвидеть. Бюджет не может вечно субсидировать отрасль. Понятно, что дальше на рынке начнется настоящая игра на выживание. Но даже непроданные квартиры сегодня не могут сбить растущие цены на рынке недвижимости. На протяжении всего кризисного периода, который, как выясняется, еще только начинается в сфере недвижимости, признаки оживления рынка все видят в росте цен, хотя руководствуясь здравым смыслом, оценивать его нужно по росту объемов продаж. Секрет в том, что снижение цен невыгодно никому - ни строителям, которые пытаются отбить затраты за счет покупателей, ни производителям стройматериалов, ни властям, косвенно заинтересованным в сохранении налогооблагаемой базы и объемов ввода жилья, пусть даже оно и висит на рынке мертвым грузом. В результате все пытаются еще больше надуть пузырь на рынке недвижимости, который не обеспечен платежеспособным спросом.
Вчера Сбербанк повысил ставки по базовым ипотечным продуктам в среднем на 2 п. п., а также прекратил принимать заявки на неликвидную недвижимость - строительство жилого дома, загородную недвижимость, гаражи. Поданные со вчерашнего дня заявки на кредиты на готовое жилье для клиентов «с улицы» в Сбербанке будут удовлетворяться по 14,5-15,5% годовых, на строящееся - по 15-16%.
Госбанк ужесточил и неценовые параметры - минимальный первоначальный взнос повышен с 10-15 до 20%. Время действия одобренной заявки для заемщиков сократилось вдвое - до 60 дней. «Это связано с волатильностью ставок на денежном рынке, мы хотим оставить для себя больше пространства для маневра, если ставки начнут меняться», - объясняет директор департамента розничных нетранзакционных продуктов Сбербанка Наталья Алимова.
«ВТБ-24″ поднял ставки по ипотеке еще 18 декабря - как по новым, так и по ранее поданным заявкам. Теперь у него единая ставка - 14,95%. На два госбанка приходится более 70% выдаваемой ипотеки.
У частных банков ставки выросли сильнее сразу после повышения ключевой ставки ЦБ: от 17%.
«Психологическим уровнем» для ипотечных заемщиков является ставка в 15% годовых, оценивает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
«Но в текущих условиях спрос на жилье и ипотеку подогревается массивной накачкой СМИ, которая усиленно подогревает эмоции вызывающие панику. Понятно, что на фоне панических настроений, под эмоциональным прессингом большинство граждан не способны оценить ситуацию адекватно. Закономерно возникает ажиотажный спрос, который стимулирует желание населения вложить в недвижимость все возможные средства. В связи с чем в ближайшее время спрос на ипотеку, несмотря на существенное повышение ставок, может сохраниться на высоком уровне», - указывает представитель АИЖК.
Спрос ажиотажный, подтверждают банкиры. «Я был уверен, что при ставках выше 14,5% ипотека не живет, но оказывается, это не так», - удивлен старший вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов.
Новые ставки не останавливают заемщиков, отмечает он: «Мы такого поведения не ожидали, сейчас приходится сдерживать выдачу - мы не заинтересованы в излишне быстром росте кредитов с доходностью ниже ключевой ставки ЦБ».
Сбербанк сейчас еще выдает ипотеку по ранее одобренным заявкам, т. е. со старыми ставками. Спрос очень высокий. «В декабре всегда сезонный всплеск спроса, и нынешний не исключение», - поясняет Алымова. В этом году Сбербанк выдавал ипотеку рекордными темпами: 796 млрд руб. за январь - ноябрь против 553 млрд за аналогичный период прошлого года, к декабрю портфель достиг 1,87 трлн руб., отмечает Алымова.
С такими ставками ипотека, по оценке Осипова, в 2015 г. «просядет раза в два». «Очевидно, что снижение будет, мы сможем оценить его в феврале», - говорит Алымова.
Это ударит по застройщикам. В этом году доля ипотечных сделок на рынке новостроек у ряда крупных застройщиков впервые достигла 40%, а по некоторым объектам - 80%. В первом полугодии доля ипотечных сделок в продажах ПИК составила 37%, у «Мортона» доля продаж в кредит была к лету около 40%, у «Главмосстрой-недвижимости» по объектам эконом-класса - 75-80%.
Строительство жилья эконом-класса очень зависит от ипотечного спроса, и, когда он резко упадет, кое-кто не завершит начатые объекты», - говоритчастный банкир из топ-20, в группе которого есть строительная компания.
У россиян вымывают последние сбережения, нагнетая панику, предлагают вкладывать деньги в покупку жилья, которое скоро начнет обесцениться. Предупреждений о том, что квадратные метры переоценены вдвое, никто не слушает.
Та «реклама», которую публикуют в массовом порядке многие известные издания, очень похожа на заказ со стороны застройщиков. Она рассчитана на то, чтобы народ вложил деньги в строящиеся дома и таким образом фактически профинансировал строительство. Причем без гарантии, что эти дома будут достроены и застройщики не обанкротятся в случае кризиса. Или просто не исчезнут в неизвестном направлении, вместе с деньгами людей, которые пополнят широкие ряды российских «обманутых дольщиков».
Автор : Сергей Филатов, специально для «Сила в Движении».
Запись опубликована в рубрике Новости с метками долевое строительство, ипотека,кризис, пузырь на рынке жилья, ставки. Добавьте в закладки постоянную ссылку.