Информация для жителей Болшево по поводу общественных обсуждений изменений в ПЗЗ
Власти хотят изменить статус земли в Болшево. Для этого нужно внести изменения в «Правила землепользования и застройки Королева» (ПЗЗ). В Болшево они хотят выделить зону КУРТ-19 для дальнейшей застройки 17-ти этажками (это указано в проекте). Впервые в городе, вместо публичных слушаний изменения в ПЗЗ будут обсуждаться в формате «общественных
( Read more... )
В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации промышленных зон в Москве и иных крупных городах, чтобы затем передать освобождаемые территории для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.
1. Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления
Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории мероприятий по комплексному устойчивому развитию (КУРТ).
Заключение договора о развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:
заняты аварийной недвижимостью, либо недвижимостью, которая предполагается к сносу согласно адресной программе, и эта недвижимость не относится к многоквартирным домам;
имеют разрешённое использование, противоречащее градостроительному регламенту;
заняты не соответствующей градостроительному регламенту недвижимостью;
заняты объектами капитального строительства, признанными самовольными постройками.
То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой недвижимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).
2. Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей развитию территории
Решение о комплексном развитии территории может быть принято органом местного самоуправления как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности. В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей. В противном случае органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества. При этом установлен довольно жесткий шестимесячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей. То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.
Таким образом, для зон КУРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым. В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.
Следует учитывать, что если положения о комплексном устойчивом развитии соответствующей территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет. Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений. В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.
Reply
Leave a comment